Публикации
18.07.2016

Как проверить квартиру при покупке

Проверка квартир и другой недвижимости по новым правилам 2016

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

 

Безопасность покупки квартиры, загородные дома и особенно земельные участки обеспечивает их предварительная проверка.

Как проверить квартиру при покупке

До 15 июля 2016 года существенное значение для проверки квартиры имело свидетельство о праве — документ в бумажной форме выдаваемый государственным органом (Росреестром), хранящийся у собственника квартиры или иной недвижимости.

Но с июля 2016 года законодательство принципиально изменилось!

Уполномоченный государственный орган в области государственной регистрации прав на недвижимость Росреестр объявил о прекращении с 15 июля 2016 года выдачи свидетельств о праве собственности на недвижимость. Теперь законность владения продавцом квартирой, коттеджем, земельными участками и любой иной недвижимостью будет подтверждаться только договором и выпиской из Единого государственного реестра прав (ЕГРП).

Для тех, кто работает на рынке недвижимости это не стало новостью, проект изменений закона обсуждался давно. Тем более, что само по себе свидетельство о праве продавца на квартиру не является безусловной гарантией безопасной покупки квартиры. Так же, как не гарантирует этого и выписка из ЕГРП.

Отмена свидетельств о праве собственности на недвижимость планировалась с 1 января 2017. Но власти решили это изменение ввести в действие на пол года раньше, с 15 июля 2016 года, еще до вступления в силу нового закона о государственной  регистрации прав на недвижимость.

Как повлияет прекращение выдачи свидетельств о праве на проверку квартир и другой недвижимости?

Что будет уже выданными свидетельствами о праве собственности на недвижимость?

Как проверить квартиру при покупке после 15 июля 2016 года и как проверять другую недвижимость?

 

Регистрация права собственности на квартиры, дома, коттеджи, земельные участки и иную недвижимость в Российской Федерации существует с 1998 года. С этого же момента подтверждением государственной регистрации права на недвижимость в Российской Федерации стало свидетельство о праве. Проверка документов на квартиру при покупке, по мнению покупателей сопровождается проверкой договора купли-продажи продавца квартиры и свидетельства о праве собственности продавца на квартиру.

Введение электронной формы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) по каждому субъекту Российской Федерации, затем введение кадастрового учета недвижимости, и наконец, общероссийского учета недвижимости привело к упрощению проверки квартир перед покупкой, и утрате значения свидетельства о праве собственности на недвижимость.

В настоящее время сведения Единого госреестра прав на недвижимость общедоступны и позволяют оперативно проводить проверку квартиры при покупке. Бумажное свидетельство можно подделать, но любое заинтересованное лицо может получить в Росреестре выписку из ЕГРП по любому объекту недвижимости о зарегистрированных правах и правообладателе. До настоящего времени оставалась только норма закона о подтверждении права на недвижимость по свидетельству о праве. С 15 июля 2016 года это требование устранено.

Теперь доказательством существования права собственности на недвижимость является только сведения ЕГРП, а подтверждением этого права является выписка из ЕГРП.

 

Регистрация  прав собственности  с 15 июля 2016

Регистрация прав собственности на квартиры, дома, земельные участки и другую недвижимость с 15 июля 2016 года не изменится. Состав документов для регистрации прав на недвижимость остался прежний.

Изменился состав выдаваемых Росреестром документов после государственной регистрации. Если раньше, до 15 июля 2016 года,  при покупке недвижимости по желанию покупателя он мог получить в Росреестре либо бумажное свидетельство о праве собственности на недвижимость либо выписку из ЕГРП, то теперь, с 15 июля 2016 года, новый собственник вправе получить в регистрирующем органе только выписку из ЕГРП. Она предоставляется в бумажной или в электронной форме.

Выдача свидетельства о праве на недвижимость больше не предусмотрено.

Проверка права собственности на квартиру, загородный дом, участок и другую недвижимость — выписка из ЕГРП

Собственность на любое имущество означает три основных права собственника в отношении этого имущества: владение, пользование, распоряжение. Проверить квартиру означает установление ряд обстоятельств о квартире, способных существенно повлиять на права собственности нового собственника квартиры.

Первое, что нужно установить проверяя квартиру — кто собственник квартиры. При покупке загородного дома, кроме собственности на дом,  дополнительно нужно установить кому принадлежат права на участок.

С июля 2016 года единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество в Российской Федерации является государственная регистрация права (статья 2 закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в Российской Федерации осуществляется в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), и представляет собой внесение в ЕГРП уполномоченным органом соответствующей записи об объекте недвижимости и об обладателе права собственности на этот объект.

В Российской Федерации государственной регистрации подлежит  право собственности на здания, квартиры и другое недвижимое имущество, а так же переход права собственности к другому лицу по сделке, кроме того в ЕГРП регистрируется  прекращение права собственности на недвижимое имущество (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 4 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Сведения ЕГРП являются открытыми, и могут быть предоставлены любому заинтересованному лицу. Сведения ЕГРП предоставляются в виде выписки.

С 1998 года до 14 июля 2016 года существование права собственности на квартиру, коттедж, дом и иное недвижимое имущество подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права. Свидетельство выдавалось собственнику при государственной регистрации права собственности и действовало бессрочно. Свидетельство оформлялось на бумажном носителе.

Порядок заполнения свидетельств о праве на недвижимость и выписок из ЕГРП  регулируются приказами Министерства экономического развития Российской Федерации.

Свидетельства о государственной регистрации права и выписки из ЕГРП имеют общий источник сведений – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Отличия между свидетельством о праве собственности и выпиской из ЕГРП по одному и тому же объекту состоят в объеме сведений и их действительности.

Свидетельство о праве содержит:  развернутые, полные,  сведения ЕГРП об объекте недвижимости , как они указаны в правоустанавливающих документах: вид объекта ((квартира, загородный дом, земельный участок и т.д.), его характеристики: жилой, не жилой, кадастровый номер объекта, размеры (площадь, этажность), адрес объекта,  основания возникновения права на недвижимость: наименование и реквизиты договора, решения суда, постановления государственного или муниципального органа власти, и иного документа, сведения о субъекте права – собственнике, с обязательным указанием паспортных данных физического лица и месте его жительства, реквизитах юридического лица, сведения об обременениях недвижимости, о дате государственной регистрации права, номере записи регистрации в ЕГРП.

Обязательным реквизитом свидетельства о праве на недвижимость является дата государственной регистрации права в ЕГРП в виде записи и дата оформления свидетельства.

Свидетельства о праве на недвижимость имели бессрочный характер.

До 2011 года свидетельства о праве на недвижимость оформлялись на специальных типографских номерных бланках, с 2011 года – на обычной бумаге.

В отличие от свидетельства о праве на недвижимость выписка из ЕГРП по объему содержащихся в нем сведений зависит от лица, запросившего сведения из ЕГРП. Законом о государственной регистрации прав предусмотрены общедоступные сведения, сведения для правоохранительных, судебных органов, нотариусов.

Общедоступная выписка из ЕГРП содержит усеченный объем сведений. В ней отсутствуют сведения о документах основаниях возникновения прав на недвижимость, отсутствуют полные сведения о собственнике кроме фамилии, имени и отчества.

Общедоступные сведения об объекте недвижимости предоставляются за плату любому заинтересованному лицу. В составе общедоступных сведений ЕГРП предоставляются:

— описание объекта недвижимости,

— зарегистрированные права на объект недвижимости,

— ограничения (обременения) прав,

— сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости,

— отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на него,

— сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

 

Традиционно, до 15 июля 2016 года, покупатели недвижимости при государственной регистрации права собственности выписку из ЕГРП не получали. В подтверждение государственной регистрации права покупатели предпочитали получить свидетельство о праве собственности.

Произошедшие с 15 июля 2016 года изменения закона, по существу ограничили возможность покупателя выбрать форму правоподтверждающего документа, теперь это только выписка из ЕГРП, то есть документ действующий (с достоверностью подтверждающий права собственника) только на дату выдачи этой выписки.

Вместе с тем, профессиональным участникам рынка недвижимости виден еще один недостаток: закон не устанавливает перечень сведения ЕГРП, которые содержатся в выписке, удостоверяющей регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество, оставив этот вопрос на усмотрение профильных ведомств. В настоящее время это Министерство экономического развития.

Закон прямо ограничивает срок действия выписок из ЕГРП: выписка содержит сведения о зарегистрированных правах на конкретную дату – дату подачи заявления о предоставлении выписки из ЕГРП.

 

Необходимо отметить, прекращение выдачи свидетельств о праве на недвижимое имущество не отменяет действия ранее выданных свидетельств. Но участникам рынка недвижимости нужно принять во внимание: закон фактически изменил статус выданных ранее свидетельств, и срок их действия. Выданные до 15 июля 2016 года свидетельства о праве на недвижимость содержат сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости на дату регистрации этих прав. По сути, свидетельства о праве на недвижимость стали выписками из ЕГРП на дату их выдачи и подтверждают возникновение с этой даты прав на недвижимость.

Для собственника недвижимости с 15 июля 2016 года для подтверждения своих прав на квартиру, прав на дом, или иное недвижимое имущество на дату продажи не достаточно иметь свидетельство о праве на недвижимость.  Теперь продавец обязан подтвердить свои права только выпиской из ЕГРП на «текущую» дату.

Для покупателей недвижимости прекращение выдачи свидетельств о праве на недвижимость не должно привести с усложнению покупки такой недвижимости.  В чем-то покупатель еще может и выиграть. Фактически, как сказано выше, с 15 июля 2016 года произошла замена выдачи свидетельства о праве на выписку из ЕГРП при государственной регистрации прав. Если по объему сведений свидетельство и вновь выдаваемая выписка из ЕГРП будут совпадать, то получаемый первоначальный минимум сведений по объекту недвижимости для покупателя останется прежним. А текущий правовой статус объекта покупателю всегда приходится проверять. Учитывая установленную законом обязанность продавца подтвердить свои права на объект выпиской из ЕГРП, перед совершением сделки покупатель получает новую возможность получить полную выписку по объекту.

 

Как проверить квартиру после 15 июня 2016 года

Одна из главных опасностей для покупателя квартиры и другой недвижимости – не достоверность сведений о покупаемой квартире, доме, коттедже или иной недвижимости. До 15 июля 2016 года свидетельство о праве на квартиру, дом, коттедж было единственным документом, полностью оформленным государственным органом без участия сторон сделки. Свидетельство содержало полные сведения из ЕГРП по объекту, по собственнику и могло быть использовано в качестве правоподтверждающего документа, хотя и не исключало  полностью его подделки.

С организацией ведения базы ЕГРП в электронной форме и прекращением выдачи свидетельств на защищенных типографских бланках,  достоверность свидетельств на обычной бумаге уровнялась с выписками из ЕГРП.

По указанным причинам прекращение выдачи свидетельств о праве на недвижимость существенно не влияет на достоверность сведений ЕГРП о недвижимости и ее правообладателе, и не значительно усложняет положение покупателя. Гораздо большую неопределенность устанавливает сам закон о государственной регистрации права на недвижимость, устранить которую не представляется возможным.

Связано это со следующим. Сведения в свидетельстве о праве на недвижимость и в  выписке из ЕГРП – это сведения ЕГРП об объекте недвижимости на конкретные даты. Причем, сведения в свидетельстве – это сведения ЕГРП на дату государственной регистрации прав на имя собственника недвижимости.

За время владения недвижимостью собственником (время с момента покупки до момента ее продажи) сведения ЕГРП могут изменяться. Проявляя должную осторожность и осмотрительность, с целью проверки правового положения объекта недвижимости перед сделкой покупатель получает «свежую» выписку из ЕГРП. Срок изготовления выписки из ЕГРП составляет 5 рабочих дней с даты поступления запроса в регистрирующий орган (сейчас это Росреестр).

Но в настоящее время покупатель не имеет возможности самостоятельно подать заявление в Росреестр. Любые обращения в Росреестр, в том числе на выписки из ЕГРП,  в Росреестр поступают не напрямую от заявителей, а через многофункциональные центры, что увеличивает срок получения выписки минимум на 2 рабочих дня. Общий срок получения выписки из ЕГРП составляет не менее 7 рабочих дней. Или полторы недели.

С 2013 года сделки с недвижимым имуществом не требуют государственной регистрации и могут совершаться в простой письменной форме.

Срок регистрации права собственности на недвижимость по сделке (например купли-продажи), составляет 10 рабочих дней. Регистрация ипотеки жилых помещений производится  в срок до 5 рабочих дней. Даже нотариальная сделка регистрируется в срок не менее 3 рабочих дней.

Прибавляем два рабочих дня на передачу документов из МФЦ в Росреестр и обратно.

Таким образом, полученная покупателем до сделки выписка из ЕГРП заведомо содержит скажем мягко устаревшие сведения о собственнике и состоявшихся сделках! При известной ловкости, к моменту покупки квартиры, дома или участка с коттеджем, объект недвижимости может оказаться дважды или трижды проданным, и этих сведений в выписке из ЕГРП не будет.

Устраняет ли свидетельство о праве собственности недостоверность сведений об объекте, собственнике или наличии правопритязаний в подобных случаях? Очевидно,  нет, не устраняет.

Устранить возможные негативные последствия от мошеннических действий возможно только приемами при совершении сделки по приобретению квартиры, дома, земельного участка с коттеджем.

Значение свидетельства о собственности на квартиру после  15 июля 2016 года и значение выписки  из ЕГРП

Специалистам  по недвижимости известно, свидетельство о праве собственности на квартиру, на дом или на участок с коттеджем это правоудостоверяющий документ, а не правоустанавливающий.  До 15 июля 2016 года свидетельство удостоверяло дату и основания возникновения прав у конкретного собственника на конкретную недвижимость.  Получать свидетельство о праве было возможно неоднократно, например, в связи с утратой или повреждением. В этих случаях собственнику выдавали дубликат свидетельства с отметкой «дубликат» но с новой датой выдачи свидетельства и соответствующей записью о регистрации выдачи дубликата в ЕГРП.

Основанием возникновения права собственности (правоустанавливающим документом) может быть договор, решение суда или иной документ, предусмотренный законом. В случае утраты правоустаналивающего документа регистрирующий орган может выдать заверенную копию с экземпляра, хранящегося в органе регистрации. Изменений сведений об основаниях возникновения права собственности в случае утраты документа не происходит.

Выдавая свидетельство государство сообщало всем третьим лицам, что право по конкретному объекту признано государством за конкретным собственником.

Прекращение выдачи свидетельств о праве на недвижимость основано на изменениях закона. С 15 июля 2016 года подтверждением признания государством права собственности за собственником является не свидетельство, а сам факт государственной регистрации права собственности. Объем прав на защиту у собственника со свидетельством о праве собственности и у собственника зарегистрировавшего права после 15 июля 2016 года равны.

В случае спора собственников особенно при участии государственных и муниципальных органов, известны случаи внесения искаженной информации или изменения записей об объектах недвижимости в ЕГРП. В подобных случаях злоупотреблений особое значение приобретают дополнительные доказательства – документы, в которых содержатся полные сведения об объектах недвижимости.  Такими документами являются свидетельства о праве на недвижимость.

С 15 июля 2016 года при государственной регистрации прав Росреестр обязан выдать выписку из ЕГРП. Возможности защиты интересов собственников будет зависеть от объема сведений, содержащихся в выписке из ЕГРП, выданной  в связи с регистрацией прав.

По информации сайта Росреестра от 15 июля 2016 года: Выписка из ЕГРП, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав, – это документ, подтверждающий факт проведения такой государственной регистрации и наличие в ЕГРП указанных в ней сведений, в том числе:

— о правообладателе,

— об объекте недвижимости, зарегистрированном в соответствующий день под соответствующим номером

— о праве,

— о правоустанавливающих документах – основаниях для регистрации права, на дату, указанную в ней в качестве даты выдачи.

 

При такой структуре и объеме сведений, выписка из ЕГРП в связи с регистрацией права или перехода права по своей структуре совпадает со сведениями в свидетельствах о праве на недвижимость, и не должна ухудшать положение собственников, по сравнению с собственниками получившими свидетельства до 15 июля 2016 года.

 

Произошедшие с 15 июля 2016 года изменения поставили Покупателей квартиры, дома или земельного участка в лучшее положение по сравнению с продавцом. Свидетельство о праве на недвижимость позволяет провести первичную сверку правоустанавливающих документов на недвижимость (договор, решение суда и т.д.) со сведениями ЕГРП, которые отражены в свидетельстве и в предоставленной продавцом выписке из ЕГРП. При этом, продавец перед продажей обязан получить «свежую» выписку из ЕГРП.

Покупатель, даже при наличии у продавца свидетельства о праве на недвижимость и свежей выписки из ЕГРП, обязан действовать осмотрительно при покупке недвижимости, и самостоятельно провести полную юридическую проверку и самого объекта, и прав на объект у субъекта – собственника недвижимости.

Для этого покупателю необходимо самостоятельно получить выписки из ЕГРП и сопоставить ее со всеми документами на недвижимость, предоставленными продавцом. Это позволит заблаговременно выявить расхождения в документах.

С 15 июля 2016 года при отсутствии свидетельства о праве на недвижимость у продавца должны быть две выписки: первая – на дату приобретения права собственности на недвижимость, вторая – непосредственно перед совершением сделки по продаже.

Положение покупателя не ухудшается, если объем и состав сведения в выписке из ЕГРП будет соответствовать сведениям в свидетельстве.

Мошенничество пока не искоренено, и подделка свидетельств о праве на недвижимость еще встречается.

ПЕРСПЕКТИВЫ ПОЛНОГО ПЕРЕХОДА НА ЭЛЕКТРОННЫЙ УЧЕТ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Значительные опасения вызывает полный переход на электронный реестр прав с онлайн доступом к реестру многочисленных государственных  и негосударственных структур, например, нотариусов.

Известно, что технологии онлайн банкинга породили очередной виток преступности – кибер преступность. Несомненно, дорогостоящее имущество при наличии коррупционных проявлений  приведут к попыткам завладеть чужим имуществом или заработать иным способом.

В этих случаях, отсутствие свидетельства о праве на недвижимость — бумажного документа оформленного государственным органом, очевидно затруднит собственнику защиту его прав и законных интересов.

 

КАК  БЕЗОПАСНО  КУПИТЬ КВАРТИРУ  ПОСЛЕ 15 ИЮЛЯ 2016 ГОДА

Безопасно купить квартиру возможно при знании закона и соблюдении технологии проведения сделки с недвижимостью.

В сделках с недвижимостью нет мелочей. Больший риск всегда у покупателя. Даже в случае расторжения сделки судом квартиру вернут продавцу,  а с продавца взыщут деньги. Но когда продавец вернет покупателю деньги, вопрос очень сложный. Этот срок может растянуться не просто на годы, но на десятиления.

Что изменится для покупателя после 15 июля 2016 года? Пока ничего!

В ближайшее время в продаже будут квартиры, приобретенные до этой даты, а значит, с обычным пакетом документов: кадастровый паспорт на квартиру, договор, передаточный акт, свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Покупателю нужно помнить, что теперь свидетельство о собственности продавца — не свидетельство, а всего лишь выписка из ЕГРП на дату покупки квартиры продавцом. Теперь до сделки продавец обязан предоставить покупателю подтверждение своих прав собственника на квартиру – «свежую» выписку из ЕГРП.

А дальше, как обычно:

  • проверка юридической чистоты квартиры, проверка юридической чистоты земельного участка с коттеджем или другой недвижимости.

Не забывать про наличие долгов.

  • Юридическая проверка продавца.
  • Подготовка сделки: согласование условий договора и его текста, способа и места расчетов, времени места совершения сделки.
  • Подготовка документов к сделке.
  • Проведение сделки.
  • Государственная регистрация прав
  • Получение документов после регистрации.
  • Проведение расчетов.
  • Передача квартиры покупателю.

Не совершить досадные ошибки вам поможет юрист по недвижимости.

У наших контрагентов после передачи квартиры обнаружилась задолженность за воду в сумме 120 000 рублей.

Как вернуть деньги?

Это тема следующей публикации.

Москва

18 июля 2016  год

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Материал по теме:

Налоговые вычеты при продаже квартиры   http://new.gordon-adv.ru/articles/imushhestvennyy-vychet-2016/

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Правительство внесло изменения в Валютный закон на утверждение Госдумы РФ. Новые правила могут применяться уже с 2017.

Остались вопросы?

Позвоните по телефону или заполните заявку внизу страницы!

читать далее А. Гордон
16.07.2016

Как вернуть деньги за билет на самолет

Вылет отменен

Возврат билета на регулярный рейс

Возврат билета на чартерный рейс

Вернуть невозвратный билет

Что делать если отменили рейс

 

Если отменят чартеры в Турцию в 2017, как вернуть деньги?  читайте новую статью.

 

Рассказывает адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

 

Как вернуть деньги за билет  при отмене рейса

С наступлением сезона отпусков этот вопрос встает перед многими путешественниками. Перелет может не состояться по двум причинам: 1) Отказ пассажира, 2) Перенос или отмена рейса.

Причины отказов от перелета пассажира могут быть разными: заболевание пассажира, опоздание на рейс, отмена рейса и т.д.

В этом году многие российские туристы столкнулись с нечасто встречающимся основанием для отказа от перелета —  попытка военного переворота в Турции. которая очевидно приведет к желанию многих россиян вернуть авиабилеты в Стамбул, Анкару, Бодрум, Анталию и другие города Турции. Как получить назад деньги за билеты ?

Сообщения о событиях в Турции в ночь с 15 на 16 июля 2016 года сопровождались сведениями о закрытии международных аэропортов Стамбула и Анкары. Утром 16 июля 2016 года стало известно о возвращении с половины пути ночного рейса Аэрофлота по маршруту Москва Стамбул. Объявлено об отмене рейсов Аэрофлота в Турцию на 16, 17 и 18 июля.

По сведениям информационных агентств Минтранс Российской Федерации с 16 июля 2016 года до особого распоряжения запретил российским авиакомпаниям полеты в Турцию.

Если пассажир сам отказался от перелета, он может вернуть деньги за билет по правилам авиакомпании, если тариф это позволяет. Во всяком случае у пассажира есть время подумать и ознакомиться с порядком возврата.

Как вернуть деньги за билет пассажирам в случаях отменены или перенесения рейсов?

 

Возврат билетов на регулярные рейсы. Возврат «невозвратных» билетов

Скажем сразу: пассажиры регулярных рейсов располагают большими возможностями вернуть деньги за билет в случаях отмены рейсов авиакомпаниями или их переноса на более позднее время или на другую дату.

Как правило, возврат денег за авиабилет не вызывает сложностей, если пассажира уведомляют об отмене или переносе рейса непосредственно перед рейсом.

Отмена или перенос рейса в день вылета, указанного в билете, является для авиапассажира основанием отказаться от полета. Такой отказ пассажира Воздушным кодексом Российской Федерации признается вынужденным отказом пассажира от договора перевозки. При заявлении пассажиром вынужденного отказа от перелета авиакомпания обязана возвратить пассажиру полную сумму стоимости авиабилета.

На примере ситуации с отказами пассажиров от перелетов в Турцию в связи с переносом или отменой рейсов не только 16 июля 2016 года но и в более поздние даты не должны вызывать сложностей с возмещением авиакомпанией полной стоимости авиабилетов.

Отказы пассажиров от полетов в Турцию в этом случае носят вынужденный характер и мотивированы опубликованными в средствах массовой информации сведениями о запрете Минтранса Российской Федерации о полетах регулярных авиарейсов в Турцию до особого распоряжения.

Существуют так называемые «невозвратные» авиабилеты или тарифы на авиаперевозку. В случаях отмены или задержки регулярных рейсов и вынужденного отказа авиапассажира от перелета по этой причине, возврат провозной платы пассажиру с «невозвратным» билетом или тарифом осуществляется так же в размере полной стоимости авиабилета.

Для возврата денег авиапассажир должен доказать вынужденность отказа от перелета.

О вынужденном отказе пассажира от перелета авиакомпания обязана сделать отметку в билете. В случае электронного билета, авиакомпания обязана выдать авиапассажиру документ, подтверждающий обстоятельства вынужденного отказа от перелета.

 

Действия пассажира если отменили регулярный рейс 

В случае отмены, или переноса регулярного рейса по территории Российской Федерации или из Российской Федерации за ее пределы, например в Турцию, и отказа пассажира по этой причине от перелета в 2016 году, рекомендуем пассажиру:

Действие 1: Явиться в аэропорт вылета и проставить на стойке авиакомпании отметку в авиабилете об отмене рейса или о его переносе.

Действие 2: Ознакомиться с правилами возврата билетов данной авиакомпании и формой соответствующих заявлений.

Действие 3: Написать и подать заявление в авиакомпанию о вынужденном отказе от перелета.

При необходимости к заявлению приложить необходимые документы, в конце заявления перечислить приложенные к нему документы. Рекомендуем оформить заявление в двух экземплярах, второй  экземпляр для проставления отметки авиакомпании о получении заявления.

Порядок возврата электронного авиабилета на регулярный рейс

Возврат электронного авиабилета в каждом случае имеет особенности. Как правило, порядок возврата электронного авиабилета описан на сайте агрегатора, интернет-сайте по продаже билетов, на сайте авиакомпании или туроператора, где был приобретен авиабилет.

Рекомендуем придерживаться следующего порядка:

Действие 1: Получите на стойке авиакомпании в аэропорту, или в представительстве авиакомпании документ об отмене рейса или его переносе на другую дату. Этот документ подтверждает вынужденный отказ от перелета и является основанием для возврата полной стоимости авиабилета.

Действие 2: Если вы в аэропорту попросите ознакомить с порядком отказа от перелета и возврата авиабилетов. Подайте заявление непосредственно у стойки авиакомпании.

Правила возврата авиабилетов вы можете найти на сайте, через который был приобретен авиабилет. Обратитесь в службу поддержки соответствующего сайта или компании, где был приобретен авиабилет — авиакомпанию, турагентство, интернет-сайт по продаже авиабилетов.

Действие 3: Заполните заявление на возврат электронного авиабилета.

Формы заявлений индивидуальны в каждой авиакомпании. Ссылку на заявление можно найти на сайте компании, в которой был приобретен авиабилет. Если не получается найти ссылку, свяжитесь по телефону, указанному на сайте, со службой поддержки компании и попросите выслать бланк по адресу электронной почты.

  • При заполнении заявления о возврате билета необходимо указать все данные билета, дату, номер рейса, номер заказа и др. Сведения о номере заказа содержатся в информационном письме, направленном по электронной почте пассажиру при приобретении электронного авиабилета.

 

Возврат денег за авиабилет на чартерные рейсы

На чартерные авиационные перевозки пассажиров распространяются общие правила авиаперевозок пассажиров.

Вместе с тем, перевозка пассажиров чартерными рейсами имеет существенные отличия от регулярных рейсов. Перевозку на чартерный рейс (авиабилет) пассажир покупает не у авиакомпании а у фрахтовщика воздушного судна. Порядок возврата авиакомпанией провозной платы (авиабилета) пассажиру в случае чартерного рейса законодательством не установлен. Возврат сумм за перевозку пассажира чартерного рейса осуществляет фрахтовщик, а не авиакомпания. По этому, возможность отказа авиапассажира чартерного рейса  от договора авиаперевозки (возврат билета) не ограничена, но порядок возврата провозной платы по сравнению с регулярными рейсами существенно затруднен и регулируется договором между фрахтовщиком и пассажиром.

Требования об отказе от договора перевозки и возврате провозной платы (авиабилетов) пассажиры чартерных авиарейсов могут заявить по правилам заключенного договора перевозки с учетом правил договора фрахтования конкретного воздушного судна.

Требования о возврате провозной платы авиапассажир чартерного рейса заявляет фрахтователю.

Не четкость российского законодательства в отношении прав пассажиров чартерных рейсов приводит к систематическим спорам о возврате провозной платы, которые приходится разрешать в суде.

Возврат денег за чартерный рейс

1) Перед подписанием договора перевозки на чартерном рейсе (перед покупкой авиабилета) или при покупке туристического продукта в который входит перелет чартерным рейсом (туристической поездки) изучите порядок возврата денег в случаях переноса рейса или его отмены, на обеспечение пассажира в аэропорту вылета питанием, и проживанием, а так же повторной доставкой в гостиницу и в аэропорт. Обратите внимание на удержание комиссий, штрафы, на ответственность турагента.

2) По прибытии в аэропорт вылета и выявления переноса чартерного рейса или его отмены зафиксируйте это обстоятельство всеми доступными средствами, обратитесь к ответственному представителю фрахтовщика, или турагентства. На представителе лежит обязанность обеспечить исполнение договора перевозки.

 

Возврат денег за билет в связи с попыткой переворота в Турции в июле 2016 года

Очевидно, попытка военного переворота, попытка ввести военное положение, действия военной авиации в небе над Анкарой и Стамбулом создают не безопасную обстановку в Турции для туристов. Подтверждением является прекращение с 16 июля 2016 года регулярных рейсов российских авиакомпаний в Турцию.

Турист, заказавший туристический продукт, вправе рассчитывать на безопасную услугу.  Закон об основах туристической деятельности в Российской Федерации устанавливает право туриста отказаться от договора реализации туристического продукта в случае    возникновения обстоятельств, свидетельствующих о возникновении в стране (месте) временного пребывания туристов (экскурсантов) угрозы безопасности их жизни и здоровья, а равно опасности причинения вреда их имуществу.

В прессе появились заявления официального представителя МИД Российской Федерации и Министра иностранных дел Российской Федерации о положении в Турции и угрозе жизни и здоровью граждан Российской Федерации, которые можно признать доказательством оснований для расторжения договора о реализации туристического продукта.

В случае заявления туриста о расторжении договора реализации туристического продукта до начала реализации туристического продукта ему возвращается полная сумма стоимости туристического продукта.

Для расторжения договора турист обязан до начала путешествия, а в случае отмены или переноса рейса, в это время подать туроператору, турагенту, у которого был приобретен туристический продукт соответствующее заявление о расторжении договора с указанием причины – объявленные властями Российской Федерации опасные условия пребывания в Турецкой республике для граждан Российской Федерации, в том числе установление запрета с 16 июля 2016 года полетов в Турцию регулярных рейсов российских авиакомпаний.

 

Если авиакомпания отказалась вернуть деньги за билет

Нередко авиакомпания отказалась вернуть деньги за билет. Споры о возврате провозной платы (за авиабилет) рассматривают суды. Вопрос возврата денег за билет регулируется Законом озащите прав потребителей. Так же существенное значение имеет соблюдение правил авиакомпании. Пассажир при возврате билета должен вести переговоры с авиакомпанией только в письменном виде.

До обращения в суд необходимо направить авиакомпании заявление по форме из правил авиакомпании. В случае отказа направить досудебную претензию. Важно правильно определить к кому направлять требования, кто обязан возвращать деньги пассажиру и кто будет ответчиком при обращении в суд. Возможно, это не авиакомпания, а владелец сайта, агент, или иное лицо, которое осуществляло продажу авиабилетов.

Обратите внимание: перевозчиком может оказаться иностранная компания, например, турецкая или европейская. В последнем случае, пассажир может оказаться в более выгодных условиях, поскольку европейские авиакомпании обязаны осуществлять авиаперевозки в соответствии с нормами европейского законодательства. Перенос или отмена рейса, по европейскому законодательству, предоставляет авиапассажиру не только возможность выполнить полет в более позднее время, но и получить компенсацию.

В любом случае пассажир направляет обращения о возврате билета по месту нахождения авиакомпании. А в случае отказа в возврате, подает исковое заявление в суд.

За защитой своих прав потребитель может обратиться в суд по своему месту жительства.

 

Адвокат  Гордон Андрей Эдуардович

читать далее А. Гордон
30.06.2016

НДС по Экспорту с июля 2016

Новый порядок применения вычетов

НДС по Экспорту в Беларусию, Казахстан, Киргизию и Армению

Возмещение НДС при Экспорте

Новое в оформлении счетов-фактур

Код операции в счете-фактуре при экспорте в государства ЕАЭС

Код операции в налоговой декларации по НДС при экспорте в государства ЕАЭС

Налоговый адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

 

Читайте новое:

Готовьтесь! Новые требования к внешнеторговым контрактам в 2018

 

С июля 2016 очередной раз изменился порядок исчисления Налога на добавленную стоимость (НДС) российскими экспортерами. Теперь порядок налогообложение НДС зависит от категории экспортируемого товара и даты принятия его к учету.

С этого же времени счета-фактуры на экспортные товары должны содержать новые (дополнительные) сведения.

 

Как известно, российские экспортеры исчисляют сумму налога на добавленную стоимость (НДС) по операциям реализации товаров на экспорт, отдельно по каждой такой операции, как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы (пункт 6 статьи 166 Налогового кодекса Российской Федерации). В этой части никаких изменений не произошло. Но если у экспортеров к 1 июля 2016 года остался не реализованный товар, при последующих отгрузках следует быть внимательным: налогообложение НДС экспорта товаров принятых к учету до 1 июля и после будет разным. 

НДС по экспорту с января 2015 по 30 июня 2016

В период с января 2015 до конца июня 2016 года для реализации на экспорт действовал следующий порядок налогообложения НДС и применения налоговых вычетов.

Общее правило (и для реализации в РФ и для экспорта): Налогоплательщики НДС вправе уменьшить исчисленную сумму налога на установленные статьей 171 Налогового кодекса РФ налоговые вычеты в порядке, установленном статьей 172 НК РФ.  В соответствии с последней, налогоплательщики вправе применить налоговые вычеты в сумме «входного» НДС после принятия приобретенных товаров, работ, услуг к учету.

Реализация на Экспорт облагается по налоговой ставке ноль процентов, и для налогоплательщиков-экспортеров установлена обязанность документального подтверждения права на применение нулевой ставки НДС и права на применение налоговых вычетов. Кроме того, при реализации на экспорт установлен особый порядок применения вычетов «входного» НДС.

Налогоплательщики — экспортеры вправе применить 0 ставку НДС и вычеты «входного» НДС только при представлении в налоговый орган установленного статьей 165 Налогового кодекса комплекта подтверждающих документов. Исчисление НДС при экспорте производится не ранее момента определения налоговой базы, установленного статьей 167 Кодекса. (пункт 3 статьи 172 Налогового кодекса).

Налоговая база НДС при экспорте, возникает в последнее число квартала, в котором собран полный пакет подтверждающих право экспортера на 0 ставку НДС документов, предусмотренных статьей 165 настоящего Кодекса (пункт 9 статьи 167 НК РФ). На сбор документов отведен срок 180 дней. При отсутствии у экспортера документов на 180 день, налогообложение экспорта НДС осуществляется по ставке «внутренней» реализации (10% или 18%)  с начислением соответствующих пени с даты отгрузки.

В соответствии со статьей 165 НК РФ «подтверждающие экспорт из России» документы: 1) контракт российского экспортера с инопартнером (копия контракта), 2) таможенная декларация с отметками российского таможенного органа, осуществившего выпуск товаров в процедуре экспорта, и российского таможенного органа места убытия, через который товар был вывезен с территории Российской Федерации, 3) копии транспортных, товаросопроводительных и (или) иных документов с отметками таможенных органов мест убытия, подтверждающих вывоз товаров за пределы территории Российской Федерации.

Однако, «по жизни», экспортеру ни что не препятствует рассматривать приобретенные для экспорта товары, как товары, предназначенные для продажи внутри России, и применить вычеты «входного» НДС по общему правилу статей 171, 172 НК РФ — после принятия товаров к учету.

Последующая реализация товара на экспорт (операции облагаемой по налоговой ставке НДС  0 процентов) создает ситуацию, при которой принятие экспортером к вычету «входного» НДС в общем порядке становится незаконным, поскольку нарушает правила пункта 3 статьи 172 Налогового кодекса РФ. То есть вычет применен при реализации облагаемой по налоговой ставке ноль процентов до момента возникновения налоговой базы, установленной для налоговой ставки данного вида (в соответствии с пунктом 9 статьи 167 Налогового кодекса РФ это последнее чисто квартала в котором собраны все документы в подтверждение права на ставку ноль процентов).

Как видно, у налогоплательщиков-экспортеров может дважды возникать право на применение налоговых вычетов «входного» НДС: первый раз – в общем порядке по правилам статьи 172 Налогового кодекса после принятия товара к учету, второй – в случае экспорта товаров, по правилам пункта 3 этой статьи. При двойной реализации права на вычет налогоплательщик-экспортер получает неосновательное обогащение.

Для устранения неосновательного обогащения, при реализации на экспорт до января 2015 года норма подпункта 5 пункта 3 статьи 170 Налогового кодекса обязывала экспортеров восстановить вычет «входного» НДС, принятый после принятия к учету купленного товара.

Ситуация с повторными вычетами НДС усугубилась с 01 января 2015 года, когда перестал действовать подпункт 5 пункта 3 статьи 170 Налогового кодекса и прекратилась обязанность восстанавливать принятый к вычету в общем порядке НДС в случае последующего экспорта.

 

По мнению Минфина, и в отсутствие этой нормы, в подобных ситуациях налогоплательщики все равно были обязаны восстанавливать ранее принятый к вычету «входной» НДС.

Правда Минфин не приводил правового основания для такой обязанности, а ссылался на саму возможность налогоплательщика дважды применить вычеты.

Позиция Минфина по этим вопросам изложена в письме от 13.02.15 № 03-07-08/6693.

По нашему мнению, с января 2015 года по июль 2016 года имела место законодательная не доработка.

Дело в том, что действовавшая в этот период норма пункта 1 статьи 165 Налогового кодекса устанавливала, что представление в налоговый орган указанных в статье 165 кодекса документов, является основание не только для применения налоговой ставки ноль процентов, но и налоговых вычетов. В то же время, обязанность восстановить в учете ранее принятый к вычету НДС из кодекса была убрана. Таким образом, законодатель установил право налогоплательщика-экспортера на вычеты в статье 171 и 172 Налогового кодекса, и возможность их применить в отношении одного товара дважды.

 

НДС по экспорту 2016 

Как это должно быть с июля

Изменения Налогового кодекса Российской Федерации, внесенные  Законом от 30 мая 2016 года №150-ФЗ,  направлены на устранение вышеописанной неудачной правовой конструкции.

Однако, по нашему мнению,  новая редакция статей 165 и 172 кодекса не упростила, а усложнила положение налогоплательщиков-экспортеров: у бухгалтерских служб экспортеров точно прибавится работы.

Кроме того, экспортеры не могут нормально вести исчисление НДС, поскольку теперь исчисление зависит от подзаконного акта Правительства РФ, который пока не принят.

С июля 2016 года порядок применения вычетов «входного» НДС для экспортеров  поставлен в зависимость от категории экспортируемого товара, и экспортерам придется определять, относится ли экспортируемый товар к сырьевым или нет, и в зависимости от категории осуществлять налогообложение НДС экспортной реализации.

Законом №150-ФЗ пункт 3 статьи 172 Кодекса, о порядке применения вычетов по операциям реализации по налоговой ставке ноль процентов, дополнен абзацем 3 следующего содержания:

Положения настоящего пункта не распространяются на операции по реализации товаров, указанных в подпункте 1 (за исключением сырьевых товаров) и подпункте 6 пункта 1 статьи 164 настоящего Кодекса.

То есть, с июля 2016 года если в таможенном режиме экспорта вывозятся не сырьевые товары, налоговые вычеты «входного» НДС применяются в общем порядке – после принятия товара к учету. Подтверждать право на вычеты «входного НДС» по экспорту, как это было, теперь не нужно.

Этому корреспондируется изменение пункта 1 статьи 165 кодекса, в соответствии с которой, с июля 2016 года перечисленные в статье документы являются подтверждением только права применить налоговую ставку НДС ноль процентов, но не права на применение вычетов по НДС.

При такой правовой конструкции логично отсутствие обязанности экспортера восстанавливать ранее принятый к вычету «входной» НДС в случае вывоза товара на экспорт и применения налоговой ставки НДС ноль процентов.

Вычеты «входного» НДС при экспорте допускаются для сырьевых товаров

При совершении экспортных операций с сырьевыми товарами,  сохраняется ранее действовавший (с января 2015 года)  порядок применения налоговых вычетов «входного» НДС. Что такое «сырьевые товары» для исчисления НДС, вы прочитаете ниже, а подробно о перечне сырьевых товаров — читайте в специальной публикации на нашем сайте.

Вычеты могут быть заявлены только в момент определения налоговой базы по правилам статьи 167 кодекса, то есть не ранее последнего число квартала, в котором собран полный пакет документов, предусмотренный статьей 165 Налогового кодекса.

При не подтверждении экспорта (отсутствие подтверждающих документов) в течение 180 дней с даты отгрузки товара на экспорт, к операции реализации налоговая ставка НДС ноль процентов не применяется, реализация экспортного товара облагается НДС по обычным ставкам.

Возмещение неподтвержденного экспорта

С июля 2016 года последующее документальное подтверждение права на применение налоговой ставки 0 процентов, предоставляет экспортеру возможность принять к вычету уплаченный НДС (по неподтвержденному экспорту) в порядке пункта 3 статьи 171 Налогового кодекса, а не возмещать, как это было ранее в порядке статьи 176.

С июля 2016 года описанный порядок исчисления НДС применяется только для операций реализации на экспорт сырьевых товаров.

 

Сырьевые товары для целей налогообложения НДС

Термин «сырьевые товары», в целях исчисления НДС, раскрыт в пункте 10 статьи 165 кодекса и применяется с июля 2016 года:

к сырьевым товарам относятся минеральные продукты, продукция химической промышленности и связанных с ней других отраслей промышленности, древесина и изделия из нее, древесный уголь, жемчуг, драгоценные и полудрагоценные камни, драгоценные металлы, недрагоценные металлы и изделия из них.

Коды видов сырьевых товаров установлены в соответствии с единой Товарной номенклатурой внешнеэкономической деятельности Евразийского экономического союза и определяются Правительством Российской Федерации.

Подробнее о перечне видов сырьевых товаров для целей исчисления НДС читайте статью на нашем сайте.

Справочно:

Единая товарная номенклатура внешнеэкономической деятельности Евразийского экономического союза и Единый таможенный тариф Евразийского экономического союза утверждены решением от 16 июля 2012 года Совета Евразийской экономической комиссии.

По состоянию на 24 января 2017 года перечень кодов ТН ВЭД сырьевых товаров  не утвержден.

НДС по экспорту в Беларусь, Казахстан, Киргизию и Армению в 2016 году

Оформление и налогообложение реализации на экспорт в Казахстан, Белоруссию, Киргизию и Армению вызывает у экспортеров много вопросов.

Что необходимо учесть российским экспортерам: 

Операции реализации товаров с территории России в Беларусь, Казахстан, Киргизию и Армению с 29 мая 2014 года регулируются Российским законодательством с учетом договора «О Евразийском экономическом союзе» (далее договор «О ЕвразЭС»). Для экспортеров важно: договор установил особые правила таможенного оформления экспорта, оформления перевозок, порядок налогообложения экспортных операций НДС, порядок налогообложения доходов физических лиц.

Документы по оформлению экспорта в страны участницы договора «О ЕвразЭС» будут отличаться от оформления экспорта в страны дальнего зарубежья.

В Российской Федерации    налогообложение НДС операций реализации товаров на экспорт осуществляется по правилам главы 21 Налогового кодекса, статьями 164, 165, 171, 172, с учетом изменений, внесенных законом от 30 мая 2016 года №150-ФЗ.

Вместе с тем, для российских экспортеров, при реализации на экспорт с территории России в Беларусь, Казахстан, Киргизию и Армению, вышеуказанный договор «О ЕвразЭС» имеет приоритет по отношению к Налоговому кодексу РФ. Налогообложение НДС экспорта товаров российскими экспортерами должно осуществляться по правилам протокола №18 к договору о ЕвраЗЭС.

Для российских экспортеров порядок налогообложения НДС экспорта в страны — участники договора «О ЕвразЭС» практически идентичен налогообложению экспорта, установленного главой 21 Налогового кодекса Российской Федерации.

По существу отличие в одном подтверждающем право на 0 ставку документе: заявление о ввозе товаров и уплате косвенных налогов, составленное по форме, предусмотренной отдельным международным межведомственным договором, с отметкой налогового органа государства-члена, на территорию которого импортированы товары, об уплате косвенных налогов (пункт 4 приложения №18 к договору «О ЕвразЭС»).

Вместе с тем, требуется представлять таможенную декларацию (таможенное оформление не производится).

В остальном, для российских экспортеров, все так же, как при экспорте в другие страны:

  1. Экспорт из России в государства ЕвразЭС облагается по налоговой ставке НДС 0 процентов, при наличии подтверждающих право документов. Документы аналогичные при экспорте по правилам статьи 165 НК РФ: 1) контракт с инопартнером, 2) заявление о ввозе товара и уплате косвенных налогов (покупателем), 3) транспортные (товаросопроводительные) документы.
  2. Срок для представления экспортером подтверждающих документов — 180 дней.
  3. Обязанность начислить НДС с экспортной реализации при неподтверждении права на 0 ставку (отсутствие подтверждающих документов).
  4. Право экспортера на вычет уплаченного НДС при последующем (по истечении 180 дней) подтверждении права на 0 ставку.
  5. Право экспортера на налоговые вычеты, в порядке, установленном законодательством государства — налогоплательщика.

 

 

С учетом этих положений российский налогоплательщик-экспортер при реализации товаров на экспорт в Беларусь, Казахстан, Киргизию и Армению применяет налоговые вычеты по «входному» НДС по правилам Налогового кодекса Российской Федерации с учетом изменений 165, 172 закона от 30.05.2016г. №150-ФЗ, в зависимости от категории экспортируемого товара — сырьевой или не сырьевой товар.

При экспорте не сырьевых товаров: вычеты «входного» НДС применяются в общем порядке, после принятия товара к учету.

Для экспорта сырьевых товаров:  в последний день квартала когда собраны все документы для подтверждения права на налоговую ставку 0 процентов (пункт 3 статьи 172 Налогового кодекса Российской Федерации).

Право применения вычетов российский экспортер подтверждает по правилам статьи 165 Налогового кодекса Российской Федерации.

В случае не подтверждения экспорта (права на применение налоговой ставки 0 процентов) с территории России в Казахстан, Белоруссию, Киргизию или Армению в установленный пунктом 9 статьи 165 Налогового кодекса 180-дневный срок,  российский экспортер начисляет и уплачивает НДС по обычной ставке.

При последующем подтверждении экспорта, сумма уплаченного «неподтвержденного» НДС российский экспортер вправе принять к вычету по правилам статей 171, 172 Налогового кодекса Российской Федерации.

Новое в оформлении счетов-фактур с июля 2016 года

Счета-фактуры являются основанием для принятия предъявленных покупателю продавцом сумм налога к вычету при выполнении требований, установленных пунктами 5, 5.1 и 6 настоящей статьи. (пункт 2 статьи 169 Налогового кодекса Российской Федерации).

С июля 2016 года пункт 5 статьи 169 кодекса дополнен подпунктом 15, выставляемые российскими предпринимателями и организациями счета-фактуры должны обязательно иметь новый реквизит:

код вида товара в соответствии с единой Товарной номенклатурой внешнеэкономической деятельности Евразийского экономического союза. Сведения, предусмотренные настоящим подпунктом, указываются в отношении товаров, вывезенных за пределы территории Российской Федерации на территорию государства — члена Евразийского экономического союза.

По нашему мнению, отсутствие нового реквизита счета –фактуры может быть рассмотрено налоговым органом как основание для отказа в вычете, поскольку не позволяет идентифицировать товар, а значит, с учетом закона 150-ФЗ, и порядка применения вычетов при экспорте товаров.

 

Код операции в счете-фактуре при экспорте в государства ЕАЭС

При реализации товаров на экспорт из России в государства участники договора «О Евразийском экономическом союзе» (Астана  2015 год) Казахстан, Белоруссия, Киргизия и Армению налогоплательщики обязаны в счетах-фактурах указывать код операции  01  (Приказ ФНС России от 14.03.2016 № ММВ-7-3/136@ ).

 

Код операции в разделе №4 налоговой декларации по НДС (экспорт) при экспорте в государства ЕАЭС

Действующая форма налоговой декларации по НДС в случае совершения экспортных операций предусматривает указание кода операции в графе 010 в разделе №4 декларации.

О кодах операций и их заполнении при экспорте в Белоруссию, Казахстан, Киргизию и Армению читайте здесь.

Читайте новые публикации:

Как заполнить международную накладную CMR

Возврат импорта из Казахстана, Белоруссии — Оформление НДС 

05 августа 2016 года

Москва,

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Остались вопросы?

Позвоните по телефону или заполните заявку внизу страницы!

читать далее А. Гордон
22.06.2016

Как проверить квартиру при покупке

Проверить чистоту квартиры 

Продажа квартиры какие документы нужны 2016

Юридическая проверка квартиры

Особенности  проверок с 2016

Проверка приватизации

Наследственные квартиры

Как читать документы на квартиру

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Статья адресована покупателям любой недвижимости, в первую очередь — покупателям квартир. Прочитав эту статью вы поймете, Выписка по квартире из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), это совсем недостаточно.
Мы рекомендуем всем — получить консультацию по покупке выбранной недвижимости, вы получите конкретный план действий по вашей конкретной недвижимости для безопасной покупки.

Юридическая проверка квартиры

Покупатель квартиры всегда несет повышенные риски по сравнению с продавцом.
Продавец может спать спокойно если завершена купля-продажа квартиры и получены деньги.
Продавец может спать достаточно спокойно даже в случае возникновения претензий со стороны покупателя.
Продавец заведомо находится в лучшем положении: попробуйте получить у продавца деньги. Даже по суду деньги с продавца будет сложно получить, поскольку деньги уже потрачены: на другую квартиру, на уплату долгов и т.д.

Для покупателя квартиры сюрпризы начинаются после покупки. В лучшем случае, это могут быть недостатки потребительских свойств квартиры:  скрытые дефекты квартиры, отделки, шумные соседи, или соседство с производствами. Приходилось сталкиваться со случаями, когда новых собственников донимал шумный мусоропровод с соседнего подъезда, специфические запахи кухни соседей и т.п.  Большинство  подобных недостатков возможно установить на этапе выбора квартиры при правильном и умелом осмотре дома и квартиры. Квалифицированные специалисты по недвижимости автоматически  считывают эти параметры дома и квартиры и обращают на них внимание покупателей.

Юридические недостатки значительно более опасны. Многие покупатели утратили право собственности на квартиру в результате исков от прежних собственников,  или были существенно ограничены в  возможности пользования квартирой, со стороны внезапно возникших жильцов или наследников.

Существенно снизит возникновение неожиданных претензий юридическая проверка квартиры перед покупкой.

Юридические недостатки квартир можно объединить  в две группы:

1) Пороки в текущей или в предыдущих сделках с квартирой, которые влекут недействительность сделок и приводят к прекращению права собственности последнего покупателя на квартиру.

2) Обременения квартиры правами третьих лиц, которые могут при необходимости быть подтверждены  судебными решениями.

Выявить юридические недостатки  помогают документы: на квартиру, документы продавца, документы покупателя. Сопоставление сведений из разных документов, выданных разными органами в разное время должно дать единую логичную картину возникновения прав на квартиру и их перехода по всей цепочке собственников до последнего. Появлении сомнений в полноте или достоверности сведений в документах на квартиру – повод задуматься, перепроверить, и отказаться от покупки если сомнения не устранены. Во всяком случае, принимать решение без юридической проверки квартиры не стоит.

Покупка квартиры какие документы нужны 2016

Для продавца квартиры вопрос документов прост, продавец обязан подтвердить перед покупателем свой статус собственника и предоставить:

  1. Правоустановку — документы о праве собственности продавца на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор передачи (при приватизации), свидетельство о праве на наследство и т.д. В необходимых случаях к договору должен быть передаточный акт.
  2. Если в квартире проведена перепланировка, то технический паспорт и разрешение на перепланировку, выданное уполномоченной организацией.
  3. Если квартира в долевой или совместной собственности нескольких лиц, должны быть так же предоставлены документы от остальных собственников.
  4. До июля 2016 года продавец должен был предоставить свидетельство о собственности на квартиру — подтверждающий право собственности документ. Теперь каждый раз продавец подтверждает свой статус собственника выпиской из ЕГРП. Фактически выписка предоставляет актуальные сведения ЕГРП на момент ее выдачи.
  5. Документы удостоверяющие личность продавца-собственника (паспорт). При продаже квартиры не собственником, должна быть доверенность.

Перечисленные документы позволяют достоверно идентифицировать продавца, как собственника или полномочного представителя собственника, а так же получить сведения о наличии арестов, запретов, споров по недвижимости.

Как мы сказали выше риски покупателя при купле-продаже квартир всегда выше.  Во вторых, у покупателя могут быть какие-то обстоятельства, которые требуют предоставить дополнительные документы, например банк для ипотечного кредита.

По этому,  какие документы для покупки квартиры нужны в 2016 году будет определять не только продавец, но и покупатель.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры 

Цель покупателя — выявить юридические недостатки квартир

Не существует единого перечня документов, или пакета документов на недвижимость, по которому нужно проверять квартиру перед покупкой. Состав документов для проверки каждой квартиры индивидуален.
Многолетняя практика сопровождение покупки квартир выработала простую методику: Покупателю нужно выявить все возможные недостатки покупаемой недвижимости всем доступными ему способами.

Из чего следует ответ на вопрос: «Какие документы нужно проверить при покупке квартиры»: Чем больше документов подвергнется анализу, тем больше вероятность выявить юридические пороки квартиры. Полученная информация позволит покупателю взвешенно принять решение о покупке квартиры.

Документы нужно проверить и проанализировать системно во взаимосвязи друг с другом, что способствует выявлению несоответствий и пороков в истории квартиры.

Пороки в текущей сделке выявляются и устраняются, при возможности их устранить, на этапе ее подготовки. Сделки могут быть недействительными по ряду причин, прямо указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Во первых,  в случае нарушения закона при совершении сделки, Во вторых — в случаях «порока воли» стороны сделки.

Нарушения закона могут быть самыми разными. Например, при совершении текущей сделки с недвижимостью необходимо соблюдать законодательные требования к форме и процедуре совершения сделок. Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ для продажи недвижимости приобретенной в браке необходимо нотариальное согласие другого супруга. Продавец может скрыть, что квартира приобретена в браке и является совместной собственностью.

У покупателя возникает реальный риск получить длительные судебные разбирательства по иску  другого супруга. Супруг, чье нотариальное согласие на совершение сделки не было получено, может требовать признать сделку недействительной в течение года (статья 35 Семейного кодекса РФ). Если будет суд, скорее всего покупатель такую квартиру потеряет.
Аналогичные ситуации могли быть в предыдущих сделках с этой квартирой. Причем, истечение года с даты предыдущих сделок не гарантирует от возможного судебного иска.

Гарантировать собственность покупателя на случай сокрытия продавцом сведений  о браке может только страхование титула собственника недвижимости.

Вторая составляющая пороков сделок – пороки воли участника сделки. Основания для признания сделок  недействительными перечислены в законе и очень широки. Недействительны сделки:

  • совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности ( статья 176 ГК РФ)
  • совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ)
  • совершенной под влиянием существенного заблуждения (статья 178 ГК РФ)
  • совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 ГК РФ)
  • совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (статья 173.1 ГК РФ)

Последняя норма появилась в ГК РФ в 2013 году и нашла широкое применение.

Особенно часто иски, основанные на пороках воли стороны сделки, заявляют от имени возрастных продавцов  старше 70, 80 лет. При подготовке сделок с такими продавцами нужно быть особенно внимательными и собирать дополнительные документы для покупки квартиры, вплоть до освидетельствования таких участников на сделке (оформляется актом).

Для продавцов квартир более молодого возраста характерны иски мотивированные состоянием не способности понимать значение своих действий или руководить ими.  На руках у них оказываются соответствующие справки медицинских учреждений  и другие доказательства. Такие действия характерны для злоупотребляющих алкоголем и наркотиками.

Предотвратить подобные ситуации возможно только системной подготовкой сделки и получением от продавцов справок из соответствующих месту регистрации продавца квартиры медицинских учреждений – наркологических и психоневрологических.  Не мотивированное уклонение продавца предоставить такие документы, должно насторожить покупателя. Эти справки могут быть использованы в случае возникновения спора.

Реже бываю иски по сделкам, совершенным  под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

Предупреждение сделок с  недвижимостью с подобными пороками возможно только  в результате комплексной проверки документов перед покупкой квартиры и фактических условий жизни продавца. Как правило, в документальном отношении такая недвижимость не содержит ни каких пороков. Внешне, все соответствует закону.

Необходимо выяснять у продавца причины продажи квартиры, его обеспеченность жильем, планы по смене жилья. Имеет значение окружение продавца при совершении сделки, возможные признаки принуждения продавца к совершению сделки продажи квартиры, не получения денег за квартиру.

Пороки в ранее совершенных сделках с квартирой

Все выше изложенное в полной мере относится и к ранее проведенным сделкам с покупаемой квартирой, в том числе, к договору продавца на приобретение квартиры.

Как правило, у продавца из документов на квартиру в распоряжении только его экземпляр договора купли-продажи. Целесообразно ознакомиться с этим договором и проверить надлежащее его выполнение.

В случае договора купли-продажи, у продавца на руках должны быть:
1) договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра (или Федеральной Регистрационной Службы) о его регистрации и государственной регистрации перехода права собственности (с 2013г. регистрация сделок с недвижимостью отменена),
2) Передаточный акт,
3) Расписка предыдущего продавца о получении полной суммы денег за квартиру.

Отсутствие какого-то из документов может свидетельствовать о не полном исполнении вашим продавцом квартиры своих обязательств и наличии спора, или о возможном возникновении спора в будущем. Срок исковой давности по таким искам составляет 3 года. Неполный пакет документов у продавца – повод выяснить эти обстоятельства.

Кроме договора продавца, ознакомиться с другими предыдущими договорами на квартиру  у покупателя возможности практически нет.

Для прояснения истории квартиры, целесообразно запрашивать через продавца: 1) расширенную выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП) о составе правоустанавливающих документов на квартиру и 2) выписку о государственной регистрации переходов  права на квартиру.

Пороки воли в сделках начинаем проверять с проверки продавца. В текущей сделке он продавец, в предыдущей он был покупатель или приобретатель по безвозмездной сделке (приватизация, наследование, дарение). Сделкоспособность продавца подтверждаем справками из наркологического и психоневрологического муниципального медучреждения по месту жительства продавца.

Сделкоспособность предыдущего продавца установить возможно только в случае, если при совершении сделки эти документы были от предыдущего продавца получены покупателем. Аналогично по безвозмездным сделкам.

В виду ограниченных возможностей покупателя проверить предыдущие договоры по квартире  на предмет пороков воли, необходимо ориентироваться на сроки исковой давности. Для подобных исков он составляет 1 год. Вместе с тем, не всегда есть возможность точно  определить дату  начала течения срока давности. К тому же, в отдельных случаях, суды могут восстановить срок для подачи иска.

Проверка приватизации 

В г.Москве несколько лет существует судебная практика признания недействительными сделок купли-продажи, которые совершены после подложной приватизации. Схема мошенничества была следующей: Муниципальные квартиры принадлежавшие г.Москве в результате махинаций незаконно приватизировались на подставных лиц. Купля-продажа таких квартир производилась спустя несколько лет после приватизации. Некоторые квартиры продавались неоднократно.

Иски о признании недействительными договоров купли-продажи г.Москва вчиняла по истечении 8-10 лет после приватизации.

Проверка приватизации квартир крайне затруднена, особенно когда с даты заключения договора передачи квартиры прошло более 5 лет.  Поиск документов для приватизации квартир затруднен. Многие документы для приватизации квартир переданы в архивы.

Нотариальная форма договора

Нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры не дает покупателю никаких гарантий в отношении недействительности предыдущих сделок. К полномочиям нотариусов не отнесено проведение проверки юридической чистоты квартир, в том числе проверка  законности проведения предыдущих сделок.

Учитывая изменения с июля 2016 года, задача нотариусов при совершении сделок с недвижимостью еще упростились: подтверждением права собственности является запись в ЕГРП. При совершении сделки запись в ЕГРП есть, спора нет, дееспособность проверена, все!

При самостоятельной покупке предпочтительно покупать квартиру, не имеющую истории — квартиру из первых рук.

Право проживания (пользования) квартирой после продажи

Собственник квартиры вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (статья 30 Жилищного кодекса). Это право не абсолютно, и ограничивается в отдельных случаях федеральным законом. Например, переход права собственности на жилое помещение не влечет прекращения договора найма, новый собственник становится наймодателем (статья 675 ГК РФ, статья 30 Жилищного кодекса РФ).

Как выявить лиц, сохраняющих право проживания при продаже квартир

Жилищные права при определенных обстоятельствах не прекращаются при смене собственников квартир. Наиболее часто встречаются: 1) лица,  отказавшиеся от участия в приватизации, 2) лица, снятые с учета по месту жительства в связи с отбыванием наказания с лишением свободы, 3) лица, проходящие воинскую службу.

Покупка квартиры «с фаршем» возможна по невнимательности или в результате мошенничества.  Не зависимо от причин, избавиться от таких жильцов новый собственник не сможет даже в судебном порядке.

Лица, отказавшиеся от приватизации, приобретают право пожизненного пользования квартирой. Сняты с учета для отбытия наказания, военнослужащие – сохраняют право проживания, и в случае противодействия нового собственника, будут вселены по решению суда.

Стандартные условия договора купли-продажи квартиры: «Продавец обязан передать Квартиру свободной от прав иных лиц», и иные подобные условия, не прекращают жилищные права других лиц, и не могут препятствовать им в реализации их прав.

Как выявить жильцов сохраняющих право проживания при продаже

Выявить жильцов сохраняющих право проживания при продаже квартиры и просто и сложно. Просто — если знаешь и умеешь читать документы на квартиры, знаешь что искать и где. Сложно — необходимые документы сложно получить.
Право на приватизацию квартир, жилищные права в связи с приватизацией,  права иных лиц на проживание возникают с вселением и пользованием жилыми помещениями. Проверяем перед покупкой реализацию прав на приватизацию.

Наследственные квартиры

Юристы по недвижимости знают: наследственные квартиры, последние в очереди на покупку.  Риски наследственных квартир связаны с возможными притязаниями наследников даже через годы после покупки квартиры.  Причины могут быть разные: один наследник не знал об открытии наследства, второй не мог подать заявление по состоянию здоровья. Самые не торопливые  – считают, что приняли наследство фактически, без оформления документов, наследство на квартиру оформят позже. Кто-то один из наследников оформил наследство и продал. Спустя время возникают судебные тяжбы.

Наиболее рискованные ситуации, когда наследственные квартиры оформляются до истечения 6 месячного срока для принятия наследства, и затем продаются до истечения 3-х летнего срока. Существуют прецыденты, когда наследникам восстанавливают срок для принятия наследства спустя несколько лет после его открытия.

По наследственным квартирам обязательно ознакомиться с о свидетельством о праве на наследство. В отдельных случаях – с наследственным делом у нотариуса.

Интересная деталь: у покупателя могут возникнуть проблемы на ровном месте, если в квартире проведена перепланировка, и в результате квартира как наследственное имущество не соответствует квартире по свидетельству о собственности.

При наличии спора по наследственным квартирам, недовольные наследники, будут ссылаться и на это обстоятельство.

22.06.2016г.

Адвокат  Гордон Андрей Эдуардович

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

читать далее А. Гордон