Купля-продажа квартиры риски

26.06.2018
А. Гордон

Купля-продажа квартиры риски

Правильный договор купли-продажи квартиры

 

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.

Москва

26 июня 2018

 

Сделки с недвижимостью в России всегда связаны с риском. Риск присутствует в любой сделке: купля-продажа квартиры, аренда офиса, аренда коммерческой недвижимости, залог недвижимости.

Самая распространенная форма сделки с недвижимостью — купля-продажа квартиры риски создает  и для продавца и для покупателя на каждом этапе сделки. Например, на этапе авансирования квартиры у покупателя возникает риск потери уплаченного аванса. В последнее время часто продавцы не желают возвращать аванс, даже если в квартире обнаружены юридические проблемы. Что бы вернуть аванс с минимальными затруднениями необходимо уметь его правильно внести. Прежде всего – по каждой сделке обязательна подготовка к внесению аванса, и правильные условия договора.

Доступность интернета и многочисленные публикации создают у покупателей и продавцов иллюзии простоты купли-продажи квартиры и незначительного перечня, легко выявляемых рисков при покупке недвижимости.

Даже риэлторы используют «типовые» договоры купли-продажи квартиры, бездумно включая в них положения, которые на деле не защищают покупателей от рисков купли-продажи квартир.

 

Купля-продажа квартиры риски

Купля продажа квартиры и риски при проведении сделки для продавца и покупателя одинаковы – это остаться без квартиры и без денег. Вместе с тем, последствия таких рисков для покупателя существенно опаснее: физически квартира не куда не пропадет, и в худшем случае у продавца остается возможность вернуть квартиру через суд.

У покупателя все сложнее – признанная судом недействительной  купля-продажа квартиры риски утраты недвижимости покупателем делает 100%, а быстрый возврат денег –  всегда большой вопрос, даже при наличии судебного решения это занимает значительное время.

В суде оспаривание и расторжение купли-продажи квартиры производится всего по нескольким статьям Гражданского кодекса РФ. А вот обстоятельства купли-продажи квартиры, которые предоставляют такие возможности, весьма широки. Нужно серьезно и глубоко искать риски купли-продажи квартиры в каждой сделке.

Сопровождающие сделки с недвижимостью юристы, адвокаты по недвижимости, риэлторы используют различные приемы, что бы  снизить или исключить риски купли-продажи квартиры с возможными проблемами. Для снижения рисков купли-продажи квартиры сделки проводятся в определенной последовательности – по этапам.

Каждый этап купли-продажи квартиры проводится по определенным правилам, которые сформированы, в том числе, и благодаря судебными спорами. В конечном счете, Правильное проведение каждого этапа купли-продажи квартиры обеспечивает снижение рисков оспаривания сделки.

Типичная ошибка многих риэлторов и ВСЕХ самостоятельно покупающих:  использовать «типовой договор купли-продажи квартиры», скачать договор купли-продажи квартиры и другие «приемы» использования «рыбы» договора купли-продажи квартиры для экономии на квалифицированной юридической помощи.

 

Правильный договор купли-продажи квартиры

Использовать правильный договор купли-продажи квартиры – значит написать его специально для своей сделки. Такой договор называют индивидуальный договор купли-продажи.

Вписать свои ФИО, паспорт и реквизиты квартиры в «типовой» договор – не достаточно.

Продвинутые покупатели квартир используют «рыбу» договора купли-продажи, как правило, от предыдущей аналогичной сделки, чаще нотариальной. Возможный вариант, если юридические и фактические обстоятельства купли-продажи этих договоров в точности совпадают.

При использовании «рыбы» главное, что бы «рыбой» оказался юридически правильный договор купли-продажи квартиры.

Правильный – это значит, договор соответствует обязательным требованиям закона, но главное – договор должен соответствовать обстоятельствам купли-продажи, защищать интересы сторон купли-продажи квартиры, и способствовать снижению рисков оспаривания сделки, а так же помогать стороне, если сделку оспорят в суде.

При использовании «рыбы», в большинстве своем, купля-продажа квартиры оформляется с соблюдением минимальных требований закона. Для гос регистрации собственности этого достаточно. А вот с защитой и снижением рисков – как повезет.

 

Правильный договор купли-продажи квартиры с 2015г.

В договоре купли-продажи квартиры риски покупателей часто пытаются снизить пунктами следующего содержания:

Продавец заявляет, что квартира приобретена вне брака.

Продавец заявляет что лиц, сохраняющих право пользования квартирой не имеется.

Продавец заявляет, что для приобретения квартиры не использовались средства материнского капитала.

Или иными формулировками – заявлениями продавца. В целом, действия по использованию данных формул следует признать  правильными.

Вместе с тем, применять подобные заявления стороны в договоре так же нужно правильно.

Целесообразность использования приведенных примеров заявлений продавца квартиры, основываются на правилах статьи 432.1 Гражданского кодекса РФ, которая появилась в середине 2015г. По этому «рыба» договора купли-продажи квартиры датированные ранее 2015г. может не содержать заявлений продавца.

Подобные заявления продавца именуются заявление об обстоятельствах, и по правилам этой статьи позволяют другой стороне сделки, если заявление оказалось недостоверным, ложным, или обманом, требовать возмещение убытков, признавать договор недействительным и т.д.

Судебная практика применения статьи 432.1 ГК РФ  показывает, что рассчитывать на применение включенной в договор купли-продажи квартиры формулы «заявление об обстоятельствах» , необходимо выполнить правила:

  • проверить достоверность сделанного заявления об обстоятельствах;
  • включить в договор оговорку, что обстоятельства, о которых сделано «заявление об обстоятельствах» имеют для покупателя существенное значение для решения заключить договор и совершить сделку;

То есть, судебная практика показывает, что само по себе заявление продавца, без проверки его достоверности, может оказаться недостаточным для покупателя в суде, поскольку суды рассматривают такого покупателя, как не проявившего должную осмотрительность и осторожность при совершении сделки.

Для эффективной защиты покупателя в случае спора по купле-продажи квартиры и возможности использования «заявления об обстоятельствах» в договоре, используется юридическая проверка, или проверка юридической чистоты сделки (недвижимости).

Обязательный этап купли-продажи квартиры — юридическая проверка, доказывает проявление осмотрительности и осторожности покупателя перед заключением сделки, а  в совокупности с условиями договора купля-продажа квартиры «заявление об обстоятельствах» создают правильный договор купли-продажи квартиры.

Это всего лишь один пример, как определить, что такое правильный договор купли-продажи квартиры, и как правильно проводить куплю-продажу квартиры.

 

Самостоятельная покупка квартиры

Для самостоятельной покупки квартиры рекомендуем самый простой способ:  вы существенно снизите риски оспаривания купли-продажи квартиры, если получите юридическое сопровождение купли-продажи квартиры «под ключ» у адвоката по недвижимости, или у юриста,  в крайнем случае – привлечете юридически грамотного риэлтора.

Самый бюджетный способ снизить риски купли-продажи квартиры – привлечь юриста или адвоката по недвижимости на наиболее ответственные этапы сделки.

Например, присутствие опытного адвоката по недвижимости на сделке купли-продажи поможет снизить риск купить недвижимость с юридическими пороками, уменьшается риск неправильного договора купли-продажи. Опытный адвокат по недвижимости знает какие документы необходимы для конкретных обстоятельств купли-продажи квартиры. Присутствие адвоката на сделке позволит  проверить правильность договора купли-продажи квартиры, проверить полномочия продавца, получить рекомендации по проведению расчетов.

Как правильно самостоятельно купить квартиру — тщательно в соответствии с законом готовить каждый этап купли-продажи квартиры, написать индивидуальный договор купли-продажи квартиры, правильно провести расчеты.

 

 

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.

Москва

26 июня 2018