Цена купли продажи квартиры

30.01.2017
А. Гордон

Цена купли продажи квартиры

Значение цены в договоре купли продажи с 2016 года

Продажа квартиры иностранцем, цена договора купли продажи 2016

Рекомендации налоговым НЕ резидентам

Адвокат Гордон А.Э.

Обязательным элементом договора купли продажи квартиры является условие о цене квартиры. В отсутствие этого условия договор считается незаключенным ( статья 555 Гражданского кодекса РФ).

Продавцам и покупателям квартир, как в прочим и участникам сделок с другой недвижимостью,  нужно знать, что каждая сделка с недвижимостью контролируется налоговыми органами Российской Федерации.

Дело в том, что согласно части 5 статьи 83 Налогового кодекса РФ при приобретении недвижимости налоговые органы ставят собственника на учет в качестве налогоплательщика по месту нахождения этой недвижимости.

Заявления собственника для постановки на учет не требуется, и осуществляется налоговыми органами самостоятельно на основании сведений, полученных от органа, регистрирующего права на недвижимость – Росреестра.

Кроме того, Росреест обязан уведомлять налоговые органы о всех сделках с недвижимостью.

Данная схема налогового контроля реализована в целях собирания налога на имущество физических лиц, а так же налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Налог с продажи квартиры в 2016

С продавцов – физических лиц при продаже квартиры взимается налог НДФЛ в размере и в порядке главы 23 Налогового кодекса РФ. Налог с продажи квартиры в 2016 году значительно изменился.

Изменения, формально, касаются только квартир, купленных в 2016 году и после. Но по нашему мнению, налоговые органы контролируют все сделки, по этому, налоговые проверки могут коснуться участников любой сделки с недвижимостью. Тем более, что налоговый контроль на первом этапе осуществляется компьютером.

Особенно это важно для продавцов – иностранцев, ведь они скорее всего не налоговые резиденты РФ и налог на доходы физических лиц с них взимается по ставке 30%.

Цена квартиры с 2016 года

Физические лица в России платят налог с полученного дохода. Доходом от продажи квартиры является цена квартиры. Принцип свободы договора позволяет сторонам  договора по своему усмотрению устанавливать его условия, в том числе и цену.

В определенных обстоятельствах цена квартиры в договоре может оказаться значительно ниже рыночной, что приводит к занижению налога НДФЛ.

С 2016 года цена квартиры для расчета налога НДФЛ сравнивается с ее кадастровой стоимостью. Такое правило изложено в части 5 статьи 217.1 Налогового кодекса.

Критерий контроля:   Если цена квартиры в сделке купли продажи меньше 70% ее кадастровой стоимости налог НДФЛ рассчитывается исходя из цены квартиры 70% кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость берется на январь года совершения сделки купли продажи квартиры.

Продавцам квартир нужно знать:  Правила статьи 217.1 НК РФ применяются при продаже квартир (недвижимости), приобретенных после 1 января 2016 года. То есть, если продана квартира приобретенная в 2014 году, правила статьи 217.1 НК РФ для определения цены сделки не применяются.

Прошедший 2016 год дает основания полагать, что выявление сделок для налогового контроля производится именно по критерию сравнения цены с кадастровой стоимостью недвижимости.

Формально, никакого нарушения в таком подходе налоговиков нет. Никакого ущемления прав налогоплательщика не происходит. Просто в какой-то момент продавец квартиры получает требование о предоставлении пояснений по поводу уплаты налога НДФЛ за год, в котором он продал квартиру или иную недвижимость. С равным успехом такое требование может получить и продавец квартиры купленной в 2010 и в 2016 году.

По сделкам с квартирами, купленными до 2016 года критерий статьи 217.1 НК РФ применяется не для исчисления налога НДФЛ, а для отбора налогоплательщиков для налогового контроля.

Удастся ли налоговой инспекции доказать сокрытие действительной цены продажи квартиры,  это вопрос, и в каждом конкретном случае определяется отдельно. При этом современная налоговая располагает достаточно мощным арсеналом средств проведения налоговых проверок.

Цена в договоре купли продажи квартиры

Изложенное позволяет сделать несложные выводы. Указанная в договоре купли продажи квартиры цена квартиры менее кадастровой стоимости квартиры привлечет внимание налогового органа.

Цена квартиры в сделке менее 70% ее кадастровой стоимости будет поводом для проведения налоговой проверки.

Последствия такой налоговой проверки для продавцов будут различными, и зависят от даты приобретения квартиры.

Для квартир, купленных продавцами до 2016 года, доначисления налога НДФЛ возможны в случае доказывания налоговой сокрытия продавцом и покупателем действительной цены сделки купли продажи.

Для квартир, купленных в 2016 году и позже, налоговая автоматом доначислит налог НДФЛ исходя из вмененного дохода в размере 70% кадастровой стоимости квартиры.

Продажа квартиры иностранцем

Иностранцы и не налоговые резиденты

Уплата налога НДФЛ физическими лицами в России зависит от налогового статуса налогоплательщика. Продажа квартиры иностранцем всегда на контроле налоговиков. Почему это важно, и какое отношение имеет к цене купли продажи квартиры?

Как сказано выше, введение статьи 217.1 в Налоговый кодекс фактически направлено на установление минимальной цены купли продажи недвижимости в целях сбора налога НДФЛ.

Обычная ставка НДФЛ для налоговых резидентов России – 13%,  для не резидентов – 30%.

При этом, налоговые резиденты могут снизить сумму налога до 0, применяя налоговые вычеты, установленные в статьях 218-220 кодекса.

Налоговые не резиденты налоговые вычеты применять не могут.

По российскому законодательству налоговое резидентство связано с длительностью проживания в России в течение последовательных 12 месяцев (не календарного года). Живешь более 183 календарных дней в России – резидент, менее, не резидент. По этому не резидентом может стать и гражданин России.

Очевидно, что иностранцам при продаже квартиры придется платить НДФЛ по ставке 30%, или доказывать, что они являются налоговыми резидентами России.

Для граждан России, наоборот, налоговой приходится доказывать, что россиянин не налоговый резидент.

Кстати, теперь у российской налоговой есть новый инструмент – сведения о зарубежных счетах россиян и отчеты о движении по ним. На основании этих сведений налоговая может потребовать от россиянина доказательств присутствия в России в конкретные периоды.

Очевидно, в виду двукратного отличия суммы налога не резиденты – продавцы  более заинтересованы в занижении цены продажи квартиры. И налоговое законодательство до 2016 года давало такую возможность.

Теперь, с 2016 года, налоговые НЕ резиденты попадают под колпак налоговиков: поскольку не резиденты не вправе применить налоговые вычеты при продаже квартир, независимо от года покупки квартиры, начиная с 2016 года не резиденты столкнуться с отбором на проверку по новым правилам с учетом кадастровой стоимости.

Не ошибемся, если предположим, что внимание налоговиков в первую очередь коснется иностранцев, потому, что иностранцу придется доказывать свое налоговое резидентство, или платить 30% с продажной цены.

Вторые в очереди – собственники дорогой недвижимости, проживающие за границами России. Постоянное, или преимущественное проживание за границей может привести к утрате статуса налогового резидента России и гражданином России. И таких граждан много. Например, есть россияне — пенсионеры, которые на долго выезжают за границу РФ. Например на Украину, в Грузию, в Белоруссию с весны до зимы, или на оборот, с осени до лета выезжают в Болгарию, Турцию и т.д.

При необходимости продать российскую недвижимость иногда выясняется, что такие граждане не являются налоговыми резидентами России и попадают на налог. Поскольку обязанность уплатить налог возникает в следующем году после года совершения сделки, что либо доказать налоговикам становится сложно.

Рекомендации налоговым НЕ резидентам:

Каждая ситуация индивидуальна.

Первое, на чем обычно ошибаются и налогоплательщики и налоговики –  неверно определен налоговый статус продавца квартиры.

Второе – неверно определена возможность применения для сделки правил статьи 217.1 Налогового кодекса РФ, которая зависит от даты покупки квартиры продавцом, а не даты совершения сделки (продажи) и получения дохода.

Третье – размер кадастровой стоимости квартиры. Совсем не редки ситуации, когда кадастровая стоимость квартиры существенно завышена.

Четвертое — если планируется продажа дорогостоящей недвижимости, или цена недвижимости для вас составляет значительную сумму, планировать сделку нужно с обязательным привлечением специалиста по налогам. Как правило, сделки с дорогостоящей недвижимостью требуют предварительной подготовки, в том числе по вопросам уплаты налогов, расчетов. А с 2015 года еще и соблюдения валютного законодательства.

Если у Вас остались вопросы по вопросам подготовки договоров купли продажи квартир, налогообложения сделок с недвижимостью, изложенные в статье, вы можете их задать, связавшись с нами удобным способом: по электронной почте, по телефону. Мы готовы на них ответить.

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных сделках с недвижимостью

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

29 января 2017 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович