Публикации
23.11.2016

Сопровождение покупки квартиры

Купля-продажа квартиры, этапы сделки

Проверка юридической чистоты квартир

Порядок проведения сделок

Кто может проводить сделки

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской области

Статьи по теме:

Как проверять квартиру в 2016 году

Документы при покупке квартиры

Покупка новостройки, осторожно

Налоги на недвижимость

Налог при продаже недвижимости

Покупка, продажа квартиры иностранцем. Налоги

 

Сопровождение покупки квартиры

Если совершается сделка купли-продажа квартиры, то по крайней мере покупателю требуется помощь в проведении покупки, или как говорят — сопровождение покупки квартиры, или сопровождение сделки с недвижимостью.

Под сопровождением покупки квартиры понимают прежде всего юридическое сопровождение сделки купли продажи. В настоящее время, как правило, отдельные сделки купли-продажи квартир не проводят. Более распространены сложные сделки — альтернативные: продажа + покупка другой недвижимости; цепочки простых и альтернативных сделок.  Последние сделки — альтернативные и цепочки, характерны для жилой недвижимости. Не жилая недвижимость, особенно с объекты для предпринимательской деятельности, как правило приобретается или отчуждается по одной сделке.

Недвижимость — самая долго используемая и самая дорогостоящая категория имущества. По сведениям сайта Сбербанка кредит на покупку квартир (ипотечные кредиты) банк предоставляет на срок до 30 лет по ставке 12% годовых.

Простой расчет: Если покупатель берет кредит в возрасте 30 лет и на срок 30 лет, выплаты растянутся до современного пенсионного возраста — на всю трудовую жизнь.

При покупке недвижимости производственного назначения цены на них взлетают до астрономических высот.

Риторический вопрос — вы готовы рискнуть имуществом, за которое вы будете выплачивать всю свою жизнь? Или из-за которой ваша фирма можете обанкротиться и полжизни потратить на судебные споры по недвижимости?

Ответ, очевиден.

Купля-продажа квартиры, этапы сделки

Купля-продажа квартиры — это один из установленных законом способов смены ее собственника. Все, что касается законодательства и порядка купли-продажи квартир, в равной степени относится и к участкам, и к нежилой недвижимости. По этому, рассмотрим вопрос купли-продажи недвижимости в целом.

Недвижимость — объекты прочно связанные с землей, перемещение который не возможно. К недвижимости относятся здания, строения, помещения жилые (квартиры, комнаты), помещения не жилые (офисы, паркинги, магазины).

Собственник недвижимости располагает тремя правами: правом владения, пользования и распоряжения своей недвижимостью. Все вместе эти права — право собственности на недвижимость.

Очевидно,  со сменой собственника право собственности переходит от прежнего собственника к новому. При этом, в случае разрушения недвижимости право собственности на эту недвижимость прекращается.

До создания недвижимости (здания, строения и т.д.) право собственности не существует. По окончании строительства объекта недвижимости и оформлении соответствующих документов возникает сам объект недвижимости. У лица, создавшего для себя недвижимость, возникает право собственности на вновь созданную недвижимость. Дальнейшая передача права собственности происходит на основании сделок, или закона. Например, право собственности на недвижимость (здание, квартира, загородный дом) может передаваться по договору купли-продажи, мены, дарения, по договору передачи в порядке приватизации. Право собственности может переходить без сделок, на основании закона — в порядке наследования и т.д. (статья 218 Гражданского кодекса РФ). В случае разрушения недвижимости прекращается и соответствующее право собственности на этот объект у его собственника.

Сделки с недвижимостью — это действия граждан или юридических лиц с целью передачи права собственности на недвижимость. Внешнее оформление сделок — это договор, то есть письменный документ, содержащий условия на которых стороны передают право собственности на недвижимость. Как уже сказано выше, право собственности на недвижимость может быть передано по договору купли-продажи, мены, дарения и т.д.

Сопровождение сделок с квартирами

Сопровождение сделок с квартирами — профессиональная юридическая помощь собственникам и приобретателям квартир в осуществлении мероприятий направленных на переход права собственности на недвижимость от действующего собственника к приобретателю — новому собственнику.

Переход права собственности на недвижимость осуществляется исключительно юридическими процедурами на основании законодательства РФ, в оказании помощи участникам сделок с недвижимостью должны участвовать специалисты с соответствующим (юридическим) образованием и опытом — юристы, адвокаты.

Тем более необходимо участие специалиста, учитывая, что в России законодательство о недвижимости регулярно меняется. Например: с июля 2016 года прекращена выдача свидетельств о праве собственности на недвижимость, а ранее выданные — фактически прекратили действовать. С января 2017 года вступает в действие новый закон «О государственной регистрации недвижимости». Меняется судебная практика по отдельным вопросам собственности и т.д.

Необходимость профессиональной помощи участникам сделок обусловлена и следующим: как правило, у участников сделок разные интересы.

Очевидно, у продавца и покупателя общим является один интерес — совершить сделку купли-продажи недвижимости. Остальные интересы — различны и защищать и заботиться о достижении своего результата участники сделок будут по разному. Например, в сделке по продаже недвижимости один-Покупатель, желает получить недвижимость, второй -Продавец, желает получить за свою недвижимость деньги. И на момент начала сделки положение сторон разное, и в конце оно так же будет разным. И двигаясь к одной цели — совершению сделки, каждая сторона будет совершать разные действия, и нести разные риски.

Для достижения единой цели (смены собственника) каждая сторона должна совершать разные юридические и фактические действия, иметь права и обязанности, и должна ими грамотно пользоваться. Причем, участвуя в сделке, каждая из сторон должна контролировать действия противоположной, как обеспечение своей безопасности.

Из чего следует, что у участников сделки предполагается знание и понимание норм действующего законодательства, регулирующих совершаемую сделку. Для примера, в России простая купля-продажа квартиры физическими лицами без ипотеки регулируется: Гражданским кодексом РФ частями 1 и 2, Семейным кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ частями 1 и 2, Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон РФ «О банках и банковской деятельности», Закон РФ «О едином кадастре недвижимости», закон РФ «О едином государственном реестре прав на недвижимое имущество».

Для оценки — только в Гражданском кодексе РФ части 1 и 2 более 1 000 статей.

Вывод:

Предполагая совершить сделку с недвижимостью, и покупатель и продавец распоряжаются самым дорогостоящим своим имуществом, утрата которого для них имеет существенное значение, и оказывает непосредственное влияние на благополучие семьи каждого участника. При этом, каждый участник сделки, обязан обладать профессиональными юридическими знаниями и навыками составления различных договоров, ведения переговоров, знать процедуры совершения сделок с недвижимостью, вести расчеты по сделкам с привлечением банков.

За 15 лет не встречал ни одного клиента, готового самостоятельно проводить сделку с недвижимостью. Даже профессиональные юристы по недвижимости не могут качественно самостоятельно вести свою сделку по своей недвижимости. Необходим третий участник сделки — «наблюдатель», который видит ход сделки как бы со стороны. Он эмоционально независим от сделки, в отличие от сторон. Он имеет опыт анализа поведения участников, улаживания конфликтов непосредственно в процессе совершения сделки. В то время, как сторона — участник возможного конфликта.

Учитывая изложенное, сделку должны сопровождать профессионально подготовленные люди с обеих сторон. Конечно, с юридическим образованием, поскольку они обязаны не просто знать но и понимать значение норм законов, уметь читать юридические документы, уметь читать договоры и понимать последствия его условий.

Купля-продажа квартиры этапы сделки.

Сделка по купли-продажи квартир, и другой недвижимости, это последовательность следующих этапов:

  1. Подбор недвижимости
  2. Проверка юридической чистоты недвижимости
  3. Подготовка сделки
  4. Проведение сделки
  5. Государственная регистрация прав
  6. Завершение сделки

За исключением пункта 1 , остальные этапы должны сопровождать профессиональные юристы по недвижимости. А работа таких специалистов по сделке называют Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры. В приведенном перечне, это пункты 2-6.

 

Рассмотрим этапы кратко этапы проведения сделок с квартирами:

Проверка юридической чистоты квартир

Задача этого этапа — обеспечить покупателя достоверной информацией о наличии или отсутствии юридических пороков недвижимости. Это необходимо покупателю, что бы принять обоснованное решение покупать недвижимость или мотивированно от нее отказаться.

Принято считать, что проверка юридической чистоты нужна покупателю недвижимости (покупателю квартир, покупателю новостроек, и тем более коммерческой недвижимости), поскольку именно покупатель платит деньги, и в случае расторжения сделки судом недвижимость подлежит возврату продавцу а деньги — покупателю (двусторонняя реституция). При этом, очевидно, исполнить такое решение проще в части возврата недвижимости, а вот вернуть деньги за недвижимость бывает очень сложно.

Как говорится: лучше соломки подстелить.

Рынок юридических услуг позволяет покупателю недвижимости получить практически любой набор юридических услуг при покупке недвижимости: как «оптом» — полное сопровождение покупки недвижимости, так и по отдельности, например, заказать только проверку и проведение сделки.

Выбрав отдельные юридические услуги, покупателю следует быть внимательным. В этом случае может оказаться, что юридическая проверка чистоты недвижимости проведена качественно, но не полно. И в этом не будет никаких нарушений со стороны юристов. Просто заказав часть услуг, вы упустили какие-то проверки, и возникла возможность расторжения сделки. Последствия для покупателя описаны выше.

Рекомендация: Планируя покупку недвижимости, получите консультацию юриста по недвижимости, в том числе и по вопросам особенностей проведения вашей конкретной сделки.

Возвращаясь к юридической проверке чистоты: правильная полная проверка юридической чистоты предусматривает проверку и «чистоты» недвижимости, и проверку самого продавца.

Проверка юридической чистоты недвижимости

предполагает проверку законности строительства объекта и всех последующих реконструкций и изменений, законность переходов прав на недвижимость от момента создания, выявление наличия лиц, права которых нарушены, выявление наличия споров, залогов, ограничений, запретов на совершение сделок с недвижимостью. Выявление перспектив возникновения споров и обращения взысканий на покупаемую недвижимость.

Проверка продавца,

не менее важная и не простая процедура, по сравнению с проверкой недвижимости. В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ владение, пользование, и главное — распоряжение   недвижимостью вправе осуществлять собственник недвижимости! Или уполномоченное им лицо.

По этому, первое, что устанавливают при проверке продавца — идентифицируют продавца, отвечают на вопрос — кто это? Если продавец физическое лицо, личность устанавливают по паспорту. Детально о проверках паспортов и установлении личности читайте тут.

Юридические лица — устанавливаем по его учредительным документам. Соответственно требуют идентификация действующие от имени юридических лиц физические лица.

В соответствии с гражданским законодательством РФ руководители (единоличные исполнительные органы) от имени обществ с ограниченной ответственностью от акционерных обществ действуют без доверенностей. Остальные представители таких юридических лиц действую на основании доверенностей, выданных руководителями.

При этом полномочия руководителей должны быть прописаны в уставах организаций и в трудовых договорах, полномочия иных представителей — в доверенностях.

Покупатели — граждане, как правило, покупают недвижимость у юридических лиц при покупке новостроек и при покупке коммерческой недвижимости. В этих случаях следует особенно внимательно обращать внимание на наличие в доверенности и в полномочиях представителей юридических лиц права на совершение продажи конкретной недвижимости и на заключение Договоров долевого участия.

Второе, что устанавливают — собственность продавца на продаваемую недвижимость.

С июля 2016 года собственность на недвижимость в Российской Федерации подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С этого же времени прекращена выдача свидетельств о праве собственности на недвижимость.

«На руках» у продавца, собственника недвижимости, должны быть оригиналы документов о приобретении недвижимости: договор, акт государственного органа, документы о постройке, решение суда.

Выданные до июля 2016 года свидетельства о праве собственности — так же содержат полезную для покупателя информацию, но более не являются правоподтверждающими документами.

Третье, что проверяют у продавца — сделкоспособность, для физических лиц это отсутствие заболеваний, состояний здоровья, жизненных ситуаций, препятствующих совершению сделки с недвижимостью.

Для юридических лиц — упомянутые выше полномочия представителя на совершение сделки от имени юридического лица.

Подготовка сделки

При отсутствии выявленных в ходе юридической проверки недвижимости и проверки продавца препятствий к покупке недвижимости переходят ко второму этапу — подготовке сделки.

Подготовка документов к сделке

На этом этапе покупатель и продавец согласовывают условия покупки: форму и вид договора (простая письменная или нотариальная; купля-продажа, мена, договор долевого участия и т.д.), порядок и форма оплаты (предварительная оплата или после государственной регистрации прав, наличная, безналичная), при необходимости согласовывается отдельный банк для проведения расчетов, согласовывается  способ обеспечения (ипотека, задаток и т.д.), порядок передачи недвижимости и т.д.

Так же согласовывается необходимость представления продавцом дополнительных документов, например, технических паспортов, документации на неотделимые улучшения и т.д.

Обязательны для сделки:

Согласие супруга на продажу недвижимости

Согласие супруга на покупку недвижимости

Отказ других собственников

Уведомление собственников

Эти документы оформляются в нотариальной форме.

Подробнее о совместной собственности супругов читайте здесь.

 

Независимо от вида покупаемой недвижимости жилая, нежилая или коммерческая, при подготовке сделки рекомендуется достигнутые договоренности фиксировать в протоколе, обмениваться письменными документами и т.д.

Особенности условий покупки недвижимости определяют длительность подготовки и исполнения сделки и должны быть учтены в тексте договора.

Например:

Договор долевого участия подлежит государственной регистрации, и вступает в законную силу только после такой регистрации. (без госрегистрации договор считается незаключенным). Аналогично, для договоров уступки прав по ДДУ. По этому оплата по ДДУ, при нормальном движении договора, должна следовать за гос регистрациями соответственно ДДУ или уступки по ДДУ.

Иногда, застройщики требуют уплатить цену недвижимости по ДДУ или по уступке до их госрегистрации. То есть, фактически платеж совершается по незаключенному договору. В таких случаях для снижения рисков покупателя: 1) договор должен содержать условия о таком порядке оплаты, 2) целесообразно установить, что платеж является задатком, и установить срок, случаи и порядок возврата задатка.

При этом, важно учесть, что в отсутствие оплаты на купленную недвижимость может возникнуть ипотека в силу закона,  обязанность по снятию которой нужно установить для продавца в договоре.

Если для покупки недвижимости покупатель использует привлеченные средства (заем, кредит), следует предусматривать время на согласование договора с кредитором или банком.

В случае наличия залогов на недвижимость, в договоре купли-продажи следует согласовать срок на снятие залогов и проведение соответствующих процедур.

Итогом этапа подготовки сделки должны стать: 1) полное согласование сторонами условий и текста договора на приобретение недвижимости, 2) согласованные дополнительные документы, 3) установление места, времени, порядка совершения сделки, порядок расчетов, 4) к дате совершения сделки должно быть завершены: оформление кредита, открыты счета в банках, страхование и другие сопутствующие мероприятия, 5) должны быть сняты обременения с недвижимости и т.д.

Порядок проведения сделки

Проведенные в 2013 году изменения Гражданского кодекса РФ о сделках с недвижимостью существенно упростили, и одновременно усложнили положение сторон сделок. Теперь сделки с недвижимостью для вступления в силу не требуют государственной регистрации, и вступают в силу непосредственно после их подписания сторонами.

Проведение сделки заключается в подписании сторонами соответствующего договора (купля-продажа, мена и т.д.) и  исполнении сторонами всех условий договора, в том числе государственной регистрации прав в Росреестре, оплата, передача недвижимости покупателю. Проведение сделки должно обеспечивать интересы каждой из ее сторон в достижении целей совершения сделки с недвижимостью. Как мы говорили выше, в сделке купли-продажи недвижимости цель продавца — продать недвижимость и получить цену, цель покупателя — приобрести право собственности на недвижимость  и получить недвижимость в натуре.

По этому, проведение сделки купли-продажи недвижимости всегда состоит из двух обязательных процедур:

Передача квартиры в собственность

Передача денег за квартиру

В виду значительной стоимости недвижимости сделки с недвижимостью сопряжены со значительными рисками, которые невозможно устранить юридическими нормами, но возможно обеспечить баланс интересов сторон и безопасность сторон сделки соблюдением технологии проведения сделок.

Завершение сделки

Этап, которому участники сделок часть относятся с пренебрежением, особенно после успешной государственной регистрации перехода права собственности  на недвижимость к новому собственнику.

Между тем, сама по себе государственная регистрация права собственности не прекращает ответственность бывшего собственника за недвижимость. Необходимо передать недвижимость приобретателю (покупателю) по отдельному документу — передаточному акту. Только после такой передачи недвижимости новому собственнику к нему вместе с недвижимостью переходят все риски утраты и повреждения недвижимости, а так же обязанности по содержанию недвижимости, уплате налогов и т.д.

При этом, фактическая передача недвижимости и подписание передаточного акта должна быть правильно проведена, что бы исключить возникновение последующих споров.

Например, по комплектности, по обязанности передать техническую документацию на недвижимость. Отдельный вопрос — эксплуатационные расходы на недвижимость, прежде всего затраты на ресурсы: воду, электричество, отопление и т.д. Правильное оформление передачи должно сопровождаться урегулированием передачи соответствующих расчетов с поставщиками.

Кто может проводить сделки

Из изложенного с очевидностью следует: проводить сделки может тот, кто понимает юридический смысл каждого этапа сделки и может оценивать юридические последствия совершаемых сторонами действий и документов.

В сопровождении сделок с недвижимостью обязательно должен участвовать юрист, лучше, если юрист непосредственно участвует при совершении каждого этапа сделки.

Учитывая множество юридических особенностей в сделках с недвижимостью, особенности условий договоров и оформления документов, особенности судебной практики по спорам о недвижимости, сопровождающий сделки юрист должен обладать соответствующими знаниями и опытом.

С 01 января 2017 года вступает в силу закон РФ «О государственной регистрации недвижимости», который внесет очередные особенности в проведение сделок.

По состоянию на 18 ноября 2016 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

читать далее А. Гордон
22.11.2016

Задаток при покупке квартиры

Предварительная оплата

Вернуть задаток

Вернуть аванс за квартиру то же не просто

Ошибки покупателей квартир при внесении аванса

Статья будет полезна для любого договора, где присутствует предварительная оплата. Покупка недвижимости — это частный случай

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

 

Задаток при покупке квартиры

Условия договора о полной или частичной предварительной оплате, совсем не редкость. Как вернуть эту оплату, если договор не состоялся? Зависит от того, как была оплачена предоплата — внесение задатка или внесение аванса. Задаток при покупке квартиры применяют все реже. Повсеместная практика — внесение аванса.

Большинство покупателей квартир и иной недвижимости уверены — внести аванс, а затем его вернуть, не составит сложности, ведь это не задаток. Действительно, по нашей практике, сопровождения сделок с квартирами часть сделок купли-продажи квартир заканчиваются на этапе проверки. После чего предоплату возвращаем, и вносим аванс за другой объект. Не сложно. Но это потому, что мы знаем кому, сколько, зачем и как вносить предоплату. Так же, нам известно:

Возврат аванса — существенно сложнее, чем его уплата. Не редко, затрудняются вернуть  аванс  даже крупные агентства недвижимости.

Вернуть аванс из крупного агентства недвижимости — это искусство!

Развивающаяся семимильными шагами отрасль информационных технологий сделала доступными широким массам населения России базы данных о продаже недвижимости.

Вооруженные интернет-знаниями и интернет-опытом многочисленные покупатели квартир не опасаются самостоятельно проводить сложные сделки, на пример, по обмену квартир, включающие несколько отдельных сделок купли-продажи. А что касается аренды жилья — случаев жульничества там море!

Регулярно самодеятельные покупатели квартир и арендаторы становятся легкой добычей не чистых на руку продавцов и арендодателей квартир. Нет, деньги или квартиры теряют не многие, но потеря  аванса или залога при выборе квартиры – повсеместная практика.

Давайте разбираться, как вернуть аванс.

Покупка квартиры, покупка  машиноместа в подземном паркинге или загородного дома, как известно, длительный процесс.  Квартира выбрана. Покупателю все нравится: и район, и дом, и вид из окна. С ценой то же договорились.

Надо покупать.

Тут и начинаются варианты.

Предварительная оплата. АВАНС или ЗАДАТОК, что вносить?

В отдельных ситуациях возврат аванса должен быть запланирован. Например, в альтернативных сделках – когда покупатель сначала продает свою квартиру и затем покупает другую. В этом случае, продавец берет предварительную оплату за свою квартиру и сам вносит предоплату за другую. Аналогичная ситуация может оказаться и у контрагентов продавца. Тогда одномоментно совершаются 2, 3 а иногда и 4 сделки.

Соответственно на этапе подбора и подготовки сделок каждая из квартир будет проходить проверку, и продавец, внесший предоплату может отказаться от покупки выбранной квартиры, и ему придется возвратить предоплату за свою квартиру.

По технологии риэлторов, выбор квартиры должен завершаться ее «бронированием» на срок до совершения сделки. В этот временной промежуток покупатель готовиться к заключению договора купли-продажи. Необходимо проверить квартиру на  юридическую чистоту, проверить продавца, подготовиться к расчетам и т.д. В альтернативных сделках в этот период параллельно проходит проверки альтернативных квартир. На это нужно время, за которое квартиру могут продать другому покупателю.

Такую остановку «бронирование» квартиры обычно оформляют отдельным договором между продавцом и покупателем квартиры, иногда это происходит и в устной форме.

Беседы с многочисленными «погоревшими на авансах» покупателями квартир показали:  все понимают необходимость такой остановки и знают о необходимости заключить специальный договор. Но что это за договор и его особенности знают единицы.

Пояснения покупателей одни и те же: я конечно готовлюсь к покупке квартиры, но вдруг, появится более интересная квартира, тогда я заберу аванс и буду покупать другую квартиру.

Пояснения продавцов: получив деньги, буду продавать все равно, вдруг найдется покупатель на большую цену. Тогда деньги верну покупателю. Если покупатель откажется, тогда я деньги оставлю, ведь это задаток.

Большинство покупателей считают уплаченные деньги авансом, Большинство продавцов – задатком.

В описанной выше ситуации альтернативной сделки следует заключать авансовое соглашение, и рискованно соглашение о задатке (альтернативные сделки регулярно разваливаются на этапе подготовки).

Правы и те и другие: в одних случаях выгодно вносить аванс, в других — задаток

Чем не выгоден задаток для покупателя и для продавца?

В случае необоснованного отказа покупателя от покупки квартиры задаток не возвращается.

В случае отказа продавца от продажи, сумма задатка возвращается в двойном размере.

Таким образом, задаток «обоюдо опасный» договор для обеих сторон.

 

Как отличить договор задатка?

Любой договор – права и обязанности его сторон.

Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Так определяет задаток Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 380.

Основные признаки договора задатка – 1) заключается только в письменной форме, 2) должен содержать условие о признании произведенного покупателем платежа «в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Все без исключения договоры агентств недвижимости, с которыми нам пришлось столкнуться при сопровождении покупки квартир и иной недвижимости, по своей сути являлись договорами задатка. Можете быть уверенными: если вы покупаете квартиру через агентство продавца,  для бронирования квартиры вам предложат подписать договор задатка.

Не имеет значения, какое название у договора. Он может быть озаглавлен просто: соглашение, договор, или предварительный договор купли-продажи квартиры, или иным образом. Суть договора содержится не в названии а в его содержании.

Внимательно читайте текст договора. Как правило, это несколько листов, и главное, будет расположено не на первом листе.  Ищите фразы: «обеспечение обязательства», «уплаченная сумма не возвращается» и т.д.

Договор специально пишут так, что иногда правильно квалифицировать договор затрудняются даже юристы, специализирующиеся на сопровождении покупки квартир. Только опыт систематической подготовки сделок купли-продажи квартир и знание методик работы агентств недвижимости позволяет  защитить деньги покупателя и  заключить договор на выгодных покупателю условия, или применить другой договор, или значительно снизить возможные риски покупателя.

Требуйте разъяснений неясных пунктов договора. Если что-то в тексте договора вам не нравится, требуйте эти положения из договора убрать или изложить в предложенной вами редакции. Вы убедитесь, ни одно агентство править свой договор под ваши пожелания не станет. Позиция будет жесткой:  «Или подписывайте такой договор, или бронировать квартиру не будем».

Внимание : С 2015 года продавцы применяют новую «фишку» — платеж по авансовому договору называют «обеспечительным платежом».  И покупатели легко подписывают такой договор! Ведь обеспечительный платеж, это не задаток, значит продавец  его вернет.

Ошибаетесь, господа покупатели!  Обеспечительный платеж вернуть не проще, чем задаток.

Особенно подобными выкрутасами грешат крупные брендовые агентства.

Второй признак задатка – крупная сумма в договоре. В Москве, в зависимости от категории квартиры, сумма по договору доходит до 500 тыс. руб.

Авансовый договор на покупку квартир, или как их иногда называют авансовое соглашение или соглашение об авансе.

Господа покупатели и продавцы,  авансовый договор, как вид или особая  форма договора  не существует!

В практике покупки квартир и другой недвижимости устоялись несколько видов авансовых договоров, что позволяет говорить, что Авансовое соглашение  — это слэнговое выражение риелторов,  под которым понимают группу видов договоров о передаче денежных средств покупателем в счет уплаты за квартиру (или иную недвижимость), которую он намерен купить. В частности, авансовый договор содержит условия о расчетах за квартиру с обязательным внесением аванса и условиями его возврата покупателю.

По составу сторон Авансовый договор может быть между продавцом и покупателем, между агентством недвижимости и покупателем.

По юридической конструкции, это могут быть предварительный договор купли-продажи, или расписка, или иная форма.

Основной признак авансового договора – содержащиеся в его тексте условие об уплате покупателем сумме, в качестве  аванса, в счет уплаты цены покупаемой квартиры до заключения основного договора купли-продажи. Аванс носит только функцию оплаты и доказательства намерения. Задаток – дополнительно еще и обеспечение.

Именно это отличие от задатка, позволяет покупателю (плательщику  аванса)  в случае не исполнения обязательства продавцом, или на условиях авансового договора требовать возврата  суммы аванса.

Вернуть уплаченную сумму по авансовому договору возможно если вы правильно составили этот договор, правильно договор исполняете, соблюдаете правила по возврату аванса. При внесении аванса не торопитесь, изучите предложенный вам договор, внесите в него исправления и дополнения.

В случае отказа продавца вернуть аванс покупатель вправе требовать возврата в судебном порядке обратившись с иском в суд.

Типичные ошибки покупателей при внесении аванса

Покупатели совершают четыре группы  ошибок:

  • Неправильно заключают договор об авансе
  • Неправильно исполняют договор
  • Неправильно действуют при возврате
  • Неправильно действуют при отказе продавца вернуть аванс

Как правильно заключить договор об авансе за квартиру:

Правильно договор может быть заключен только с полномочным лицом – собственником квартиры, или лицом, действующим на основании доверенности.

Рекомендуем заключать авансовый договор в письменной форме, с изложением в его тексте всех существенных условий, на которых будет заключаться договор купли-продажи квартиры в будущем.

Платеж по авансовому договору именовать только «аванс».

В договоре не должно быть упоминаний, ни о каких обеспечениях обязательств этим платежом.

Для покупателя удобно (и обязательно) указать срок на который уплачивается аванс.

По окончании этого срока покупатель или возвращает аванс покупателю, или заключается договор купли-продажи квартиры и аванс зачитывается в счет цены квартиры.

Рекомендуем указать в договоре каким образом осуществляется переписка между сторонами, каким образом в какой срок возвращается аванс.

 Как правильно исполнить договор об авансе за квартиру:

Основное правило покупателя – уплата аванса должна быть оформлена в письменной форме отдельным документом.  Как? Например,  распиской продавца квартиры.

Типичная ошибка – заключают договор об авансе, далее, передают наличные. Все!

Расписки или иные подтверждающие  документы – отсутствуют.

Если аванс вносите агентству:  Вам обязаны предоставить доверенность на лицо принимающее аванс о праве принять эти денежные средства. Денежные средства вносятся в кассу, вам предоставляют приходный кассовый ордер + Контрольно-кассовый чек.

Необходимо при получении сверить реквизиты получающего аванс юридического лица и сведения, указанные в договоре об авансе.

Если в договоре покупатель несет еще иные обязанности, покупатель должен их исполнять буквально, как это предусмотрено договором.

В случае отказа от покупки квартиры, при наличии правильного письменного договора об авансе, сумму аванса возвращают.

Как правильно действовать при возврате аванса за квартиру:

Если по устному требованию аванс не возвращают, не тратьте время и письменно уведомляйте продавца о своем отказе от покупки квартиры и требовании возвратить сумму аванса. Целесообразно мотивировать требования ссылкой на пункты договора.

Требование направляются  телеграммой с уведомлением о вручении.

В случае отказа или молчания продавца квартиры, покупатель вправе в судебном порядке требовать возврата уплаченного аванса кроме того, уплаты процентов на сумму удерживаемого аванса. Если в договоре об авансе вы не установили размер процентов, или сумму неустойки на случай удержания аванса продавцом, суд рассчитает проценты  по ставке банковского процента.

 

Как вернуть задаток?

Если за квартиру внесен задаток,  ситуация  не такая безвыходная, как может показаться.  Задаток, по своей юридической конструкции, предполагает возможность его возврата.  Обеспечительная функция задатка, то есть не возврат, возможна только при наличии вины лица, которое уплатило задаток. По этому, даже при заключении соглашения о  задатке отказываясь от квартиры необходимо найти фактические основания (недостатки, юридические пороки) квартиры, которые препятствуют покупке. В этом случае вина покупателя в отказе от покупке отсутствует, и задаток подлежит возврату.

Перспективы судебного спора

До суда споры об авансах доходят в случаях отказа продавцов квартир вернуть аванс.  Доводы продавцов в суде сводятся к одному – авансовое соглашение это задаток. Покупатель отказался покупать квартиру, задаток не возвращается.

И здесь в полный рост встает вопрос доказывания: а какой договор заключен: об авансе или о задатке.

В пользу покупателя  – плательщика будет свидетельствовать правильно заключенный и исполненный договор. На стороне продавца – обязанность доказать суду, что имеет место задаток.

Многочисленная судебная практика по этому вопросу не однозначная. Суды больше поддерживают позицию покупателей. Как выясняется, совсем не просто доказать, что внесенная плата это задаток, даже если  соблюдена установленная статьей 380 Гражданского кодекса РФ письменная форма. Более того, существуют судебные решения в пользу покупателей, когда внесение аванса не подтверждалось  распиской продавца.

Продавцу квартиры следует помнить, что бремя доказывания наличия задатка лежит именно на нем в соответствии со статьей 380 кодекса. Пока не доказано обратное, переданные деньги считаются авансом, что делает существенно более сильной позицию покупателя.

По состоянию на 16.10.2016 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

читать далее А. Гордон
16.11.2016

Cопровождение сделок с недвижимостью

Что такое сопровождение сделок с недвижимостью

Зачем нужен юрист для сопровождения сделки

Почему нужно сопровождение нотариальной сделки

Кто может проводить сделки

Порядок сделки продажи квартиры

 Адвокат Гордон А.Э.

Адвокатская Палата Московской области

 

Статьи по теме:

Как проверять квартиру в 2016 году

Документы при покупке квартиры

Покупка новостройки, осторожно

Налоги на недвижимость

Налог при продаже недвижимости

Покупка, продажа квартиры иностранцем. Налоги

Внимание! Совместная собственность супругов.

 

Если говорят о сопровождении сделок, подразумевают юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. А под сделками с недвижимостью, понимают простые  продажу недвижимости, покупку недвижимости, или сложные сделки — альтернативные: продажа + покупка другой недвижимости; цепочки простых и альтернативных сделок.  Последние сделки — альтернативные и цепочки, характерны для жилой недвижимости. Не жилая недвижимость, особенно с объекты для предпринимательской деятельности, как правило приобретается или отчуждается по одной сделке.

Недвижимость — самая долго используемая и наиболее дорогостоящая категория имущества. По сведениям сайта Сбербанка в 2016 году кредит на покупку жилой недвижимости банк предоставляет на срок до 30 лет по ставке 12% годовых.

Если покупатель берет кредит в 30 лет и на срок 30 лет, выплаты растянутся до пенсии — на всю трудовую жизнь.

При покупке недвижимости производственного назначения цены на них взлетают до астрономических высот.

Риторический вопрос — вы готовы рискнуть имуществом, за которое вы будете выплачивать всю свою жизнь? Или из-за которой ваша фирма можете обанкротиться и полжизни потратить на судебные споры по недвижимости?

Ответ, очевиден.

Cделка купли-продажи недвижимости

Сделка купли-продажи недвижимости — это действия покупателя и продавца по смене собственника недвижимости, или, на юридическом языке, процедура передачи права собственности на недвижимость. Собственность, право собственности — это юридические понятия и операции с правами —
это юридические процедуры, которые описывают возникновение права, передачу права, переход права, прекращение права. Цикл движение права собственности на недвижимость от возникновения до прекращения можно продемонстрировать на примере.

До создания недвижимости (здания, строения и т.д.) право собственности не существует. По окончании строительства объекта недвижимости и оформлении соответствующих документов возникает сам объект недвижимости. По закону у лица, создавшего для себя недвижимость, возникает право собственности на эту вновь созданную недвижимость. Дальнейшая передача права собственности происходит на основании сделок, или закона. Например, право собственности на недвижимость (здание, квартира, загородный дом) может передаваться по договору купли-продажи, мены, дарения, по договору передачи в порядке приватизации. Право собственности может переходить без сделок, на основании закона — в порядке наследования и т.д. (статья 218 Гражданского кодекса РФ). В случае разрушения недвижимости прекращается и соответствующее право собственности на этот объект у его собственника.

Сделки с недвижимостью — это действия граждан или юридических лиц с целью передачи права собственности на недвижимость. Внешнее оформление сделок — это договор, то есть письменный документ, содержащий условия на которых стороны передают право собственности на недвижимость. Как уже сказано выше, право собственности на недвижимость может быть передано по договору купли-продажи, мены, дарения и т.д.

Сопровождение сделок с недвижимостью

Сопровождение сделок с недвижимостью — помощь юриста продавцу или покупателю недвижимости в подготовке и проведении сделки с недвижимостью. Учитывая, что недвижимость это сам объект и права на него, оформленные в документах. Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости — это мероприятия по оформлению перехода права собственности на недвижимость от собственника (Продавца) к Покупателю — новому собственнику через оформление соответствующих документов.
Кроме того, и сама сделка (не документы), должна совершаться по конкретным юридическим правилам, во избежании ошибок. То есть юридически сделка и фактическая сделка — не совпадают.

Зачем нужен юрист для сопровождения сделки

Переход права собственности на недвижимость осуществляется исключительно юридическими процедурами установленными в законодательстве РФ. Законодательно установлены требования: од
1) К договору (содержание, форма),
2) К порядку заключения договора,
3) К порядку исполнения договора (сделки),
4) К оформлению перехода права собственности.

Поскольку в сделке с недвижимостью больший риск несет покупатель, безопасность и надежность сделки и покупки обеспечивается соблюдением технологии проведения покупки — юридические приемы, и знания юридических признаков «проблемной недвижимости» и недобросовестных продавцов.

Юридическая неграмотность, Незнание закона, Несоблюдение закона, Несоблюдение правил покупки недвижимости, Несоблюдение правил расчетов — полностью ложится на участников сделки, и прежде всего — на Покупателя!

Выход для Покупателя: 1) Рискнуть и пустить сделку на самотек, 2) Изучать законы, пойти работать со сделками с недвижимостью и набираться опытом, 3) Пригласить юриста по недвижимости.

Оптимально для покупателя — сопровождение сделки с недвижимостью специалистами с юридическим образованием и опытом проведения сделок в регионе нахождения недвижимости — юристы по сделкам с недвижимостью, адвокаты по недвижимости.

Тем более необходимо участие специалиста, учитывая, что в России законодательство о недвижимости регулярно меняется. Например: с июля 2016 года прекращена выдача свидетельств о праве собственности на недвижимость, а ранее выданные — фактически прекратили действовать. С января 2017 года вступает в действие новый закон «О государственной регистрации недвижимости». Меняется судебная практика по отдельным вопросам собственности и т.д.

У продавца и покупателя разные интересы

Общим является только один интерес — совершить сделку купли-продажи недвижимости.
Остальные интересы — различны и защищать и заботиться о достижении своего результата участники сделок будут по разному. Например, в сделке по продаже недвижимости один-Покупатель, желает получить недвижимость, второй -Продавец, желает получить за свою недвижимость деньги. И на момент начала сделки положение сторон разное, и в конце оно так же будет разным. И двигаясь к одной цели — совершению сделки, каждая сторона будет совершать разные действия, и нести разные риски.

Для достижения единой цели (смены собственника) каждая сторона должна совершать разные юридические и фактические действия, иметь права и обязанности, и должна ими грамотно пользоваться. Причем, участвуя в сделке, каждая из сторон должна контролировать действия противоположной, как обеспечение своей безопасности.

Из чего следует, что у участников сделки предполагается знание и понимание норм действующего законодательства, регулирующих совершаемую сделку. Для примера, в России простая купля-продажа квартиры физическими лицами без ипотеки регулируется: Гражданским кодексом РФ частями 1 и 2, Семейным кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ частями 1 и 2, Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон РФ «О банках и банковской деятельности», Закон РФ «О едином кадастре недвижимости», закон РФ «О едином государственном реестре прав на недвижимое имущество».

Для оценки — только в Гражданском кодексе РФ части 1 и 2 более 1 000 статей.

Вывод:

Предполагая совершить сделку с недвижимостью, и покупатель и продавец распоряжаются самым дорогостоящим своим имуществом, утрата которого для них имеет существенное значение, и оказывает непосредственное влияние на благополучие семьи каждого участника. При этом, каждый участник сделки, обязан обладать профессиональными юридическими знаниями и навыками составления различных договоров, ведения переговоров, знать процедуры совершения сделок с недвижимостью, вести расчеты по сделкам с привлечением банков.

За 15 лет не встречал ни одного клиента, готового самостоятельно проводить сделку с недвижимостью. Даже профессиональные юристы по недвижимости не могут качественно самостоятельно вести свою сделку по своей недвижимости. Необходим третий участник сделки — «наблюдатель», который видит ход сделки как бы со стороны. Он эмоционально независим от сделки, в отличие от сторон. Он имеет опыт анализа поведения участников, улаживания конфликтов непосредственно в процессе совершения сделки. В то время, как сторона — участник возможного конфликта.

Учитывая изложенное, сделку должны сопровождать профессионально подготовленные люди с обеих сторон. Конечно, с юридическим образованием, поскольку они обязаны не просто знать но и понимать значение норм законов, уметь читать юридические документы, уметь читать договоры и понимать последствия его условий и совершаемых сторонами договора действий.

Нужен юрист для сопровождения сделки?
Есть вопросы по проведению сделки, по этапам сделки с недвижимостью?
Звоните, пишите:

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Что бы разобраться, что же такое юридическое сопровождение сделок с недвижимостью рассмотрим, как проходит сделка по покупке (продаже) недвижимости.

Сделка купли продажи квартиры и другой недвижимости состоит из этапов:

  1. Подбор недвижимости
  2. Проверка юридической чистоты недвижимости
  3. Подготовка сделки
  4. Проведение сделки
  5. Государственная регистрация прав
  6. Завершение сделки

За исключением пункта 1 , остальное это Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Рассмотрим их кратко.

Проверка юридической чистоты недвижимости

Задача этого этапа — обеспечить покупателя достоверной информацией для принятия обоснованного решения совершать сделку покупки недвижимости или мотивированно от нее отказаться.

Принято считать, что проверка юридической чистоты нужна покупателю недвижимости (покупателю квартир, покупателю новостроек, и тем более коммерческой недвижимости), поскольку именно покупатель платит деньги, и в случае расторжения сделки судом недвижимость подлежит возврату продавцу а деньги — покупателю (двусторонняя реституция). При этом, очевидно, исполнить такое решение проще в части возврата недвижимости, а вот вернуть деньги за недвижимость бывает очень сложно.

Как говорится: лучше соломки подстелить.

Рынок юридических услуг позволяет покупателю недвижимости получить практически любой набор юридических услуг при покупке недвижимости: как «оптом» — полное сопровождение покупки недвижимости, так и по отдельности, например, заказать только проверку и проведение сделки.

Выбрав отдельные юридические услуги, покупателю следует быть внимательным. В этом случае может оказаться, что юридическая проверка чистоты недвижимости проведена качественно, но не полно. И в этом не будет никаких нарушений со стороны юристов. Просто заказав часть услуг, вы упустили какие-то проверки, и возникла возможность расторжения сделки. Последствия для покупателя описаны выше.

Рекомендация: Планируя покупку недвижимости, получите консультацию юриста по недвижимости, в том числе и по вопросам особенностей проведения вашей конкретной сделки.

Возвращаясь к юридической проверке чистоты: правильная полная проверка юридической чистоты предусматривает проверку и «чистоты» недвижимости, и проверку самого продавца.

Проверка юридической чистоты недвижимости

предполагает проверку законности строительства объекта и всех последующих реконструкций и изменений, законность переходов прав на недвижимость от момента создания, выявление наличия лиц, права которых нарушены, выявление наличия споров, залогов, ограничений, запретов на совершение сделок с недвижимостью. Выявление перспектив возникновения споров и обращения взысканий на покупаемую недвижимость.

Проверка продавца,

не менее важная и не простая процедура, по сравнению с проверкой недвижимости. В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ владение, пользование, и главное — распоряжение   недвижимостью вправе осуществлять собственник недвижимости! Или уполномоченное им лицо.

По этому, первое, что устанавливают при проверке продавца — идентифицируют продавца, отвечают на вопрос — кто это? Если продавец физическое лицо, личность устанавливают по паспорту. Детально о проверках паспортов и установлении личности читайте тут.

Юридические лица — устанавливаем по его учредительным документам. Соответственно требуют идентификация действующие от имени юридических лиц физические лица.

В соответствии с гражданским законодательством РФ руководители (единоличные исполнительные органы) от имени обществ с ограниченной ответственностью от акционерных обществ действуют без доверенностей. Остальные представители таких юридических лиц действую на основании доверенностей, выданных руководителями.

При этом полномочия руководителей должны быть прописаны в уставах организаций и в трудовых договорах, полномочия иных представителей — в доверенностях.

Покупатели — граждане, как правило, покупают недвижимость у юридических лиц при покупке новостроек и при покупке коммерческой недвижимости. В этих случаях следует особенно внимательно обращать внимание на наличие в доверенности и в полномочиях представителей юридических лиц права на совершение продажи конкретной недвижимости и на заключение Договоров долевого участия.

Второе, что устанавливают — собственность продавца на продаваемую недвижимость.

С июля 2016 года собственность на недвижимость в Российской Федерации подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С этого же времени прекращена выдача свидетельств о праве собственности на недвижимость.

«На руках» у продавца, собственника недвижимости, должны быть оригиналы документов о приобретении недвижимости: договор, акт государственного органа, документы о постройке, решение суда.

Выданные до июля 2016 года свидетельства о праве собственности — так же содержат полезную для покупателя информацию, но более не являются правоподтверждающими документами.

Третье, что проверяют у продавца — сделкоспособность, для физических лиц это отсутствие заболеваний, состояний здоровья, жизненных ситуаций, препятствующих совершению сделки с недвижимостью.

Для юридических лиц — упомянутые выше полномочия представителя на совершение сделки от имени юридического лица.

 

Подготовка сделки

При отсутствии выявленных в ходе юридической проверки недвижимости и проверки продавца препятствий к покупке недвижимости переходят ко второму этапу — подготовке сделки.

На этом этапе покупатель и продавец согласовывают условия покупки: форму и вид договора (простая письменная или нотариальная; купля-продажа, мена, договор долевого участия и т.д.), порядок и форма оплаты (предварительная оплата или после государственной регистрации прав, наличная, безналичная), при необходимости согласовывается отдельный банк для проведения расчетов, согласовывается  способ обеспечения (ипотека, задаток и т.д.), порядок передачи недвижимости и т.д.

Так же согласовывается необходимость представления продавцом дополнительных документов, например, технических паспортов, документации на неотделимые улучшения и т.д.

Независимо от вида покупаемой недвижимости жилая, нежилая или коммерческая, при подготовке сделки рекомендуется достигнутые договоренности фиксировать в протоколе, обмениваться письменными документами и т.д.

Особенности условий покупки недвижимости определяют длительность подготовки и исполнения сделки и должны быть учтены в тексте договора.

Например:

Договор долевого участия подлежит государственной регистрации, и вступает в законную силу только после такой регистрации. (без госрегистрации договор считается незаключенным). Аналогично, для договоров уступки прав по ДДУ.

 

Если для покупки недвижимости покупатель использует привлеченные средства (заем, кредит), следует предусматривать время на согласование договора с кредитором или банком.

В случае наличия залогов на недвижимость, его нужно снимать.

Итогом этапа подготовки сделки должны стать: 1) полное согласование сторонами условий и текста договора на приобретение недвижимости, 2) согласованные дополнительные документы, 3) установление места, времени, порядка совершения сделки, порядок расчетов, 4) к дате совершения сделки должно быть завершены: оформление кредита, открыты счета в банках, страхование и другие сопутствующие мероприятия, 5) должны быть сняты обременения с недвижимости и т.д.

 

Проведение сделки

Проведенные в 2013 году изменения Гражданского кодекса РФ о сделках с недвижимостью существенно упростили, и одновременно усложнили положение сторон сделок. Теперь сделки с недвижимостью для вступления в силу не требуют государственной регистрации, и вступают в силу непосредственно после их подписания сторонами.

Проведение сделки заключается в подписании сторонами соответствующего договора (купля-продажа, мена и т.д.) и  исполнении сторонами всех условий договора, в том числе государственной регистрации прав в Росреестре, оплата, передача недвижимости покупателю. Проведение сделки должно обеспечивать интересы каждой из ее сторон в достижении целей совершения сделки с недвижимостью. Как мы говорили выше, в сделке купли-продажи недвижимости цель продавца — продать недвижимость и получить цену, цель покупателя — приобрести право собственности на недвижимость  и получить недвижимость в натуре.

В виду значительной стоимости недвижимости сделки с недвижимостью сопряжены со значительными рисками, которые невозможно устранить юридическими нормами, но возможно обеспечить баланс интересов сторон и безопасность сторон сделки соблюдением технологии проведения сделок.

 

Завершение сделки

Этап, которому участники сделок часть относятся с пренебрежением, особенно после успешной государственной регистрации перехода права собственности  на недвижимость к новому собственнику.

Между тем, сама по себе государственная регистрация права собственности не прекращает ответственность бывшего собственника за недвижимость. Необходимо передать недвижимость приобретателю (покупателю) по отдельному документу — передаточному акту. Только после такой передачи недвижимости новому собственнику к нему вместе с недвижимостью переходят все риски утраты и повреждения недвижимости, а так же обязанности по содержанию недвижимости, уплате налогов и т.д.

При этом, фактическая передача недвижимости и подписание передаточного акта должна быть правильно проведена, что бы исключить возникновение последующих споров.

Например, по комплектности, по обязанности передать техническую документацию на недвижимость. Отдельный вопрос — эксплуатационные расходы на недвижимость, прежде всего затраты на ресурсы: воду, электричество, отопление и т.д. Правильное оформление передачи должно сопровождаться урегулированием передачи соответствующих расчетов с поставщиками.

 

Кто может проводить сделки

Из изложенного с очевидностью следует: проводить сделки может тот, кто понимает юридический смысл каждого этапа сделки и может оценивать юридические последствия совершаемых сторонами действий и документов.

В сопровождении сделок с недвижимостью обязательно должен участвовать юрист, лучше, если юрист непосредственно участвует при совершении каждого этапа сделки.

Учитывая множество юридических особенностей в сделках с недвижимостью, особенности условий договоров и оформления документов, особенности судебной практики по спорам о недвижимости, сопровождающий сделки юрист должен обладать соответствующими знаниями и опытом.

С 01 января 2017 года вступает в силу закон РФ «О государственной регистрации недвижимости», который внесет очередные особенности в проведение сделок.

По состоянию на 18 ноября 2016 года

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

 

читать далее А. Гордон
15.11.2016

Приостановление операций по счетам в банке

Как узнать о приостановке счета

Что делать, если у вас приостановили операции по счету

Принудительное взыскание со счета

Разблокировать счет

Отменить приостановление

Как уплатить налог при блокировке счета

 

Налоговый адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской области 

 

Приостановление операций по счетам в банке

Практически каждый налогоплательщик, даже физические лица,  сталкиваются с ситуацией, когда они не могут провести платеж со своего банковского счета, потому, что произошла «блокировка счета налоговой инспекцией».  Действия налоговой в подобных ситуациях называются Приостановление операций по счету налогоплательщика в банке, или приостановление операций по счетам в банке.  Эта процедура установлена  статьей 76 Налогового кодекса Российской Федерации и является способом обеспечения исполнения налогоплательщиками и налоговыми агентами обязанностей по уплате налогов  а так же исполнения и других налоговых обязательств.

Важно: Правила статьи 76 НК РФ помимо налогов распространяются и на сборы.

То есть, внешне сходная ситуация для налогоплательщиков (блокировка счета) возникает  например если не подана налоговая декларация, если налогоплательщик нарушает порядок электронного документооборота с налоговой, а так же и при принудительном взыскании налогов, недоимок по налогам и штрафов. Во всех этих случаях возможно применением блокировки счета  в порядке статьи 76 Налогового кодекса РФ.

Владелец счета воспринимает  приостановление по счету со стороны налоговой, как  остановку банком обслуживания счета, в том числе и приостановку расходных операций по счету. В действительности, это не совсем так, поясним это ниже.

Внимание: Приостановку счета могут устроить и приставы (ФССП), по не исполненным налоговым платежам

Мы неоднократно сталкиваемся с ситуациями, когда клиенты не разобравшись при блокировке счетов тратят недели на переписку и походы для общения с налоговой по разблокировки счета. В действительности, налоговая взыскивает недоимки, пени, штрафы через приставов (ФССП), и приставы выставляют на счет инкассо. Уплата денег в бюджеты в такой ситуации нечего не даст. Разбираться нужно с приставами и снимать блокировку счета будут приставы.

Рекомендуем: При каждой блокировке счета прежде всего точно выясняйте причины блокировки, и только за тем действуйте.

Основания приостановление счета

Приостановление счета – строго формализованная процедура, право на применение которой налоговыми органами РФ прямо установлено в статье 31 Налогового кодекса РФ, а порядок проведения приостановления – в статье 76 кодекса. Приостановление счета возможно и у налогоплательщиков и у налоговых агентов.

Приостановление движения по счету у налогоплательщика возможно в случаях (Основания приостановление счета):

  • Начала процедуры принудительного взыскания недоимок, штрафов в случае не исполнения обязанности уплатить налог (сбор)
  • Принятие решения о привлечении налогоплательщика к налоговой ответственности (часть 10 статьи 101 Налогового кодекса РФ)
  • Не представления организацией декларации в течение 10 дней по истечении установленного кодексом срока для ее представления
  • Не представления организацией деклараций в электронной форме по истечение 10 дней с даты установленного кодексом срока ее представления
  • Не представления в налоговый орган квитанции о получении требования о представлении документов или информации, или о вызове в налоговый орган.

Приостановление по счету у налогового агента возможно в случаях:

  • непредставления налоговым агентом расчета сумм налога НДФЛ, исчисленных и удержанных налоговым агентом, в налоговый орган в течение 10 дней по истечении установленного срока представления такого расчета.

Как узнать о приостановке счета

Опасность блокировки счетов со стороны налоговых органов или банками по другим основаниям очевидна. Приостановление счетов возможно у любого налогоплательщика, в том числе и у контрагентов. Как узнать о приостановке счета обязан знать квалифицированный бухгалтер, сотрудники юридических служб любой организации.

В настоящее время наличие блокировки счета (во всяком случае со стороны налоговой) можно проверить он-лайн на сайте ФНС России адрес страницы: https://service.nalog.ru/bi.do.

Электронный сервис называется: Система информирования банков о состоянии обработки электронных документов(311-П, 365-П).

Для получения информации о блокировке счета требуется ввести Индивидуальный налоговый номер (ИНН) налогоплательщика — владельца банковского счета, и реквизит банковского счета «БИК», счета, который вас интересует. Таким образом возможно оперативно проверить и собственные счета налогоплательщика  и счета контрагентов.

Блокировка расчетного счета налоговой

Как происходит приостановление движения по счету

Приведенные выше основания приостановления движения по счету предполагают разный порядок оформления приостановления, но документальное оформление должно быть в любом случае.

Приостановление счета в связи с неуплатой налогов:

Основание блокировки счета  — часть 2 статьи 76 НК РФ. В данном случае блокировка счета  выполняет конкретную обеспечительную функцию — обеспечить уплату конкретным налплатом конкретных сумм налога, пени, штрафа  в бюджет. Учитывая возможность ограничения прав налогоплательщиков путем принудительного взыскания недоимок в порядке статьи 46 Налогового кодекса РФ,  блокировка счета возможна и применяется при одновременном наличии двух обстоятельств: 1)При выявлении налоговым органом недоимки и 2) Неисполнение налогоплательщиком обязанностей по ее погашению.

Как известно, недоимка возможна при неуплате налога по сроку, или выявление недоимки при проведении налоговой проверки.  По правилам Налогового кодекса  налогоплательщик должен быть извещен налоговым органом об имеющейся у него недоимке, и ему должно быть предложено погасить недоимку в добровольном порядке. В каждом из случаев выявления недоимки налоговый орган вправе направить налогоплательщику требование об уплате налога (Глава 10 Налогового кодекса РФ).

Вместе с тем, принудительное взыскание за счет денежных средств на счете оформляется отдельным решением налогового органа.

Таким образом, приостановлению движения по счету в связи с неуплатой налогов должны предшествовать  оформление и направление налогоплательщику других документов:

  • Требование об уплате налога (сбора), пени, штрафа
  • Решение о взыскании налога (сбора), пени, штрафа
  • Решение о приостановлении движения по счету в банке.

 

Блокировка электронных платежей

Правила о приостановлении  движения по счету в банке так же применяются для приостановления движения электронных платежей налогоплательщика.

ВАЖНО:

Существенно осложняет положение налогоплательщика не одинаковые  процедуры  установления приостановления счета и снятие приостановления.

Приостановление направляется из налоговой в банк по электронным каналам и принимается налоговой  по своим (имеющимся у налоговой) документам (формально) (часть 8 статьи 76 Налогового кодекса).

При этом выставить приостановление налоговая может на несколько счетов. А банк обязан бесспорно исполнять приостановление с момента получения решения о приостановлении до получения решения об отмене.

Снятие приостановления по счету так же производится по отдельному решению инспекции, и  возможно не ранее получения налоговой документов об уплате налогов. (часть 8 статьи 76 Налогового кодекса РФ).

Учитывая время на уплату налога, а это возможно только загнав на счет деньги, получение подтверждающего документа – как минимум выписки по счету, срок подачи налплатом соответствующего заявления и приложения документов об оплате, день на рассмотрение в налоговой, получаем – около недели, от даты обнаружения приостановления счета налплатом.

И это, при наличии «свободных» денег для закачки на счет.

Как разблокировать счет

Если заблокировали несколько счетов

Если заблокировали счет выручит налплата только достаточная сумма для погашения требований налоговой на счетах налплата. В этом случае налплат вправе просить налоговую о разблокировании счетов, где находится средства сверх суммы недоимок, пеней и штрафов по решению о приостановке.

Изучая решение о приостановлении движения по счету, помимо прочих обязательных реквизитов — наименования, адреса, ИНН, ОГРН налогоплательщика, обратите внимание на точную сумму (если блокировка из-за взыскания недоимки, пени, штрафа), которая должна быть взыскана. Эта сумма должна быть в решении четко указана, с привязкой к другим документам — Требованию об уплате налога и Решению о взыскании налога со счета налогоплательщика.

Подтвердив выпиской по счету достаточность средств для взыскания на одном из счетов, у вас появляется основание просить налоговую снять блокировку с оставшихся.

А в случае отказа налоговой разблокировать счет — требовать уплаты соответствующих пеней, а, возможно и убытков.

 

Приостановление из-за декларации

Движение по счету может быть приостановлено в порядке части 3 статьи 76 Налогового кодекса в случае не представления налоговой декларации или истребованных у налогоплательщика документов — блокировка из-за декларации.

В этих случаях налоговой для блокировки счета  так же необходимо соблюсти формальности, но в меньшем объеме. Ситуация для налплата усложняется, если налплат применяет электронный документооборот с налоговой. Тогда налоговой для решения о приостановлении счета достаточно имеющихся у нее сведений из компьютера. И блокировка в случаях не представления налоговой декларации происходит очень быстро.

Часто, блокировка счета происходит без достаточных оснований, формально. Налплат отправил сообщение в налоговую, а оно не прошло. Причины, почему  сообщение (квитанция) не прошло в компьютер налоговой со стороны налплата, налоговую не интересует. Компьютерная программа не разбирается, ей достаточно самого факта отсутствия налоговой декларации в установленный срок.

Ответ на требование налоговой не получен по электронным каналам связи в течение  установленного срока – все, формальные основания для приостановления движения по счету есть.

Получите соответствующее решение о приостановление счета.

Как разблокировать счет?

Как разблокировать счет зависит от оснований, по которым счет был заблокирован. Общее правило — устранить причину блокировки. При неуплате налогов и отсутствии средств теперь это станет проще.

29 ноября 2016 года в Налоговый кодекс внесены изменения, допускающие уплату недоимки, пени, штрафа третьими лицами — учредителями и руководителями налогоплательщика.

 

Отмена приостановления движения по счету при непредставлении документов

В отличие от процедуры снятия блокировки при неуплате налогов,  снятие  приостановления счета из-за непредставления налоговой декларации, не представления истребованных документов и т.д. (часть 3 статьи 76 Налогового кодекса РФ) отменяется «формально», по прекращению причин (оснований) установления приостановления. То есть, при неподаче налоговой декларации – нужно подать налоговую декларацию, при не представлении документов – предоставить в налоговую истребованные документы, при не передаче квитанции – передать квитанцию, при не представлении документов (пояснений) – представить документы (пояснения)  (часть 3.1 статьи 76 Налогового кодекса).

Аналогично (формально) отменяется решение о приостановлении движения по счетам налоговых агентов по НДФЛ. Решение должно быть отменено после представления налоговым агентом в налоговый орган соответствующего расчета исчисленных и удержанных сумм НДФЛ.

Во всех случаях приостановления по причинам не представления  документов (деклараций, пояснений и т.д.), решения о приостановлении должны быть приняты не позже следующего дня, после даты устранения допущенного нарушения. (части 3.1 и 3.2 статьи 76 Налогового кодекса РФ).

Как платить при приостановлении счета

Приостановление движения по счету при неуплате налога  построено  таким образом, как принуждение к исполнению  законных требований налогового органа. При этом предполагается соблюдение  конституционного принципа  защиты собственности, и ограничение причинения необоснованного ущерба налогоплательщику.

Статьей 76 НК РФ приостановление операций влечет не запрещение, а ограничение расходных операций. При этом поступление денег на счет вообще не ограничено. Да и расходные операции с банковского счета полностью не запрещены.

Допускаются расходные операции с «заблокированного налоговой» банковского счета, которые по очередности, стоят ранее, чем уплата налогов по гражданскому законодательству. (часть 1 статьи 76 НК РФ)

Например, в соответствии с Гражданским кодексом РФ (статья 855), при ограниченности средств на банковском счете и их недостаточности для удовлетворения всех требований  к счету, эти требования удовлетворяются в следующей очередности:

  • в первую очередь по исполнительным документам, предусматривающим перечисление или выдачу денежных средств со счета для удовлетворения требований о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, а также требований о взыскании алиментов;
  • во вторую очередь по исполнительным документам, предусматривающим перечисление или выдачу денежных средств для расчетов по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими или работавшими по трудовому договору (контракту), по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
  • в третью очередь по платежным документам, предусматривающим перечисление или выдачу денежных средств для расчетов по оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору (контракту), поручениям налоговых органов на списание и перечисление задолженности по уплате налогов и сборов в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации, а также поручениям органов контроля за уплатой страховых взносов на списание и перечисление сумм страховых взносов в бюджеты государственных внебюджетных фондов;
  • в четвертую очередь по исполнительным документам, предусматривающим удовлетворение других денежных требований;
  • в пятую очередь по другим платежным документам в порядке календарной очередности.

Учитывая приведенные правила статьи 855 ГК РФ, даже в случае приостановления операций по банковскому счету, статья 76 НК РФ разрешает списывать с заблокированного налоговой счета (проводить расходные операции) для:

  • Возмещения вреда жизни и здоровья
  • Взыскание алиментов
  • Выплата выходных пособий, установленных законодательством и оплату труда с работниками, оформленными по трудовым договорам
  • Выплата авторам

ВАЖНО:  Все перечисленные выплаты возможны только  по исполнительным документам. Понятие исполнительный документ дано в статье 12 закона РФ «Об исполнительном производстве». Применительно к рассматриваемой ситуации о блокировании банковского счета в качестве исполнительных документов могут быть приняты:

  • По возмещению вреда жизни и здоровья – исполнительные листы, выдаваемые судами общей юрисдикции на основании принимаемых ими судебных актов;
  • По взысканию алиментов – 1) исполнительные листы, выдаваемые судами общей юрисдикции на основании принимаемых ими судебных актов, 2) судебные приказы; 3) нотариально удостоверенные соглашения об уплате алиментов или их нотариально удостоверенные копии;
  • По взысканию выходных пособий и оплате труда – 1) исполнительные листы, выдаваемые судами общей юрисдикции на основании принимаемых ими судебных актов, 2) судебные приказы;
  • По выплатам авторам — 1) исполнительные листы, выдаваемые судами общей юрисдикции на основании принимаемых ими судебных актов, 2) судебные приказы.

Для взыскания денежных средств со счетов по исполнительным документам в момент приостановления расходных операций по счету соответствующие исполнительные  документы должны быть предъявлены в банк. По правилам статьи 8 закона РФ «Об исполнительном производстве» предъявить исполнительны документ  о взыскании денежных средств в банк вправе сам взыскатель или это делает судебный пристав-исполнитель.

 

ВАЖНО:

В целях недопущения причинения необоснованного вреда налплату и охране частной собственности,  налоговая инспекция НЕ ВПРАВЕ ограничивать использование налплатом денежных средств на счете в сумме, превышающей сумму требований к счету, указанную в Решении о приостановлении. Это правило прямо установлено частью 2 статьи 76 Налогового кодекса РФ.

Исполнение правил о «лимите расходных» требований зависит в первую очередь от банка, поскольку именно банк  реализует запретительную функцию.

 

Снять приостановку по счетам

Снять приостановку по счетам возможно только административным путем: 1) Через соблюдение процедур, установленных Налоговым кодексом, 2) Через оспаривание действий и документов налогового органа.

Налоговый кодекс, как было показано выше, в статье 76 устанавливает и порядок приостановления счета и порядок отмены приостановки.  Узнав о приостановлении движения по банковским счетам  налогоплательщику необходимо получить в налоговой инспекции копию решения о приостановлении, форма решения – Приложение №1.

Из решения налогоплательщик узнает причины блокировки счета, и станут ясны необходимые для разблокирования счета действия.

На первом листе решения (слева) должны быть указаны основания блокировки счета – неуплата налога, не представление налоговой декларации и т.д.

  1. Для разблокирования счета налогоплательщику необходимо действовать в соответствии с правилами части 3.1 и 3.2 статьи 76 НК РФ:

— При взыскании недоимки по налогам – уплатить налог, получить подтверждающий документ, подать в налоговую заявление с приложением доказательств уплаты недоимки. Решение об отмене приостановления счета должен быть принято инспекцией в течении следующего дня после подачи заявления, при условии оплаты недоимки.

ВАЖНО:

Не торопитесь уплачивать недоимку по налогам со счета другого юр лица или от имени собственника или генерального директора самого налогоплательщика. По правилам статьи 45 Налогового кодекса налогоплательщик обязан уплатить налог самостоятельно! Эту норму планируют изменить, но пока она не изменилась.

Если вам кто-то одолжит необходимую сумму, используйте ее правильно. Если вы вспомните рассказанное выше о порядке приостановления движения по счетам, вы сможете просто перечислить заем на ваш заблокированный счет. При этом необходимо, что бы общая сумма на счете превысила сумму требований по решению о приостановлении. Необходимые средства будут списаны со счета на основании существующего решения о взыскании денег со счета.

После чего счет будет разблокирован.

— При не представлении документов – подать в налоговую  соответствующие документы (налоговую декларацию, пояснения, и т.д.), подача осуществляется в соответствующей форме – в бумажной или по электронным каналам .  Решение об отмене приостановления счета должен быть принято не позже следующего дня, после подачи в налоговую налоговой декларации, пояснений, или иных документов.

Если налоговая не разблокирует счета  в установленные сроки,  или необоснованно приостановит движение по счетам, налогоплательщик вправе требовать уплаты пени на зависшую сумму на счете за весь период приостановки. (часть 9 статьи 76 НК РФ)

 

По состоянию на 16 ноября 2016 года

 

Москва

Налоговый адвокат

Гордон Андрей Эдуардович

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ №1

 

Утверждено

приказом ФНС России

от 03.10.2012 N ММВ-7-8/662@

 

Решение N ____________

о приостановлении операций по счетам налогоплательщика

(плательщика сбора, налогового агента) <*> в банке,

а также переводов электронных денежных средств

 

______________________                                                                                                                      «__» ____________ 20__ г.

(населенный пункт)

 

Руководитель (заместитель руководителя) ___________________________________

(наименование налогового органа,

___________________________________________________________________________

классный чин, Ф.И.О.)

рассмотрев обстоятельства, связанные с <**>

┌─┐

│   │     — неисполнением требования  об  уплате  налога,  сбора,  пени,  штрафа,

└─┘         процентов;

 

┌─┐

│   │     — непредставлением налоговой декларации в  налоговый  орган  в  течение

└─┘        десяти рабочих дней по истечении установленного срока ее представления;

 

┌─┐

│   │       — обеспечением    возможности   исполнения  решения    о    привлечении

└─┘          к ответственности за совершение налогового  правонарушения или  решения

об  отказе  в  привлечении  к  ответственности  за  совершение   налогового

правонарушения;

 

┌─┐

│   │        — неисполнением налогоплательщиком-организацией  установленной  пунктом

└─┘           5.1 статьи 23  Налогового  кодекса  Российской Федерации обязанности по передаче налоговому органу квитанции о приеме  требования  о  представлении документов,  требования о представлении  пояснений  и (или)  уведомления  о вызове  в  налоговый орган — в течение десяти рабочих дней со дня истечения срока,    установленного   для   передачи   налогоплательщиком-организацией                     квитанции о приеме документов, направленных налоговым органом;

___________________________________________________________________________

(полное наименование организации (Ф.И.О. индивидуального предпринимателя,

___________________________________________________________________________

нотариуса, занимающегося частной практикой, адвоката, учредившего

адвокатский кабинет) — налогоплательщика (плательщика сбора, налогового

агента), ИНН/КПП, адрес)

 

                                                                                          УСТАНОВИЛ:

 

___________________________________________________________________________

(излагаются обстоятельства существа установленного факта нарушения с    указанием номера и даты направленного налогоплательщику (плательщику     сбора, налоговому агенту) требования об уплате налога, сбора, пени,    штрафа, процентов, вынесенного решения налогового органа о взыскании      за счет денежных средств на счетах налогоплательщика (плательщика      сбора, налогового агента) в банках, а также электронных денежных        средств, ссылок на нормы законодательства о налогах и сборах,    устанавливающие сроки представления налоговой декларации, исполнения      обязанности по уплате налогов, сборов, пеней, штрафов, процентов,    а также обязанности по передаче налоговому органу квитанции о приеме      требования о представлении документов, требования о представлении    пояснений и (или) уведомления о вызове в налоговый орган, превышения       суммы недоимки, пеней и штрафов, подлежащих уплате на основании      решения о привлечении к ответственности за совершение налогового    правонарушения или решения об отказе в  ривлечении к ответственности      за совершение налогового правонарушения над совокупной стоимостью   имущества по данным бухгалтерского учета, на которое был наложен запрет   на отчуждение, другие обстоятельства по установленным фактам нарушений)

Руководствуясь статьями 31, 76 Налогового кодекса Российской Федерации,

 

РЕШИЛ:

 

Приостановить в банке _________________________________________________

(полное наименование банка, БИК)

все расходные операции по счетам __________________________________________

(указываются вид и номера счетов,

___________________________________________________________________________

реквизиты корпоративного электронного средства платежа налогоплательщика

___________________________________________________________________________

(плательщика сбора, налогового агента), ИНН/КПП)

за  исключением платежей, очередность  исполнения  которых  в  соответствии с   гражданским   законодательством   Российской   Федерации   предшествует исполнению  обязанности  по  уплате  налогов  и сборов, а также операций по списанию  денежных  средств  в  счет  уплаты  налогов (авансовых платежей), сборов,  страховых  взносов,  соответствующих  пеней  и  штрафов  и  по  их перечислению в бюджетную систему Российской Федерации.

Сумма, подлежащая взысканию (обеспечению) в целях исполнения ____________________________________________________________________________

(указывается наименование решения о привлечении к ответственности за   совершение налогового правонарушения, решения об отказе в привлечении к    ответственности за совершение налогового правонарушения или решения о       взыскании за счет денежных средств на счетах в банках, а также                        электронных денежных средств)

от __________ N _______ составляет ___________ рублей. <***>

 

Руководитель (заместитель руководителя)

___________________________________________________________________________

(наименование налогового органа)

 

__________________________________ _____________ __________________________

(классный чин)             (подпись)            (Ф.И.О.)

 

М.П.

 

Копию настоящего Решения получил:

___________________________________________________________________________

(должность и Ф.И.О. законного (уполномоченного) представителя налогоплательщика (плательщика сбора, налогового агента)

___________________________________________________________________________

(полное наименование организации (Ф.И.О. индивидуального предпринимателя,

___________________________________________________________________________

нотариуса, занимающегося частной практикой, адвоката, учредившего   адвокатский кабинет) — налогоплательщика (плательщика сбора, налогового агента), ИНН/КПП, адрес)

 

_________________ ____________

(подпись)        (дата)

(в  случае  направления  копии  настоящего   Решения   заказным  письмом  с уведомлением    делается    отметка    налогового    органа    о   вручении налогоплательщику  (плательщику  сбора, налоговому агенту) заказного письма согласно полученному уведомлению о вручении)

Связаться с экспертом по телефону: 8(495) 518-19-90,

Отправить сообщение, заполните форму внизу

 

читать далее А. Гордон