Почему нужен адвокат, если у вас нотариальная сделка купли-продажи

16.06.2018
А. Гордон

Почему нужен адвокат, если у вас нотариальная сделка купли-продажи

Юридическое сопровождение нотариальных сделок с недвижимостью

 

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.

Москва

15 июня 2018г.

 

Сегодня уже ни кто не спорит, что сделка с недвижимостью – правовая сфера, и значит, каждая сделка требует участия опытного юриста по недвижимости.  Если у вас нотариальная сделка купли-продажи, почему нужен адвокат, если все нотариусы юристы?

Ответ прост:  Если вы не занимаетесь сделками с недвижимостью систематически, вы не знаете из каких этапов состоит сделка, какие этапы должны быть в вашей сделке, и как правильно провести сделку купли-продажи недвижимости.

Например, регулярно задают вопрос: Если договор купли-продажи дома утвержден нотариусом, сделка закончена ?

Вопрос показывает полное непонимание процесса покупки недвижимости, значит таким покупателям нужен адвокат по сделкам с недвижимостью, или полное юридическое сопровождение сделки.

Сделка с недвижимостью в юридическом смысле и сделка с недвижимостью в повседневной жизни — разные вещи. Для юристов сделка купли продажи недвижимости — это действия граждан или юридических лиц, направленные на передачу права собственности от продавца к покупателю, которые оформляются договором. Буквально это значит подписать договор купли-продажи недвижимости.

В реальной жизни для покупки недвижимости просто подписать договор купли-продажи недвижимости не достаточно. Нужно подготовить и провести расчеты (оплатить недвижимость). Оплату нужно сделать безопасно для обеих сторон, что бы максимально гарантировать, что ни продавец ни покупатель не будут обмануты. Нужно зарегистрировать переход права собственности. Нужно передать недвижимость. При необходимости нужно выселить проживающих в недвижимости в другое место, если недвижимость жилая, или освободить нежилую недвижимость. И так далее. 

С учетом описанного, нотариальная сделка — это подписание договора купли-продажи недвижимости в присутствии нотариуса. Все ! То есть — нотариальная сделка это один из этапов купли-продажи недвижимости. И даже в этом одном этапе у участников сделки различные цели и задачи.

Начнем с того, что в нотариальной сделке купли-продажи участвуют две стороны – продавец и покупатель. У каждого из них свои цели участия в сделке: продавец – продать недвижимость и получить деньги, а там хоть трава не расти; покупатель – провести надежную сделку, заплатить деньги, получить беспроблемную квартиру, не потерять квартиру в будущем.

Соответственно, на этапе заключения договора защиту интересов каждой стороны обеспечивают отдельные условия в договоре купли-продажи. Предусмотрели максимально возможные способы защиты в договоре — вам повезло. Нет, как повезет, в зависимости от возможных последствий. То есть от участников сделки требуются глубокие юридические знания. Как правило, большинство людей такими знаниями и опытом не обладают, и надеются на нотариуса. Почему этого не стоит делать — читайте ниже.

Кто юридически правильно защитит интересы стороны ? Очевидно, юрист, тот, кто работает по найму на заинтересованную сторону – на продавца или на покупателя. Лучший выбор покупателя недвижимости — адвокат по сделкам с недвижимостью, или адвокат по недвижимости.

Нотариальная сделка купли-продажи недвижимости — проводится нотариусом, юристом, действующим в интересах обеих сторон. Для нотариальной купли-продажи более точно будет сказать, что в ее проведении участвуют не две, а три стороны:  стороны купли продажи (продавец и покупатель) и нотариус.

У нотариуса в сделке купли-продажи недвижимости свои цели – удостоверить сделку, и заработать, причем, как правило, услуги нотариуса оплачивает одна сторона, а нотариус должен соблюсти в договоре купли-продажи интересы обеих сторон.

 

Почему нужен адвокат, если нотариальная сделка купли-продажи

Если стороны сделки купли-продажи недвижимости между собой, условно, в равном положении, то по отношению к нотариусу стороны в зависимом положении. Прежде всего, все понимают, у нотариуса отсутствует безусловная обязанность удостоверить сделку. Нотариус может оказаться удостоверять сделку. Но существуют и другие вопросы, которые сторонам нотариальной сделки нужно учесть.

Квалифицированный адвокат по недвижимости разъяснит покупателю и продавцу: у нотариуса не существует никаких «типовых», «универсальных» и иных договоров купли-продажи квартиры, договора продажи доли, договор продажи недвижимости и т.п.

Это означает,  каждый раз, для каждой сделки с недвижимостью нотариус должен писать новый индивидуальны нотариальный договор купли-продажи. Как говориться, вас много, а нотариус один, помощников у нотариуса мало. Вопрос: какой будет нотариальный договор купли-продажи? Правильно, тот, который удобен нотариусу. Для договора купли-продажи недвижимости принцип «Краткость, сестра таланта»  — не лучший вариант. Практика показывает, что от большинства нотариальных договоров большего ожидать не стоит.

 

В реальных сделках с недвижимостью это означает, что составление договора полностью зависит от усмотрения нотариуса. Если учесть, что у продавца и покупателя разные задачи, по каждой сделке возникает вопрос: кто должен внести  в конкретный нотариальный договор купли-продажи недвижимости  соответствующие условия и гарантии и для продавца и для покупателя, если нотариус должен составить договор и в интересах продавца и в интересах покупателя ?

Предусмотреть такие условия в договоре и для продавца и для покупателя – обязанность нотариуса.

Поскольку каждая сделка купли-продажи недвижимости имеет свои особенности, следовательно, «изобретать» выгодные для сторон купли-продажи условия нужно индивидуально для каждой сделки. Будет ли нотариус досконально разбираться в обстоятельствах конкретной сделки и дополнять «свой типовой» договор, думайте сами.

Если покупатель правильно подходит к процессу покупки недвижимости, он захочет получить консультацию адвоката по недвижимости, что бы получить конкретные рекомендации какие предусмотреть выгодные условия договора для себя, и на что обратить внимание при покупке выбранной недвижимости.

Адвокат по недвижимости, располагая соответствующими знаниями и опытом судебных разбирательств по судебным спорам о недвижимости, при проведении нотариальной сделки купли-продажи недвижимости будет защищать интересы той стороны, которая его наняла. Прежде всего, адвокат по недвижимости знает, к каким последствиям  может привести та или иная формулировка договора.

Помощь адвоката по недвижимости в нотариальной сделке заключается как раз во внесении в договор купли-продажи конкретных условий, необходимых для защиты участника сделки. То есть адвокат из «типового» нотариального договора делает индивидуальный договор купли-продажи для данной конкретной сделки. Адвокат защищает интересы нанявшей его стороны (продавца или покупателя)  исходя из особенностей конкретной недвижимости, особенностей порядка расчетов, особенностей продавца и покупателя, имеющихся рисков и т.д.

Первостепенная задача адвоката при сопровождении покупки недвижимости – искать юридические недостатки, которые могут привести к потере купленной недвижимости. В пакет полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью всегда входит юридическая проверка недвижимости и продавца. Проверка проводится от даты создания недвижимости.

Например, у каждой недвижимости есть история, даже у новостроек. Считается, что в России оспаривается через суд около 7% сделок.  Какой покупатель хочет попасть в эти 7 % ?

 

Какой покупатель хочет заплатить миллионы за недвижимость и затем потерять и деньги и недвижимость ?

Причем, недвижимость у покупателя заберут достаточно быстро – по решению суда. А с возвратом денег всегда возникают большие сложности.

Надеяться на нотариуса при купле-продаже недвижимости ? А если он допустит ошибку?

 

Гарантии нотариальной сделки купли-продажи недвижимости

С 2017г. в России введена нотариальная монополия  —   часть сделок с недвижимостью проводится в обязательной нотариальной форме.

Сразу обнаружились проблемы: 1) многочисленные ошибки в нотариальных договорах; 2) сложность для сторон купли-продажи (для продавца и покупателя) внести в договор нужные им условия. Часто нотариусы отказываются изменять используемые ими договоры. Нотариусов то же можно понять, а если договор будут оспаривать?

Но у продавца и покупателя недвижимости свои интересы – максимально возможно защититься что бы избежать споров, и на случай споров.

К середине 2018г. стало ясно: от ошибок в договорах нотариальный договор купли-продажи не гарантирует. Причем, часто допускаются такие серьезные ошибки, что под вопрос ставится собственность покупателя на купленную недвижимость. Исправлять  такие ошибки покупателю приходится в суде.

Юридическое сопровождение адвокатом нотариальной купли-продажи недвижимости позволяет заключить нотариальный договор купли-продажи на более выгодных условиях. Соответственно, договор будет более защищать продавца или покупателя.

Адвокат, как и нотариус, то же высококвалифицированный юрист, и может аргументированно требовать изменения нотариального договора.

Причем, адвокат по недвижимости, располагая знаниями законов и судебной практикой по спорам о недвижимости, может аргументированно убедить нотариуса в необходимости дополнить договор конкретными условиями для конкретной сделки в виду наличия конкретных обстоятельств. То есть адвокат защищает интересы  конкретной стороны договора.

Наличие возможностей получить более выгодные и правильно оформленные условия в договоре у сторон договора это важно — в случае спора, крайне сложно доказать в суде, что нотариус не разъяснил или не полностью разъяснил, или неправильно разъяснил стороне ее возможности заключить договор на иных, более выгодных условиях. Так же важно знать, что  договор купли-продажи содержит все соглашения сторон по исполнению договора. В случае спора в суде могут потребоваться дополнительные доказательства. Если условия договора составлены неверно, этих доказательств просто не будет.

Например, типичная ошибка многих нотариальных договоров – договор купли-продажи содержит признаки передаточного акта, и передаточный акт впоследствии не составляется.

Самое безобидное для покупателя последствие – обнаруживаются долги по квартплате и т.п. и возникают споры. Более серьезно, когда  недвижимость оказывается разукомплектованной – сняты кондиционеры, электрика, оборудование и т.п. Покупатель оказывается в сложной ситуации, и доказывать в суде – крайне сложно.

Каждый договор купли-продажи недвижимости должен быть  уникален, поскольку написан под конкретную недвижимость и под конкретные стороны.

Подготовить такой договор в интересах покупателя – задача профессионального юриста, специалиста в области сделок с недвижимостью с опытом судов по недвижимости.

Даже в Москве нотариусы, будучи юристами крайне редко являются узкими специалистами по недвижимости которые исключительно ведут сделки с недвижимостью. Тем более нотариусы избегают участия в судебных процессах и не имеют соответствующего опыта и знаний адвокатов по недвижимости о спорных моментах сделок.

Кроме того, нотариус обязан учитывать интересы обеих сторон сделки, а это значит – формальное соблюдение закона.

Вот и ответ на вопрос: Почему нужен адвокат, если у вас нотариальная сделка купли-продажи.

 

По состоянию на 15 июня 2018г.

Москва

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.