Публикации
11.10.2016

Валютные резиденты России, кто они?

Новое в валютном законодательстве в 2016 году для владельцев зарубежных счетов *

Уведомление открытии счета в иностранном банке

Отчет движении средств зарубежным счетам

Подтверждающие документы

Ответственность за валютные нарушения

Сроки давности по валютным нарушениям увеличен?

 

Налоговый адвокат Гордон А.Э.

 

* Вы читаете этот текст в 2018 году, и с даты публикации многие положения валютного законодательства значительно изменились.
Получите на индивидуальной консультации актуальную информацию по валютному законодательству.

Для самостоятельного изучения — прочтите этот текст, и затем:
— Наиболее важные изменения для физ лиц 2018г. — читайте здесь.

— По вопросам  амнистии капитала 2018, нарушений использования зарубежных счетов — читайте здесь.

— По амнистии владельцев Контролируемых Иновтранных Компаний (амнистия КИК) — читайте здесь.

 

Новые изменения российского валютного законодательства 2014-2016 годов направлено на создание более удобных условий для резидентов- физических лиц, но результатом будет значительное ухудшение их положения к 2018 году.

Валютные резиденты Российской Федерации приобретают все больше обязанностей, а российские контролирующие органы – все больше прав.

В рамках проведения валютного контроля с 1 января 2015 года валютным резидентам России вменена обязанность ежегодно отчитываться о счетах за пределами России и, что еще важнее, с 2016 года им придется отчитываться о движении денежных средстве по этим счетам.

Валютный контроль, что нужно знать физическим лицам

Валютный контроль – мероприятия уполномоченного по проведению валютного контроля органа государственной власти по соблюдению валютными резидентами и не резидентами валютного законодательства.

Уполномоченным органом валютного контроля в Российской Федерации являются Федеральная налоговая служба РФ и Федеральная  таможенная служба РФ (указ президента РФ от 02.02.2016г. №41).

Что вправе проверить налоговики у валютных резидентов

Основным предметом проверок валютного законодательства налоговыми органами РФ являются:

  • Соблюдение валютными резидентами Российской Федерации обязанности уведомлять налоговые органы по месту своего учета об открытии, закрытии, изменении реквизитов счетов (вкладов) в банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации;
  • Представление валютными резидентами Российской Федерации отчетов о движении средств по таким счетам (вкладам).

Вывод: Налоговики вправе «задавать вопросы» исключительно валютным резидентам России. Безопасно не отвечать на вопросы вправе нерезиденты. И это им придется доказывать.

 

Валютные резиденты Российской Федерации, кто они?

Недавно, известную Российскую оперную диву Нетребко спросили: «Валютным резидентом какой страны вы являетесь?».

Певица, на удивление, бойко ответила «я являюсь НАЛОГОВЫМ резидентом Австрии». Актриса, длительное время гастролирующая по всему миру не понаслышке знакомая с налоговыми ведомствами развитых стран впервые от Российских журналистов услышала термин «валютный резидент».

О налоговом резидентстве население России узнает все больше, знакомясь с Налоговым кодексом России.

Что за зверь — «валютный резидент»?

Этот термин появился в «Валютном законе» (закон Российской Федерации от 10.12.2003 N 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»). Вокруг валютного резидентства российских граждан идут споры с 2001г. Причина проста: российское государство желает контролировать доходы российских граждан, где бы они не были размещены.

Для целей валютного контроля валютными резидентами России являются и физические лица и организации (юридические лица) статья 1 Валютного закона.

Касательно физических лиц:

Валютным резидентом России могут быть и Российские граждане и иностранцы. Критерий валютного резидентства физических лиц —  место и длительности проживания или пребывания.

Общее правило Валютного закона: все граждане России являются валютными резидентами России.

Гражданин России НЕ БУДЕТ валютным резидентом России (не резидент) если:

—  Гражданин России постоянно проживает в иностранном государстве не менее одного года, на основании вида на жительство;

— Гражданин России временно пребывает в иностранном государстве не менее одного года на основании рабочей визы или учебной визы со сроком действия не менее одного года,

— Гражданин России временно пребывает в иностранном государстве не менее одного года на основании совокупности рабочей и учебной визы с общим сроком действия (виз) не менее одного года.

Иностранные граждане (или лица без гражданства) признаются валютными резидентами России, если они постоянно проживают в Российской Федерации на основании выданного российскими органами вида на жительство.

 

Выводы:

Каждый гражданин России заведомо ее валютный резидент. И российская налоговая вправе задавать ему вопросы по соблюдению российского валютного законодательства.

Каждый гражданин России, если он явояется валютным резидентом России, и располагает банковскими счетами (вкладами) в банках за границами Российской Федерации,  обязан уведомлять налоговые органы Российской Федерации:

  1. об открытии,
  2. закрытии
  3. изменении реквизитов таких банковских счетов (вкладов),
  4. о движении денежных средств по этим счетам. 

Изложенное не касается граждан России не являющихся валютными резидентами России.

*Обратите внимание, российский валютный закон допускает (считает законными) конкретный ограниченный  перечень операций по зарубежному счету валютных резидентов России. Об этом читайте ниже, в разделе об изменении валютного законодательства в 2015-16 годах.

Отсутствие валютного резидентства гражданину России предстоит документально доказать.

Вопросы иностранцу российская налоговая вправе задать только доказав, что иностранец приобрел статус валютного резидента России.

 

 

Замечание: Формулировка российского валютного закона о резидентстве делает практически невозможным гражданину России НЕ быть ее валютным резидентом. Появление на территории России на один день или час влечет для гражданина автоматическое приобретение статуса валютного резидента.

ИЗМЕНЕНИЯ ВАЛЮТНОГО ЗАКОНА 2016: 

В октябре 2016 года Минфин РФ подготовил проект изменений в ряд статей закона «О валютном регулировании и валютном контроле», которые вроде должны улучшить положение физических лиц-резидентов России, но в случае принятия этих поправок – ухудшат. В частности:

Минфин предлагает валютными резидентами России считать всех без исключения граждан России (изменения вносятся в статью 1), а существующие оговорки об исключении из резидентства проживающих за рубежом граждан – из закона убрать.

Вместе с тем, Минфин дополняет закон новой статьей 8, которой освобождает постоянно (не мене года) проживающих за границами России  граждан от предоставления отчетов об открытии (закрытии) счетов (вкладов) и движению денег по ним.

Но, что гораздо важнее, Минфин в период постоянного  проживания гражданина в течение календарного года за пределами России допускает нахождение гражданина на территории России кратковременно общим сроком до 3-х месяцев за календарный год.

Это положительные изменения.

Одновременно Минфин предлагает обязать граждан- резидентов России постоянно проживающих за рубежом сообщать все сведения о своих иностранных счетах (открытие/закрытие), о вкладах, о движении денег по ним, но после возвращения в Россию на постоянное место жительства.

Учитывая необходимость для гражданина –резидента представить в налоговый орган  не просто уведомления но и подтверждающие документы, такие «улучшения» закона существенно ухудшат положение граждан России, возвращающихся из-за рубежа домой.

 

Касательно юридических лиц:

Валютными резидентами России признаются юридические лица, созданные по законодательству  Российской Федерации и находящиеся в России. Например, это российские Общества с ограниченной ответственностью, Акционерные общества, некоммерческие организации, созданные в соответствии с Гражданским кодексом РФ и соответствующими законами: «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», «О некоммерческих организациях» и т.д.

Так же валютными резидентами России признаются находящиеся за пределами территории России филиалы и представительства российских юридических лиц.  По законодательству России филиал и представительство российского юридического лица является их обособленными подразделениями,  но не отдельными юридическими лицами.

Отдельно закон определяет валютный статус дипломатических представительств России за рубежом, международных организаций, субъектов Российской федерации и т.д.

Не являются валютными резидентами:

Физические лица – не обладающие вышеуказанными признаками физических лиц резидентов.

Организации — юридические лица, созданные по законодательству иностранных государств и не находящиеся в России.

Организации – НЕ юридические лица, созданные по законодательству иностранных государств и НЕ находящиеся в России.

 

Изменения валютного закона 2015 – 2016 года, существенны?

Существенными изменениями следует признать расширение количества «допустимых» операций резидентами России по принадлежащим счетам в иностранных банках за границами России.

С 2015 года резиденты вправе получать на свои счета в иностранных банках за пределами России: 1) проценты по вкладам, 2) зарплату, 3) переводы со счета на счет, 4) завещать денежные средства на счете. Так же стало допустимым получение на такие счета  резидентом купонного дохода, но с определенными ограничениями.

С начала 2016 года  станет законным для резидента России получение на счет в иностранном банке за границе дохода от доверительного управления, при условии, что управляющий не является резидентом России.

Как обычно, остаются темные пятна: что такое в данном случае «доверительное управление», закон не раскрывает.

Как было сказано вначале, перед новым 2016 годом законом Российской Федерации от 28.11.2015 N 350-ФЗ со скромным названием «О внесении изменений в статьи 3.5 и 15.25 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и статьи 12 и 23 Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле» на российских граждан постоянно (не менее года) проживающих  за границами России по виду на жительство, по рабочим или студенческим визам возложена обязанность отчитываться о наличии счетов, и о движении денежных средств по принадлежащим им счетам в иностранных банках.

Важно: Резиденты обязаны представлять отчеты о движении по счетам и по вкладам.

Отчеты представляются в территориальный налоговый орган РФ по месту учета налогоплательщика (место постоянного жительства гражданина в России).

Обязанность представить отчет подкреплена наказанием по кодексу об административных правонарушениях (КоАП РФ): — на физических лиц – 2-3 тысячи руб.,

— на организации – от 40 до 50 тыс. руб. (статья 15.25 КоАП РФ).

Отдельный вопрос – порядок открытия валютными резидентами России счетов в иностранных банках вне территории РФ.

Уведомление открытии счета в иностранном банке

Российскими валютными резидентами

Обязанность валютных резидентов России уведомлять органы валютного контроля об иностранных счетах существовала и до нововведений 2015 и 2016 года.

Форма уведомлений утверждена приказом Федеральной налоговой службы России от 21 сентября 2010 г. N ММВ-7-6/457@ «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФОРМ УВЕДОМЛЕНИЙ ОБ  ОТКРЫТИИ (ЗАКРЫТИИ), ОБ ИЗМЕНЕНИИ РЕКВИЗИТОВ СЧЕТА (ВКЛАДА) В БАНКЕ, РАСПОЛОЖЕННОМ ЗА ПРЕДЕЛАМИ ТЕРРИТОРИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, И О НАЛИЧИИ СЧЕТА В БАНКЕ ЗА ПРЕДЕЛАМИ ТЕРРИТОРИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

 

Отчет о движении средств по зарубежным счетам

Новый Порядок представления отчета физическими лицами о движении по их зарубежным счетам установлен Постановлением Правительства РФ от 12.12.2015 года № 1365.

Согласно новому Порядку российский валютный резидент представляет отчет за истекший календарный год,  длящийся с 1 января по 31 декабря. Отчет за истекший год представляется в срок до 1 июня года, следующего за истекшим.

Положение российских резидентов значительно облегчилось, ведь в соответствии с ранее действовавшим порядком, в редакции Постановления Правительства РФ от 28.12.2005 N 819, резиденты были обязаны представлять отчеты о движении денежных средств по счетам ежеквартально.

Отчет представляется по форме, установленной указанным постановлением Правительства РФ в бумажной или электронной форме по сети интернет через личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте Федеральной налоговой службы Российской Федерации.

Подтверждающие документы иностранных банков

При проведении валютного контроля налоговый орган  вправе запрашивать и получать от физического лица – резидента:

  • подтверждающие документы (копии документов);
  • информацию;

При этом налоговый орган вправе запросить только те документы и информацию, которые связаны с проведением проверяемым резидентом валютных операций.

Для резидента важно, одновременно  с проверкой ведения валютных операций налоговый орган вправе истребовать документы и информацию, связанные с открытием и ведением счетов (вкладов). Законодатель называет такие документы и информацию — подтверждающими.

Вывод:

У налоговых органов есть право на ежегодную проверку правомерности открытия резидентом счетов в иностранных банках, и ведение счетов (вкладов).

 

Приведенные нормы Валютного закона и Порядка представления отчета ставят перед резидентами два очевидных вопроса о подтверждающих документах:

  • Какие документы вправе затребовать органы валютного контроля (налоговые органы)?
  • В какой форме следует представлять подтверждающие документы для валютного контроля?

Сразу обращаем внимание:

Валютным законом и указанным выше Порядком представления документов не установлена обязанность валютного резидента России представлять подтверждающие документы вместе с отчетом о движении денежных средств по счету (вкладу). Так же отсутствуют четкие требования по оформлению для передачи подтверждающих документов.

Вместе с тем, в соответствии с частью 5 статьи 23 Валютного закона  орган валютного контроля вправе требовать от проверяемого резидента представления только тех документов, которые непосредственно относятся к проводимой валютной операции.

Учитывая расположение счетов за границами РФ в иностранных банках, документы об открытии и ведению счетов, очевидно, оформлены не на русском языке. Для проведения проверок резидент в налоговые органы представляет (по запросу органа валютного контроля) надлежащим образом заверенные переводы документов на русский язык. Документы, исходящие от государственных органов иностранных государств, подтверждающие статус юридических лиц — нерезидентов, должны быть легализованы в установленном порядке. Иностранные официальные документы могут быть представлены без их легализации в случаях, предусмотренных международным договором Российской Федерации (статья 23 Порядка).

Принимая во внимание очевидные затруднения по получению и подготовке документов к проверке, резидент вправе предоставлять подтверждающие документы одновременно с подачей в налоговые органы отчета о движении денежных средств по счету в иностранном банке.

Подтверждающие документы —

копия или нотариальный перевод?

Из буквального прочтения части 5 статьи 23 Валютного закона для валютного контроля представляется подлинники подтверждающих документов или «надлежащим образом заверенные копии». Что подразумевается под последними, закон не раскрывает.

Федеральная налоговая служба России (орган валютного контроля), этот вопрос решила однозначно, и согласно части 5 статьи 23 Валютного закона, допускает предоставлять нотариально заверенные переводы подтверждающих документов.

Существует мнение: поскольку валютный закон не устанавливает обязательного нотариального заверения копий, допустимо применить к термину «надлежащим образом заверенная копия» правила пункта 3.26 ГОСТ Р 6.30-2003 «Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов» (утверждены Постановлением Госстандарта России от 03.03.2003 N 65-ст).

Приведенным ГОСТом  установлено: для заверения соответствия копии документа подлиннику ниже реквизита «Подпись» проставляют заверительную надпись: «Верно», должность лица, заверившего копию, его личную подпись, расшифровку подписи (инициалы, фамилию), дату заверения.

Для резидентов — физических лиц  правило этого ГОСТа означает изготовление ксерокопии подтверждающего документа  и ее собственноручное заверение самим  гражданином-резидентом России.

Соответственно резиденты – юридические лица, заверяют верность копий документа, в соответствии с внутренними документами юридического лица.

По нашему мнению, касательно предоставления копий документов по зарубежным счетам, скорее верна позиция налоговых органов. Подтверждающие документы нужно представлять в нотариальном переводе.

Но каждый выбирает для себя, вы можете этого не делать.

 

Как предоставлять отчет правильно?

Если физическим лицом — резидентом представлен отчет в надлежащей форме, в полном объеме и в установленный срок, отчет предоставлен правильно (пункт 10 Порядка).

 

Ошибки в отчете о зарубежном счете.

Если валютный резидент России выявил ошибки в отчете?

По мнению Федеральной налоговой службы РФ с учетом правил пункта 10 Порядка обязанность физического лица — резидента представить налоговому органу отчет считается исполненной, если физическим лицом — резидентом представлен отчет в полном объеме в установленный срок.

В случае самостоятельного выявления физическим лицом валютным резидентом России неполноты, неточности сведений в отчете налоговому органу РФ о движении денежных средств по счету в иностранном банке, резиденту необходимо представить в налоговый орган исправленный (уточненный) отчет в порядке, предусмотренном пунктами 3 — 6 Порядка.

Представление уточненного отчета в пределах срока для представления отчета (до 1 июня года, следующего за отчетным) физическое лицо — резидент представляет отчет в установленный законом срок, административное правонарушение отсутствует.

Представление отчета, в том числе уточненного, с пропуском установленного срока является нарушением законодательства и содержит признаки административного правонарушения. Физическое лицо — резидент может быть привлечено к административной ответственности по части 6.1, 6.2 или ч. 6.3 статьи 15.25 КоАП РФ в зависимости от количества дней просрочки представления отчета в налоговый орган.

 

Выявление налоговым органом ошибок, неточностей или неполное заполнение отчета физического лица – резидента о движении средств по  счету в иностранном банке

При выявлении налоговым органом неправильных сведений (ошибок, неточных сведений), указанных физическим лицом — резидентом в отчете, а также заполнения отчета не в полном объеме налоговый орган письменно уведомляет физическое лицо — резидента о необходимости представления исправленного (уточненного) отчета (далее — уведомление).

Налоговый орган вправе направить уведомление в электронной форме посредством сети интернет через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС России, или выдает уведомление в бумажной форме непосредственно физическому лицу — резиденту либо его представителю под расписку, или направляется заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

Исправленный (уточненный) отчет должен быть представлен физическим лицом — резидентом в налоговый орган в течение установленного в уведомлении срока, который не может быть менее 7 рабочих дней со дня его получения. (пункт 11 Порядка).

Дата получения физическим лицом — резидентом уведомления налогового органа:

а) для уведомления, направленного в электронной форме через личный кабинет налогоплательщика, — дата, которая фиксируется соответствующей информационной системой в момент направления налоговым органом уведомления;

б) для уведомления, выданного налоговым органом в бумажной форме непосредственно физическому лицу — резиденту либо его представителю, — дата, указанная в отметке физического лица — резидента либо его представителя о принятии уведомления;

в) для уведомления, направленного заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении, — дата получения физическим лицом — резидентом уведомления, указанная в уведомлении о вручении.

 

Цель изменений валютного законодательства

Ответ на вопрос прост и очевиден. Цель всех перечисленных изменений – добраться до информации о денежных средствах граждан России за рубежом и обложить их налогом.

Как известно, в 2014 году Россия ратифицировала конвенцию о взаимопомощи по налоговым делам. Она дает Федеральной налоговой службе России право за прашивать у государств-участников конвенции информацию о размещенных на их территории счетах граждан России.

Ухудшает ли это положение российских налогоплательщиков?  Скорее нет. Для направления запроса ФНС России должна в нем указать реквизиты проверяемого налогоплательщика. Указывать всех подряд смысла нет.  ФНС запрашивает сведения по известным ей конкретным лицам, о наличии зарубежных счетов которых ФНС известно из других источников, и когда нужно эту информацию официально подтвердить.

Положение российских налогоплательщиков физических лиц существенно осложнится в 2018 году, если Россия присоединится к CRS – стандарту обмена банковской информацией.

В эту систему входят все страны ЕС, Лихтенштейн, Люксембург, оффшорные территории Великобритании начнут обмет информацией с 2017 года.

К  этой системе к 2017 году должны присоединиться Австралия, Андорра, Антигуа, Багамские острова, Белиз, Бразилия, Бруней, Гренада, Гонконг (Китай), Индонезия, Израиль, Катар, Канада, Малайзия, Макао (Китай), Маршаловы острова, Монако, Новая зеландия, Объединенные Арабские Эмираты, Самои, Саудовская Аравия и т.д.

Эта система автоматического обмена информацией кратно ускорит получение ФНС России информации о счетах российских налогоплательщиков в зарубежных банках.

Какую информацию о физических лицах-владельцах счетов оперативно будут передавать банки в местные налоговые органы:

— Фамилию имя отчество владельца счета

— Резидентный адрес

— Налоговый номер

-Остаток по счету

— Владение недвижимым имуществом

Вместе с тем, до 2018 года у ФНС России отсутствуют возможности получить подобную информацию.

 

Что будет за нарушение валютного законодательства?

«Закон, как известно, шутить не любит».  Исполнение закона обеспечивается принудительно силой государства. Это в полной мере относится к исполнению закона «О валютном регулировании и валютном контроле.

Пока в России нарушения валютного законодательства отнесены к административным правонарушениям, ответственность за которые установлена в Кодексе об Административных правонарушениях РФ.

По административному кодексу правонарушители валютных правил могут «отделаться» штрафами.

 

Кого будут привлекать из физических лиц:

Физических лиц – валютных резидентов России, в том числе:

— граждан (частных лиц)

— индивидуальных предпринимателей

— физических лиц занимающихся частной практикой в соответствии с законодательством Российской Федерации (адвокаты, нотариусы и т.д.)

 

Что, почем:

Для описанных выше «валютчиков» в КоАП РФ предусмотрена статья 15.25. Всего одна, совсем не большая, и очень емкая по возможностям применения. Статья была расширена в 2014 и 2015 годах одновременно с установлением новых обязанностей для резидентов (о своих обязанностях вы уже прочитали выше).

Если не упоминать ответственность за «незаконное» использование зарубежных счетов (часть 1 статьи 15.25 КоАП РФ), наиболее существенное изменение с 2016 года: введена ответственность за повторность нарушений – повторное не сообщение об открытии(закрытии) счетов, изменений реквизитов счетов. И еще большая ответственность за повторное не сообщение о движении  по счетам.

 

Валютных резидентов России физических лиц будут привлекать:

— за незаконное проведение валютных операций – штраф от 3/4 до размера суммы незаконной валютной операции.

— За представление уведомления с нарушением установленного срока и (или) не по установленной форме об открытии (закрытии) счета (вклада) или об изменении реквизитов счета (вклада) в банке, расположенном за пределами территории Российской Федерации,  к штрафу от 1 000 до 1 500 руб. (часть 2 статьи 15.25 КоАП РФ).

— За непредставление уведомления об открытии (закрытии) счета (вклада) или об изменении реквизитов счета (вклада) в банке, расположенном за пределами территории Российской Федерации,  к штрафу от 4 000 до 5 000 руб. (часть 2.1 статьи 15.25 КоАП РФ).

— За несоблюдение установленных порядка представления форм учета и отчетности по валютным операциям, порядка представления отчетов о движении средств по счетам (вкладам) в банках за пределами территории Российской Федерации и (или) подтверждающих банковских документов, нарушение установленного порядка представления подтверждающих документов и информации при осуществлении валютных операций, нарушение установленных правил оформления паспортов сделок либо нарушение установленных сроков хранения учетных и отчетных документов по валютным операциям, подтверждающих документов и информации при осуществлении валютных операций и т.д. – к штрафу от 2 000 до 5 000 руб. (часть 6 статьи 15.25 КоАП РФ).

— За повторное несообщение об открытии (закрытии) счетов (вкладов), или изменении реквизитов счетов – штраф 10 000 руб.

— За повторное несообщение о движении по счетам (вкладам) – штраф  20 000 руб.

 

Срок давности для привлечения к ответственности, увеличен?

Следует ответить «да», и это касается валютных нарушений юридических лиц. Законодатель внес изменения в часть 1 статьи 4.5 КоАП РФ. Касательно

Валютные резиденты России могут быть привлечены к ответственности за нарушение валютного законодательства Российской Федерации если с даты совершения нарушения прошло не более двух лет (часть 1 статьи 4.5 КоАП РФ).

Вместе с тем, в законе установлены исключения (часть  2 этой же статьи), согласно которым срок давности привлечения к ответственности исчисляется со дня обнаружения административного правонарушения, если оно является длящимся.

Правонарушения физических лиц-валютный резидентов России, касающиеся не уведомлений органов валютного контроля России об открытии (закрытии) зарубежных счетов и вкладов, об изменении их реквизитов а так же не представления отчетов о движении по этим счетам и вкладам не являются длящимися. Давность для привлечения по этим нарушениям – 2 года.

Обратите внимание: обязанность сообщить о движении по счетам и вкладам резидентов установлена 28.11.2015 законом N 350-ФЗ, и вступила в силу с даты публикации закона, то есть  с 28.11.2015 года.

Согласно ч. 1 ст. 54 Конституции РФ закон не имеет обратной силы, если он устанавливает или отягчает ответственность. Часть 2 статьи 1.7. КоАП РФ содержит аналогичное предписание, согласно которому закон не имеет обратной силы, если он устанавливает или отягчает административную ответственность за административное правонарушение либо иным образом ухудшает положение лица.

Читайте: Валютные риски купли-продажи недвижимости с не резидентами. Как проводить сделку, что бы не попасть на крупный штраф. 

 

Правительство внесло изменения в Валютный закон на утверждение Госдумы РФ. Новые правила могут применяться уже с 2017.

По состоянию на 11 октября 2016 года

 

Налоговый адвокат  Гордон Андрей Эдуардович

 

У вас остались вопросы?

Получите дистанционно консультацию по телефону +7 (495) 518 -19 -90

по электронной почте:   info@gordon-adv.ru

или заполните форму внизу страницы!

 

читать далее А. Гордон
04.10.2016

Коды сырьевых товаров и Вычеты НДС

Внимание!

18 апреля 2018г. Правительство РФ утвердило коды сырьевых товаров для целей НДС по экспорту. Текст постановления читайте здесь.

О Постановлении Правительства России

Как определить сырьевой товар или нет пока отсутствует постановление Правительства для ч.10 ст.165 НК РФ?

НДС по экспорту, экспорт в Белоруссию, и коды сырьевых товаров

Как заполнять счета-фактуры?  без кодов?

Код операции в налоговой декларации по НДС (экспорт) при экспорте в государства ЕАЭС

 

Читайте по теме:

Готовьтесь! Обязательные требования к внешнеторговым контрактам с 2018

Особенности договора поставки в Казахстан (что учесть при подготовке)

 

Налоговый адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Информация в статье актуальна для исчисления НДС по экспорту с июля 2016 года, в том числе для экспорта между Россией, Белоруссией, Казахстаном, Киргизией и Арменией. 

По состоянию на 04.09.2016г., с уточнениями на 26.10.2016г.

 

30 мая 2016 года Президент Российской Федерации подписал принятый Государственной думой РФ закон «О внесении изменений в главу 21 части второй Налогового кодекса РФ» №150-ФЗ.

Закон изменил с 01 июля 2016 года порядок налогообложения НДС операций к которым применяется  налоговая ставка 0%. Изменения коснулись операций реализации на экспорт товаров и услуг.

До вступления в силу закона обложение НДС экспорта было связано с целым рядом сложностей: необходимость ведения отдельного учета операций с экспортируемыми товарами, необходимость восстановления НДС. Налогоплательщики экспортеры могли принять входной НДС к вычету только после документального подтверждения права на вычет и права применить к операции реализации ставку НДС 0% (часть 10 статьи 165, статья 172 НК РФ).

С 01 июля 2016 года порядок применения вычетов входного НДС экспортерами зависит от вида экспортируемого товара. Если экспортируется не сырьевой товар, экспортер применяет вычет входного НДС  по этому товару в общем порядке – после принятия товара предназначенного для экспорта к учету. Собирать документы для подтверждения права на вычет входного НДС для не сырьевых  товаров больше не требуется, часть 10 статьи 165 НК РФ изложена в новой редакции.

При экспорте сырьевых товаров с 01 июля 2016 года порядок применения вычетов входного НДС не изменился и по прежнему требует подтверждения вместе с правом на применение налоговой ставки НДС 0%.

Новеллой статьи 165 Налогового кодекса РФ стали понятия «сырьевой товар» и «не сырьевой товар» в целях исчисления НДС.

Часть 10 статьи 165 Налогового кодекса РФ дает общую формулировку понятия сырьевой товар и относит их конкретное определение к компетенции Правительства Российской Федерации:

«В целях настоящей главы к сырьевым товарам относятся минеральные продукты, продукция химической промышленности и связанных с ней других отраслей промышленности, древесина и изделия из нее, древесный уголь, жемчуг, драгоценные и полудрагоценные камни, драгоценные металлы, недрагоценные металлы и изделия из них. Коды видов товаров, перечисленных в настоящем абзаце, в соответствии с единой Товарной номенклатурой внешнеэкономической деятельности Евразийского экономического союза определяются Правительством Российской Федерации

Очевидно, отделить сырьевые товары от не сырьевых для исчисления НДС пользуясь только нормой части 10 стаьи 165 НК РФ не возможно без кодов сырьевых товаров.

С даты вступления в действие новых правил налогообложения НДС экспортных операций и до настоящего времени Правительством РФ коды видов сырьевых товаров не определены.

 

Перечень кодов видов сырьевых товаров в целях применения главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации»

Во второй половине сентября 2016 года появился проект постановления Правительства РФ о кодах видов сырьевых товаров. Разработан Минфином РФ. (Смотрите  Приложение № 1 к этой публикации)

По состоянию на 19 сентября 2016 к сырьевым товарам, в целях исчисления НДС отнесены собственно сырье:

Сера, камень, руды, шлак, нефть и продукты перегонки, древесина, драгоценные и полудрагоценные камни, черные и цветные металлы и т.д.

Вместе с тем, Минфин к сырьевым товарам отнес и изделия из соответствующих материалов:

Изделия из древесины, изделия из жемчуга и драгоценных металлов, бижутерия, монеты, изделия из черных металлов, из меди, из никеля, из цинка, из свинца, из алюминия.

Соответственно в перечень сырьевых товаров включены целые разделы Товарной номенклатуры внешнеэкономической деятельности.

Например, в перечень сырьевых товаров попали изделия из черных металлов  коды товарной номенклатуры 7301 — 7326.

В перечень попали рельсы для железных и трамвайных путей, код 7302.

В перечень попал весь ассортимент труб от малого до большого диаметра из черных металлов (кроме чугуна) для нефте и газопроводов, код 7304.

Вместе с тем известно, отдельные изделия из черных металлов являются сложными высокотехнологичными изделиями, по поводу поставки которых на мировой рынок успешно конкурируют российские производители с ведущими зарубежными компаниями.

К ним относятся рельсы для железнодорожных и трамвайных путей. Прежде всего для высокоскоростных магистралей. Минфин внес в список сырьевых товаров товары с кодом товарной номенклатуры 7302 – в том числе рельсы.

К высокотехнологичным изделиям относятся трубы для нефте и газопроводов.

Эти обстоятельства обсуждались на встрече Премьер министра РФ Медведева Д.А. 30 сентября 2016г.

В частности Д.Пумпянский (председатель совета директоров ПАО «Трубная металлургическая компания» (ПАО «ТМК») проинформировал, что Российские трубники сегодня поставляют свою продукцию почти в 80 стран мира, обеспечивая около 25% мировой добычи углеводородного сырья в целом. И благодаря поддержке наших энергетических компаний, в первую очередь «Газпрома», обеспечивают реализацию таких важнейших трубопроводных проектов, как первая и вторая очереди «Северного потока», «Южный поток», а также многочисленные проекты по добыче нефти и газа во всём мире.

Д.Медведев отметил: «И в этом документе трубы, которые на самом деле высокотехнологичные изделия, отнесены к сырью?», и дал поручение руководителю Минфина А.Г. Силуанову разобраться с этой «несуразицей».

  • Поручение оформлено соответствующим документом Правительства РФ.

Выводы после ознакомления с проектом перечня кодов сырьевых товаров.

  • В проект перечня сырьевых товаров включена значительная часть готовой продукции деревообрабатывающей промышленности, готовой продукции черной и цветной металлургии и других отраслей российской промышленности.
  • В перечень попала высокотехнологичная конкурентноспособная на мировом рынке российская продукция (рельсы, трубная продукция).
  • Учитывая необходимость экспортной ориентированности отечественной промышленности и в первую очередь высокотехнологичной, изменения с 01 июля 2016г. порядка налогообложения НДС экспорта не изменят налоговой нагрузки экспортеров готовой российской продукции, не снизят документооборот и не улучшат их финансового положения.
  • Экспортеры, в основной своей массе, продолжат кредитовать бюджет.

Изложенное  справедливо пока коды не утверждены,  и исходя из проекта кодов, ситуация существенно не улучшится после их публикации .

 

Что делать, пока отсутствует постановление Правительства РФ об утверждении кодов сырьевых товаров для целей НДС (ч.10 ст.165 НК РФ)?

Отсутствие утвержденного Правительством РФ перечня кодов сырьевых товаров для целей 21 главы Налогового кодекса РФ устанавливает правовую неопределенность для экспортеров по налогообложению НДС реализации товаров на экспорт. Результатом этой неопределенности является два варианта — или «излишняя уплата сумм НДС» или самостоятельная квалификации товаров на сырьевой/не сырьевой. И последствий два — при «переплате», вернуть переплату не удастся, поскольку излишняя уплата, в данных обстоятельствах, переплатой являться не будет. При самостоятельной квалификации товара — риск неверного применения вычетов и соответствующих последствий.

Существует письмо ФНС России от 03 августа 2016 года № 1-4-05/0021@ , в которых ФНС по сути разъяснило порядок «разделения» товаров на сырьевые и не сырьевые для целей ч.10 ст.165 НК РФ.

 

В письме ФНС разъяснила:

«Нормами абзаца третьего пункта 10 статьи 165 Налогового кодекса РФ установлено, что в целях главы 21 Налогового кодекса РФ к сырьевым товарам относятся минеральные продукты, продукция химической промышленности и связанных с ней других отраслей промышленности, древесина и изделия из нее, древесный уголь, жемчуг, драгоценные и полудрагоценные камни, драгоценные металлы, недрагоценные металлы и изделия из них. При этом коды видов перечисленных товаров, в соответствии с единой Товарной номенклатурой внешнеэкономической деятельности Евразийского экономического союза определяются Правительством Российской Федерации.

Исходя из названия вышеперечисленных товаров, к сырьевым товарам могут быть отнесены товары, поименованные в группах 25, 26, 27 раздела V, в группах 28, 29, 31 раздела VI, в группе 44 (ряд товаров) раздела IX, в группе 71 (ряд товаров) раздела XIV, в группах 72 — 80 раздела XV Товарной номенклатуры внешнеэкономической деятельности Таможенного союза, утвержденной решением Совета Евразийской экономической комиссии от 16.07.2012 N 54.

Таким образом, к не сырьевым товарам в целях главы 21 Налогового кодекса РФ относятся все виды товаров, не перечисленные в абзаце третьем пункта 10 статьи 165 Налогового кодекса РФ.»

 

Наша позиция по вопросу отнесения (не отнесения) товаров к сырьевым следующая:

  1. Минфин не полномочен вносить изменения в Налоговый кодекс РФ а согласно п.10 статьи 165 НК РФ перечень сырьевых товаров должно определить Правительство РФ.
  2. Неоднократно опубликованные разъяснения Минфина, в рамках налоговых проверок или ответов на вопросы налогоплательщиков, признавались «мнением конкретного должностного лица по конкретному вопросу», которое не является нормативным актом, и не содержит нормы права. В результате налогоплательщики в лучшем случае не привлекались к налоговой ответственности но получали доначисление пени.

Рекомендуем:

  1. Направьте вопрос в Минфин и в ФНС  о разъяснении отнесения к сырьевым (не сырьевым) товаров для вашей конкретной ситуации. И при налогообложении руководствуйтесь полученными разъяснениями.
  2. Если вы готовы спорить с налоговой — применяйте «новый общий порядок применения вычетов» согласно ст. 172 НК РФ, поскольку иной порядок, для сырьевых товаров, это исключение из правил и коды Правительством не утверждены. И дополнительно пользуйтесь указанным выше письмом ФНС.
  3. Если вы НЕ готовы спорить — до утверждения Правительством РФ и публикации кодов видов сырьевых товаров для целей 21 главы НК РФ применяйте вычеты в «старом порядке» по всем видам товаров.

 

Вместе с тем, мы полагаем правомерна и другая точка зрения:

Установленное статье 171 Налогового кодекса РФ право налогоплательщика уменьшить НДС на налоговые вычеты налогоплательщики реализовать смогут в усеченном порядке. В отсутствии утвержденного Правительством РФ перечня кодов сырьевых товаров предписанная частью 3 статьи 172 кодекса вариантность процедур применения вычетов сводится к одному, безальтернативному.

Полагаем, налогоплательщики экспортеры при реализации товаров на экспорта вправе применять вычеты по НДС по процедуре, установленной для сырьевых товаров – то есть, применять вычет только при подтверждении права на вычет и права на применение налоговой ставки НДС 0%.  Что означает для экспортеров товаров фактическое сохранение действовавшего до 01 июля 2016 года механизма исчисления НДС по экспортным операциям.

Некоторые экспортеры могут рискнуть, воспользоваться правилами пункта 7 статьи 3 Налогового кодекса РФ согласно которому все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика и исчислять НДС по новым правилам, пользуясь «общей формулировкой» понятия сырьевой товар в пункте 10 статьи 165 Налогового кодекса РФ. 

Полагаем, таким экспортерам придется доказывать свою правоту в суде с помощью налоговых адвокатов.

Справка:

По состоянию на 14 декабря 2016 года коды видов сырьевых товаров для целей исчисления НДС в РФ не утверждены.

Письмом 37440-СШ/Д26и от 07.12.2016  Министерство экономического развития РФ  направило в МИНФИН РФ  положительное заключение о регулирующем воздействии проекта постановления Правительства РФ. 

По состоянию на 24 января 2017 года коды видов сырьевых товаров для целей исчисления НДС в РФ не утверждены.

Коды сырьевых товаров в 2017 читайте здесь

 

Экспорт в Белоруссию и коды видов сырьевых товаров?

Экспортеры в Белоруссию не располагают какими-то особенностями по отношению к экспортерам в другие страны, в том числе в страны договора о Евразийском экономическом союзе.

Налогообложение НДС экспорта из России в Белоруссию осуществляется договором о Евразийском экономическом союзе и его протоколом о применении косвенных налогов (Приложением №18 к договору). Налоговый кодекс РФ к таким операциям применяется с особенностями, установленными этими нормативными актами.

Например: в соответствии с пунктом 3 приложения №18 экспорт товаров, работ, услуг из страны участницы договора в другую страну участницу облагается НДС по ставке 0%.

Порядок применения вычетов по НДС у экспортера – по правилам страны экспортера для налогообложения экспорта. При экспорте из России – экспортер применяет вычеты по НДС в порядке, установленном для экспорта за пределы РФ.

Это значит, российскому экспортеру товаров в Белоруссию с 01 июля 2016г.  для правильного применения вычетов по НДС необходимо  правильно квалифицировать экспортный товар в целях исчисления НДС – сырьевой / не сырьевой.

Очевидно, при исчислении НДС российские экспортеры товаров в Белоруссию, Казахстан, Киргизию и Армению находятся в равных условиях, и по прежнему вынуждены применять вычеты входного НДС в прежнем (до 01.07.2016г.) порядке – после подтверждения права на применение вычетов и права на 0 ставку НДС по экспорту.

 

Счета-фактуры при экспорте в Белоруссию в отсутствие утвержденных кодов видов сырьевых товаров?

С 01 июля 2016г. российские экспортеры товаров при выставлении счетов-фактур должны указывать код вида товара в соответствии с единой Товарной номенклатурой внешнеэкономической деятельности Евразийского экономического союза. Обязанность установлена новой редакцией пункта 5 статьи 169 Налогового кодекса РФ (добавлен подпункт 15).

Это правило относится только в отношении экспорта между странами-участницами договора о Евразийском экономическом союзе (Россия, Белоруссия, Казахстан, Киргизия и Армения).

Вместе с тем, форма счета-фактуры и Правила заполнения счетов-фактур, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость в Российской Федерации не изменились, Постановление Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137 которым утверждены форма счета-фактуры и правила его заполнения, соответствующим образом не  изменено. Отсутствуют в Правилах и соответствующие разъяснения о месте (графе) счета-фактуры в котором должен или может быть указан налогоплательщиком код вида товара внешнеэкономической деятельности.

В создавшейся ситуации, видится большим нарушением отсутствие обязательного реквизита в счете-фактуре, чем его указание в графах, прямо для этого не предназначенных.

Следует принять во внимание правила части 2 статьи 169 Налогового кодекса: нарушения требований пунктов 5 и 6 части 3 статьи 169 кодекса могут являться основанием для отказа в вычете. Тем более , учитывая, предназначение выставленного экспортером  счета-фактуры — использование контрагентом при ввозе товаров из России в Белоруссию или иное государство Евразийского экономического союза и затруднения по исправлению недостатков счетов-фактур.

При изложенных обстоятельствах, налогоплательщик может указать код вида товара в графе 1 счета-фактуры «Наименование товара».

 

Выбор кодов экспортируемых товаров, для указания в  счете-фактуре, налогоплательщик должен сделать по Единой товарной номенклатуре утвержденной решением Совета Евразийской экономической комиссии от 16 июля 2012 г. N 54 одновременно с утверждением Единого Таможенного тарифа Евразийского экономического союза.

Единая Товарная номенклатура внешнеэкономической деятельности и соответствующие коды товаров известны российским экспортерам и используются с 2012 года.

Как видно, отсутствие утвержденного Правительством РФ перечня сырьевых товаров не оказывает влияния на заполнение и выставление российскими экспортерами товаров в Белоруссию счетов-фактур.

Касательно исчисления российскими экспортерами НДС, по операциям реализации товаров с территории России в Беларусь, коды сырьевых товаров имеют значение при выборе порядка применения налоговых вычетов входного НДС.

Как показано выше, российским экспортерам товаров из России в Белоруссию в отсутствие утвержденных Правительством РФ кодов сырьевых товаров целесообразно применять вычеты входного НДС в порядке, действовавшем до 01 июля 2016г. То есть, после подтверждения права на вычет и права на применение налоговой ставки НДС 0%.

 

В случае экспорта с территории России в Белоруссию и другие страны участницы договора о Евразийском экономическом союзе, товаров ранее ввезенных на территорию России  из иных государств (не участвующих в договоре), в счетах-фактурах должны быть указана страна происхождения товара и  номер таможенной декларации, по которой этот товар был ввезен на территорию России.

По правилам заполнения счетов-фактур запись о стране происхождения товара отражается в графе 10, 10а счета-фактуры, а запись о номере таможенной декларации – в графе 11.

Для Белорусской организации-импортера, выставленная при отгрузке товара в России счет-фактура является обязательным документом, для исчисления НДС.

В соответствии с пунктом 20 Приложения №18 к договору о Евразийском экономическом союзе Белорусский импортер обязан представить в налоговые органы по месту своей регистрации не позже 20-го числа месяца, следующего за принятием российских товаров к учету, налоговую декларацию по НДС, с приложением установленных этим пунктом документов. В том числе представляется выданная российским экспортером счет-фактура, оформленная по правилам российского законодательства.

 

  • С даты первой публикации статьи (30.09.2016г.) Минфин дал разъяснения по вопросу внесения кода вида товаров внешнеэкономической деятельности в счет-фактуру.  В письме от 14.10.2016г. №03-07-13/1/59916  Минфин РФ сообщает: 

    В соответствии с пунктом 9 Правил заполнения счетов-фактур налогоплательщик вправе указывать в дополнительных строках и графах счета-фактуры дополнительную информацию при условии сохранения формы счета-фактуры.

    Таким образом, налогоплательщик до внесения в установленном порядке соответствующих изменений в форму счета-фактуры вправе указывать в строках или графах счета-фактуры информацию о коде вида товара в соответствии с единой Товарной номенклатурой внешнеэкономической деятельности Евразийского экономического союза при условии сохранения формы счета-фактуры.

Приведенное мнение Минфина РФ совпадает с нашими рекомендациями, данными 30.09.2016 года в этой статье.

 

По состоянию на 04 сентября 2016 года

Налоговый адвокат  Гордон Андрей Эдуардович

 

Код операции в налоговой декларации по НДС (экспорт) при экспорте в государства ЕАЭС

Действующая форма налоговой декларации по НДС в случае совершения экспортных операций предусматривает указание кода операции в графе 010 в разделе №4 декларации.

О кодах операций и их заполнении при экспорте в Белоруссию, Казахстан, Киргизию и Армению читайте здесь.

 

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

 

Приложение №1

(Из проекта постановления

Правительства РФ )

 

Перечень
кодов видов сырьевых товаров в соответствии с единой Товарной номенклатурой внешнеэкономической деятельности Евразийского экономического союза в целях применения главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации

Соль; сера; земли и камень; штукатурные материалы, известь и цемент

2501 00 — 2530

Руды, шлак и зола

2601 — 2621

Топливо минеральное, нефть и продукты их перегонки; битуминозные вещества; воски минеральные

2701 — 2716 00 000 0

Продукты неорганической химии; соединения неорганические или органические драгоценных металлов, редкоземельных металлов, радиоактивных элементов или изотопов

2801 — 2853 00

Органические химические соединения

2901 — 2942 00 000 0

Удобрения

3101 00 000 0 — 3105

Древесина и изделия из нее; древесный уголь

4401 — 4408, 4410, 4411, 4417 00 000 0, 4421

Жемчуг природный или культивированный, драгоценные или полудрагоценные камни, драгоценные металлы, металлы, плакированные драгоценными металлами, и изделия из них; бижутерия; монеты

7101- 7118

Черные металлы

7201- 7229, за исключением 7204

Изделия из черных металлов

7301 — 7326

Медь и изделия из нее

7401 00 000 0 — 7419, за исключением 7404 00

Никель и изделия из него

7501 — 7508, за исключением 7503 00

Алюминий и изделия из него

7601 -7616, за исключением 7602 00

Свинец и изделия из него

7801 — 7806 00, за исключением 7802 00 000 0

Цинк и изделия из него

7901 — 7907 00 000, за исключением 7902 00 000 0

Олово и изделия из него

8001 — 8007 00, за исключением 8002 00 000 0

Прочие недрагоценные металлы; металлокерамика; изделия из них

8101 — 8105, 8106 00 (кроме отходов и лома), 8107 — 8113 00, за исключением 8101 97 000 0, 8102 97 000 0, 8103 30 000 0, 8104 20 000 0, 8105 30 000 0, 8107 30 000 0, 8108 30 000 0, 8109 30 000 0, 8110 20 000 0, 8111 00 190 0, 8112 13 000 0, 8112 22 000 0, 8112 52 000 0, 8112 92 210, 8113 00 400 0

 

Читайте новые публикации:

Как заполнить международную накладную CMR

Возврат импорта из Казахстана, Белоруссии — Оформление НДС 

 

 

 

читать далее А. Гордон
30.09.2016

Покупка новостройки документы.

Риски при покупке новостройки.

Что может ждать покупателя любой новостройки.

Покупка новостройки на что обратить внимание.

Проверка сделки при покупке квартиры у застройщика.

Договор уступки- покупка новостройки у дольщика. 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

 

Риски при покупке новостройки

В этой публикации мы продолжаем тему проверки недвижимости до покупки. Сопровождая сделки с недвижимостью часто приходится слышать: покупаем квартиру в новостройке, продает застройщик, чего здесь проверять?

Риски при покупке новостройки, особенно строящейся недвижимости — квартиры в строящемся доме или строящегося таунхауса, загородного дома или коммерческой недвижимости (офиса, магазина, многофункционального центра) не меньше, чем покупка готовой недвижимости на вторичном рынке.

Вместе с тем, риски при покупке новостройки имеют и специфику, связанную с тоем, что квартиры в новостройках — строящиеся квартиры, и их в момент покупки не существует.  Заключая договор на покупку квартиры в новостройке, по сути, вы приобретаете то, чего не существует. На юридическом языке, это называют «покупка будущей вещи», вещи, которая только создается. А значит, вопрос: Как убедиться в законности приобретения того, чего не существует?

Проверка новостройки

Строительство квартиры в многоквартирном доме включает множество этапов: 1)оформление документов – исходно-разрешительной документации: получение земельного участка, привязка проекта к участку, прохождение экспертизы, получение разрешения на строительство,

2) собственно  строительство,

3) сдача построенного дома госкомиссии и введение его в эксплуатацию,

Оплату продавцы новостроек требуют сразу, а квартиру передают только после окончания ее строительства. Как защититься покупателю?

Самые короткие сроки строительства у многоквартирных панельных домов, но этапы создания такого дома те же самые. Сбой при строительстве возможен на любом из них.

Для снижения риска потери денег покупатель должен разбираться с какого момента застройщик вправе привлекать деньги дольщиков – продавать квартиры и правильно оценивать условия договора на покупку квартиры. Понимать какие правила применяются к заключаемому договору.

Перечисленные вопросы требуют не только знаний, но и опыта покупок строящейся недвижимости, поскольку определенные риски возможно устранить только определенными приемами.

Кроме перечисленных при покупке новостройки,  к обычным сложностям при покупке квартиры на вторичном рынке, добавляются дополнительные вопросы при подготовке сделки.

Рецепт безопасной покупки для покупателя очевиден: Покупку квартиры в новостройке, как и покупку любой строящейся недвижимости, нужно совершать с обязательным привлечением специалистов — юристов, адвокатов, имеющих практику сопровождения сделок по покупке именно новостроек, ведущих досудебные и досудебные споры по поводу жилых новостроек. В крайнем случае, привлекать риэлторов.

Что может ждать покупателя любой новостройки

С чем мы столкнулись при покупке новостройки у застройщика в Москве.

Все началось с обычного обращения клиента: «Поприсутствуйте на сделке у застройщика, я покупаю новостройку, проверьте договор и посмотрите документы».

Покупатель квартиры обратился к нам в пятницу, сделка по покупке квартиры в новостройке планировалась на ближайший понедельник на 11 часов.

Поставленная задача — обычное рядовое сопровождение покупки новостройки по усеченной процедуре. Провести ее возможно в самые короткие сроки. Главное, что бы наш специалист мог присутствовать.

Присутствие специалиста на сделке по покупке квартиры позволяет покупателю чувствовать себя уверенно, оперативно получать объективные разъяснения по конкретной квартире или законодательству. Без ложной скромности, в отдельных случаях, наши клиенты не покупают выбранную  квартиру.

Мы убедили покупателя посетить совместно с нашим специалистом отдел продаж застройщика до дня подписания договора.

Дело в том, что покупатель внес аванс за квартиру, но не застройщику, а какому-то индивидуальному предпринимателю по агентскому договору. В принципе, это обычная схема продажи новостроек, только в данном случае, продавец не располагал разрешением на строительство и не имел отношения к земельным участкам. А значит, на 100% продавец квартир в новостройке не являлся застройщиком.

Было ясно: либо это какое-то жульничество, либо продавец действительно не застройщик, а иное лицо, но которое имеет какой-то договор с застройщиком. Это дополнительное звено между покупателем и квартирой, которое, так или иначе, но повышает  риски покупателя. Все эти вопросы необходимо выявлять и выяснять до сделки.

Эти вопросы были подняты, поскольку в рамках даже такого несложного поручения, по нашему мнению нужно проводить полноценную подготовку сделки. Прежде всего, не теряя времени,  анализировать каждый доступный документ по независящим от Продавца источникам.

Выяснять эти вопросы в день совершения сделки покупки квартиры и сразу подписывать договор – это прямой 100% риск покупателя деньгами на квартиру. Риск очевидный, высокий, и не оправданный.

Покупка новостройки документы

Продавец оказался не застройщиком, а дольщиком, который по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) выкупил у застройщика 15 квартир на котловане, и теперь их распродавал. Как всегда покупка новостройки документы продавца проверяем в первую очередь.

Ситуация обычная, широко применяемая. Однако, в нашем случае, представленный продавцом договор долевого строительства не имел отношения к продавцу. В этом договоре дольщиком была совершенно другая организация, и в тексте договора отсутствовало упоминание о покупаемой квартире. Но главное, в офисе продаж не оказалось договора долевого строительства с организацией, которой наш клиент внес аванс за квартиру!

При самостоятельном подписании авансового соглашения наш клиент не обратил внимания на все эти обстоятельства.

Рекомендация:

Уже при подписании авансового соглашения предварительно ознакомьтесь с цепочкой всех необходимых документов. Удостоверьтесь, что бьются и взаимоувязаны все необходимые реквизиты: наименования объектов, сроки платежей, даты совершения сделок, сроки передачи вам квартиры, наименования всех участников сделок и их реквизиты и т.д. и т.п.

 

В офисе продаж нам передали для покупки новостройки докумены:

  • Проектную декларацию на объект строительства
  • Документы на земельный участок под строительством
  • Разрешение на строительство
  • Договор долевого участия в строительстве (но не продавца)
  • Сведения о предполагаемом продавце и номер предполагаемого договора ДДУ, к которому относилась покупаемая квартира.

Что мы решили на встрече:

Продавец, а это была риэлторская фирма, обязались к понедельнику, ко дню предполагаемого совершения сделки покупки квартиры,  предоставить нам договор долевого участия на интересующую покупателя квартиру, учредительные и регистрационные документы дольщика-продавца, платежные документы, проект договора уступки прав по ДДУ.

 

Разъяснив ситуацию нашему клиенту-покупателю и посоветовавшись мы пришли к необходимости проведения обычной подготовки и проведения сделки по покупке квартиры-новостройки.

Это значит, будем проверять продавца, условия и обстоятельства заключения ДДУ и т.д., в режиме «как учили», т.е. тщательно, последовательно, по независимым источникам и сопоставлением с предоставленной продавцом документацией.

Цель: принятие обоснованного решения о покупке квартиры.

Проверка новостройки

Наша проверка новостройки установила:

  • Строительство новостройки должно окончиться не в 4 квартале 2016г., как заявляет продавец, а в конце 2 квартала 2017. При этом, разрешение на строительство было продлено в июле 2016 года, но только до конца 2016 года.

Это соответствовало степени готовности дома на момент обращения к нам покупателя.

  • Покупатель активно судится с 2015 по настоящее время. Всего установлено 15 гражданских дел с участием продавца квартиры в качестве ответчика. По всем искам к продавцу предъявлены требования имущественного характера. Из 15 дел 10 завершены проигрышем продавца – с продавца взысканы денежные средства. Суммы взысканий не значительные – от 10 тыс. руб. до 1 млн. за просрочку платежей по договорам поставки или подряда. 3 дела завершены мировыми соглашениями (на суммы до 2-х млн. руб.), 1 дело не завершено (сумма 3 млн).

Внимание привлекло одно дело: обращение взыскания на предмет залога.

Ознакомившись с судебным актом установлено: обращено взыскание на предмет залога — на договор ДДУ, по которому нашему клиенту-покупателю предполагалось получить квартиру.

Этот договор был заложен продавцом под обязательства по договору поставки. Оплату поставленных товаров продавец квартиры не произвел. Поставщик пошел в суд.

По судебному акту Служба судебных приставов должна реализовать этот ДДУ!

Уже этой информации достаточно, что бы остановить дальнейшую подготовку к покупке квартиры.

Установлены два важных обстоятельства:

  • продавец является подрядчиком строительства этого многоквартирного дома и к нему как-то поступили квартиры, оформленные по ДДУ.
  • Продавец практикует закладывание своих прав по договорам ДДУ в залог под приобретаемые строительные материалы или работы подрядчиков.

Требовались новые пояснения от продавца.

Что выяснилось в понедельник:

Из договора залога установлено:

Заложена именно интересующая покупателя квартира!

В совокупности с ранее установленными обстоятельствами, это означало: Суд обратил взыскание на конкретную квартиру – за которую внес аванс наш клиент! Права требования на эту квартиру подлежат реализации с торгов.

 

Покупка новостройки на что обратить внимание?

Благодаря кропотливой последовательной подготовке к покупке квартиры к понедельнику мы располагали системной информаций из различных независимых от продавца источников о продавца- дольщике, о предполагаемом договоре ДДУ, о строительстве, о застройщике и т.д.

В совокупности, полученные сведения давали основание полагать об отсутствии нарушения закона при заключении договоров ДДУ, о законном ведении строительства многоквартирного дома, об отсутствии у застройщика и продавца-участника ДДУ признаков банкротства.

При таких обстоятельствах, учитывая степень готовности объекта,  причин не покупать квартиру в этом жилом комплексе, установлено не было.

 Стоит ли покупать заложенную квартиру?

По нашему мнению, при наличии иной аналогичной квартиры у этого же застройщика, покупателю не стоит связываться с заложенными квартирами, тем более, когда на нее уже обращено взыскание, как на заложенное имущество.

Справедливости ради стоит отметить, каждая конкретная ситуация требует индивидуального рассмотрения. В описанной выше ситуации возможно было заключить договор с продавцом, но с условием передачи прав по договору ДДУ без обременений (предварительный договор) и дополнительно в нем четко прописывать все условия заключения договора уступки по ДДУ. То есть необходим не один а несколько взаимосвязанных договоров.

При этом, до заключения ДДУ, покупатель не будет защищен правилами закона 214-ФЗ о долевом строительстве.

Подготовка и реализация цепочки договоров требует юридических знаний и опыта именно в подготовке и исполнении договоров ДДУ, которыми располагает не каждый юрист.

 

Вы когда-нибудь покупали квартиру по договору долевого строительства?

Это равносильно дать в долг незнакомому лицу сумму цены квартиры на относительно определенный срок.

Наш клиент не был готов рисковать деньгами, по этому, мы рекомендовали покупателю рассмотреть покупку другой квартиры. В этом комплексе нашлась другая квартира, правда оформлена она была по договору ДДУ с физическим  лицом.

Наш клиент-покупатель, умудренный опытом, сразу сам предложил провести полное юридическое сопровождение подготовки и проведения покупки квартиры у физического лица.

Рекомендация покупателю квартиры:

Существенное значение при подготовке покупке квартир, таунхаусов, загородных домов и иной недвижимости имеет подготовка клиентов — покупателей и продавцов. Покупатели должны понимать процедуру, значение этапов сделки, ясно представлять юридическое положение покупаемой квартиры, загородного дома, и осознавать последствия покупки недвижимости со всеми ее недостатками, прежде всего юридическими.  

 

 

ПОКУПКА КВАРТИРЫ НОВОСТРОЙКИ У ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА

Как обычно, мы начали с консультации покупателя квартиры, из которой он узнал ответы на вопросы:

  • Физическое лицо, как продавец квартиры по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ)
  • Особенности подготовки к покупке квартиры у физических лиц
  • Особенности условий договора для покупки по ДДУ у физического лица
  • Особенности расчетов по договорам с физическими лицами

 

Если продавец квартиры в новостройке — физическое лицо

Дочитав до этого места, очевидно, вы должны знать:  наименьшие риски покупателя квартиры в новостройках при покупке по договору долевого участия в строительстве на условиях закона 214-ФЗ. Закон устанавливает много условий и требований к договору и его исполнению в пользу покупателя – дольщика, полагая дольщика слабой стороной договора и рассматривая его в отношениях с застройщиком в качестве потребителя «строительных услуг».

По правилам закона о ДДУ заключить договор долевого строительства вправе только застройщик – лицо, владеющее земельным участком, на котором ведется строительство многоквартирного дома и разрешением на строительство.

Застройщиком может быть юридическое лицо – организация или физическое лицо – гражданин, имеющий статус индивидуального предпринимателя.

Важный для покупателя квартиры вывод:

Покупатель может заключить договор долевого участия в строительстве с физическим лицом только в случае одновременного соответствия физического лица следующим признакам:

  • Физ лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается действующим свидетельством о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей
  • У этого физ лица во владении ( в собственности или на праве аренды) находится земельный участок, предоставленный для строительства конкретного объекта долевого строительства
  • Этому индивидуальному предпринимателю выдано разрешение на строительство конкретного объекта долевого строительства.

Как правило, при строительстве многоквартирных домов не применяют юридическую конструкцию привлечения денежных средств дольщиков, когда в качестве застройщика выступает индивидуальный предприниматель.

Вторая возможность купить новостройку у физического лица – заменить его в уже заключенном договоре долевого участия в строительстве (ДДУ) или выкупить пай у пайщика в кооперативе. Замена производится путем заключения договора уступки по ДДУ, или в соответствии с уставом кооператива, если выкупается пай.

В настоящей публикации перемену пайщика в кооперативе не рассматриваем.

К договору уступки применяются правила главы 24 Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве и, что важно:  учитываем условия самого договора долевого участия, права по которому уступаются покупателю квартиры. Как правило, уступку прав по ДДУ оформляют трехсторонним договором: Прежний дольщик, новый дольщик, застройщик.

Перед заключением договора уступки необходимо проверить ситуацию с законностью и перспективами строительства многоквартирного дома.  Это проверка застройщика и документов, подтверждающих законность строительства (проект, проектная декларация, разрешение на строительство), владение земельным участком и его соответствие проектной декларации и разрешению на строительство, финансовое положение застройщика, наличие и суммы претензий со стороны контрагентов и т.д., и конечно, убедиться в наличие заключенного договора долевого участия в строительстве с продавцом.

Следующий обязательный этап подготовки к покупке квартиры через уступку прав – проверка продавца-физического лица.

Необходимость проверки связаны с возможностью признания недействительным заключенного покупателем квартиры договора уступки.

Удостоверяется личность продавца-физического лица и его полномочия. (Более подробно об этом написано на сайте тутhttp://new.gordon-adv.ru/articles/pasport-prodavca/.)

Проверяется наличие обременений, арестов, запретов на правах по договору долевого строительства. Одним из широко распространенных обременений квартир и другой недвижимости является ипотека. Распространено заблуждение, что ипотека – это кредит на покупку квартир. Ипотека — это залог недвижимости.

Кредит и ипотека могут быть взаимосвязаны, если кредит ипотечный. То есть на покупку квартиры банк предоставил ипотечный кредит, возврат которого обеспечен залогом этой квартиры или иной недвижимости.

Если квартира только строится (по договору долевого участия), дольщик на оплату квартиры по договору долевого участия может использовать полностью или частично заемные средства банка по кредитному договору. Обеспечение возврата такого ипотечного кредита, в случае ДДУ, заемщик обеспечивает залогом приобретаемой квартиры, а на период строительства закладываются права требования по самому договору долевого участия – ипотека.

Продать квартиру в залоге (в ипотеке) и, соответственно купить и переоформить права на квартиру на имя покупателя  без согласия банка не возможно.

Покупка квартиры в ипотеке сопряжена с решением ряда вопросов по ее снятию или получению  согласия банка на продажу квартиры. В последнем случае ипотека переоформляется на покупателя квартиры.

В чем проблема обнаружения ипотеки (залога) покупаемой квартиры

Для покупателя покупка квартиры сопряжена с необходимостью отвлекать деньги, получение одобрения кредита на эту конкретную квартиру, ее оценку и т.д., что само по себе требует денег и времени.

При выявлении «неизвестной» ипотеки квартиры права собственности на квартиру Росреестр на имя покупателя не переоформит. То есть сделка не сможет быть завершена.

Вместе с тем, имеем ситуацию, когда фактически договор купли-продажи совершен, т.к. с 2013 года он не требует государственной регистрации и вступает в силу с момента его подписания. Деньги «висят» в банке, а расчеты не возможны без снятия ипотеки.

Как правило, перед подписанием договора купли-продажи деньги блокируются в ячейке или на банковском счете.  Сроки блокировки денег определяются договором с банком, но в любом случае это около месяца. Даже если покупатель использует для покупки собственные деньги, он ограничен в возможности их использования на покупку другой квартиры.

Подготовка к покупке квартиры включает обязательную проверку на наличие арестов и запретов, с целью исключить вышеописанные «зависания» денег покупателя.

Споры по квартире

Другая причина обременений – наличие споров продавца с третьими лицами, предметом которых является покупаемая квартира.

Риски для покупателя очевидны: в связи с наличием судебного спора на квартиру судом может быть установлен запрет на совершение сделок, или арест. Для покупателя результат одинаков с вышеописанным – Росреестр право собственности по договору купли-продажи на имя покупателя не переоформит.

Споры по квартире могут быть на разных стадиях: в суде,  или на стадии исполнения судебного решения, но для покупателя это значения не имеет, да же если запрет или арест на квартиру не наложен.

При наличии спора о квартире, у покупателя есть реальная перспектива квартиру потерять.

Покупая квартиру необходимо учитывать, что споры продавца квартиры могут и не касаться квартиры. Сумма долга продавца третьим лицам может быть таковой, что для исполнения обязательства взыскание может быть обращено на квартиру.

В этом случае, у покупателя квартиры у такого продавца может возникнуть реальная перспектива изъятия квартиры.

В виду изложенных обстоятельств подготовка к покупке квартиры должна включать проверку квартиры на предмет наличия арестов, запретов, а продавца -на наличие судебных споров по квартире, или иных, в результате которых квартира может быть изъята.

СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – ПРИЧИНА СПОРОВ

Повод к судебному спору – семейные отношения продавца. В силу Семейного кодекса РФ имущество супругов является их совместной собственностью. В случае расторжения брака совместное имущество подлежит разделу между супругами.

Срок давности требований о разделе супружеского имущества – три года.

При подготовке к покупке квартиры необходимо выявлять признаки совместной собственности покупаемой квартиры: нахождение продавца на дату приобретения квартиры в браке.

В случае выявления признаков совместной собственности на квартиру необходимо добиться получения согласия второго супруга на продажу.

Все вышеописанное в равной степени относится и к подготовке к покупке квартиры через уступку прав по ДДУ. Участие продавца в ДДУ так же может быть предметом спора, и на соответствующую долю прав в договоре может быть обращено взыскание.

ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ

В соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса РФ распоряжение общей собственностью осуществляется по согласию всех собственников. В случае продажи одним из сособственников принадлежащей ему доли квартиры третьему лицу  другие сособственники обладают преимущественным правом покупки.

Продажа доли в праве собственности возможна только при отказе других сособственников от права преимущественной покупки или истечения срока на преимущественную покупку – 1 месяц с даты поучения сособственником уведомления о продаже доли и ее условий.

Подготовка к покупке новостройки должна предусматривать выяснение всех собственников продаваемой квартиры, и в необходимых случаях их уведомление обо всех существенных условиях предполагаемой продажи.

Все вышеописанное в равной степени относится и к подготовке к покупке квартиры через уступку прав по ДДУ. Участие продавца в ДДУ так же может быть предметом спора, и на соответствующую долю прав в договоре может быть обращено взыскание.

Удостоверившись в личности и полномочиях продавца, убедившись в наличии действующего договора долевого строительства, установив в отсутствие арестов, запретов, споров в отношении ДДУ и продавца, покупатель может переходить  к оформлению договора уступки прав по договору долевого участия.

Обязательный этап  уступки прав по договору долевого строительства

Закон о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) в статье 4 предусматривает: Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Учитывая правила статей 4 и 11 закона о ДДУ, уступка прав по договору долевого участия в строительстве допускается с момента его государственной регистрации, при условии полной оплаты дольщиком по договору, и до момента передачи дольщику объекта долевого строительства по передаточному акту.

Аналогично правилам о заключении договора ДДУ, договор уступки прав по договору ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации.

 

По состоянию на сентябрь 2016г.

 

Материалы по теме:

Как проверять юридическую чистоту квартиры с июля 2016

Недвижимость для иностранца — покупка, налог на владение, налог при продаже

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

 

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

читать далее А. Гордон
27.09.2016

ДДУ на что обратить внимание

Суть ДДУ

Защита дольщика

Подводные камни договора участия в долевом строительстве

Заключение ДДУ

Срок передачи объекта дольщику

Проверка ДДУ

 

Адвокат Гордон А.Э.

Адвокатская палата Московской области

 

ДДУ на что обратит внимание

Выгода от участия населения в строительстве очевидна: застройщик для строительства многоквартирного дома привлекает денежные средства населения, а не банковские кредиты. Расчеты квартирами за строительные работы и материалы с подрядчиками и поставщиками (бартер), отсутствие бюджетного финансирования, все это  значительно снижало стоимость жилья.  Цена квартиры в новостройках значительно ниже цены вторичного жилья и более доступна для покупателя.

Вместе с тем, в конце 90-х появились многочисленные схемы обмана участников строительства или перекладывания на дольщиков рисков нерадивых строителей. Мошенники привлекали средства населения якобы на строительство и выводили их через фиктивные договоры с подставными фирмами в иностранные оффшоры. Затем, застройщик объявлялся банкротом.

Если заключаете ДДУ на что обратить внимание?

Прежде всего, не расслабляться, если вам предлагают купить новостройку по ДДУ. И прочитав статьи на нашем сайте вы увидите, что для повышенного внимания есть основания.

Нужен юрист для сопровождения покупки по ДДУ?
Есть вопросы по проведению сделки, по этапам сделки по ДДУ?
Звоните, пишите:

До сих пор сохраняется практика начала строительства многоквартирных домов без исходно разрешительной документации  и сбор денег под «воздух». Многие годы сопровождая сделки с новостройками мы изучили множество договоров. Цель договора с покупателями квартир, часто была не ясна и интересы участника строительства были слабо защищены.

Вакханалия конца 90-х начала 2000-х была загнана в рамки цивилизации законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 22.12.2004г., который, в значительной степени, защитил  интересы дольщиков и установил для застройщиков четкие правила привлечения денежных средств и их расходования, подготовки документов, строительства и передачи квартир дольщикам.

С 2010 года в Московском регионе строительство многоэтажных жилых домов в подавляющем числе случаев ведется по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Но и в 2016 году при покупке новостроек мы неоднократно встречали и «кривые» договоры ДДУ (которые по сути — вовсе не ДДУ),  и встречали продавцов квартир — вовсе не застройщиков, и учредителей застройщиков из оффшоров, и т.д.и т.п. Все перечислять нет никакого смысла.

Главное, что вы должны вынести из ознакомительных статей в интернете — сам по себе договор ДДУ не является гарантией для дольщика. За договором могут скрываться такие подводные камни, о которых вы даже не подозреваете.  Кроме того новостройку могут продавать по ДДУ, а могут по уступке по ДДУ (подробнее об уступке по ДДУ читайте здесь). Еще встречаются предварительные договоры.

РЕКОМЕНДАЦИЯ:

При заключении ДДУ всегда есть на что обратить внимание. Можно сказать: при заключении ДДУ глаза и уши на ширину плеч.  В статьях не возможно изложить все возможные ситуации, а покупатель не знает, с чем он столкнется. Читая статьи покупатель не получит системных юридических знаний. По этому, окунувшись в тему, обратитесь к адвокату по ДДУ, или адвокату по недвижимости, на очную консультацию. Лучшим решением будет привлечь адвоката по недвижимости для юридического сопровождения покупки новостройки по ДДУ. Почему именно адвокат? Потому, что это единственная гарантия высшего юридического образования и опыта. Для работы юристом никакие дипломы не нужны.

Основная работа при сопровождении покупки новостройки по дду проходит до заключения договора, и требует значительного времени. По этому, мы всегда рекомендуем не тратить время и получить хотя бы устную консультацию адвоката по ДДУ.

Суть ДДУ

Цель принятия закона 214-ФЗ защита дольщика — участника долевого строительства. Дольщик получает защиту во взаимоотношениях с застройщиком в случае заключения договора, установленного 214 законом, это договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Суть ДДУ, как и любого договора, это права и обязанности сторон договора, но не в коем случае не название. Начните изучать предложенный застройщиком ДДУ с основной части — предмета договора. Эта часть должна буквально соответствовать формулировке закона:

Застройщик  обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строитель.

Отличительная особенность ДДУ — это договор между застройщиком и участником долевого строительства. Эти термины договора установлены законом. Из формулировки предмета договора с очевидностью видны цели участия в договоре обеих сторон.

Цель участия дольщика в долевом строительстве – получение от застройщика оконченного строительством и введенный в эксплуатацию объект (квартира, машиноместо и т.д. ).

Целям участия дольщика соответствуют основные обязанности застройщика: 1) построить, 2) ввести в эксплуатацию и затем 3) передать объект долевого строительства участнику долевого строительства  ( дольщику ).

Соответственно, основные обязанности  дольщика  (их две): 1) Оплатить обусловленную договором цену; 2) Принять объект долевого строительства.

Отсутствие указанных обязанностей  сторон в договоре об участии в долевом строительстве или иное изложение предмета договора  делают спорным  отнесение  такого договора к договорам  долевого участия, что ограничивает возможность защиты интересов дольщика при помощи закона 214-ФЗ. Рекомендуем обращать внимание на формулировки предмета договора и приводить их в соответствие с законом 214-ФЗ.

Заключение ДДУ 

Заключение ДДУ необходимо совершать в соответствии с положениями закона 214-ФЗ. Защита дольщика обеспечивается рядом условий  договора, отсутствие которых является серьезным нарушением, и основанием для признания договора незаключенным. Этими условиями являются:

  • Цена договора – денежная сумма, подлежащая уплате участником договора. Закон однозначно устанавливает за что дольщик платит деньги: 1) в качестве возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и 2) на оплату услуг застройщика. Приведенные формулировки ограничивают усмотрение застройщика по распоряжению полученными от дольщика денежными средствами.

Цена договора должна быть указана в тексте договора однозначно в виде твердой суммы или способа расчета. В любом случае, условие о цене в договоре должно позволять дольщику однозначно определить цену, подлежащую уплате. Как правило, цена в ДДУ указывается за 1 квадратный метр площади  объекта строительства, например, многоквартирного дома. При этом, в договоре ДДУ должна быть прямо указана и конкретно описана  часть объекта, подлежащая передаче дольщику. В многоквартирных домах это квартиры, нежилые помещения.  Описание должно включать конкретные параметры доли: квартира, секция (подъезд), этаж, номер на площадке, количество комнат, общую площадь.

В совокупности цена 1 квадратного метра и параметры доли дольщика позволяют установить цену договора ДДУ.

  • Срок передачи объекта строительства заказчиком дольщику. Это срок, в течении которого заказчик обязан передать оконченный строительством и введенный в эксплуатацию объект долевого строительства дольщику.

Срок передачи объекта долевого строительства должен быть указан в договоре ДДУ точно – датой, или в виде временного промежутка – например 4-ый квартал 2017 года.

  • Неустойка: Интересы дольщика по своевременному получению от застройщика построенного объекта обеспечиваются законной неустойкой (установлена статьей 6 закона 214-ФЗ). За каждый день просрочки заказчиком в передаче объекта дольщику, последний вправе требовать уплаты  неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора.

ВАЖНО:  Если дольщик – гражданин, то неустойка взыскивается в двойном размере.

  • Качество объекта долевого строительства: Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, соответствующий  условиям договора, строительным нормам, проектной документации, а так же иным обязательным требованиям.

В случае выявления дольщиком отступления от условий договора по качеству, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

* безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

* соразмерного уменьшения цены договора;

* возмещения своих расходов на устранение недостатков

Если дольщик при передаче ему оконченного строительством объекта обнаружил  существенные  отклонения в  качестве объекта долевого строительства (недоделки, дефекты, не соответствие комплектации – вместо пластиковых окон – деревянные, вместо двойных стеклопакетов – одинарные, отсутствие согласованной в договоре электропроводки и т.д.)  от  условий договора,  или несвоевременное устранение застройщиком выявленных недостатков, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

ВАЖНО: Проценты в случае одностороннего расторжения дольщиком  договора ДДУ  начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

  • Гарантийный срок: На объект долевого строительства устанавливается гарантийный срок не менее 5-ти лет, с даты передачи объекта дольщику.

Требования дольщика к застройщику по качеству объекта строительства могут быть предъявлены в пределах гарантийного срока.

 

Дополнительные гарантии защиты дольщика: возможность одностороннего внесудебного расторжения договора ДДУ по инициативе дольщика, в случаях:

1) просрочки застройщиком передачи объекта долевого строительства на срок более 2-х месяцев, против срока, установленного договором;

2) нарушение застройщиком условий о качестве объекта строительства, которое делает его не пригодным для использования;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) прекращения действия поручительства по обязательствам застройщика до истечения срока строительства объекта.

Вместе с тем, в определенных ситуациях дольщик может расторгнуть договор ДДУ только в судебном порядке:

  • при прекращении или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства.

По данному основанию требование о расторжении договора ДДУ будет обоснованным  при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что в предусмотренный договором ДДУ срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

  • в случаях существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
  • при изменении назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

 

Интересы дольщика в исполнении застройщиком обязательства своевременно построить, ввести в эксплуатацию и передать объект строительства, как более слабой стороны договора, по закону 214-ФЗ обеспечивается предусмотренными Гражданским кодексом РФ способами:

1) Залогом, 2) Поручительством банка, 3) Страхованием гражданской ответственности.

ЗАЛОГ

В силу закона с момента заключения договора ДДУ считается находящимся в залоге у дольщика земельный участок, на котором должно осуществляться строительство многоквартирного жилого дома, а так же сам не оконченный строительством многоквартирный жилой дом.

В виду обязательности государственной регистрации договора ДДУ в Едином государственном реестре прав, при совершении госрегистрации договора одновременно происходит госрегистрация залога земельного участка на месте строительства.

В случае остановки строительства и/или гос регистрации права собственности застройщика на неоконченный строительством объект, такой неоконченный строительством объект поступает в залог дольщиков.

Введенный в эксплуатацию оконченный строительством объект считается находящимся в залоге у дольщиков  до момента его передачи застройщиком дольщику по передаточному акту .

Залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательства: 1) по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, 2)  по уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

ПОРУЧИТЕЛЬСТВО  БАНКА  и  СТРАХОВАНИЕ

По выбору застройщика, наряду с залогом, обеспечивает обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома на основании одного разрешения на строительство  поручительство банка или страхование гражданской ответственности.

Проверка ДДУ

Понятие проверка ДДУ имеет два значения: 1) основное — проверочные мероприятия перед заключением договора ДДУ, 2) проверка самого ДДУ.

ЧТО МЫ ПРОВЕРЯЕМ ПЕРЕД ЗАКЛЮЧЕНИЕМ ДОГОВОРА  ДДУ

Перечисленные выше гарантии дольщика по договору ДДУ возможно реализовать, если договор участия в строительстве по форме и содержанию соответствует требованиям закона 214-ФЗ, то есть действительно является договором ДДУ. Изучение текста договора ДДУ и сопоставление его с законом 214-ФЗ — осознанная необходимость.

Вместе с тем, сам застройщик и само строительство  должны соответствовать требованиям закона 214-ФЗ. Следует ясно представлять, что основная обязанность дольщика по договору ДДУ– уплатить цену договора (стоимость квартиры), и при недостаточной внимательности эти деньги могут быть потеряны. Дольщику могут предоставить договор, он его подписывает, платит деньги, и ….,  все. Строительства нет.

Сам по себе договор ДДУ, даже при наличии установленных законом гарантиях, не освобождает дольщика от необходимости быть осмотрительным, и совершить необходимые действия при заключении договора. Дольщик должен знать: в случае нарушений со стороны застройщика расторжение договора и возврат денежных средств занимает значительное время и средства и требует усилий.

Цена квартиры, возможные потери времени и трудозатраты на возврат денежных средств дольщиком делает целесообразным проведение предварительной проверки в рамках подготовки к сделке по заключению договора ДДУ.

Проверочные мероприятия до заключения договора ДДУ.

Мы проверяем:

  • Проект договора ДДУ на соответствие его требованиям закона 214-ФЗ.
  • Застройщика, как юридическое лицо и как строительную организацию на существование, соответствие заявленных самим застройщиком данных учетным регистрационным данным, годовая отчетность, репутация и т.д. Проверяем сведения об учредителях и руководителе застройщика.
  • Устанавливаем способы обеспечения обязательств по договору ДДУ.
  • Устанавливаем характеристики банка-поручителя или страховой.
  • Устанавливаем информацию о земельном участке, на котором предполагается строительство объекта по договору ДДУ, и его соответствие требованиям закона 214-ФЗ.
  • Устанавливаем сведения о наличии проектной декларации на объект строительства.
  • Проверяем соответствие сведений проектной декларации и разрешения на строительство.
  • Проверяем сведения о зарегистрированных договорах ДДУ на участие в долевом строительстве по объекту ДДУ и сопоставляем с разрешением на строительство и проектной декларацией.
  • Устанавливаем наличие судебных разбирательств с участием застройщика и подрядчиков. Их характер и значение для ведения строительства и заключения договора ДДУ.
  • Устанавливаем наличие юридических схем организации строительства и привлечения денег дольщиков.
  • Оцениваем перспективы своевременного окончания строительства и передачи объекта строительства дольщику.

 

Подводные камни при заключении ДДУ

ПРОВЕРКА РЕАЛЬНОГО  ОБЪЕКТА В НОВОЙ МОСКВЕ СЕНТЯБРЬ 2016

На что обратить внимание

Юридическое сопровождение сделки купли продажи квартиры в новостройке по договору ДДУ клиенты НЕ требовалась, поскольку Новая Москва, жилой комплекс бизнес класса. Документы прозрачные, высокая степень готовности объекта — комплекс сдается через полгода. Реализация квартир идет давно (более полутора лет), отсутствуют публикации о скандалах по данному объекту, был перенос сдачи, но на один раз.

Нас попросили поприсутствовать на сделке и посмотреть документы на строительство на очевидные огрехи и договор долевого строительства.

Все началось с «пустяка»: нам не смогли предоставить доверенность представителя на подписание ДДУ и договор, нат основании которого он действовал. Их вообще не оказалось, не подлинников не копий . Но вопрос был в другом, почему-то не застройщик продавал квартиры, а индивидуальный предприниматель по агентскому договору.

А далее, пошло: покупатель предварительно бронировал квартиру по договору аванса. Так вот авансовый договор был подписан вообще с третьей организацией, а приходник покупателю выдали от четверной.

Вразумительных объяснений от менеджеров мы не получили, и покупатель поручил нам юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры.

Мы начали стандартную проверку перед подписанием ДДУ, по вышеописанной схеме.

Предоставленный полный пакет документов подтверждал правомерность строительства. В наличии было разрешение на строительство, проектная декларация и другие документы.

Дата выдачи разрешения на строительство подтверждала своевременность его получения и законность начала привлечения средств дольщиков.

Земельные участки находились с 2009 года в собственности застройщика, что так же внушало оптимизм. Так же, как характеристики земельного участка: категория земель и разрешенное использование.

К этому времени концепция сделки со стороны застройщика (продавца) изменилась: Вместо заключения ДДУ предложили купить по договору уступки прав по ДДУ от одного из дольщиков.

Появилось новое юр лицо – дольщик, которое продавало свои права по ранее заключенному договору ДДУ. В общем рабочий вариант, но проверок добавляется. Покупатель дал отмашку, двигаемся дальше по проверке.

 

Договор ДДУ вызвал вопросы: на первый взгляд договор соответствует закону, но, в договоре 15 квартир. Права по одной из них дольщик уступает нашему покупателю.

В этом нарушения закона нет, но появляются основания для «накладок» при оформлении, т.к. госрегистрацию будет проходить один договор уступки на одну квартиру.

  • Проверяем дольщика – российская организация, но один учредитель со 100% долей – офшор – Британские Виргинский острова. То же нестрашно.
  • Проверяем имеющийся договор ДДУ — А вот и новость:  в реестре прав (ЕГРП) отсутствуют сведения об этом договоре. Вместе с тем на самом договоре номер госрегистрации есть. Скорее всего ошибка со сведениями в реесте, забыли внести в базу, бывает, не страшно, но обязательно нужно перепроверить. Так при оформлении уступки может задвоиться продажа одной квартиры.
  • Устанавливаем количество заключенных договоров ДДУ в целом по объекту – Новость: всего около 180 штук, а со слов клиента и менеджера застройщика продали более 1 000 квартир в розницу, то есть, столько же должно быть договоров ДДУ. Учитывая, что в «нашем договоре ДДУ» 15 квартир, количество проданных в розницу мало, для 1,5 лет реализации и близкого окончания строительства.
  • Проверяем наличие судебных споров – Новость: наш дольщик-продавец активно судится. В 2015-2016 годах дольщик участвовал в 20 судебных процессах. Везде дольщик – ответчик, к нему предъявлялись денежные требования на сумму от 1 до 70 млн. руб. за неоплату поставленных стройматериалов или выполненные строительные работы.

Еще новость: По одному из судебных решений взыскание обратили на залог. И вот новость! Залогом является наш договор ДДУ!  Приехали!

Взыскание судом обращено в конце августа 2016г, то есть несколько недель тому назад.

Взыскание производится по судебному решению через реализацию с  торгов .

Вопрос  в том, что заложенным оказался все права дольщика по договору ДДУ, по всем 15 квартирам. Взыскание обратили только на часть, именно на выбранную покупателем квартиру.

В такой ситуации мы рекомендовали клиенту получить разъяснения у дольщика по поводу условий договора залога этого договора ДДУ. Вразумительных объяснений получено не было.

В таких обстоятельствах мы не рекомендовали клиенту покупать квартиру по этому договору ДДУ.

 

Кроме того, при обсуждении с клиентом ситуации, выяснилось, что он рассчитывал въехать в квартиру в конце первого квартала следующего 2017 года. Однако, по нашему мнению, объект окончат строительством никак не раньше второго квартала, а введут в эксплуатацию не раньше третьего квартала 2017.

Это подтверждали сведения проектной декларации и продление разрешения на строительство до 2-го квартала 2019.

О чем мы и уведомили клиента.

После долгих размышлений, клиент принял решение купить квартиру именно у этого застройщика. Мы рекомендовали рассматривать другой договор ДДУ, который не являлся предметом залога и не участвовал в судебных спорах.

Разобранная конкретная ситуация показала: при заключении ДДУ обращать внимание следует на все:

  1. на документы по строительству (земля, разрешение на строительство, проектная документация и т.д.)
  2. на документы застройщика
  3. на документы продавца (если квартиру покупаете по уступке прав) прежде всего сопоставлять исходный ДДУ, его исполнение дольщиком, и договор уступки
  4. на текст условий самого Договора участия в долевом строительстве

Основные преимущества договора долевого строительства, заключенного по правилам закона 214-ФЗ:

  • Привлечение дольщиков к участию в строительстве по договору  ДДУ осуществляется застройщиком  после получения и регистрации права собственности на землю или ее аренду.
  • Застройщик обязан за 14 дней опубликовать в СМИ, интернете информацию о проекте будущей постройки (проектная декларация).
  • Договор долевого строительства (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации. Сведения о договоре ДДУ вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Госрегистрация дает гарантию на отсутствие двойной продажи жилья.
  • При просрочке или затягивании застройщиком срока передачи объекта дольщику застройщик выплачивает штрафы, неустойки, прописанные договором.
  • При обнаружении дефектов строительства во время приемки квартиры в новостройке, застройщик обязан, по требованию дольщика:

—  устранить недочеты безвозмездно своими силами

— уменьшить стоимость квартиры, на сумму необходимую для устранения недостатков.

 

Вместе с тем,  соответствие договора ДДУ  требованиям закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве жилья и другой недвижимости», не является панацеей и не исключает возможности других проблем.

Как показано  выше, это риски залогов прав по договору ДДУ, банкротство застройщика и иные.

 

Нужен юрист для сопровождения сделки?
Есть вопросы по проведению сделки, по этапам сделки с недвижимостью?
Звоните, пишите:

По состоянию на сентябрь 2016

Москва

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

 

Читайте новые публикации:

Как прописывать в ДДУ условия о сроке передачи объекта дольщику

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

читать далее А. Гордон