Вам не нужна юридическая помощь при покупке недвижимости, вы все знаете сами !

25.01.2018
А. Гордон

 

Юрист компании не всегда полезен для покупки недвижимости

В пред последнюю неделю перед новым 2018 годом к нам на юридическое сопровождение поступила внеплановая  сделка по продаже квартиры.  Обычная, рядовая сделка с дорогостоящей квартирой на западе Москвы, только  сопровождаем  риелторов со стороны  продавца, а не покупателя.

Покупатель хотел сделать подарок на новый год –  квартиру в известном престижном  жилом комплексе, с дизайнерским ремонтом и панорамным видом, с машино-местами в подземном паркинге и т.д., и он его сделал.

Сделку мы совместно с риелторами провели, права – зарегистрированы, но, как говориться, осадок остался.  Осадок от непрофессиональной работы юристов  покупателя и экономии покупателя дорогостоящей недвижимости на помощи специализированных юристов по недвижимости.

Дело в том, что при подготовке сделки мы выявили признаки серьезного юридического порока квартиры, который является 100% основанием для расторжения сделки в суде. При этом  в наши обязанности никакие проверки не входили и нам их не оплачивали (мы на стороне продавца), и соответственно мы этот вопрос документально не исследовали.  Покупатель купил эту квартиру, и об этом юридическом пороке, судя по ходу сделки,  вопрос не поднимался. В противном случае, у нас бы запросили дополнительные документы.

Важно, что в сделке участвовали один из гос банков (предоставлял ипотечный кредит) и крупная страховая компания. Со стороны продавца были предоставлены все запрошенные юристами и банка, и страховой, и юристами покупателя  документы в подлинниках. Ни у кого никаких вопросов не возникло. Тем более не возникли вопросы у Росреестра.

Ситуация  подтверждает, что в недвижимости нет мелочей. А покупка с ипотекой или страховой не гарантирует покупателя от наличия у недвижимости юридических недостатков. Банк и страховая не обязаны заменять собой юриста на сделке.

 Новинка:

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте! Читайте подробнее о консультации!

 

Еще о юридических пороках новой квартиры

Совершенно безосновательно покупатели считают, что в новостройках основная проблема — застройщик и нарушения сроков строительства. Со всей ответственностью сообщаем: покупка новостройки или квартиры из первых рук после ДДУ такая — же лотерея.

Продавалась квартира в новом доме, фактически, из первых рук после ДДУ.  Покупатели посчитали – все просто и ясно, рисков нет. Квартира первоначально оформлена  по ДДУ на двух физиков. В процессе строительства была оформлена переуступка доли  от одного физика на другого. Затем собственность на оставшегося физика. Нашу текущую сделку купли-продажи  совершал оставшийся собственник.

При знакомстве с документами наше внимание привлекло следующее обстоятельство:  в договоре о переуступке доли  ДДУ упомянут наш продавец, а от имени второго участника ДДУ (уступающего долю)  – действовала его мать. То есть, второй участник ДДУ на момент переуступки был несовершеннолетний. И здесь сидит огромный подводный камень.

Почему это обстоятельство выпало из внимания Росреестра, мы не знаем, и почему органы опеки дали согласие на эту сделку – то же не понятно. Документы сразу выявили не тривиальность ситуации. Но факт тот, что уступку зарегистрировали, а через пару лет зарегистрировали и собственность по ДДУ. И к нашей сделке так же не было вопросов – переход права на покупателя зарегистрировали в ЕГРН в конце декабря.

А проблема вот в чем. Как сообщил  нам продавец,  он и этот несовершеннолетний – родные братья. Мать – одна, а отцы разные, и фамилии разные. Таким образом, мы имеем ситуацию, когда мать, будучи законным представителем несовершеннолетнего, совершает сделку с принадлежащим несовершеннолетнему имуществом со своим другим сыном. А это запрещено правилами статей  60 Семейного кодекса РФ и 37 Гражданского кодекса РФ.

И еще ничего, если бы это было дарение несовершеннолетнему, а мы имеем – возмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего. То есть с долей в ДДУ совершена сделка в нарушение запрета, установленного законом, и согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ (действовавшего в  период совершения  уступки) это ничтожная сделка. То есть, она недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Даже хорошему юристу, хорошему адвокату, было бы трудно выявить этот порок квартиры, если они профессионально не занимаются недвижимостью. Но при сопоставлении документов, у юриста должны были возникнуть вопросы, и они бы привели к обнаружению ситуации.

К слову, сделки по переуступке оформляли так же не профильные юристы – только теперь со стороны продавца и юристы застройщика. Последние, как обычно, в детали не вникали.

 

Последствия ничтожной сделки в истории квартиры

Основной риск этой ничтожной сделки  в истории квартиры – возможность оспаривания этой сделки несовершеннолетним по достижении совершеннолетия.  Срок исковой давности – 3 года с момента начала исполнения ничтожной сделки ( ст. 181 ГК РФ). Против покупателя действует правило — срок исковой давности может быть восстановлен судом.

Как будут развиваться события дальше – покажет время.

 

Юрист при покупке недвижимости и при продаже

Работа со стороны продавца недвижимости, это всегда более техническая работа, здесь главное –не потерять деньги и снять с продавца лишние обязанности и ответственность.

Описанная выше ситуация опять подтверждает правило: В сделке с недвижимостью большинство рисков – на покупателе. Главный из них – утрата собственности. Если сделка будет в последствие  расторгнута, для возвращения недвижимости продавцу достаточно решения суда, а вот возвращение денег покупателю может затянуться и потребовать значительных усилий.

Проблема в том, что оспорить сделку могут спустя годы после ее совершения. При этом оспариваться может и сама сделка, и предыдущие сделки с этой недвижимостью. По этому, благополучие покупателя на годы вперед «висит» на добросовестной подготовке и проведении сделки.

 

Касательно новогодней сделки.  Как это «принято» при покупке недвижимости бизнес класса, покупатель-бизнесмен  привлек для сопровождения сделки юристов  из юридического отдела своей компании, возможно и с опытом проведения сделок с коммерческой недвижимостью.  Дальнейшие события показали, что вместо сопровождения сделки работодатель получил организацию и проведение сделки. Проведение – это подготовка договора, согласование условий договора со сторонами, согласование с банком, страховой и т.д., организация исполнения договора. А существенная часть сопровождения — проверка истории квартиры – осталась за кадром.

 

По состоянию на 27 декабря 2017

Москва

Адвокат Гордон А.Э.