Покупка квартиры в апартаментах в 2018

10.04.2018
А. Гордон

Покупка квартиры в апартаментах в 2018

Риски покупки апартаментов на примере сделки в марте 2018

 

Адвокат по недвижимости

Гордон А.Э.

 

Большая доступность апартаментов, по сравнению с квартирами, выгодная локация апартаментов в Москве, современный дизайн строений и общих помещений зданий, по прежнему привлекают внимание потенциальных покупателей делая покупку квартир в апартаментах выгодным приобретением . Вместе с тем мы неоднократно обращали внимание покупателей на негативные моменты апартаментов, которые часто перевешивают их плюсы.

Не так давно осуществляя сопровождение покупки апартаментов, мы снова встретили несколько особенностей строительства апартаментов в Москве, на которые покупателям нужно обращать внимание. Особенно, когда строительство завершено, и апартаменты передают покупателям.

По прежнему, большинство апартаментов, покупают для использования в качестве места жительства – под квартиры. Юридические не соответствия понятий квартира и апартаменты, и их последствия, сейчас уже широко известны. Наибольшие из них – невозможность регистрации в апартаментах, как в квартирах, и невозможность применить налоговые вычеты по НДФЛ при покупке апартаментов.
Но есть и другие юридические последствия, которые окажут значительное влияние на пользование апартаментами, и которые необходимо предусматривать на этапе заключения договора при приобретении квартиры в апартаментах.
Иногда выловить эти моменты сложно. Например, если апартаменты продают по схеме «через предварительный договор купли-продажи», или стройка затянулась, получив приглашение застройщика заключить основной договор и принять апартаменты, покупатели стремятся оформить апартаменты как можно быстрее, и упускают важные условия в договоре.

Пользование общим имуществом в строении — условие, которое обычно остается «за кадром» договора, когда происходит покупка квартиры в апартаментах. Дело в том, что как правило, квартиры в апартаментах покупают на первичном рынке, и покупатели не привлекают для сопровождения риэлтора или юриста, надеясь на собственные силы, знания и опыт.

Между тем, в отличие от квартир, для покупателей которых действуют нормы Жилищного кодекса РФ об общих помещениях в многоквартирном доме, для апартаментов такие правила законом не установлены. По этому, соответствующие положения необходимо устанавливать в договоре на приобретение квартир в апартаментах. В противном случае за пользование общим имуществом здания собственнику апартаментов придется платить отдельно, как правило, оплата взимается ежемесячно. В некоторых комплексах это приводит к запрету в пользовании помещениями непосредственно не примыкающими к входу в апартаменты, например, другими этажами, лестницами и т.п. В Москве пока экзотика, но есть горячие головы, требующие платы за пользование лифтом.

Гораздо хуже, если «за кадром» в договоре на покупку квартиры в апартаментах останется инженерия здания и общедомовые сети, к которой присоединено оборудование апартаментов, это может привести к систематическим платежам за пользование.

Пользование прилежащей территорией здания. Этот вопрос для апартаментов так же законодательно не урегулирован, в отличие от квартир в многоквартирных домах. Как правило, этот законодательный пробел приводит к запрету на размещение автомашин собственников апартаментов на территории комплекса, или за размещение берется плата.

Законность оформления апартаментов определяется особенностями строительства. Выгодность расположения квартиры в апартаментах, как правило, является результатом их размещения на месте снесенного, а чаще, реконструированного здания старой застройки. Особенно этим отличаются апартаменты в ЦАО Москвы.

В одной из недавних сделок по покупке апартаментов мы столкнулись со следующим:
Застройщик пригласил дольщика на подписание основного договора купли-продажи квартиры в апартаментах и передаточного акта. Апартаменты покупались по преддоговору.

При ознакомлении с документами выяснилось, что апартаменты созданы не в результате нового строительства, а как результат реконструкции ранее существовавшего здания с увеличением этажности и площадей. И все бы ничего, да только на момент заключения основного договора купли-продажи квартиры в апартаментах ввод в эксплуатацию здания еще не провели, а вот свидетельство у застройщика на апартаменты уже имелось.
Кроме этого, почему-то продавцом апартаментов выступал не застройщик, а совсем иная организация. Это то же не страшно, если бы по преддоговору покупатель не уплатил полную сумму цены квартиры. При предложенной Застройщиком схеме покупки, цена апартаментов «повисала».

Вразумительных пояснений на этот счет менеджер Застройщика не дал. Соответствующих документов не представил.

Ситуация стала благоприятной для покупки апартаментов, когда к основному договору купли-продажи появилось соглашение с участием первоначального застройщика о зачете платежа за квартиру по первоначальному договору.
Появилось соглашение между первоначальным застройщиком и действующим о передаче прав и обязанностей по преддоговору.
Появились протоколы управляющих органов застройщиков «легализовавшие» соответствующие решения по передаче имущества и обязательств между застройщиками.
Вот только до ввода в эксплуатацию здания с апартаментами осталось еще несколько месяцев. И права на апартаменты оформили, как на «недострой». Учитывая, что покупатель по договору планировал купить готовую квартиру, это разные вещи.

Москва
10.04.2018г.