Электронная регистрация сделки

advocat
15.05.2019
А. Гордон

Электронная регистрация сделки

Электронная регистрация прав – недостатки

 

Адвокат Гордон А.Э.

Москва,

По состоянию на май 2019г.

Покупатели и продавцы недвижимости знают, что при купле-продаже недвижимости (и при других сделках) необходима государственная регистрация, и многие считают, что это электронная регистрация сделки.

В таком утверждении, по крайней мере, две ошибки.

Электронная регистрация сделки

Во первых: В 2019г. государственная регистрация сделок купли-продажи недвижимости не требуется, по этому не требуется и электронная регистрация сделки, или любая иная регистрация сделки. Правила о государственной регистрации сделок с недвижимостью существовали до середины 2013г. С 2013г. в России отменены положения законодательства, согласно которым,  сделки с недвижимостью вступали в силу после государственной регистрации, и была необходимость гос регистрации самого договора.  С 2013г. сделка купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента ее заключения (подписания).

Неизменными в 2019г. остаются положения законодательства РФ об обязательной государственной регистрации ПРАВ на недвижимое имущество. В России признаются и защищаются государством только зарегистрированные права на недвижимость. При купле-продаже недвижимости регистрируется государством переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. По этому

В 2019 году покупатель может оформить собственность на купленную недвижимость (зарегистрировать права собственности) двумя способами (п.1 ст.18 закона РФ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. № 218-ФЗ.):

1) Подав заявление о гос регистрации права на бумажном носителе – а) посредством личного обращения в орган регистрации прав, б) через многофункциональный центр, в) посредством почтового отправления;

2) Подав заявление в электронной форме через сеть Интернет: а) через единый портал государственных и муниципальных услуг, или б) через официальный сайт регистрирующего органа.

В 2019 электронная регистрация сделки – это подача документов на государственную регистрацию прав в электронной форме.

При подаче заявления на бумажном носителе к заявлению должны быть приложены документы, необходимые для государственной регистрации прав, как минимум, это документ-основание для гос регистрации прав. Для купли-продажи недвижимости документ-основание, это договор купли-продажи. Второй обязательный документ – подтверждение уплаты госпошлины. Хотя закон и говорит, что подтверждение оплаты – не обязательный документ, по смыслу, его все равно требуется предоставить. Оставшиеся документы представляются «по вкусу», поскольку их состав определяется условиями конкретного договора купли-продажи.

На основании заявления и приложенных к нему документов регистрирующий орган проводит гос регистрацию права собственности, по завершению которой покупателю возвращают подлинник договора купли-продажи, подлинники  других поданных документов и выписка из ЕГРН.

 

Электронная регистрация сделки — подача документов

Электронная регистрация сделки не требует подачи на гос регистрацию никаких документов «физически». Заявление о государственной регистрации прав оформляется и подается путем заполнения формы заявления, размещенной на едином портале гос услуг, или на официальном сайте регистрирующего органа, с прикреплением к этому заявлению соответствующих документов в виде файлов с электронными образами (сканы) прилагаемых документов.

Уже на этапе подачи заявления появляется первый существенный недостаток электронной регистрации сделки. В отличие от подачи заявления на личном приеме в Многофункциональном центре государственных и муниципальных услуг ( МФЦ), когда личность заявителей (участников сделки купли-продажи) удостоверяется работником МФЦ, при электронной регистрации личности заявителей фактически не проверяются.

При электронной регистрации сделки предполагается, что заявление подается лицом, его подписавшим — заявление на сайте подписывается электронными цифровыми подписями участников сделки. Обстоятельства  подписания заявления (технически) схожи с введением ПИН-кода при расчетах банковскими  картами. Заполнив форму заявления, заявитель вводит полученный цифровой код (электронная подпись). Соответственно, ввести цифровой код может любое лицо, которому он стал известен. Как и для банковских крат, базовые риски, связанные с гос регистрацией прав при электронной регистрации, несут заявители – покупатель и продавец.

Согласно закону «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав состоит из нескольких этапов:

  • Прием заявления о гос регистрации права;
  • Юридическая экспертиза приложенных к заявлению документов;
  • Внесение сведений в ЕГРН;
  • Выдача документов после гос регистрации (или после отказа в регистрации).

При электронной регистрации сделки (гос регистрация прав) подлинники документов покупателю не возвращаются, так же, как и выписка из ЕГРН. Причины очевидны: документы на гос регистрацию прав не подаются, возвращать нечего.

Электронная регистрация сделки  — недостатки

Электронная регистрация сделки (регистрация прав на недвижимость) не значительно удобнее, чем «бумажная» через МФЦ. Скорее наоборот — электронная регистрация сделки создает покупателю и продавцу дополнительные риски, и дополнительные трудности.

1) Сама процедура электронной регистрации сделки требует от участников сделки иметь электронную цифровую подпись. Это дополнительная процедура, требующая времени.

2) Электронную подпись под электронным заявлением может поставить любое лицо, кому стал известен цифровой код, что увеличивает риски для обеих сторон, и для собственника недвижимости и для покупателя.

3) При обычной процедуре гос регистрации прав (через МФЦ) в регистрирующем органе остается по крайней мере подлинник договора и заявления с живыми подписями участников. При электронной – только «скан».

4) При традиционной гос регистрации прав (через МФЦ) сторонам выдается оригинал договора с отметкой о гос регистрации. При электронной – нет.

Приведенные недостатки не выгодны для обеих сторон договора. В случае спора по исполнению заключенного договора купли-продажи оспариваться может текст самого договора. Уже имеют место случаи, когда скан договора отправленный в Росреестр не соответствует подписанному договору купли-продажи. Так же не исключена возможность замены листов в договоре.

Не маловажны и другие последствия для покупателя. При последующей продаже, покупателю сложнее доказать, что сделка совершена на условиях, изложенных в его экземпляре договора. «Заверяющие» надписи на договоре отсутствуют. Возможны сложности для получения дубликатов договора — невозможно исключить утрату или ошибки  электронной базы ЕГРН и электронного образа договора.

 

Электронная регистрация прав в 2019

Если вы совершаете сделку купли-продажи недвижимости в 2019г. – электронная регистрация сделки не требуется, договор вступает в силу сразу при его подписания.

Электронная регистрация сделки – такая процедура в 2019г. отсутствует, проводится государственная регистрация прав на недвижимость с подачей документов в электронной форме —  электронная регистрация прав.

Электронная регистрация прав на недвижимость не дает существенных преимуществ участникам сделки, и напротив, создает дополнительные риски и трудности. Необходимо получить электронную подпись, а использовать ее может любое лицо.

15 мая 2019г.

Москва

Адвокат Гордон А.Э.