Купля продажа с нерезидентом

13.04.2018
А. Гордон

В действительности купля продажа с нерезидентом всегда создает дополнительные риски для покупателя, которые приводят к спорам и создают условия для расторжения сделки через суд.

 

Купля продажа с нерезидентом в Москве — Риски

1.Проблема № 1 – удостоверение личности собственника-продавца нерезидента.

Согласно общепринятым нормам гражданского законодательства распоряжаться имуществом может только собственник.  Сделка совершенная неправомочным лицом будет расторгнута судом и изъята у покупателя.

Первый вопрос при покупке недвижимости – удостоверение полномочий продавца и его личности. Удостоверяется личность собственника – паспортом. У нерезидента-иностранца личность удостоверяется паспортом, выданным иностранным государством. Как удостовериться в личности продавца-иностранца?
В России отсутствуют юридические инструменты для проверки иностранных паспортов. Является ли предъявленный паспорт действительно паспортом конкретного государства? Выдавался ли этот паспорт иностранца предъявившему его продавцу? Соответствуют ли действительности данные иностранного паспорта? Для купли-продажи с нерезидентом эти вопросы первостепенные.

Например, второй год разбирается судебный спор о незаконной продаже московской квартиры с участием продавца, предоставившим на сделку паспорт гражданина Республики Беларусь.  В ходе многократных судебных разбирательств выяснилось, что паспорт с указанными в нем реквизитами действительно выдавался в Белоруссии, но иному лицу (на иное имя), и на другой адрес места жительства. А указанное в паспорте место жительства продавца – адрес трансформаторной будки.
Если планируете куплю продажу с нерезидентом, приготовьтесь решать такую же проблему.

Рекомендация здесь одна – запрашивать от  продавца максимально возможное количество документов.

 

  1. Проблема 2 – получение согласия супруга на продажу квартиры.

Согласно Семейному кодексу РФ приобретенная в браке квартира и другая недвижимость – совместная собственность супругов, и ее продажа одним супругом возможна только с нотариально оформленного согласия второго супруга.

В других государствах действуют аналогичные правила. Продажа квартиры без согласия второго супруга может быть оспорена в суде и привести к очевидным рискам для покупателя — расторжению сделки купли-продажи и изъятию квартиры у покупателя.

Проблема покупки квартиры у нерезидента в том, что не всегда можно достоверно установить, необходимо ли согласие супруга. Дело в том, что не во всех паспортах проставляется отметка (штамп) о браке. Часто при наличии штампа и  замене паспорта не возможно удостовериться, куплена ли квартира в браке (в предыдущем браке), поскольку сведения есть только о текущем.

При сопровождении сделок с недвижимостью с участием нерезидентов такие  риски «компенсируют»  нотариальным  заявлением продавца о покупке квартиры будучи не в браке. Вместе с тем, это не исключает возможность возникновения судебного спора, перспективы которого для покупателя не ясны при покупке.

Справедливости ради нужно отметить, что и для покупки квартир у граждан России вопрос о согласии второго супруга совсем не праздный. Дело в том, что в России до настоящего времени вопросы брака – вопросы местных властей. И отсутствует общероссийские базы данных об актах гражданского состояния. Следствием чего является сложность проверки подобных сведений. При сопровождении сделок купли-продажи квартир квалифицированные адвокаты по недвижимости используют косвенные методы для проверки достоверности этих сведений. И так же применяют нотариальные заявления.

 

  1. Расчеты за купленную квартиры с продавцом-нерезидентом

Даже среди профессиональных участников рынка недвижимости существует заблуждение, что под правила закона РФ «О валютном регулировании и валютном контроле» №173-ФЗ подпадают операции с иностранной валютой. Из чего делают вывод: если расчеты за недвижимость происходят не в иностранной валюте, значит, нарушений нет.

В действительности, операции с российскими рублями – это валютные операции с валютой Российской Федерации. Не исключение и использование российских рублей в качестве средства платежа в сделках с недвижимостью. Тем более, если участником сделки является нерезидент – иностранец.

По правилам закона «О валютном регулировании и валютном контроле»  валютные операции между резидентами РФ и нерезидентами осуществляются без ограничений, вместе с тем, расчеты при совершении валютных операций должны производиться через уполномоченные банки (ч.3 ст.14 закона), в том числе допустимы переводы на территории РФ без открытия банковского счета (п.9 ч.3 ст.14).

 

На рынке недвижимости Москвы регулярно совершаются сделки с  участием нерезидентов – иностранцев граждан СНГ.  Все вышеизложенное в полной мере относится и к продавцам квартир, апартаментов граждан Украины, Белоруссии, Казахстана, Азербайджана и т.д.

Понимая невозможность полностью устранить правовую неопределенность в сделках с такими квартирами, сопровождая сделку купли-продажи с участием нерезидента, необходимо разъяснить эти моменты покупателю, и прежде всего возможность судебного спора и решения суда не в пользу покупателя (изъятие квартиры).

При прочих равных, а такие квартиры продаются по рыночной цене, без скидок, часто покупатель предпочитает выбрать другую квартиру. Тем более, что при помощи интернет ресурсов можно значительно сэкономить на услугах по подбору квартир в Москве, а оплатить сопровождение сделки адвокатом по недвижимости.

 

По состоянию на 13 апреля 2018г.

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.