Документы для покупки квартиры 2018

14.05.2018
А. Гордон

Какие документы спрашивать у продавца для покупки квартиры в 2018

Адвокат Гордон А.Э.

Адвокатская Палата Московской области

 

С января 2017г. купля-продажа и другие сделки с квартирами в России проходят по новым правилам. Эти правила применяются для покупки недвижимости и в 2018г. Основное правило — в России признается только зарегистрированное право, по этому документы для покупки квартиры в 2018 — это документы только по текущей сделке: договор и документы продавца и покупателя.

Но все не так просто. Модернизация законодательства 2016-2017г. не сняла с покупателя ответственности и рисков потери купленной квартиры.  Теперь покупатель сам должен знать, какие документы спрашивать у продавца для покупки квартиры в 2018.

Закон не содержит перечня документов для покупки квартиры, в каждом случае комплект документов на квартиру определяется индивидуально.

 

Документы для покупки квартиры в 2018 у продавца

  1. Правоустанавливающие — документы о праве собственности продавца на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор передачи (при приватизации), свидетельство о праве на наследство и т.д. В необходимых случаях к договору должен быть передаточный акт.
  2. Если в квартире проведена перепланировка, то технический паспорт и разрешение на перепланировку, выданное уполномоченной организацией. Для выявления перепланировок при осмотре рекомендуем всегда требовать у продавца технический паспорт на квартиру.
  3. Если квартира в долевой или совместной собственности нескольких лиц, каждый собственник должен предоставить указанный в пункте 1 документы.
  4. На квартиры, купленные до июля 2016 года продавец предоставляет свидетельство о собственности на квартиру — подтверждающий право собственности документ.
  5. В 2018г. продавец подтверждает свой статус собственника выпиской из ЕГРП. В этой выписке продавец должен быть указан в качестве собственника. Срок действия выписки – момент ее выдачи.
  6. Паспорт продавца. При продаже квартиры не собственником, должна быть доверенность.

 

Этот минимальный комплект документов в 2018г. позволяет идентифицировать продавца в качестве собственника квартиры, а так же получить сведения о наличии арестов, запретов, споров по выбранной квартире.

То есть этот пакет документов позволяет оценить «техническую» возможность «гос регистрации сделки»: при отсутствии противоречий в этих документах, на основании вашей сделки с продавцом гос регистрация перехода права собственности на квартиру может состояться.

 

Основной риск при покупке недвижимости — возможность утраты собственности по суду в результате признания текущей или одной из предыдущих сделок недействительными.

Сам по себе приведенный выше минимальный пакет документов для покупки квартиры в 2018 не выявляет и не устраняет пороки предыдущих сделок и пороки в текущей сделке.

Пороки в текущей сделке выявляются и устраняются, при возможности их устранить, на этапе подготовки вашей сделки по покупке квартиры.

Суд может признать сделку недействительной по причинам, прямо указанным в Гражданском кодексе Российской Федерации, в частности:

  • в случае нарушения закона при совершении сделки,
  • в случае «порока воли» стороны сделки.

Нарушения закона могут быть самыми разными. Так, при покупке квартиры необходимо соблюдать требования к форме и процедуре совершения сделок. Например, нарушения при приватизации — не учтены интересы отсутствующего лица, или допущены нарушения интересов несовершеннолетних. Требования по таким нарушениям заявляются спустя годы, и даже десятилетия.

Другое нарушение: согласно статье 35 Семейного кодекса РФ для продажи недвижимости приобретенной в браке необходимо нотариальное согласие другого супруга. Не редко продавец скрывает, что квартира приобретена в браке и является совместной собственностью.

У покупателя такой квартиры возникает реальный риск получить длительные судебные разбирательства по оспариванию сделки  другим супругом. Супруг, чье нотариальное согласие на совершение сделки не было получено, может требовать признать сделку недействительной в течение года (статья 35 Семейного кодекса РФ).

Если будет суд, скорее всего покупатель такую квартиру потеряет.
Аналогичные ситуации могли быть в предыдущих сделках с этой квартирой. Причем, истечение года с даты предыдущих сделок не гарантирует от возможного судебного иска.

Гарантировать собственность покупателя на случай сокрытия продавцом сведений  о браке может только страхование титула собственника недвижимости.

Проверка квартиры перед покупкой существенно снижает такие риски.

 

Пороки воли участника сделки

Основания для признания сделок  недействительными перечислены в Гражданском кодексе РФ и очень широки. Недействительны сделки:

  • совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности (статья 176 ГК РФ)
  • совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ)
  • совершенной под влиянием существенного заблуждения (статья 178 ГК РФ)
  • совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 ГК РФ)
  • совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (статья 173.1 ГК РФ)

Последняя норма появилась в ГК РФ в 2013 году и нашла широкое применение.

Особенно часто иски, основанные на пороках воли стороны сделки, заявляют от имени возрастных продавцов  старше 70, 80 лет, но бывают такие требования и к сделкам более молодых собственников-продавцов.

При подготовке сделок с возрастными продавцами нужно быть особенно внимательными и собирать дополнительные документы для покупки квартиры, вплоть до освидетельствования таких участников на сделке (оформляется актом).

Для продавцов квартир более молодого возраста характерны иски мотивированные состоянием не способности понимать значение своих действий или руководить ими в момент продажи.  На руках у них оказываются соответствующие справки медицинских учреждений  и другие доказательства. Такие действия характерны для злоупотребляющих алкоголем и наркотиками.

Предотвратить подобные ситуации возможно только системной подготовкой сделки и получением от продавцов справок из соответствующих месту регистрации продавца квартиры медицинских учреждений – наркологических и психоневрологических.  Не мотивированное уклонение продавца предоставить такие документы, должно насторожить покупателя. Эти справки могут быть использованы в случае возникновения спора.

Реже бываю иски по сделкам, совершенным  под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

Предупреждение сделок с  недвижимостью с подобными пороками возможно только  в результате комплексной проверки документов перед покупкой квартиры и фактических условий жизни продавца. Как правило, в документальном отношении такая недвижимость не содержит ни каких пороков. Внешне, все соответствует закону.

Необходимо выяснять у продавца причины продажи квартиры, его обеспеченность жильем, планы по смене жилья. Имеет значение окружение продавца при совершении сделки, возможные признаки принуждения продавца к совершению сделки продажи квартиры, не получения денег за квартиру.

 

Учитывая основания недействительности сделок с квартирами все их необходимо искать в документах для покупки квартиры в 2018. Какие именно документы требовать у продавца квартиры — в каждом случае определяется индивидуально.

 

По состоянию на 14 мая 2018г.

Москва

Адвокат  Гордон А.Э.