Чем отличаются апартаменты

advocat
26.04.2019
А. Гордон

Чем отличаются апартаменты

Жилые апартаменты

Чем отличаются жилые апартаменты квартирные и гостиничные

 

Адвокат Гордон А.Э.
Есть вопросы? Звоните, пишите:

(495) 518-19-90   info@gordon-adv.ru

 

Под вопросом: «Чем отличаются апартаменты», можно понимать  два разных вопроса, или скорее две группы вопросов:

  • Чем отличаются одни апартаменты от других? Сравнение параметров апартаментов, преимуществ и недостатков одних апартаментов перед другими.
  • Чем отличаются апартаменты от квартиры или от номера в гостинице?

Эта публикация отвечает на второй вопрос — чем отличаются апартаменты от квартиры

 

Для большинства людей, апартаменты – вид гостиничного номера, как правило, повышенной комфортности.

Для многих бизнесменов,  апартаменты, это удобное место работы – офис компании, переговорные, кабинеты.

Для застройщиков, апартаменты, это возможность точечной застройки городов без соблюдения ряда нормативов, и часто, возможность сэкономить.

Для кого-то апартаменты – возможность «за недорого» решить жилищные вопросы.

Для кого-то апартаменты являются основным местом жительства, квартирой.

 

Такие широкие возможности предоставляет юридическая особенность апартаментов в России – правовая неопределенность понятия «апартаменты». В России до сегодняшнего дня понятие «апартаменты» не существует. Хотя повсеместно слово «апартаменты» можно встретить и на рекламных плакатах и в журналах и в интернете.

Приведенное выше краткое описание свойств апартаментов показывает общий признак всех апартаментов – это вид помещений в зданиях, в которых могут находиться люди для отдыха или работы, как правило «офисной».

Все перечисленные возможности обусловлены основным  юридическим признаком апартаментов в Россииапартаменты, это не жилое помещение.

Напротив, квартира в России  – это жилое помещение.

Юридическое отличие жилого помещения от не жилого приводит владельца апартаментов к существенным ограничениям, неудобствам, а часто, и к значительным расходам, по сравнению с квартирами.

Жилое помещение, по Жилищному кодексу РФ,  предназначено для постоянного проживания людей. Жилые помещения (квартиры, дома) в России проектируются, строятся с обязательным обеспечением  безопасного постоянного нахождения людей в этих помещениях, и с обязательным обеспечением всей необходимой инфраструктуры – водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, электроснабжение, газоснабжение. И само здание и каждое жилое помещение должны отвечать установленным государством санитарным и техническим правилам и нормам, а так же  иным требованиям законодательства РФ . Общие критерии и требования к жилым помещениям установлены в Жилищном кодексе РФ (статьи 15-17).

Апартаменты – это помещения, которые в России вообще не имеют четкого описания юридических или технических требований.

Жилое помещение (квартира) и не жилое помещение (апартаменты) – это коренное юридическое отличие квартиры и апартаментов. Из этого коренного отличия следует, чем отличаются апартаменты,  и проявляются все недостатки апартаментов. Вместе с тем, апартаменты, часто, дают своим владельцам несомненные  преимущества.

 

Чем отличаются апартаменты

Поскольку апартаменты, по определению, не жилые помещения, застройщик, проектировщик и строитель не обязаны  на каждом этапе строительства создавать объект для постоянного проживания, и соблюдать соответствующие нормативы, в том числе санитарные.

Соответственно, и при приемке построенных апартаментов государственные органы не считают их квартирами, и не требуют соблюдения норм, установленных законом для квартир.

Чем отличаются апартаменты при покупке

Чем отличаются апартаменты при покупке:  Забота покупателя апартаментов  выяснить, по каким нормативам строили апартаменты. Покупая квартиру, вы защищены законом — вам обязаны передать жилое помещение, все.

 

Чем отличаются апартаменты в реальных проектах в Москве на этапе проектирования

Чем отличаются апартаменты — прежде всего,  характеристиками здания, и размещением самого здания. Многоквартирные дома и комплексы с апартаментами изначально проектируются по разным нормативам (СНиПы, Санитарные нормы и т.д.), отличаются требования к безопасности использованных материалов. Это приводит к следующим негативным ситуациям:

  1. Апартаменты в Москве регулярно размещают в зданиях, не предназначенных для постоянного проживания людей. В лучшем случае, здания спроектированы, как гостиницы, в худшем — приспособлены для жилья. Последнее часто встречается при реконструкции старых зданий в центре Москвы и при реконструкции промышленных объектов.
  2. Технические характеристики зданий с апартаментами могут заведомо, на этапе проектирования, не обеспечивать постоянного проживания в них людей, например, по качеству использованных материалов, по геометрическим параметрам помещений.
  3. Здания с апартаментами могут размещаться  вблизи источников шума, вибраций, и т.п., где многоквартирный дом размещать запрещено.
  4. Здания с апартаментами могут размещать вблизи с другими строениями, или комплектовать окнами, не обеспечивающими необходимую освещенность в апартаментах, как это установлено в санитарных нормах для жилых помещений.
  5. Здания с апартаментами могут не обеспечиваться машиноместами, как это установлено в нормативах для многоквартирных домов.
  6. Здания с апартаментами могут вообще не комплектоваться лифтами, которые обязательны для многоквартирного дома.
  7. Звукоизоляция между смежными апартаментами сверху/снизу, справа/слева может не соответствовать нормативам, обязательным для многоквартирных домов.

 

Чем отличаются жилые апартаменты квартирные и гостиничные

На рынке недвижимости России в 21 веке сложилось условное разделение жилых апартаментов на два вида:

— апартаменты квартирного типа,

— апартаменты гостиничные.

Название «апартаменты квартирного типа» не должно вводить покупателя в заблуждение относительно идентичности таких апартаментов квартирам. Апартаменты НЕ обязаны строить с соблюдением норм для многоквартирных домов! Например, по критерию места расположения здания.

Апартаменты квартирного типа – помещения, расположенные в зданиях, имеющих признаки многоквартирного дома, при этом сами апартаменты (планировка, наличие кухни, санузла и т.д.), по своим характеристикам, как правило, ничем не отличаются от квартир.

Апартаменты гостиничные – апартаменты, расположенные в зданиях (комплексах), как правило, имеющих в названии слово «гостиница». Помещения в гостиницах предназначены для временного пребывания людей. Покупатель апартаментов гостиничного типа покупает номер в гостинице. Отличить такой вид апартаментов можно по названию. Например, «бизнес центр с гостиницей», «гостиничный многофункциональный центр с апартаментами», реже — «многофункциональный комплекс с апартаментами», и т.п.

 

Чем отличаются апартаменты при использовании покупателем и владельцем

Покупатель и владелец быстро увидят, чем отличаются апартаменты при использовании, когда не смогут зарегистрироваться в апартаментах и получат счет на оплату содержания апартаментов, или уведомление об уплате налога на имущество.

 

Регистрация (прописка) в апартаментах

В России встать на учет (прописаться) возможно по месту постоянного жительства или по месту пребывания (временного нахождения). Регистрация по месту жительства проводится по адресу  жилого помещения, где живет человек. Поскольку апартаменты – это не жилое помещение, прописаться в апартаментах по месту постоянного жительства не возможно (запрещено).

Временная регистрация в России возможна по месту пребывания (временного нахождения). В законе перечислены места, в которых возможна временная регистрация, это место пребывания  — гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или другое подобное учреждение. Под приведенный перечень подходит только апартаменты гостиничного типа, если в документах на апартаменты есть запись, что это гостиница. При этом, согласно законодательству, документы на регистрацию подает именно гостиница. То есть, должно быть не только помещение «гостиница», но и юридическое лицо, ведущее гостиничную деятельность.

 

Шум по ночам, громкая музыка —  это апартаменты в Москве

Апартаменты, поскольку это не жилое помещение, допускают их использование по любому назначению, не связанному с проживанием. В отличие от квартир и многоквартирных домов, для не жилых помещений в Москве не установлен запрет на шум в ночное время, и в любое иное время. Если в соседних апартаментах будет шум в ночное время, или в ночное время будет идти прием посетителей в соседнем офисе, и будет громкая музыка или крики, полиция к вам не поедет, что бы успокоить «дебоширов». Это апартаменты, сэр.

 

Управление зданием, коммунальные платежи, содержание апартаментов

Апартаменты любого вида (и квартирного типа и гостиничные) – это не жилые помещения. Управление содержанием общим имуществом в зданиях с нежилыми помещениями прописано весьма скудно, и фактически везде управляют управляющие организации.

Тарифы на коммунальные услуги (вода, канализация, электричество) в апартаментах значительно выше, чем для квартир. Сама организация сбора и оплаты коммунальных услуг, в отличие от квартир, вынуждает собственников апартаментов заключать отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг, что отнимает много времени и при заключении договоров и при оплате. Второй способ – поручить сбор, учет и оплату за коммунальные услуги управляющей организации, но за удобство придется доплатить.

Отдельная значительная статья расходов – оплата уборки, содержание, текущий ремонт общего имущества. Фактические расходы на уборку, содержание, текущий ремонт ограничиваются составом этого общего имущества и фантазией управляющей организации. В Москве не редко стоимость содержания только машиноместа составляет несколько тысяч долларов США.

В некоторых комплексах платными является въезд на территорию, и парковка на территории комплекса (не подземные паркинги). Отдельно оплачивается уборка прилегающей территории (двора) комплекса.

 

Налоги на апартаменты в Москве

Собственники апартаментов в Москве будут ежегодно уплачивать налог за владение апартаментами примерно в два раза больше, чем собственники квартир. Правила уплаты налога установлены законом  г. Москвы от 19 ноября 2014 г. N 51 «О налоге на имущество физических лиц» и Налоговым кодексом РФ.

Согласно статье 406 Налогового кодекса в отношении жилых домов, квартир, комнат, гаражей, машино-мест, налоговая ставка, устанавливаемая законом города Москвы, не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости.

В отношении объектов административно-делового и торгового назначения, включенных в соответствующий перечень, а также объектов, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн рублей, налоговая ставка, устанавливаемая законом города Москвы, не может превышать 2 процентов кадастровой стоимости.

В отношении остальных объектов налоговые ставки, устанавливаемые законом города Москвы, не могут превышать 0,5 процента кадастровой стоимости. Апартаменты облагаются налогом, как «иные» объекты, по ставке 0,5% кадастровой стоимости.

 

26 апреля 2019г.

Москва

Адвокат Гордон А.Э.

 

Есть вопросы? Звоните, пишите:

(495) 518-19-90   info@gordon-adv.ru