Согласие супруга на продажу квартиры

19.10.2016
А. Гордон

Согласие супруга на продажу квартиры

Последствия нарушений прав супруга

Проверка квартир

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

 

Сегодня, наверно не у кого не вызывает сомнения, покупка квартиры, загородного дома и не жилой недвижимости должна проходить с участием специалиста: риелтора, а лучше, юриста или адвоката  по недвижимости. Почему? В сделках с недвижимостью масса нюансов, которые непосредственно влияют на законность совершаемой сделки и могут привести покупателя в суд.

Эта статья познакомит с одним из проблемных вопросов покупки квартиры – согласие супруга на сделку. Вопрос получения согласия супруга возникает в России при купле и продаже любой недвижимости, начиная с квартиры, загородного дома, офиса и заканчивая долями предприятий.

Если стороной сделки с Российской недвижимостью является физическое лицо, до совершения сделки, как правило, требуется оформлять согласие супруга собственника недвижимости на ее продажу.

Если быть точным,  то в некоторых случаях согласие второго супруга требуется и для покупки недвижимости.

 

Согласие супруга на продажу квартиры

Совместная собственность супругов

Заметим: согласие супруга на продажу квартиры обязательно не всегда.

В российском праве собственность на имущество может быть личной или общей. Общая собственность – принадлежность имущества нескольким собственникам.  Последняя, в свою очередь, разделяется на  долевую собственность и совместную собственность.

Совместная собственность супругов  – это вид общей собственности, который возникает в случаях прямо установленных в законе:  Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (п.1 статьи 256 Гражданского кодекса РФ).

Собственник обладает тремя правами – владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Этот набор прав в равной степени  относится и к каждому из участников общей собственности, и значит, к каждому из  супругов, которым на праве совместной собственности принадлежит недвижимое имущество – квартира, загородный дом, офис и т.д.

В отличие от распоряжения долевой собственностью (долей квартиры), совместной собственностью вправе распорядиться каждый из сособственников (пункт 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ). Например, собственник доли квартиры вправе распоряжаться только своей долей, а супруг вправе распоряжаться всем имуществом, являющимся совместной собственностью. При этом, согласие второго супруга, предполагается ( пункт 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ). В этом кроется возможность злоупотреблений одним из супругов интересов другого.

С целью соблюдения прав и интересов обоих супругов, как собственников общего имущества,  распоряжение совместной собственностью супругов регулируется специальной нормой закона — статьей 35 Семейного кодекса РФ, которая требует обязательное нотариальное  согласие второго супруга для распоряжения недвижимостью (продажа, аренда и т.д.).

Установленное требование относится именно к распоряжению совместной собственностью. По этому, при подготовке к покупке у физического лица квартиры, загородного дома, офиса и иной недвижимости необходимо установить является ли недвижимость совместной собственностью и кто может дать согласие на совершение сделки.

Не редки ситуации, когда человек состоит во втором браке, а квартира куплена в первом. Согласие на продажу следует получать у супруги по первому браку, т.к. у нее возникла общая совместная собственность на купленную в браке квартиру.

Как правило перед сделкой выясняется, что бывшие супруги в конфликте, или не оформили документы и т.д.

Иногда, купленное в браке имущество не подлежит разделу. Для установления этого обстоятельств  поможет статьи 256 Гражданского кодекса Российской Федерации,  и статьи 33-37 Семейного. В частности, по правилам пункта 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Для продажи квартиры, офиса и иного недвижимого имущества, являющегося собственностью одного из супругов, получение согласия второго супруга не требуется.

Установление статуса «совместной собственности супругов»  в отношении имущества физических лиц потребует совместного анализа всей совокупности документов, в том числе и о заключении (расторжении) брака, о наличии брачного договора и его условий  и т.д.

Дело в том, что купленная в браке недвижимость (квартиры, загородные дома, офисы, магазины, машино места и т.д.), в России, как правило, регистрируется на имя одного из супругов. В России так принято, хотя сейчас ситуация меняется и супруги все чаще устанавливают на квартиры, дома, офисы и другую недвижимость долевую собственность.  Часто эти требования выдвигает банк при оформлении ипотеки. По этому, титульным собственником недвижимости в России, как правило,  является один из супругов. Второй собственник-супруг от покупателя скрыт.

С июля 2016 года в России единственным доказательством права собственности на квартиру, дом, офис и иное недвижимое имущество является государственная регистрация права – запись в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). (Ведет Росррестр в электронной форме).

ЕГРП – общероссийский информационный ресурс, сведения этого ресурса общедоступны. Не составляет труда получить сведения о правообладателе недвижимости.

Вместе с тем, в России не установлена (отсутствует) обязанность внесения в ЕГРП сведений о совместной собственности, сведений о семейном положении собственников недвижимости.  Соответственно, в ЕГРП не предусмотрено наличие соответствующих сведений о собственнике.

В то же время, совместная собственность супругов на недвижимость возникает из обстоятельств, указанных в законе – приобретение имущества в браке (статья 34 Семейного кодекса), и не требует госрегистрации (внесения записи в ЕГРП).

Более того, при определенных обстоятельствах имущество одного из супругов может быть признано совместной собственностью супругов, например, если за счет имущества другого супруга в период брака стоимость недвижимости существенно возросла (капитальный ремонт, реконструкция и т.д.) статья 37 Семейного кодекса РФ.  И это так же не требует внесения в ЕГРП.

Вывод: Покупка у продавца — физического лица квартир, загородных домов, офисов, зданий и иной недвижимости всегда сопряжена с рисками наличия совместной собственности на это имущество.

 

Распоряжение совместной собственностью

Сделка без согласия

Как сказано выше, распоряжение недвижимостью, являющейся совместной собственностью, осуществляется с согласия обоих супругов. Проблема в том, что сделка с недвижимостью, проведенная без получения согласия второго супруга, действительна! И не редки случаи, когда Росреестр регистрирует права нового собственника на проданную недвижимость по таким сделкам.

Очевидно, последствия сделок без согласия второго супруга затрагивают, прежде всего, интересы покупателя.

Общее правило для случаев  нарушения прав участника совместной собственности, установлено в Гражданском кодексе РФ: «Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом» (пункт 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ).

То есть, само по себе отсутствие согласия второго супруга на продажу недвижимости не достаточно для недействительности сделки. Для недействительности сделки по продаже супружеского имущества, установлены особые требования — одновременное наличие двух составляющих:

  • Отсутствие нотариального согласия второго супруга на продажу недвижимости,
  • Наличие судебного требования второго супруга о недействительности сделки, чье нотариальное согласие не было получено, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Из чего следует, что единственной «гарантией» покупателя недвижимости от претензий второго супруга является наличие нотариального согласия супруга на продажу квартиры или иного недвижимого имущества.

Здесь покупатель сталкивается с серьезной проблемой — в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) отсутствуют сведения о семейном положении собственника недвижимости.

К этому добавляется отсутствие в России единой базы данных о семейном положении населения. Сведения ЗАГСа формируются по территориальному (муниципальному) принципу.

При таких обстоятельствах любая информация о семейном положении продавца — не достоверна. И покупатель недвижимости в Росссии, в отсутствие достоверных сведений о семейном положении продавца,  гарантированно лишен государством возможности с бесспорностью установить статус недвижимости: совместная собственность это или нет.

В случае спора с объявившимся вторым супругом покупателю придется доказывать свой статус — добросовестного приобретателя недвижимости.

В большинстве случаев, даже если продавец скрыл, что имущество — совместная собственность приобретенная в браке, суд перекладывает ответственность на приобретателя! Сделки признают недействительными в пользу восстановления прав потерпевшего супруга-собственника.

Проблема «скрытого» собственника встает еще сильнее при покупке вторичной недвижимости. Недвижимости, которая сменила нескольких собственников. Описанный подводный камень может тихо лежать под каждой из предыдущих сделок.

Каждую из сделок в истории квартиры нужно будет проверить, за исключением «давнишних», с явно пропущенными сроками давности.

Какие документы проверять при покупке квартиры?

Как защититься от недобросовестных продавцов?

Из вышеописанного видится два пути:

  • Выявлять на этапе подготовки покупки квартиры совместную собственность
  • Отказаться от покупки квартир у холостых граждан

На практике, применяют проверку и подстраховываются нотариальным заявлением продавца о приобретении квартиры вне брака. Достаточно ли это? Каждый решает сам.

Нотариальное заявление продавца, не более чем декларация. В случае обмана этот документ может являться основанием для обращения покупателя в правоохранительные органы по факту мошенничества. Однако, само по себе заявление продавца о приобретении недвижимости не в браке, не исключает и не препятствует супругу (бывшему супругу) продавца оспаривать покупку квартиры в суде.  Равно, как такое заявление не является индульгенцией для суда, и основанием для ограничения прав потерпевшего супруга. Ведь он — собственник части недвижимости.

В России не существует установленный в законе специальный правовой механизм бесспорно защищающий покупателя в подобной ситуации, например, признающий покупателя добросовестным приобретателем недвижимости при наличии заявления продавца.

Существенное значение для покупателя при покупке квартир у «холостых» граждан имеет длительные сроки исковой давности. По правилам пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ супруг может заявить иск в течение года. Однако, оговорка – с даты когда узнал или должен был узнать, делает этот год растягиваемым до 10.

Отказ от покупки квартир у «холостых» граждан так же не является панацеей. В отсутствие общероссийских баз ЗАГСов, легко скрыть факт состояния в браке в период покупки квартиры. Кроме свидетельства о браке, эти сведения могут быть отражены в паспорте продавца.

Главное слово здесь – могут быть. А могут и не оказаться. Причины здесь разные, но фактом является наличие не единичных случаев, когда в паспортах граждан сведения о семейном положении не отражены.

Вывод: покупатель квартиры, загородного дома, да и любого иного недвижимого имущества, по российскому законодательству, всегда несет риски возникновения спора о купленной недвижимости со стороны супруга (бывшего супруга) продавца.

Рекомендации очевидны: перед покупкой квартир, загородных домов и иной недвижимости у физических лиц проверке подлежит не только квартира, но и жизнь самого собственника.

 

Признание судом договора купли продажи недействительным

В отсутствие согласия супруга на продажу

Не прозрачность сведений о квартирах и другой недвижимости очевидна, и не должна вызывать сомнений у покупателей.  Отсутствие сведений не является чьим-то злым умыслом, а вполне конкретный факт действующего законодательства России.  При этом отсутствие возможности у покупателя с достоверностью установить обстоятельства покупки квартиры продавцом носит неустранимый, установленный законом  характер и не зависит от воли покупателя.

Усугубляет ситуацию правоприменительная практика судов, которая носит противоречивый характер при  систематически возникающих спорах аналогичного характера. В значительной части споров суд признает договор купли продажи недействительным.

Суды не спешат защищать права покупателей используя давно существующий механизм добросовестных участников гражданского оборота, но и не применяют новые нормы статьи 173.1 Гражданского кодекса РФ. Заложенный в ней правовой механизм признает сделку действительной, пока не будет доказано, что покупатель при совершении сделки знал или должен был знать, что для совершения сделки необходимо согласие третьего лица.

Из буквального прочтения нормы закона, бремя доказывания этих обстоятельств (знал или должен был знать) возлагается на третьих лиц – супруга продавца. В существующем правовом механизме защита покупателя строится на доказывании обстоятельств  добросовестного приобретения.

Суды на добросовестность покупателя реагируют по разному. Наиболее негативная позиция суда к покупателю: для защиты прав покупателя квартиры не имеет значение его добросовестность, поскольку это прямо не указано в законе (в пункте 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ), а это специальная норма по отношению в общей норме пункта 2 статьи 253 Гражданского кодекса ФР. Такую позицию изложила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ сентябрь 2016 года.

В других делах Верховный суд занимает прямо противоположную позицию: Суд признает покупателя добросовестным приобретателем, ссылаясь на отсутствие у него сведений о необходимости согласия третьего лица на сделку. Суд прямо указал: приобретатель не знал и не мог знать, что у продавца есть супруга.

В третьем случае, суд принял решение в пользу покупателя, и указал, что он доказал, что добросовестный приобретатель, а третье лицо не доказало, что покупатель знал или должен был знать о наличии супруга.

С таким-же успехом, Верховный суд отказывает в защите покупателя, ссылаясь на отсутствие у третьего лица (супруги продавца) обязанности доказывать недобросовестность продавца.

 

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Если вы дочитали до этого места, Вы сможете сами ответить на этот риторический вопрос.

Вместе с тем, первое и самое простое решение лежит на поверхности – это страхование титула собственника купленной квартиры.

Второе, так же на поверхности  – серьезно относиться  к покупке квартиры, загородного дома и другой недвижимости. То есть – до покупки проводить юридическую проверку недвижимости. Привлекать  специалистов для подготовки сделки, в том числе для проведения проверки.

Третий – покупать квартиру на этапе котлована у застройщика. Но здесь свои риски, не менее серьезные,  и длительный срок получения недвижимости — несколько лет.

Четвертый вариант, фантастический – ждать пока в законодательство внесут изменения, гарантирующий интересы покупателей недвижимости.

Выбор за покупателем.

 

По состоянию на 19 октября 2016 года

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Материал по теме:

Особенности покупки и проверки новостройки   

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!