Нотариальная сделка с недвижимостью

10.02.2017
А. Гордон

Нотариальная сделка с недвижимостью

Нотариальная сделка купли продажи

Три типичных ошибки нотариальной сделки  купли продажи

Как исправить ошибку в договоре

В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон А.Э.

 

Расставим сразу  точки над  i :   в России действует простое правило:  сделки совершаются в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения. Это правило действует и для движимого и для недвижимого имущества. Нотариальная сделка с недвижимостью  в России НЕ ЯВЛЯЕТСЯ обязательной !

В отличие от стран Европы и Америки перечень нотариальных действий в России иной, по этому нотариусы в России совершают только часть всей совокупности действий, входящих в понятие «Сделка с недвижимостью». В юридическом смысле сделка с недвижимостью — это непосредственно совершение (заключение) договора. Традиционно нотариусы в России технически готовят заключение договора и удостоверяют факт заключения договора —  совершение договора конкретными лицами на конкретных условиях в отношении конкретного имущества. В практическом плане «сделка с недвижимостью» — более широкое понятие, чем непосредственно подписание договора.

Суды по недвижимости показывают: Нотариальная сделка купли продажи – каких-то существенных преимуществ  ее сторонам не дает. Удостоверенные нотариусами сделки, как и любые другие, с успехом повсеместно оспариваются в суде: признаются недействительными. Тому пример – оспаривание завещаний и последующих сделок с завещанной недвижимостью,  оспаривание сделок с наследственными квартирами и т.д. Признание недействительными удостоверенных нотариусом сделок купли-продажи.

Новинка: Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно! Подробнее о консультации!

Нотариальная сделка с недвижимостью

В Гражданском кодексе РФ вы не найдете статью в которой прямо записано: «сделки с недвижимостью должны быть совершены в нотариальной форме». Но из толкования ряда статей кодекса можно сделать вывод, что для купли продажи недвижимости установлена обязательная письменная форма договора, в противном случае договор купли продажи (или иной договор) с недвижимостью считается недействительным (статья 550 ГК РФ).

Да и само выражение:  «Нотариальная сделка с недвижимостью» — не верно. В действительности это договор, заключенный в письменной форме, который удостоверил нотариус. Таким образом за исключением отдельных случаев, прямо указанных в законе, в России купля продажа недвижимости и иные сделки с недвижимостью совершаются в простой письменной форме.

Что такое письменная форма

Письменная форма договора – это оформление договора в виде бумажного документа, в котором изложены его условия, и который подписан сторонами договора (статья 160 Гражданского кодекса РФ). Письменное оформление — это рукописное оформление, напечатанное на пишущей машинке, цифровой файл распечатанный на печатающем устройстве (принтере).

Что бы выполнить требования закона о письменной форме договора купли продажи недвижимости необходимо соблюсти одновременно несколько условий:

1) договор должен быть составлен в виде одного документа оформленного на бумаге,

2) текст договора содержит условия передачи права собственности на недвижимость от продавца покупателю,

3) договор подписан всеми сторонами договора.

Условия договора купли продажи недвижимости (или условия договора) — это условия, на которых продавец передает недвижимость в собственность покупателя, а покупатель принимает недвижимость. При всей простоте и очевидности, это совсем не просто. При неправильном изложении условий договора, договор может оказаться не заключенным или недействительным. А значит, стороны договора столкнутся с серьезными проблемами при его исполнении.

Самое простое последствие ошибок при составлении договора – Отказ в принятии документов на регистрацию прав на недвижимость, отказ в регистрации права собственности покупателя, возврат документов заявителям, необходимость переделки, повторная сдача на гос регистрацию. Если не считать «зависания» денег, потраченного времени, для покупателей это лучшие варианты последствий, поскольку их можно устранить, и при правильном проведении сделки не потерять деньги. А если продавцы — мошенники, или не совсем честные лица? То отказы в регистрации прав они используют что бы остаться собственниками и одновременно получить доступ к деньгам покупателя. Предотвратить такие проявления позволит только соблюдение технологии проведения сделки с недвижимостью опытным юристом или риэлтором. Что нотариусы в России не делают. Особенно, по так называемым альтернативным сделкам.

 

Условия действительности договора купли-продажи недвижимость

В России для действительности договора купли-продажи недвижимости в нем обязательно должны быть согласованы несколько условий :

1) условие об объекте недвижимости – его точное описание,

2) Цена объекта недвижимости – цена, которую обязан уплатить покупатель,

3) Иные условия, которые продавец и покупатель считают необходимыми согласовать.

Условия об объекте недвижимости и цена недвижимости – существенные условия договора купли продажи, без этих условий или без их правильного описания договор считается не заключенным.

Иные условия – это условия, без которых договор остается действительной, но отсутствие которых как правило приводит продавца и покупателя к спорам а иногда и к плачевным последствиям.

Многолетняя практика юридического сопровождения сделок с недвижимостью в Москве показала необходимость наличия в договоре ряда условий:

1) Порядок и форма проведения расчетов (наличные, безналичные), предварительная оплата или оплата после перехода права собственности;

2) Условия об обременениях недвижимости – недвижимость продается с обременениями, например арендой, наймом, залогом, или продажа недвижимости без обременений;

3) Наличие лиц имеющих право пожизненного пользования имуществом;

4) Освобождение недвижимости продавцом (юридическое и физическое), порядок, сроки;

5) Порядок и срок передачи недвижимости покупателю, и т.д.

 

Вы уверены, что сможете правильно написать договор купли продажи?

 Для составления договора купли продажи рекомендуем обращаться к специалистам.

 

Новинка: Услуга «Консультация адвоката: этапы нотариальной купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру через нотариуса.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку у нотариуса Вы проведете самостоятельно! Подробнее о консультации!

Нотариальная сделка  купли продажи — когда она обязательна?

В отдельных случаях, прямо указанных с законе, сделки с недвижимостью должны быть совершены в нотариальной форме. Согласно закону нотариально удостоверяются сделки:

  1. По продаже долей в общей собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах, а так же обременение этих долей (статья 42 закона ).
  2. По распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки,
  3. По отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ,
  4. По отчуждению недвижимости принадлежащей гражданину, ограниченному в дееспособности (статья 52 закона 218-ФЗ).

(закон от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)

Конечно, если стороны сделок желают, они могут удостоверить любую сделку у нотариуса, даже если по закону это не  обязательно.

Учитывая, что нотариальная форма – это удостоверенный нотариусом письменный договор купли продажи недвижимости,  то очевидно, что и простая письменная форма сделки и нотариальная форма сделки – это письменная форма купли продажи недвижимости.

Наша 15 летняя адвокатская работа в судах г.Москвы и Московской области доказывает: нотариальная форма заключения договора с недвижимостью не дает существенных преимуществ в случае возникновения спора в суде!

Наш опыт показывает обратное. Нотариальная форма «расслабляет» участников сделки, они полностью перекладывают ответственность за сделку на нотариуса и обращают внимание только на документы, которые требует нотариус. В подавляющем количестве случаев масса важных документов «остаются за кадром», но которые в последствие всплывают в суде. Для суда нотариальная форма не является препятствием для развала сделки, а нотариусы мало чем помогают в суде, предпочитая отписываться «прошу слушать в мое отсутствие».

Нотариальная сделка с недвижимостью — это всегда неудобство при совершении сделок, а кто самостоятельно делает сделку — дополнительные риски.  Для нотариальной сделки сторонам дополнительно необходимо посетить нотариуса, а как же расчеты? Нотариусы в расчетах не участвуют, их не организуют и не проводят. При составлении договоров многие нотариусы условиям о расчетах уделяют не достаточно внимания. Как результат — создаются условия для потери денег покупателем или продавцом, мы это видим по вопросам, с которыми к нам обращаются. И при этом стороны остаются один на один с проблемой.

Поскольку в совершении и исполнении сделки участвует ряд организаций, а по нотариальной еще и нотариус, сторонам приходится переезжать в процессе проведения сделки с места на место (банк, нотариус, МФЦ), по этому необходимо заранее согласовать время и место проведения всех этапов сделки.

Отдельный вопрос и проблема нотариальных сделок — в отдельных случаях нотариус может стать препятствием к совершению сделки

Например, не редко нотариус заявляет – договор будет такой, какой я использую, хотите изменить, дополнить?  — ищите  другого нотариуса. Можно спорить, но лучше обратиться к другому нотариусу. Главное, что бы все спорные и сомнительные вопросы были решены до даты сделки.

Иногда продавец состоит на учете в психоневрологическом диспансере или в наркологическом, или возрастной продавец, и покупатель желает удостовериться в адекватности продавца непосредственно на сделке. Мы встречали нотариусов, которые категорически возражали против не просто присутствия специалиста на сделке, а даже в помещении нотариальной конторы. Очевидно, такие действия не просто создают препятствия участнику сделки в реализации его прав, а еще и способствуют созданию условий для эффективного оспаривания такой сделки. Подробнее об освидетельствовании на сделке читайте здесь.

Кроме того, мы регулярно сталкиваемся с ошибками в текстах нотариальных договоров, причем, с ошибками юридическими, а не техническими (опечатки, описки), и которые иногда не удается исправить по ходу сделки даже нам, практикующим адвокатам по недвижимости из-за возражений нотариуса. Что уже говорить о рядовых гражданах и тем более иностранцах.

Сделки с недвижимостью с участием иностранцев – это отдельная сложная тема.

Следующий проблемный этап — регистрация собственности

Не каждый нотариус занимается регистрацией прав, предоставляя это сторонам сделки. Стороны идут в МФЦ. А далее, как повезет. Дело в том, что возникновение обязательной нотариальной формы для некоторых сделок с недвижимостью привело к лавине технических ошибок в нотариальных договорах. Ситуация усугубляется тем, что согласно закону нотариальные сделки не проходят полную юридическую экспертизу в Росреестре, как сделки в простой письменной форме. Как сказано выше, в лучшем случае стороны сделки «завернут» при подаче документов в МФЦ, в худшем — ошибки выявят при регистрации прав  и будет приостановка или отказ в регистрации, а в самом печальном — права зарегистрируют с ошибками в документах, и ошибки обнаружатся через продолжительное время в самый неподходящий момент.

 

 

Типичные ошибки нотариальной сделки купли продажи

Регулярно встречается с тремя опасными для сторон ошибками в нотариальных сделках купли продажи.  Считаем, это типичные ошибки нотариальной сделки купли продажи недвижимости, ищите их в договорах.

1. Ошибка №1

Существенным для всех сторон договора купли продажи недвижимости всегда является не только цена, но и порядок расчетов.

В отсутствие цены недвижимости – договор купли продажи считается не заключенным, а без определения порядка расчетов, договор купли продажи может и обойтись. Наш опыт судов по недвижимости показывает, что без четкого согласования порядка расчетов по сделке стороны – точно не обойдутся. Это подтверждает практика юридического сопровождения сделок  и многочисленные обращения участников сделок у которых возникли конфликты, а некоторые стали потерпевшими.

Возможность потерять деньги в сделке с недвижимостью присутствует всегда, и исключить такую возможность не возможно, даже теоретически. Например, существует заблуждение, что расчеты гарантируются при использовании в расчетах банка. Все не так просто. Вне зависимости от того в какой форме происходят расчеты – наличные или безналичные, в случае отзыва банковской лицензии деньги с большой вероятностью пропадут. Прежде всего – со счета, но не редко деньги исчезают и из индивидуальной ячейки банка.

Но это тема отдельной статьи.

 

Какое значение имеет порядок расчетов?  Фактически — установление порядка расчетов это распределение продавцом и покупателем ответственности за деньги! Кто несет риски за сохранность денег?  Тот, кто будет указан в договоре.  Установить ответственность и распределение рисков нужно в условиях договора купли продажи о порядке оплаты (порядок расчетов). Согласно закону у покупателя недвижимости всего одна обязанность — оплатить согласованную цену. И в случае спора покупатель всегда обязан доказать совершение платежа продавцу. Если деньги до продавца не дошли, последствия очевидны.

Особенности нотариального договора

При нотариальном заверении договора купли продажи недвижимости договор составляет нотариус. И оставаясь законным, не всегда все его формулировки правильны, с точки зрения баланса интересов и рисков продавца и покупателя. Мы часто встречаем в нотариальных договорах неудачные формулировки, которые создают для участников сделки риски, где их не существует.

Ищите в текстах нотариального договора условия о порядке расчетов, часто они вписаны в пункт о цене квартиры или рядом с ним. Не редко вы найдете следующую формулу:

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Продавец получил от покупателя цену договора в сумме ….. рублей полностью.

Скажем мягко — это неудачная формулировка, она не нарушает закон, но является причиной возникновения значительных юридических рисков для обеих сторон.

Нам известно, что если у стороны или сторон возникают вопросы к приведенной формуле нотариусы настаивают именно на ней, ссылаясь на возникновение залога на квартиру, если расчеты пройдут после перехода права. Многих такие доводы убеждают. Вроде безобидная фраза, да и нотариус написал, по этому во многих договорах она остается.

 

Наш опыт организации и проведения всех этапов сделок с недвижимостью показывает: Такая формулировка никакого отношения к реальным сделкам не имеет, поскольку требуют высокой степени доверия между участниками купли продажи. А сделки с недвижимостью на открытом рынке совершают абсолютно посторонние лица, не знакомые ранее, по этому их интересы и риски уравновешиваются юридическими конструкциями — условиями договора и соблюдением технологии проведения сделок. На выше приведенных условиях расчетов сделку могут проводить только родственники — лица, имеющие личные доверительные отношения.

По этому, в реальных сделках купли продажи недвижимости, деньги всегда уплачиваются после гос регистрации собственности на покупателя, или в договоре конкретно устанавливается залог квартиры, требующий последующего снятия при определенных условиях.

Приведенная выше  формулировка договора о «проведенных расчетах» заведомо разбалансирует риски сторон.

 

Если регистрация собственности на покупателя не пройдет, получение продавцом денег полностью зависит от порядочности покупателя. Кроме того, с формулировкой  о получении денег до подписания договора, покупатель не заплатив деньги приобретает право требовать неуплаченные деньги с продавца, ведь такой договор да еще в нотариальной форме приобретает силу расписки. И расписка удостоверена нотариусом. Вы готовы нести такие риски?

 

Многолетнее сопровождение сделок с недвижимостью показывает: чем более детально в договоре прописаны его условия, тем более четко стороны исполняют свои обязанности, и тем проще требовать от другой стороны исполнения или спорить, если дело дойдет до суда.

В расплывчатых формулировках, как правило, заинтересованы те, кто не собирается или не привык четко исполнять свои обязанности, или оставляет себе возможность для каких то маневров.

 

Кому выгодна формулировка о расчетах до подписания договора?

Полагаем — Нотариусу, так как меньше писать, меньше тратить времени на выслушивание сторон, не требуется увязывать интересы каждой стороны и разные пункты договора. По нашему мнению ни продавец, ни покупатель в такой формулировке не заинтересованы.

Возможно, такая формулировка может быть выгодна покупателю,  поскольку подписав такой договор все риски переложены на продавца. И при любой ситуации покупатель может требовать деньги от продавца, даже если реально деньги и не переданы.

В последнюю очередь можно обсуждать выгоды Продавца.

 

Ошибка №2

При самостоятельной покупке недвижимости, как правило, участники сделки весьма приблизительно представляют технологию проведения сделки и ее этапы. Меньше всего внимания стороны уделяют передаче недвижимости. В лучшем случае в договоре указывают срок передачи.

В нотариальных договорах купли продажи регулярно пишут:

Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ при передаче недвижимости стороны составляют передаточный акт. Стороны договорились, что настоящий договор является документом, подтверждающим передачу недвижимости продавцом покупателю без оформления передаточных актов и дополнительных документов. С состоянием квартиры покупатель ознакомлен и согласен.

 

Вроде бы забота о сторонах договора, избавляющая участников сделки от дополнительной писанины и юридических формальностей. Но в реальной действительности она приводит к печальным последствиям.

Действительно, согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости от продавца к покупателю оформляется по отдельному документу – передаточному акту. Это правило появилось не просто так.

Дело в том, что  такая дополнительная сложность в передаче связана со значительной стоимостью недвижимости, возможностью появления дефектов у недвижимости именно после подписания договора купли продажи и после перехода права собственности к покупателю, а так же возможностью причинения  ущерба или уничтожения недвижимости до перехода права. В связи с чем, продавец несет ответственность и риски за сохранность недвижимости до ее передачи покупателю.

Как правило, недвижимость осматривают до совершения сделки, а подготовка сделки занимает значительное время. Далее совершение сделки, регистрация, и фактическая передача. Как говориться — много может воды утечь, в том числе и на вашу недвижимость. Даже осмотр недвижимости в день сделки не снимает риски ее повреждения.

Не стоит забывать и об ответственности перед третьими лицами. Если недвижимость принята к владельцу перешла ответственность и за вред третьим лицам.

 

Придавая договору силу передаточного акта, под удар попадает  покупатель — с момента подписания договора на таких условиях он принимает все риски.

Между моментом подписания договора у нотариуса и датой возникновения права собственности на эту недвижимость у покупателя,  еще пройдет установленный законом срок. Реально, это не менее недели, а как правило – две недели, учитывая передачу документов между МФЦ и Росреестром. Кроме того, базы Росреестра регулярно «висят», иногда неделями.

Даже сокращенный срок регистрации не может быть менее 5 рабочих дней.

А одного дня достаточно для значительного повреждения или уничтожения недвижимости.

Подписав договор и приравняв  его к передаточному акту, покупатель утрачивает возможность предъявить продавцу требования, если после подписания договора состояние квартиры окажется хуже, чем, оно было до покупки.

 

Выход в таких ситуациях один – внимательно изучать договор купли продажи и убирать очевидно невыгодные высоко рискованные  условия.

Ошибка №3

Третья ошибка в нотариальных сделках — связана с особенностью самой процедуры нотариального заверения сделок.

Непосредственное совершение сделки у нотариуса проводится в присутствии ее сторон, что не предполагает присутствия консультантов как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Многие нотариусы категорически возражают против присутствия «посторонних лиц» при совершении нотариальных действий, в результате, продавец и покупатель остаются наедине с нотариусом, и часто не могут даже задать нотариусу вопрос.

При этом, по вине технических работников (помощников нотариуса) совсем не редкость изменение предварительно согласованного текста договора. Как показано выше, ошибки обнаруживают позже, и начинаются усилия по их исправлению, если это возможно.

 

Следствием перечисленных особенностей нотариального оформления является невозможность изложить в договоре реальные условия договора, что можно расценивать, как искажение действительной воли сторон договора купли продажи недвижимости, а зачастую и прямое ущемление права участников сделки на свободу договора.

 

На сегодняшний день мы наблюдаем сложившуюся систему нотариальной монополии на совершение отдельных сделок с недвижимостью, которая уже приводит к ограничениям а в отдельных случаях и к нарушениям прав граждан.

Анализ подготовки к нотариальным сделкам купли продажи недвижимости  выявил системные недостатки нотариальных сделок, когда положившись на авторитет и убедительность нотариуса  покупатель и продавец получают и подписывают договор, который они не исполняли и не собираются исполнять. Что можно рассматривать, как порок воли сторон договора.

При этом заключая такой договор покупатель и продавец не понимают, что  в случае возникновения осложнений при его исполнении, например отказ в регистрации права собственности покупателя на недвижимость, а тем более при нарушении договора одной из сторон, вторая сторона может попасть в сложное а иногда и в безвыходное положение.

Таким образом нотариальная форма договора купли продажи не упрощает  покупку недвижимости, не создает больше гарантий для покупателя и для продавца, а напротив, в отдельных случаях создает реальные риски для обеих сторон, которые стороны сделки самостоятельно оценить не могут.

Из изложенного очевидно, что причинами возникновения ошибок является субъективный фактор конкретного нотариуса, который невозможно исключить.

Единственная рекомендация, которую возможно дать в сложившейся ситуации продавцам и покупателям –  даже при совершении нотариальной сделки купли продажи недвижимости необходим адвокат по недвижимости.

Адвокат по недвижимости должен проверить составленный нотариусом договор купли продажи для выявления скрытых или неочевидных ущемлений прав продавца или покупателя.

Дело в том, что в некоторых ситуациях исправить ошибку в уже подписанном и тем более исполненном договоре купли продажи недвижимости невозможно.

Ответы на наиболее частые вопросы по нотариальным сделкам, читайте здесь.

 

Как исправить ошибку в договоре купли продаже недвижимости

Исправить ошибку в договоре купли продажи на первый взгляд просто: стороны оформляют дополнительное соглашение к договору в той же форме, что и сам договор.

Если договор в нотариальной форме – изменения и дополнения договора осуществляются так же, только в нотариальной форме. Причем, если исправления нужно внести непосредственно в текст договора, исправления может совершить только нотариус, удостоверявший сделку.

А если ошибка будет выявлена  уже после государственной регистрации права собственности на покупателя? Например, через год или два?

В этом случае, скорее всего, придется обращаться в суд.

 

В каких случаях  вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Завершающий этап покупки любой недвижимости — государственная регистрация права собственности и переход права собственности к новому собственнику (покупателю). С нового 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.) значительно изменился. О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, читайте здесь.

Размер государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимость, за регистрацию ипотеки, за регистрацию ДДУ, читайте здесь.

 

Новинка: Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно! Подробнее о консультации!

 

09 февраля 2017 года

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

 

Получить услуги заполнения налоговых деклараций по налогу НДФЛ по сделкам с недвижимостью здесь

 

Публикация по теме:

Нотариальная сделка не гарантирует от ее расторжения судом 

Читайте новые публикации:

 Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть