Публикации
25.06.2018

Налог с перевода на банковскую карту

Налог на поступления на банковскую карту в 2018г.

Порядок получения налоговиками сведений о банковских картах физических лиц в 2018

 

Налоговый адвокат Гордон А.Э.

Москва

25 июля 2018

 

Российские налоговики давно искали возможность получить в бюджет налоги с теневых доходов, одним из удобных инструментов которых являются банковские карты. Налог с перевода на банковскую карту, по мнению налоговиков,  может стать весьма эффективным способом борьбы с уклонением от уплаты налогов. Например, переводы на банковские карты широко применяются при сдаче  жилья в аренду, при интернет торговле, а так же перечисления на банковские карты применяют  многочисленные схемы оптимизации налогов.

Однако, здесь не все так просто. Налог с перевода на банковскую карту  предполагает два этапа – получение налоговиками доступа к информации по счетам физ лиц, и второе – установление новых правил налогообложения доходов физ лиц.

Учитывая необходимость решить обе задачи, налог с перевода на банковскую карту нужно считать маловероятным, по крайней мере в 2018г.

 

Налог на поступления на банковскую карту в 2018

Что бы взыскать налог на поступления на банковскую карту налоговикам необходимо  обнаружить эти переводы, доказать, что это теневые доходы или доходы, укрытые от  налогообложения, затем обложить этот доход налогом, по правилам Налогового кодекса, и только затем — взыскать налог с суммы поступления на банковскую карту.

Касательно обнаружения поступлений на банковскую карту, эта задача решается через контроль налоговиками поступлений на банковскую карту. Таких изменений в 86 статье Налогового кодекса не наблюдаются.

 

Действительно, именно статья 86 Налогового кодекса Российской Федерации предоставляет налоговым органам техническую возможность проконтролировать поступления на банковские карты. Но никаких изменений, послаблений по порядку доступа налоговиков к банковской тайне в 2018г. не произошло.

Как и прежде, этой статьей  налоговикам предоставлено право, а на банки возложена  обязанность выдавать налоговым органам справки в отношении организаций, индивидуальных предпринимателей и физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, по вопросам:

— о наличии счетов, вкладов (депозитов) в банке;

— об остатках денежных средств  на счетах, вкладах (депозитах);

— выписки по операциям на счетах, по вкладам (депозитам).

Так же, как и прежние годы, по запросам налоговых органов банки обязаны предоставлять в отношении организаций, индивидуальных предпринимателей и физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями сведений об электронных платежах:

— справки об остатках электронных денежных средств;

— справки о переводах электронных денежных средств .

 

Вместе с тем, нужно отметить, на первый взгляд статья 86 Налогового кодекса не упоминает никаких банковских карт. Однако, правила этой статьи нужно читать во взаимосвязи с другими нормами права. Так  банковская карта – это инструмент доступа к банковскому счету, или как их называют электронное средство платежа.  Банковские карты могут быть Кредитные, дебетовые, предоплаченные. Но принцип использования банковских карт остается общим – при помощи банковской карты совершаются операции по банковскому счету (Положение Банка России от 24 декабря 2004 г. N 266-П, «Об эмиссии платежных карт и об операциях, совершаемых с их использованием».)

То есть, то, что в обычной речи называют «перечисление на банковскую карту», юридически есть перечисление денежных средств на банковский счет, доступ к которому может быть по банковской карте.

С учетом данных пояснений, в июне и июле 2018г. не произошли никакие революционные изменения в части 2 статьи 86 Налогового кодекса РФ!

 

Налоговики и ранее имели право затребовать у банка сведения о банковских счетах физических лиц, в том числе и к счетам, доступ к которым осуществлялся по банковским картам. Поскольку сведения о наличии банковского счета, его номере и учтенных на банковском счете денежных средствах – это банковская тайна, доступ к этой информации для налоговиков затруднен необходимостью соблюдать установленные в федеральном законе правила и ограничения. Правила изложены в этой же статье 86 НК РФ, в части 2. Послаблений для налоговиков в порядке доступа к информации о счетах не произошло.

 

Налог с перевода на банковскую карту физических лиц

Налогообложение доходов физических лиц (НДФЛ) установлен в главе 23 Налогового кодекса РФ. Никакие правила в отношении поступлений на банковские карты физ лиц в 23 главу не внесены.

Так же необходимо учесть, что в виду особенностей формирования  налоговой базы по НДФЛ – календарный год, и общих правил установления и изменения налогов в РФ, изменения порядка исчисления налогов в РФ возможно с начала налогового периода по соответствующему налогу. Для НДФЛ – с начала календарного года, что так же требует соответствующего регулирования. Изменения по НДФЛ возможны только с начала 2018 или с начала 2019г., и таких изменений не опубликовано.

 

Порядок получения налоговиками сведений о банковских картах физических лиц в 2018

В целях охраны банковской тайны в 2018г. налоговики, по прежнему, не могут произвольно получить сведения о банковских счетах россиян, в том числе и о «карточных счетах».

Для получения сведений о счетах граждан, юридических лиц, и ИП налоговики обязаны направить в банк запрос в электронной форме, который должен быть мотивирован, а само право на направление запроса возможно только в случаях прямо установленных в этом пункте Налогового кодекса (часть 2 ст.86 НК РФ).

Так, налоговики могут запросить сведения в банках о счетах граждан, ИП, или организаций  в случаях:

— проведения налоговых проверок указанных лиц;

— либо истребования у перечисленных лиц  документов (информации) по «встречным проверкам» или по конкретным сделкам по правилам статьи 93.1 НК РФ;

— а также в случаях вынесения решения о взыскании налога.

Запрос в отношении счетов граждан (физических лиц не являющихся ИП) должен быть оформлен в особом порядке:

Запрос в отношении счетов, вкладов, депозитов и остатках денежных средств на них, а так же выписки по операциям на счетах, по вкладам (депозитам) физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, в банке, могут быть запрошены налоговыми органами:

— при наличии согласия руководителя вышестоящего налогового органа или руководителя (заместителя руководителя) федерального органа исполнительной власти, уполномоченного по контролю и надзору в области налогов и сборов,

— в случаях проведения налоговых проверок в отношении этих лиц либо истребования у них документов (информации) в соответствии с пунктом 1 статьи 93.1 настоящего Кодекса.

То же относится и к сведениям об учете на счетах граждан драгоценных металлов.

 

Изложенное свидетельствует, что в июне и июле 2018г. отсутствуют сведения как об установлении новых правил доступа налоговиков к информации по банковским счетам, в том числе по карточным счетам физических лиц, как отсутствуют изменения о порядке налогообложения доходов физ лиц НДФЛ, в части доходов по перечислениям на банковские счета.

 

Налоговый адвокат Гордон А.Э.

Москва

25 июля 2018

читать далее А. Гордон
25.06.2018

Если нотариальная купля-продажа квартир, зачем нужен адвокат?

В чем юридическое сопровождение нотариальной сделки с недвижимостью

 

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.

Москва

25 июня 2018г.

 

Сделка с недвижимостью, это – правовая сфера. Каждая сделка требует участия опытного юриста по недвижимости.  Если у вас нотариальная купля-продажа квартиры, зачем нужен адвокат, если все нотариусы юристы?

Ответ:  Купля-продажа квартиры — не ограничивается только заключением договора, и включает много других этапов. Если вы не занимаетесь сделками с недвижимостью постоянно, и вы не знаете из каких этапов состоит сделка, какие этапы должны быть именно в вашей сделке, и как правильно провести сделку купли-продажи недвижимости. Для защиты именно ваших интересов при нотариальной купле-продаже квартиры нужен адвокат. При полном сопровождении купли-продажи квартиры Адвокат проведет покупателя (продавца) по всем этапам сделки, до получения квартиры и собственности.

Например, регулярно задают вопрос: Если договор купли-продажи утвержден нотариусом, сделка закончена ?

Вопрос показывает полное непонимание процесса покупки недвижимости. Именно таким покупателям нужен не просто адвокат по сделкам с недвижимостью, а нужно получить полное юридическое сопровождение сделки купли-продажи.

Часто возражают: нотариуса достаточно, что бы провести куплю-продажу квартиры.
Отвечаем: нет, одного нотариуса не достаточно, и вот, почему.

Юридическое сопровождение нотариальной купли-продажи квартиры

Купля-продажа квартиры в юридическом смысле и фактическая купля-продажа квартиры — разные вещи. Для юристов сделка купли продажи недвижимости — это значитподписать договор купли-продажи недвижимости. И только !

В действительности, фактически, купля-продажи квартиры это вытянутый во времени многоэтапный процесс. Самое минимальное, что требуется помимо подписания договора купли-продажи, это подготовить правильный текст договора купли-продажи и провести расчеты (оплатить недвижимость). Оплату нужно сделать безопасно для обеих сторон, что бы максимально гарантировать, что ни продавец ни покупатель не будут обмануты.
Но кроме описанных, нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру.
Кроме перечисленного, нужно правильно передать квартиру.
Иногда нужно выселить проживающих в недвижимости в другое место, если недвижимость жилая, или освободить нежилую недвижимость. И так далее. 

Очень важное значение для купли-продажи квартиры имеет юридическая проверка квартиры.

С учетом описанного, нотариальная купля-продажа квартиры — это только подписание договора купли-продажи недвижимости в присутствии нотариуса. Все ! То есть — нотариальная сделка это только один из этапов купли-продажи недвижимости.

Вопрос: Нужно ли юридическое сопровождение покупателю для одного этапа — заключения купли-продажи у нотариуса?
Ответ: нужно !
Почему покупателю нужно юридическое сопровождение у нотариуса?

Потому, что даже в этом одном этапе у участников нотариальной купли-продажи квартиры различные цели и задачи.

В нотариальной купле-продаже квартиры участвуют две стороны – продавец и покупатель. Каждая сторона преследует свои цели участия в сделке:
продавец – продать недвижимость и получить деньги (и там хоть трава не расти);
покупатель – провести надежную сделку, надежно заплатить деньги, получить беспроблемную квартиру, не потерять квартиру в будущем.

На этапе подписания нотариальной купли-продажи (этап заключения договора) защиту интересов каждой стороны обеспечивают отдельные условия в договоре купли-продажи и правильное проведение купли-продажи. В чем правильность проведения сделки? В том, что договор должен быть составлен не только юридически грамотно, но договор должен содержать условия, защищающие стороны нотариальной купли-продажи квартиры в данных конкретных условиях.
На этапе заключения договора на первом месте — юридическая проверка и подготовка договора купли-продажи.
Предусмотрели максимально возможные способы защиты в договоре — вам повезло. Не предусмотрели — как повезет.

То есть участник купли-продажи полностью зависит от правильности договора. А правильность договора зависит от юридических знаний и опыта нотариуса. Как правило, большинство покупателей и продавцов такими знаниями и опытом не обладают, и надеются на нотариуса.
Почему этого не стоит делать — читайте ниже.

Формально, нотариальная сделка купли-продажи квартиры проводится нотариусом — юристом, который должен действовать в интересах обеих сторон. Для нотариальной купли-продажи более точно будет сказать, что в ее проведении участвуют не две, а три стороны:  стороны купли продажи (продавец и покупатель) и нотариус.

У нотариуса в сделке купли-продажи квартиры свои цели – удостоверить сделку, и заработать. Обратите внимание: как правило, услуги нотариуса оплачивает одна сторона, а нотариус должен соблюсти в договоре купли-продажи интересы обеих сторон. То есть, покупатель и продавец, должны полностью довериться нотариусу, его порядочности и профессионализму. А если у нотариуса недостаточно квалификации конкретно в купле-продаже квартир? Или нотариус недостаточно внимательно подошел конкретно к вашей купле-продаже?

Кто юридически правильно защитит интересы стороны в купле-продаже квартиры ? Очевидно, не просто юрист, тот, кто специализируется на сделках купли-продажи квартир, и работает на заинтересованную сторону – на продавца или на покупателя. Лучший выбор покупателя недвижимости — адвокат по сделкам с недвижимостью, или адвокат по недвижимости.
В этом случае адвокат по недвижимости будет требовать от нотариуса внести в договор те конкретные условия, которые выгодны в данной конкретной сделке купли-продажи квартиры, и исключит из договора невыгодные условия.

 

Если нотариальная купля-продажа, почему нужен адвокат ?

Если стороны сделки купли-продажи недвижимости между собой, условно, в равном положении, то по отношению к нотариусу стороны заведомо в зависимом положении. Прежде всего, все понимают, у нотариуса отсутствует безусловная обязанность удостоверить сделку. Например, при определенных обстоятельствах нотариус может оказаться проводить куплю-продажу квартиры.
Но существуют и другие вопросы, которые сторонам нотариальной купли-продажи нужно учесть.

Индивидуальный договор купли-продажи квартиры. Не существует никаких «типовых», «универсальных» и иных договоров нотариальной купли-продажи квартиры, договор продажи доли, договор продажи недвижимости и т.п.

Это значит,  каждый раз, для каждой сделки с недвижимостью нотариус должен писать новый индивидуальны нотариальный договор купли-продажи. Лучше договор подготовит нотариус или хуже — покупатель и продавец это не оценят. Вопрос: какой будет нотариальный договор купли-продажи? Правильно, тот, который удобен нотариусу. Для договора купли-продажи недвижимости принцип «Краткость, сестра таланта»  — не лучший вариант. Практика показывает, что от большинства нотариальных договоров большего ожидать не стоит.

 

Описанное выше означает: в реальной нотариальной купле-продаже квартиры составление договора полностью зависит от усмотрения нотариуса. Если учесть, что у продавца и покупателя разные задачи, по каждой сделке возникает вопрос: кто должен внести  в конкретный нотариальный договор купли-продажи недвижимости  соответствующие условия и гарантии и для продавца и для покупателя, если нотариус должен составить договор и в интересах продавца и в интересах покупателя ?

Предусмотреть такие условия в договоре и для продавца и для покупателя – обязанность нотариуса.

Поскольку каждая сделка купли-продажи недвижимости имеет свои особенности, следовательно, «изобретать» выгодные для сторон купли-продажи условия нужно индивидуально для каждой сделки. Будет ли нотариус досконально разбираться в обстоятельствах конкретной сделки и дополнять «свой типовой» договор, думайте сами.

Если покупатель правильно подходит к процессу покупки недвижимости, как минимум покупатель захочет получить консультацию адвоката по недвижимости, что бы получить конкретные рекомендации какие предусмотреть выгодные условия договора для себя, и на что обратить внимание при покупке выбранной недвижимости. Максимальный эффект о участия адвоката покупатель получит по услуг Полное юридическое сопровождение нотариальной купли-продажи квартиры. В этом случае покупатель получает юридическую проверку сделки и недвижимости. а так же помощь юриста на всех этапах купли-продажи квартиры.

Адвокат по недвижимости, располагая юридическими знаниями и опытом судебных разбирательств по судебным спорам о недвижимости. При проведении нотариальной купли-продажи квартиры адвокат будет защищать интересы той стороны, которая его наняла. Прежде всего, адвокат по недвижимости знает, к каким последствиям  может привести та или иная формулировка договора купли-продажи, а так же темные пятна в истории квартиры.

Помощь адвоката по недвижимости в нотариальной купле-продаже заключается как раз в подготовке купли-продажи квартиры — в юридической проверке квартиры, а так же в подготовке нотариального договора купли-продажи, и проведении остальных этапов купли-продажи (расчеты, передача квартиры и т.д.).
На этапе заключения договора адвокат вносит в договор условия, защищающие его клиента. То есть адвокат из «типового» нотариального договора делает индивидуальный договор купли-продажи для данной конкретной сделки. Адвокат защищает интересы нанявшей его стороны (продавца или покупателя)  исходя из особенностей конкретной недвижимости, особенностей порядка расчетов, особенностей продавца и покупателя, имеющихся рисков и т.д.

Первостепенная задача адвоката при юридическом сопровождении покупки квартиры – искать юридические недостатки, которые могут привести к потере купленной недвижимости. В пакет полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью всегда входит юридическая проверка недвижимости и продавца. Проверка проводится от даты создания недвижимости.

Например, у каждой недвижимости есть история, даже у новостроек. Считается, что в России оспаривается через суд около 7% сделок.  Какой покупатель хочет попасть в эти 7 % ?

 

Какой покупатель хочет заплатить миллионы за недвижимость и затем потерять и деньги и недвижимость ?

Причем, недвижимость у покупателя заберут достаточно быстро – по решению суда. А с возвратом денег всегда возникают большие сложности.

Надеяться на нотариуса при купле-продаже недвижимости ? А если он допустит ошибку?

 

Гарантии нотариальной сделки купли-продажи недвижимости

С 2017г. в России введена нотариальная монополия  —   часть сделок с недвижимостью проводится в обязательной нотариальной форме.

Сразу обнаружились проблемы: 1) многочисленные ошибки в нотариальных договорах; 2) сложность для сторон купли-продажи (для продавца и покупателя) внести в договор нужные им условия. Часто нотариусы отказываются изменять используемые ими договоры. Нотариусов то же можно понять, а если договор будут оспаривать?

Но у продавца и покупателя недвижимости свои интересы – максимально возможно защититься что бы избежать споров, и на случай споров.

К середине 2018г. стало ясно: от ошибок в договорах нотариальный договор купли-продажи не гарантирует. Причем, часто допускаются такие серьезные ошибки, что под вопрос ставится собственность покупателя на купленную недвижимость. Исправлять  такие ошибки покупателю приходится в суде.

Юридическое сопровождение адвокатом нотариальной купли-продажи недвижимости позволяет заключить нотариальный договор купли-продажи на более выгодных условиях. Соответственно, договор будет более защищать продавца или покупателя.

Адвокат, как и нотариус, то же высококвалифицированный юрист, и может аргументированно требовать изменения нотариального договора.

Причем, адвокат по недвижимости, располагая знаниями законов и судебной практикой по спорам о недвижимости, может аргументированно убедить нотариуса в необходимости дополнить договор конкретными условиями для конкретной сделки в виду наличия конкретных обстоятельств. То есть адвокат защищает интересы  конкретной стороны договора.

Наличие возможностей получить более выгодные и правильно оформленные условия в договоре у сторон договора это важно — в случае спора, крайне сложно доказать в суде, что нотариус не разъяснил или не полностью разъяснил, или неправильно разъяснил стороне ее возможности заключить договор на иных, более выгодных условиях. Так же важно знать, что  договор купли-продажи содержит все соглашения сторон по исполнению договора. В случае спора в суде могут потребоваться дополнительные доказательства. Если условия договора составлены неверно, этих доказательств просто не будет.

Например, типичная ошибка многих нотариальных договоров – договор купли-продажи содержит признаки передаточного акта, и передаточный акт впоследствии не составляется.

Самое безобидное для покупателя последствие – обнаруживаются долги по квартплате и т.п. и возникают споры. Более серьезно, когда  недвижимость оказывается разукомплектованной – сняты кондиционеры, электрика, оборудование и т.п. Покупатель оказывается в сложной ситуации, и доказывать в суде – крайне сложно.

Каждый договор купли-продажи недвижимости должен быть  уникален, поскольку написан под конкретную недвижимость и под конкретные стороны.

Подготовить такой договор в интересах покупателя – задача профессионального юриста, специалиста в области сделок с недвижимостью с опытом судов по недвижимости.

Даже в Москве нотариусы, будучи юристами крайне редко являются узкими специалистами по недвижимости которые исключительно ведут сделки с недвижимостью. Тем более нотариусы избегают участия в судебных процессах и не имеют соответствующего опыта и знаний адвокатов по недвижимости о спорных моментах сделок.

Кроме того, нотариус обязан учитывать интересы обеих сторон сделки, а это значит – формальное соблюдение закона.

Вот и ответ на вопрос: Почему нужен адвокат, если у вас нотариальная сделка купли-продажи.

 

По состоянию на 15 июня 2018г.

Москва

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.

читать далее А. Гордон
16.06.2018

Почему нужен адвокат, если у вас нотариальная сделка купли-продажи

Юридическое сопровождение нотариальных сделок с недвижимостью

 

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.

Москва

15 июня 2018г.

 

Сегодня уже ни кто не спорит, что сделка с недвижимостью – правовая сфера, и значит, каждая сделка требует участия опытного юриста по недвижимости.  Если у вас нотариальная сделка купли-продажи, почему нужен адвокат, если все нотариусы юристы?

Ответ прост:  Если вы не занимаетесь сделками с недвижимостью систематически, вы не знаете из каких этапов состоит сделка, какие этапы должны быть в вашей сделке, и как правильно провести сделку купли-продажи недвижимости.

Например, регулярно задают вопрос: Если договор купли-продажи дома утвержден нотариусом, сделка закончена ?

Вопрос показывает полное непонимание процесса покупки недвижимости, значит таким покупателям нужен адвокат по сделкам с недвижимостью, или полное юридическое сопровождение сделки.

Сделка с недвижимостью в юридическом смысле и сделка с недвижимостью в повседневной жизни — разные вещи. Для юристов сделка купли продажи недвижимости — это действия граждан или юридических лиц, направленные на передачу права собственности от продавца к покупателю, которые оформляются договором. Буквально это значит подписать договор купли-продажи недвижимости.

В реальной жизни для покупки недвижимости просто подписать договор купли-продажи недвижимости не достаточно. Нужно подготовить и провести расчеты (оплатить недвижимость). Оплату нужно сделать безопасно для обеих сторон, что бы максимально гарантировать, что ни продавец ни покупатель не будут обмануты. Нужно зарегистрировать переход права собственности. Нужно передать недвижимость. При необходимости нужно выселить проживающих в недвижимости в другое место, если недвижимость жилая, или освободить нежилую недвижимость. И так далее. 

С учетом описанного, нотариальная сделка — это подписание договора купли-продажи недвижимости в присутствии нотариуса. Все ! То есть — нотариальная сделка это один из этапов купли-продажи недвижимости. И даже в этом одном этапе у участников сделки различные цели и задачи.

Начнем с того, что в нотариальной сделке купли-продажи участвуют две стороны – продавец и покупатель. У каждого из них свои цели участия в сделке: продавец – продать недвижимость и получить деньги, а там хоть трава не расти; покупатель – провести надежную сделку, заплатить деньги, получить беспроблемную квартиру, не потерять квартиру в будущем.

Соответственно, на этапе заключения договора защиту интересов каждой стороны обеспечивают отдельные условия в договоре купли-продажи. Предусмотрели максимально возможные способы защиты в договоре — вам повезло. Нет, как повезет, в зависимости от возможных последствий. То есть от участников сделки требуются глубокие юридические знания. Как правило, большинство людей такими знаниями и опытом не обладают, и надеются на нотариуса. Почему этого не стоит делать — читайте ниже.

Кто юридически правильно защитит интересы стороны ? Очевидно, юрист, тот, кто работает по найму на заинтересованную сторону – на продавца или на покупателя. Лучший выбор покупателя недвижимости — адвокат по сделкам с недвижимостью, или адвокат по недвижимости.

Нотариальная сделка купли-продажи недвижимости — проводится нотариусом, юристом, действующим в интересах обеих сторон. Для нотариальной купли-продажи более точно будет сказать, что в ее проведении участвуют не две, а три стороны:  стороны купли продажи (продавец и покупатель) и нотариус.

У нотариуса в сделке купли-продажи недвижимости свои цели – удостоверить сделку, и заработать, причем, как правило, услуги нотариуса оплачивает одна сторона, а нотариус должен соблюсти в договоре купли-продажи интересы обеих сторон.

 

Почему нужен адвокат, если нотариальная сделка купли-продажи

Если стороны сделки купли-продажи недвижимости между собой, условно, в равном положении, то по отношению к нотариусу стороны в зависимом положении. Прежде всего, все понимают, у нотариуса отсутствует безусловная обязанность удостоверить сделку. Нотариус может оказаться удостоверять сделку. Но существуют и другие вопросы, которые сторонам нотариальной сделки нужно учесть.

Квалифицированный адвокат по недвижимости разъяснит покупателю и продавцу: у нотариуса не существует никаких «типовых», «универсальных» и иных договоров купли-продажи квартиры, договора продажи доли, договор продажи недвижимости и т.п.

Это означает,  каждый раз, для каждой сделки с недвижимостью нотариус должен писать новый индивидуальны нотариальный договор купли-продажи. Как говориться, вас много, а нотариус один, помощников у нотариуса мало. Вопрос: какой будет нотариальный договор купли-продажи? Правильно, тот, который удобен нотариусу. Для договора купли-продажи недвижимости принцип «Краткость, сестра таланта»  — не лучший вариант. Практика показывает, что от большинства нотариальных договоров большего ожидать не стоит.

 

В реальных сделках с недвижимостью это означает, что составление договора полностью зависит от усмотрения нотариуса. Если учесть, что у продавца и покупателя разные задачи, по каждой сделке возникает вопрос: кто должен внести  в конкретный нотариальный договор купли-продажи недвижимости  соответствующие условия и гарантии и для продавца и для покупателя, если нотариус должен составить договор и в интересах продавца и в интересах покупателя ?

Предусмотреть такие условия в договоре и для продавца и для покупателя – обязанность нотариуса.

Поскольку каждая сделка купли-продажи недвижимости имеет свои особенности, следовательно, «изобретать» выгодные для сторон купли-продажи условия нужно индивидуально для каждой сделки. Будет ли нотариус досконально разбираться в обстоятельствах конкретной сделки и дополнять «свой типовой» договор, думайте сами.

Если покупатель правильно подходит к процессу покупки недвижимости, он захочет получить консультацию адвоката по недвижимости, что бы получить конкретные рекомендации какие предусмотреть выгодные условия договора для себя, и на что обратить внимание при покупке выбранной недвижимости.

Адвокат по недвижимости, располагая соответствующими знаниями и опытом судебных разбирательств по судебным спорам о недвижимости, при проведении нотариальной сделки купли-продажи недвижимости будет защищать интересы той стороны, которая его наняла. Прежде всего, адвокат по недвижимости знает, к каким последствиям  может привести та или иная формулировка договора.

Помощь адвоката по недвижимости в нотариальной сделке заключается как раз во внесении в договор купли-продажи конкретных условий, необходимых для защиты участника сделки. То есть адвокат из «типового» нотариального договора делает индивидуальный договор купли-продажи для данной конкретной сделки. Адвокат защищает интересы нанявшей его стороны (продавца или покупателя)  исходя из особенностей конкретной недвижимости, особенностей порядка расчетов, особенностей продавца и покупателя, имеющихся рисков и т.д.

Первостепенная задача адвоката при сопровождении покупки недвижимости – искать юридические недостатки, которые могут привести к потере купленной недвижимости. В пакет полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью всегда входит юридическая проверка недвижимости и продавца. Проверка проводится от даты создания недвижимости.

Например, у каждой недвижимости есть история, даже у новостроек. Считается, что в России оспаривается через суд около 7% сделок.  Какой покупатель хочет попасть в эти 7 % ?

 

Какой покупатель хочет заплатить миллионы за недвижимость и затем потерять и деньги и недвижимость ?

Причем, недвижимость у покупателя заберут достаточно быстро – по решению суда. А с возвратом денег всегда возникают большие сложности.

Надеяться на нотариуса при купле-продаже недвижимости ? А если он допустит ошибку?

 

Гарантии нотариальной сделки купли-продажи недвижимости

С 2017г. в России введена нотариальная монополия  —   часть сделок с недвижимостью проводится в обязательной нотариальной форме.

Сразу обнаружились проблемы: 1) многочисленные ошибки в нотариальных договорах; 2) сложность для сторон купли-продажи (для продавца и покупателя) внести в договор нужные им условия. Часто нотариусы отказываются изменять используемые ими договоры. Нотариусов то же можно понять, а если договор будут оспаривать?

Но у продавца и покупателя недвижимости свои интересы – максимально возможно защититься что бы избежать споров, и на случай споров.

К середине 2018г. стало ясно: от ошибок в договорах нотариальный договор купли-продажи не гарантирует. Причем, часто допускаются такие серьезные ошибки, что под вопрос ставится собственность покупателя на купленную недвижимость. Исправлять  такие ошибки покупателю приходится в суде.

Юридическое сопровождение адвокатом нотариальной купли-продажи недвижимости позволяет заключить нотариальный договор купли-продажи на более выгодных условиях. Соответственно, договор будет более защищать продавца или покупателя.

Адвокат, как и нотариус, то же высококвалифицированный юрист, и может аргументированно требовать изменения нотариального договора.

Причем, адвокат по недвижимости, располагая знаниями законов и судебной практикой по спорам о недвижимости, может аргументированно убедить нотариуса в необходимости дополнить договор конкретными условиями для конкретной сделки в виду наличия конкретных обстоятельств. То есть адвокат защищает интересы  конкретной стороны договора.

Наличие возможностей получить более выгодные и правильно оформленные условия в договоре у сторон договора это важно — в случае спора, крайне сложно доказать в суде, что нотариус не разъяснил или не полностью разъяснил, или неправильно разъяснил стороне ее возможности заключить договор на иных, более выгодных условиях. Так же важно знать, что  договор купли-продажи содержит все соглашения сторон по исполнению договора. В случае спора в суде могут потребоваться дополнительные доказательства. Если условия договора составлены неверно, этих доказательств просто не будет.

Например, типичная ошибка многих нотариальных договоров – договор купли-продажи содержит признаки передаточного акта, и передаточный акт впоследствии не составляется.

Самое безобидное для покупателя последствие – обнаруживаются долги по квартплате и т.п. и возникают споры. Более серьезно, когда  недвижимость оказывается разукомплектованной – сняты кондиционеры, электрика, оборудование и т.п. Покупатель оказывается в сложной ситуации, и доказывать в суде – крайне сложно.

Каждый договор купли-продажи недвижимости должен быть  уникален, поскольку написан под конкретную недвижимость и под конкретные стороны.

Подготовить такой договор в интересах покупателя – задача профессионального юриста, специалиста в области сделок с недвижимостью с опытом судов по недвижимости.

Даже в Москве нотариусы, будучи юристами крайне редко являются узкими специалистами по недвижимости которые исключительно ведут сделки с недвижимостью. Тем более нотариусы избегают участия в судебных процессах и не имеют соответствующего опыта и знаний адвокатов по недвижимости о спорных моментах сделок.

Кроме того, нотариус обязан учитывать интересы обеих сторон сделки, а это значит – формальное соблюдение закона.

Вот и ответ на вопрос: Почему нужен адвокат, если у вас нотариальная сделка купли-продажи.

 

По состоянию на 15 июня 2018г.

Москва

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.

читать далее А. Гордон
15.06.2018

На что обратить внимание при покупке квартиры

Советы адвоката по недвижимости

 

Адвокат Гордон А.Э.

Москва

15 июня 2018г.

 

Покупка недвижимости – сложный и ответственный процесс. Интернет создает иллюзию у покупателей о простоте покупки недвижимости, а доступность выписок из ЕГРН – о возможности самостоятельно проверить юридическую чистоту  недвижимости.

Более продвинутые покупатели часто задают вопрос – на что обратить внимание при покупке квартиры?

Отвечаю: при покупке недвижимости нужно обращать внимание на все, начиная с паспорта продавца!

В недвижимости нет мелочей, и в каждой сделки обращать внимание нужно на юридические особенности этой конкретной недвижимости. При юридической проверке направленность поиска адвоката по недвижимости будет одна во всех видах недвижимости  – нужно искать основания для оспаривания и текущей сделки и каждой из предыдущих. Основания для оспаривания сделки – это ошибки, нарушения закона при проведении сделки, или результаты умышленных действий, которые  могут привести к утрате собственности покупателя на квартиру.

 

Как практикующий более 15 лет в Москве адвокат по спорам о недвижимости уверенно могу сообщить покупателям: большинство сделок с недвижимостью в Москве оформляется с ошибками. В каждой сделке можно при желании найти юридические недостатки. Ошибки будут даже если вы пользуетесь услугами риэлторов.

Повсеместно используются «типовые» договоры, а сами сделки, в том числе и юридические проверки  – проводятся формально, не полностью. В чем смысл правильного завершения сделки купли-продажи большинство риэлторов не знают, и проводят оформление формально. В случае суда по квартире  у покупателя не останется дополнительных доказательств.

Внимание: применяемые большинством нотариусов «типовые» условия договора купли-продажи квартиры, дарения содержат один и тот же недостаток – «усеченное» оформление завершения сделки, что лишает покупателей возможности эффективно защищаться в суде в случае спора. Такие нотариальные сделки легче оспорить.

 

На что обратить внимание при покупке квартиры через нотариуса

Ответ : Ищите ошибки в нотариальном договоре купли-продажи квартиры

После введения обязательной нотариальной формы для части сделок с недвижимостью качество нотариальных сделок резко ухудшилось. В 2017г. появилась проблема систематических ошибок в нотариальных договорах, которые часто исправить возможно только через суд.

Результат формального подхода при подготовке и проведении сделок:   в лучшем случае – споры продавца и покупателя по возврату задатка (аванса, предоплаты), споры  по комплектности недвижимости, в худшем – отказы в регистрации прав собственности покупателя на купленную квартиру,  необходимость исправлять ошибки в  договоре купли-продажи  через суд, расторжение договора в суде, признание сделки недействительной и т.п.

 

На что обратить внимание при покупке квартиры

Не просто так согласно Гражданскому кодексу недвижимость признается индивидуально определенной вещью – то есть неповторимой, уникальной. У двух соседних квартир одинаковой планировки будет разная история владения, и правовое положение продавцов будет разной.

По этому конкретно «на что обращать внимание при покупке  квартиры» вы узнаете только выбрав конкретную квартиру.  Например, у одной квартиры в истории бала приватизация, у другой – ДДУ, у одной собственники семейная пара, у другой – один собственник. Соответственно, и обращать внимание в каждой ситуации нужно на разные обстоятельства. Правила заключения договоров разного вида отличаются, порядок  совершения сделок с общей собственностью отличается от порядка сделки с имуществом одного собственника, по этому и оспаривание этих предыдущих сделок будет производиться адвокатами в суде по разным основаниями. Например, ДДУ – двойная продажа, неполная оплата, несоответствие параметров квартиры в ДДУ и в ЕГРН, отсутствие согласия супруга на покупку и т.д. Приватизация, чаще всего оспаривается по нарушениям  прав одного из ранее проживавших лиц.

Недостатки юридической проверки квартир перед покупкой становятся причинами последующих споров.

 

Пример реального судебного спора 2016г. по квартире в Москве

По договору купли-продажи куплена ранее приватизированная квартира в 2012г. Из пояснений ответчика (собственника) при покупке квартиры он не задавался вопросом «На что обратить внимание при покупке квартиры», он использовал свой опыт предыдущих продаж загородного дома и участка, а так же статьи в интернете.

В 2016г. заявлены требования о восстановлении регистрации по месту жительства в этой квартире бывшим жильцом.

Как установлено судом, этот жилец был осужден в 1996г. к лишению свободы и был снят с регистрационного учета (выписан) из квартиры. ( Гражданское дело № 2-4397/16).

Скажу сразу, покупателям квартиры в этом деле повезло – адвокат по недвижимости в Москве смог в суде отбить притязания бывшего жильца, вернувшегося из заключения.

Покупатели недвижимости согласны — Адвокат по сделкам с недвижимостью в Москве это дешевле и спокойнее, чем адвокат по недвижимости в суде.

 

Чем чреваты подобные иски для покупателя (собственника) – суд может вселить этого жильца в квартиру и выселить его уже не удастся. Только договариваться.

Требования неожиданного жильца  для покупателей-собственников квартиры  оказались полной неожиданностью, потому, что нарушения прав этого жильца не проверялись при покупке квартиры. Кроме того, сами обстоятельства нарушения имели место в далеком 1996г. При этом требования в суд жилец заявил в 2016., когда квартира сменила несколько собственников.

 

На что нужно было обратить внимание при покупке спорной квартиры

Суть спора по квартире

Жилец был выселен из муниципальной квартиры в которой проживал по соц найму по приговору суда в 1996г. Требования по регистрации заявлены в 2016г.

За 20 лет квартира была передана Департаментом муниципального жилья г.Москвы по ордеру в наем иным лицам, затем был обмен, затем, приватизация, затем несколько раз продана.

Перед покупкой квартиры все перечисленные «движения» в квартире должны быть оценены на предмет нарушений, и их влияния на устойчивость собственности последнего покупателя. Это – одна из задач юридической проверки квартиры.

 

Юридическая проверка квартиры перед покупкой – нужен опытный адвокат

При юридической проверке квартиры необходимо было учитывать правила, действовавшие в спорный период (1996) и тот факт, что эти правила позже были признаны не соответствующими Конституции. Что привело к отмене этих правил.

Напомним  — осужденный жилец был выписан из квартиры в 1996г. по правилам прежнего Жилищного кодекса. С 2004г. действует новый Жилищный кодекс РФ. Кроме того отдельные положения ЖК РФ за это время  признаны не соответствующими Конституции и не применяются. В рассматриваемом споре по квартире решающее значение приобрело изменение положений Жилищного кодекса.

То есть, фактически в 1996г. нарушений в отношении осужденного жильца допущено не было, если судить по нормативам, действовавшим  в 1996г.

К осужденному  жильцу в 1996г. были применены действовавшие в то время правила Жилищного кодекса РФ о снятии с регистрационного учета и утрате прав на пользование жилым помещением временно отсутствующими лицами.  Именно эти нормы позволили  Департаменту Муниципального жилья Москвы выдать на квартиру новый ордер, затем обменный ордер, и затем передать квартиру в собственность по договору передачи (приватизация).

Позже, Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции и не подлежащим применению положения ч. 1 и ч. 2 п. 8 статьи 60 ЖК РФ, допускающие лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия. (Постановление КС РФ 8-П).

Так же эти правила Конституционного Суда распространены на положения ЖК РФ об утрате жилищных прав в связи с осуждением к лишению свободы.

По мнению КС РФ,  сам по себе выезд из места жительства по приговору суда в места лишения свободы, не может служить основанием к лишению права пользования жилым помещением.

В рассматриваемом споре по квартире осужденный был снят с рег учета в муниципальной квартире в 1996г. в связи с осуждением к лишению свободы в соответствии с п. «в» ст. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от дата № 713.

 

В связи с отменой действия правил ЖК об утрате прав на жилое помещение при временном отсутствии жильца положение бывшего жильца  изменилось. Теперь (в 2016г.), право на проживание (право пользования жилым помещением) сохраняется и у нанимателя, и у членов семьи нанимателя и у бывших членов семьи нанимателя, даже если они временно отсутствовали в занимаемом жилом помещении или по уважительным причинам были лишены возможности проживать в нем. (Часть 3 статьи 53 ЖК РФ)

В соответствии с п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РФ жилое помещение сохранялось за временно отсутствующими гражданами в случаях осуждения к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке — до приведения приговора в исполнение.

То есть, право на проживание в спорной квартире у осужденного к лишению свободы по приговору суда сохраняется несмотря на выезд в места лишения свободы и снятие с регистрационного учета в квартире.

При этом такой осужденный рассматривается Жилищным кодексом РФ, как временно отсутствующее лицо.

В описанном деле  у осужденного возникло много возможностей, прежде всего, право вселиться в квартиру. Чем он и решил воспользоваться.

Почему такая ситуация стала возможной – покупатель проверил квартиру по выписке из ЕГРН.

 

В описанном суде по квартире в 2016г. по вселению в квартиру в ЦАО Москвы адвокату удалось доказать, что у осужденного отсутствуют основания для регистрации в квартире, в иске было отказано.

Вместе с тем, это дело выявило ошибку покупателей спорной квартиры – отсутствие юридического сопровождения покупки квартиры в Москве привело покупателей в суд.

Такую ошибку покупателей недвижимости в Москве можно назвать типичной. Доступность интернет баз по продаже недвижимости, и многочисленные публикации на сайтах о проведении сделок с недвижимостью создают ложное впечатление о простоте покупки недвижимости.

Самостоятельная покупка недвижимости в Москве, покупка недвижимости без юриста по недвижимости – это дорога в суд, дорога к потере недвижимости и уплаченных денег.

 

По состоянию на 15 июня 2018г.

Москва

Адвокат Гордон А.Э.

читать далее А. Гордон