Сопровождение покупки квартиры

23.11.2016
А. Гордон

Сопровождение покупки квартиры

Купля-продажа квартиры, этапы сделки

Проверка юридической чистоты квартир

Порядок проведения сделок

Кто может проводить сделки

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской области

Статьи по теме:

Как проверять квартиру в 2016 году

Документы при покупке квартиры

Покупка новостройки, осторожно

Налоги на недвижимость

Налог при продаже недвижимости

Покупка, продажа квартиры иностранцем. Налоги

 

Сопровождение покупки квартиры

Если совершается сделка купли-продажа квартиры, то по крайней мере покупателю требуется помощь в проведении покупки, или как говорят — сопровождение покупки квартиры, или сопровождение сделки с недвижимостью.

Под сопровождением покупки квартиры понимают прежде всего юридическое сопровождение сделки купли продажи. В настоящее время, как правило, отдельные сделки купли-продажи квартир не проводят. Более распространены сложные сделки — альтернативные: продажа + покупка другой недвижимости; цепочки простых и альтернативных сделок.  Последние сделки — альтернативные и цепочки, характерны для жилой недвижимости. Не жилая недвижимость, особенно с объекты для предпринимательской деятельности, как правило приобретается или отчуждается по одной сделке.

Недвижимость — самая долго используемая и самая дорогостоящая категория имущества. По сведениям сайта Сбербанка кредит на покупку квартир (ипотечные кредиты) банк предоставляет на срок до 30 лет по ставке 12% годовых.

Простой расчет: Если покупатель берет кредит в возрасте 30 лет и на срок 30 лет, выплаты растянутся до современного пенсионного возраста — на всю трудовую жизнь.

При покупке недвижимости производственного назначения цены на них взлетают до астрономических высот.

Риторический вопрос — вы готовы рискнуть имуществом, за которое вы будете выплачивать всю свою жизнь? Или из-за которой ваша фирма можете обанкротиться и полжизни потратить на судебные споры по недвижимости?

Ответ, очевиден.

Купля-продажа квартиры, этапы сделки

Купля-продажа квартиры — это один из установленных законом способов смены ее собственника. Все, что касается законодательства и порядка купли-продажи квартир, в равной степени относится и к участкам, и к нежилой недвижимости. По этому, рассмотрим вопрос купли-продажи недвижимости в целом.

Недвижимость — объекты прочно связанные с землей, перемещение который не возможно. К недвижимости относятся здания, строения, помещения жилые (квартиры, комнаты), помещения не жилые (офисы, паркинги, магазины).

Собственник недвижимости располагает тремя правами: правом владения, пользования и распоряжения своей недвижимостью. Все вместе эти права — право собственности на недвижимость.

Очевидно,  со сменой собственника право собственности переходит от прежнего собственника к новому. При этом, в случае разрушения недвижимости право собственности на эту недвижимость прекращается.

До создания недвижимости (здания, строения и т.д.) право собственности не существует. По окончании строительства объекта недвижимости и оформлении соответствующих документов возникает сам объект недвижимости. У лица, создавшего для себя недвижимость, возникает право собственности на вновь созданную недвижимость. Дальнейшая передача права собственности происходит на основании сделок, или закона. Например, право собственности на недвижимость (здание, квартира, загородный дом) может передаваться по договору купли-продажи, мены, дарения, по договору передачи в порядке приватизации. Право собственности может переходить без сделок, на основании закона — в порядке наследования и т.д. (статья 218 Гражданского кодекса РФ). В случае разрушения недвижимости прекращается и соответствующее право собственности на этот объект у его собственника.

Сделки с недвижимостью — это действия граждан или юридических лиц с целью передачи права собственности на недвижимость. Внешнее оформление сделок — это договор, то есть письменный документ, содержащий условия на которых стороны передают право собственности на недвижимость. Как уже сказано выше, право собственности на недвижимость может быть передано по договору купли-продажи, мены, дарения и т.д.

Сопровождение сделок с квартирами

Сопровождение сделок с квартирами — профессиональная юридическая помощь собственникам и приобретателям квартир в осуществлении мероприятий направленных на переход права собственности на недвижимость от действующего собственника к приобретателю — новому собственнику.

Переход права собственности на недвижимость осуществляется исключительно юридическими процедурами на основании законодательства РФ, в оказании помощи участникам сделок с недвижимостью должны участвовать специалисты с соответствующим (юридическим) образованием и опытом — юристы, адвокаты.

Тем более необходимо участие специалиста, учитывая, что в России законодательство о недвижимости регулярно меняется. Например: с июля 2016 года прекращена выдача свидетельств о праве собственности на недвижимость, а ранее выданные — фактически прекратили действовать. С января 2017 года вступает в действие новый закон «О государственной регистрации недвижимости». Меняется судебная практика по отдельным вопросам собственности и т.д.

Необходимость профессиональной помощи участникам сделок обусловлена и следующим: как правило, у участников сделок разные интересы.

Очевидно, у продавца и покупателя общим является один интерес — совершить сделку купли-продажи недвижимости. Остальные интересы — различны и защищать и заботиться о достижении своего результата участники сделок будут по разному. Например, в сделке по продаже недвижимости один-Покупатель, желает получить недвижимость, второй -Продавец, желает получить за свою недвижимость деньги. И на момент начала сделки положение сторон разное, и в конце оно так же будет разным. И двигаясь к одной цели — совершению сделки, каждая сторона будет совершать разные действия, и нести разные риски.

Для достижения единой цели (смены собственника) каждая сторона должна совершать разные юридические и фактические действия, иметь права и обязанности, и должна ими грамотно пользоваться. Причем, участвуя в сделке, каждая из сторон должна контролировать действия противоположной, как обеспечение своей безопасности.

Из чего следует, что у участников сделки предполагается знание и понимание норм действующего законодательства, регулирующих совершаемую сделку. Для примера, в России простая купля-продажа квартиры физическими лицами без ипотеки регулируется: Гражданским кодексом РФ частями 1 и 2, Семейным кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ частями 1 и 2, Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон РФ «О банках и банковской деятельности», Закон РФ «О едином кадастре недвижимости», закон РФ «О едином государственном реестре прав на недвижимое имущество».

Для оценки — только в Гражданском кодексе РФ части 1 и 2 более 1 000 статей.

Вывод:

Предполагая совершить сделку с недвижимостью, и покупатель и продавец распоряжаются самым дорогостоящим своим имуществом, утрата которого для них имеет существенное значение, и оказывает непосредственное влияние на благополучие семьи каждого участника. При этом, каждый участник сделки, обязан обладать профессиональными юридическими знаниями и навыками составления различных договоров, ведения переговоров, знать процедуры совершения сделок с недвижимостью, вести расчеты по сделкам с привлечением банков.

За 15 лет не встречал ни одного клиента, готового самостоятельно проводить сделку с недвижимостью. Даже профессиональные юристы по недвижимости не могут качественно самостоятельно вести свою сделку по своей недвижимости. Необходим третий участник сделки — «наблюдатель», который видит ход сделки как бы со стороны. Он эмоционально независим от сделки, в отличие от сторон. Он имеет опыт анализа поведения участников, улаживания конфликтов непосредственно в процессе совершения сделки. В то время, как сторона — участник возможного конфликта.

Учитывая изложенное, сделку должны сопровождать профессионально подготовленные люди с обеих сторон. Конечно, с юридическим образованием, поскольку они обязаны не просто знать но и понимать значение норм законов, уметь читать юридические документы, уметь читать договоры и понимать последствия его условий.

Купля-продажа квартиры этапы сделки.

Сделка по купли-продажи квартир, и другой недвижимости, это последовательность следующих этапов:

  1. Подбор недвижимости
  2. Проверка юридической чистоты недвижимости
  3. Подготовка сделки
  4. Проведение сделки
  5. Государственная регистрация прав
  6. Завершение сделки

За исключением пункта 1 , остальные этапы должны сопровождать профессиональные юристы по недвижимости. А работа таких специалистов по сделке называют Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры. В приведенном перечне, это пункты 2-6.

 

Рассмотрим этапы кратко этапы проведения сделок с квартирами:

Проверка юридической чистоты квартир

Задача этого этапа — обеспечить покупателя достоверной информацией о наличии или отсутствии юридических пороков недвижимости. Это необходимо покупателю, что бы принять обоснованное решение покупать недвижимость или мотивированно от нее отказаться.

Принято считать, что проверка юридической чистоты нужна покупателю недвижимости (покупателю квартир, покупателю новостроек, и тем более коммерческой недвижимости), поскольку именно покупатель платит деньги, и в случае расторжения сделки судом недвижимость подлежит возврату продавцу а деньги — покупателю (двусторонняя реституция). При этом, очевидно, исполнить такое решение проще в части возврата недвижимости, а вот вернуть деньги за недвижимость бывает очень сложно.

Как говорится: лучше соломки подстелить.

Рынок юридических услуг позволяет покупателю недвижимости получить практически любой набор юридических услуг при покупке недвижимости: как «оптом» — полное сопровождение покупки недвижимости, так и по отдельности, например, заказать только проверку и проведение сделки.

Выбрав отдельные юридические услуги, покупателю следует быть внимательным. В этом случае может оказаться, что юридическая проверка чистоты недвижимости проведена качественно, но не полно. И в этом не будет никаких нарушений со стороны юристов. Просто заказав часть услуг, вы упустили какие-то проверки, и возникла возможность расторжения сделки. Последствия для покупателя описаны выше.

Рекомендация: Планируя покупку недвижимости, получите консультацию юриста по недвижимости, в том числе и по вопросам особенностей проведения вашей конкретной сделки.

Возвращаясь к юридической проверке чистоты: правильная полная проверка юридической чистоты предусматривает проверку и «чистоты» недвижимости, и проверку самого продавца.

Проверка юридической чистоты недвижимости

предполагает проверку законности строительства объекта и всех последующих реконструкций и изменений, законность переходов прав на недвижимость от момента создания, выявление наличия лиц, права которых нарушены, выявление наличия споров, залогов, ограничений, запретов на совершение сделок с недвижимостью. Выявление перспектив возникновения споров и обращения взысканий на покупаемую недвижимость.

Проверка продавца,

не менее важная и не простая процедура, по сравнению с проверкой недвижимости. В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ владение, пользование, и главное — распоряжение   недвижимостью вправе осуществлять собственник недвижимости! Или уполномоченное им лицо.

По этому, первое, что устанавливают при проверке продавца — идентифицируют продавца, отвечают на вопрос — кто это? Если продавец физическое лицо, личность устанавливают по паспорту. Детально о проверках паспортов и установлении личности читайте тут.

Юридические лица — устанавливаем по его учредительным документам. Соответственно требуют идентификация действующие от имени юридических лиц физические лица.

В соответствии с гражданским законодательством РФ руководители (единоличные исполнительные органы) от имени обществ с ограниченной ответственностью от акционерных обществ действуют без доверенностей. Остальные представители таких юридических лиц действую на основании доверенностей, выданных руководителями.

При этом полномочия руководителей должны быть прописаны в уставах организаций и в трудовых договорах, полномочия иных представителей — в доверенностях.

Покупатели — граждане, как правило, покупают недвижимость у юридических лиц при покупке новостроек и при покупке коммерческой недвижимости. В этих случаях следует особенно внимательно обращать внимание на наличие в доверенности и в полномочиях представителей юридических лиц права на совершение продажи конкретной недвижимости и на заключение Договоров долевого участия.

Второе, что устанавливают — собственность продавца на продаваемую недвижимость.

С июля 2016 года собственность на недвижимость в Российской Федерации подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С этого же времени прекращена выдача свидетельств о праве собственности на недвижимость.

«На руках» у продавца, собственника недвижимости, должны быть оригиналы документов о приобретении недвижимости: договор, акт государственного органа, документы о постройке, решение суда.

Выданные до июля 2016 года свидетельства о праве собственности — так же содержат полезную для покупателя информацию, но более не являются правоподтверждающими документами.

Третье, что проверяют у продавца — сделкоспособность, для физических лиц это отсутствие заболеваний, состояний здоровья, жизненных ситуаций, препятствующих совершению сделки с недвижимостью.

Для юридических лиц — упомянутые выше полномочия представителя на совершение сделки от имени юридического лица.

Подготовка сделки

При отсутствии выявленных в ходе юридической проверки недвижимости и проверки продавца препятствий к покупке недвижимости переходят ко второму этапу — подготовке сделки.

Подготовка документов к сделке

На этом этапе покупатель и продавец согласовывают условия покупки: форму и вид договора (простая письменная или нотариальная; купля-продажа, мена, договор долевого участия и т.д.), порядок и форма оплаты (предварительная оплата или после государственной регистрации прав, наличная, безналичная), при необходимости согласовывается отдельный банк для проведения расчетов, согласовывается  способ обеспечения (ипотека, задаток и т.д.), порядок передачи недвижимости и т.д.

Так же согласовывается необходимость представления продавцом дополнительных документов, например, технических паспортов, документации на неотделимые улучшения и т.д.

Обязательны для сделки:

Согласие супруга на продажу недвижимости

Согласие супруга на покупку недвижимости

Отказ других собственников

Уведомление собственников

Эти документы оформляются в нотариальной форме.

Подробнее о совместной собственности супругов читайте здесь.

 

Независимо от вида покупаемой недвижимости жилая, нежилая или коммерческая, при подготовке сделки рекомендуется достигнутые договоренности фиксировать в протоколе, обмениваться письменными документами и т.д.

Особенности условий покупки недвижимости определяют длительность подготовки и исполнения сделки и должны быть учтены в тексте договора.

Например:

Договор долевого участия подлежит государственной регистрации, и вступает в законную силу только после такой регистрации. (без госрегистрации договор считается незаключенным). Аналогично, для договоров уступки прав по ДДУ. По этому оплата по ДДУ, при нормальном движении договора, должна следовать за гос регистрациями соответственно ДДУ или уступки по ДДУ.

Иногда, застройщики требуют уплатить цену недвижимости по ДДУ или по уступке до их госрегистрации. То есть, фактически платеж совершается по незаключенному договору. В таких случаях для снижения рисков покупателя: 1) договор должен содержать условия о таком порядке оплаты, 2) целесообразно установить, что платеж является задатком, и установить срок, случаи и порядок возврата задатка.

При этом, важно учесть, что в отсутствие оплаты на купленную недвижимость может возникнуть ипотека в силу закона,  обязанность по снятию которой нужно установить для продавца в договоре.

Если для покупки недвижимости покупатель использует привлеченные средства (заем, кредит), следует предусматривать время на согласование договора с кредитором или банком.

В случае наличия залогов на недвижимость, в договоре купли-продажи следует согласовать срок на снятие залогов и проведение соответствующих процедур.

Итогом этапа подготовки сделки должны стать: 1) полное согласование сторонами условий и текста договора на приобретение недвижимости, 2) согласованные дополнительные документы, 3) установление места, времени, порядка совершения сделки, порядок расчетов, 4) к дате совершения сделки должно быть завершены: оформление кредита, открыты счета в банках, страхование и другие сопутствующие мероприятия, 5) должны быть сняты обременения с недвижимости и т.д.

Порядок проведения сделки

Проведенные в 2013 году изменения Гражданского кодекса РФ о сделках с недвижимостью существенно упростили, и одновременно усложнили положение сторон сделок. Теперь сделки с недвижимостью для вступления в силу не требуют государственной регистрации, и вступают в силу непосредственно после их подписания сторонами.

Проведение сделки заключается в подписании сторонами соответствующего договора (купля-продажа, мена и т.д.) и  исполнении сторонами всех условий договора, в том числе государственной регистрации прав в Росреестре, оплата, передача недвижимости покупателю. Проведение сделки должно обеспечивать интересы каждой из ее сторон в достижении целей совершения сделки с недвижимостью. Как мы говорили выше, в сделке купли-продажи недвижимости цель продавца — продать недвижимость и получить цену, цель покупателя — приобрести право собственности на недвижимость  и получить недвижимость в натуре.

По этому, проведение сделки купли-продажи недвижимости всегда состоит из двух обязательных процедур:

Передача квартиры в собственность

Передача денег за квартиру

В виду значительной стоимости недвижимости сделки с недвижимостью сопряжены со значительными рисками, которые невозможно устранить юридическими нормами, но возможно обеспечить баланс интересов сторон и безопасность сторон сделки соблюдением технологии проведения сделок.

Завершение сделки

Этап, которому участники сделок часть относятся с пренебрежением, особенно после успешной государственной регистрации перехода права собственности  на недвижимость к новому собственнику.

Между тем, сама по себе государственная регистрация права собственности не прекращает ответственность бывшего собственника за недвижимость. Необходимо передать недвижимость приобретателю (покупателю) по отдельному документу — передаточному акту. Только после такой передачи недвижимости новому собственнику к нему вместе с недвижимостью переходят все риски утраты и повреждения недвижимости, а так же обязанности по содержанию недвижимости, уплате налогов и т.д.

При этом, фактическая передача недвижимости и подписание передаточного акта должна быть правильно проведена, что бы исключить возникновение последующих споров.

Например, по комплектности, по обязанности передать техническую документацию на недвижимость. Отдельный вопрос — эксплуатационные расходы на недвижимость, прежде всего затраты на ресурсы: воду, электричество, отопление и т.д. Правильное оформление передачи должно сопровождаться урегулированием передачи соответствующих расчетов с поставщиками.

Кто может проводить сделки

Из изложенного с очевидностью следует: проводить сделки может тот, кто понимает юридический смысл каждого этапа сделки и может оценивать юридические последствия совершаемых сторонами действий и документов.

В сопровождении сделок с недвижимостью обязательно должен участвовать юрист, лучше, если юрист непосредственно участвует при совершении каждого этапа сделки.

Учитывая множество юридических особенностей в сделках с недвижимостью, особенности условий договоров и оформления документов, особенности судебной практики по спорам о недвижимости, сопровождающий сделки юрист должен обладать соответствующими знаниями и опытом.

С 01 января 2017 года вступает в силу закон РФ «О государственной регистрации недвижимости», который внесет очередные особенности в проведение сделок.

По состоянию на 18 ноября 2016 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович