Дду на что обратить внимание

27.09.2016
А. Гордон

ДДУ на что обратить внимание

Суть ДДУ

Защита дольщика

Подводные камни договора участия в долевом строительстве

Заключение ДДУ

Срок передачи объекта дольщику

Проверка ДДУ

 

Адвокат Гордон А.Э.

Адвокатская палата Московской области

 

ДДУ на что обратит внимание

Выгода от участия населения в строительстве очевидна: застройщик для строительства многоквартирного дома привлекает денежные средства населения, а не банковские кредиты. Расчеты квартирами за строительные работы и материалы с подрядчиками и поставщиками (бартер), отсутствие бюджетного финансирования, все это  значительно снижало стоимость жилья.  Цена квартиры в новостройках значительно ниже цены вторичного жилья и более доступна для покупателя.

Вместе с тем, в конце 90-х появились многочисленные схемы обмана участников строительства или перекладывания на дольщиков рисков нерадивых строителей. Мошенники привлекали средства населения якобы на строительство и выводили их через фиктивные договоры с подставными фирмами в иностранные оффшоры. Затем, застройщик объявлялся банкротом.

Если заключаете ДДУ на что обратить внимание?

Прежде всего, не расслабляться, если вам предлагают купить новостройку по ДДУ. И прочитав статьи на нашем сайте вы увидите, что для повышенного внимания есть основания.

Нужен юрист для сопровождения покупки по ДДУ?
Есть вопросы по проведению сделки, по этапам сделки по ДДУ?
Звоните, пишите:

До сих пор сохраняется практика начала строительства многоквартирных домов без исходно разрешительной документации  и сбор денег под «воздух». Многие годы сопровождая сделки с новостройками мы изучили множество договоров. Цель договора с покупателями квартир, часто была не ясна и интересы участника строительства были слабо защищены.

Вакханалия конца 90-х начала 2000-х была загнана в рамки цивилизации законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 22.12.2004г., который, в значительной степени, защитил  интересы дольщиков и установил для застройщиков четкие правила привлечения денежных средств и их расходования, подготовки документов, строительства и передачи квартир дольщикам.

С 2010 года в Московском регионе строительство многоэтажных жилых домов в подавляющем числе случаев ведется по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Но и в 2016 году при покупке новостроек мы неоднократно встречали и «кривые» договоры ДДУ (которые по сути — вовсе не ДДУ),  и встречали продавцов квартир — вовсе не застройщиков, и учредителей застройщиков из оффшоров, и т.д.и т.п. Все перечислять нет никакого смысла.

Главное, что вы должны вынести из ознакомительных статей в интернете — сам по себе договор ДДУ не является гарантией для дольщика. За договором могут скрываться такие подводные камни, о которых вы даже не подозреваете.  Кроме того новостройку могут продавать по ДДУ, а могут по уступке по ДДУ (подробнее об уступке по ДДУ читайте здесь). Еще встречаются предварительные договоры.

РЕКОМЕНДАЦИЯ:

При заключении ДДУ всегда есть на что обратить внимание. Можно сказать: при заключении ДДУ глаза и уши на ширину плеч.  В статьях не возможно изложить все возможные ситуации, а покупатель не знает, с чем он столкнется. Читая статьи покупатель не получит системных юридических знаний. По этому, окунувшись в тему, обратитесь к адвокату по ДДУ, или адвокату по недвижимости, на очную консультацию. Лучшим решением будет привлечь адвоката по недвижимости для юридического сопровождения покупки новостройки по ДДУ. Почему именно адвокат? Потому, что это единственная гарантия высшего юридического образования и опыта. Для работы юристом никакие дипломы не нужны.

Основная работа при сопровождении покупки новостройки по дду проходит до заключения договора, и требует значительного времени. По этому, мы всегда рекомендуем не тратить время и получить хотя бы устную консультацию адвоката по ДДУ.

Суть ДДУ

Цель принятия закона 214-ФЗ защита дольщика — участника долевого строительства. Дольщик получает защиту во взаимоотношениях с застройщиком в случае заключения договора, установленного 214 законом, это договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Суть ДДУ, как и любого договора, это права и обязанности сторон договора, но не в коем случае не название. Начните изучать предложенный застройщиком ДДУ с основной части — предмета договора. Эта часть должна буквально соответствовать формулировке закона:

Застройщик  обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строитель.

Отличительная особенность ДДУ — это договор между застройщиком и участником долевого строительства. Эти термины договора установлены законом. Из формулировки предмета договора с очевидностью видны цели участия в договоре обеих сторон.

Цель участия дольщика в долевом строительстве – получение от застройщика оконченного строительством и введенный в эксплуатацию объект (квартира, машиноместо и т.д. ).

Целям участия дольщика соответствуют основные обязанности застройщика: 1) построить, 2) ввести в эксплуатацию и затем 3) передать объект долевого строительства участнику долевого строительства  ( дольщику ).

Соответственно, основные обязанности  дольщика  (их две): 1) Оплатить обусловленную договором цену; 2) Принять объект долевого строительства.

Отсутствие указанных обязанностей  сторон в договоре об участии в долевом строительстве или иное изложение предмета договора  делают спорным  отнесение  такого договора к договорам  долевого участия, что ограничивает возможность защиты интересов дольщика при помощи закона 214-ФЗ. Рекомендуем обращать внимание на формулировки предмета договора и приводить их в соответствие с законом 214-ФЗ.

Заключение ДДУ 

Заключение ДДУ необходимо совершать в соответствии с положениями закона 214-ФЗ. Защита дольщика обеспечивается рядом условий  договора, отсутствие которых является серьезным нарушением, и основанием для признания договора незаключенным. Этими условиями являются:

  • Цена договора – денежная сумма, подлежащая уплате участником договора. Закон однозначно устанавливает за что дольщик платит деньги: 1) в качестве возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и 2) на оплату услуг застройщика. Приведенные формулировки ограничивают усмотрение застройщика по распоряжению полученными от дольщика денежными средствами.

Цена договора должна быть указана в тексте договора однозначно в виде твердой суммы или способа расчета. В любом случае, условие о цене в договоре должно позволять дольщику однозначно определить цену, подлежащую уплате. Как правило, цена в ДДУ указывается за 1 квадратный метр площади  объекта строительства, например, многоквартирного дома. При этом, в договоре ДДУ должна быть прямо указана и конкретно описана  часть объекта, подлежащая передаче дольщику. В многоквартирных домах это квартиры, нежилые помещения.  Описание должно включать конкретные параметры доли: квартира, секция (подъезд), этаж, номер на площадке, количество комнат, общую площадь.

В совокупности цена 1 квадратного метра и параметры доли дольщика позволяют установить цену договора ДДУ.

  • Срок передачи объекта строительства заказчиком дольщику. Это срок, в течении которого заказчик обязан передать оконченный строительством и введенный в эксплуатацию объект долевого строительства дольщику.

Срок передачи объекта долевого строительства должен быть указан в договоре ДДУ точно – датой, или в виде временного промежутка – например 4-ый квартал 2017 года.

  • Неустойка: Интересы дольщика по своевременному получению от застройщика построенного объекта обеспечиваются законной неустойкой (установлена статьей 6 закона 214-ФЗ). За каждый день просрочки заказчиком в передаче объекта дольщику, последний вправе требовать уплаты  неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора.

ВАЖНО:  Если дольщик – гражданин, то неустойка взыскивается в двойном размере.

  • Качество объекта долевого строительства: Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, соответствующий  условиям договора, строительным нормам, проектной документации, а так же иным обязательным требованиям.

В случае выявления дольщиком отступления от условий договора по качеству, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

* безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

* соразмерного уменьшения цены договора;

* возмещения своих расходов на устранение недостатков

Если дольщик при передаче ему оконченного строительством объекта обнаружил  существенные  отклонения в  качестве объекта долевого строительства (недоделки, дефекты, не соответствие комплектации – вместо пластиковых окон – деревянные, вместо двойных стеклопакетов – одинарные, отсутствие согласованной в договоре электропроводки и т.д.)  от  условий договора,  или несвоевременное устранение застройщиком выявленных недостатков, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

ВАЖНО: Проценты в случае одностороннего расторжения дольщиком  договора ДДУ  начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

  • Гарантийный срок: На объект долевого строительства устанавливается гарантийный срок не менее 5-ти лет, с даты передачи объекта дольщику.

Требования дольщика к застройщику по качеству объекта строительства могут быть предъявлены в пределах гарантийного срока.

 

Дополнительные гарантии защиты дольщика: возможность одностороннего внесудебного расторжения договора ДДУ по инициативе дольщика, в случаях:

1) просрочки застройщиком передачи объекта долевого строительства на срок более 2-х месяцев, против срока, установленного договором;

2) нарушение застройщиком условий о качестве объекта строительства, которое делает его не пригодным для использования;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) прекращения действия поручительства по обязательствам застройщика до истечения срока строительства объекта.

Вместе с тем, в определенных ситуациях дольщик может расторгнуть договор ДДУ только в судебном порядке:

  • при прекращении или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства.

По данному основанию требование о расторжении договора ДДУ будет обоснованным  при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что в предусмотренный договором ДДУ срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

  • в случаях существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
  • при изменении назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

 

Интересы дольщика в исполнении застройщиком обязательства своевременно построить, ввести в эксплуатацию и передать объект строительства, как более слабой стороны договора, по закону 214-ФЗ обеспечивается предусмотренными Гражданским кодексом РФ способами:

1) Залогом, 2) Поручительством банка, 3) Страхованием гражданской ответственности.

ЗАЛОГ

В силу закона с момента заключения договора ДДУ считается находящимся в залоге у дольщика земельный участок, на котором должно осуществляться строительство многоквартирного жилого дома, а так же сам не оконченный строительством многоквартирный жилой дом.

В виду обязательности государственной регистрации договора ДДУ в Едином государственном реестре прав, при совершении госрегистрации договора одновременно происходит госрегистрация залога земельного участка на месте строительства.

В случае остановки строительства и/или гос регистрации права собственности застройщика на неоконченный строительством объект, такой неоконченный строительством объект поступает в залог дольщиков.

Введенный в эксплуатацию оконченный строительством объект считается находящимся в залоге у дольщиков  до момента его передачи застройщиком дольщику по передаточному акту .

Залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательства: 1) по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, 2)  по уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

ПОРУЧИТЕЛЬСТВО  БАНКА  и  СТРАХОВАНИЕ

По выбору застройщика, наряду с залогом, обеспечивает обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома на основании одного разрешения на строительство  поручительство банка или страхование гражданской ответственности.

Проверка ДДУ

Понятие проверка ДДУ имеет два значения: 1) основное — проверочные мероприятия перед заключением договора ДДУ, 2) проверка самого ДДУ.

ЧТО МЫ ПРОВЕРЯЕМ ПЕРЕД ЗАКЛЮЧЕНИЕМ ДОГОВОРА  ДДУ

Перечисленные выше гарантии дольщика по договору ДДУ возможно реализовать, если договор участия в строительстве по форме и содержанию соответствует требованиям закона 214-ФЗ, то есть действительно является договором ДДУ. Изучение текста договора ДДУ и сопоставление его с законом 214-ФЗ — осознанная необходимость.

Вместе с тем, сам застройщик и само строительство  должны соответствовать требованиям закона 214-ФЗ. Следует ясно представлять, что основная обязанность дольщика по договору ДДУ– уплатить цену договора (стоимость квартиры), и при недостаточной внимательности эти деньги могут быть потеряны. Дольщику могут предоставить договор, он его подписывает, платит деньги, и ….,  все. Строительства нет.

Сам по себе договор ДДУ, даже при наличии установленных законом гарантиях, не освобождает дольщика от необходимости быть осмотрительным, и совершить необходимые действия при заключении договора. Дольщик должен знать: в случае нарушений со стороны застройщика расторжение договора и возврат денежных средств занимает значительное время и средства и требует усилий.

Цена квартиры, возможные потери времени и трудозатраты на возврат денежных средств дольщиком делает целесообразным проведение предварительной проверки в рамках подготовки к сделке по заключению договора ДДУ.

Проверочные мероприятия до заключения договора ДДУ.

Мы проверяем:

  • Проект договора ДДУ на соответствие его требованиям закона 214-ФЗ.
  • Застройщика, как юридическое лицо и как строительную организацию на существование, соответствие заявленных самим застройщиком данных учетным регистрационным данным, годовая отчетность, репутация и т.д. Проверяем сведения об учредителях и руководителе застройщика.
  • Устанавливаем способы обеспечения обязательств по договору ДДУ.
  • Устанавливаем характеристики банка-поручителя или страховой.
  • Устанавливаем информацию о земельном участке, на котором предполагается строительство объекта по договору ДДУ, и его соответствие требованиям закона 214-ФЗ.
  • Устанавливаем сведения о наличии проектной декларации на объект строительства.
  • Проверяем соответствие сведений проектной декларации и разрешения на строительство.
  • Проверяем сведения о зарегистрированных договорах ДДУ на участие в долевом строительстве по объекту ДДУ и сопоставляем с разрешением на строительство и проектной декларацией.
  • Устанавливаем наличие судебных разбирательств с участием застройщика и подрядчиков. Их характер и значение для ведения строительства и заключения договора ДДУ.
  • Устанавливаем наличие юридических схем организации строительства и привлечения денег дольщиков.
  • Оцениваем перспективы своевременного окончания строительства и передачи объекта строительства дольщику.

 

Подводные камни при заключении ДДУ

ПРОВЕРКА РЕАЛЬНОГО  ОБЪЕКТА В НОВОЙ МОСКВЕ СЕНТЯБРЬ 2016

На что обратить внимание

Юридическое сопровождение сделки купли продажи квартиры в новостройке по договору ДДУ клиенты НЕ требовалась, поскольку Новая Москва, жилой комплекс бизнес класса. Документы прозрачные, высокая степень готовности объекта — комплекс сдается через полгода. Реализация квартир идет давно (более полутора лет), отсутствуют публикации о скандалах по данному объекту, был перенос сдачи, но на один раз.

Нас попросили поприсутствовать на сделке и посмотреть документы на строительство на очевидные огрехи и договор долевого строительства.

Все началось с «пустяка»: нам не смогли предоставить доверенность представителя на подписание ДДУ и договор, нат основании которого он действовал. Их вообще не оказалось, не подлинников не копий . Но вопрос был в другом, почему-то не застройщик продавал квартиры, а индивидуальный предприниматель по агентскому договору.

А далее, пошло: покупатель предварительно бронировал квартиру по договору аванса. Так вот авансовый договор был подписан вообще с третьей организацией, а приходник покупателю выдали от четверной.

Вразумительных объяснений от менеджеров мы не получили, и покупатель поручил нам юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры.

Мы начали стандартную проверку перед подписанием ДДУ, по вышеописанной схеме.

Предоставленный полный пакет документов подтверждал правомерность строительства. В наличии было разрешение на строительство, проектная декларация и другие документы.

Дата выдачи разрешения на строительство подтверждала своевременность его получения и законность начала привлечения средств дольщиков.

Земельные участки находились с 2009 года в собственности застройщика, что так же внушало оптимизм. Так же, как характеристики земельного участка: категория земель и разрешенное использование.

К этому времени концепция сделки со стороны застройщика (продавца) изменилась: Вместо заключения ДДУ предложили купить по договору уступки прав по ДДУ от одного из дольщиков.

Появилось новое юр лицо – дольщик, которое продавало свои права по ранее заключенному договору ДДУ. В общем рабочий вариант, но проверок добавляется. Покупатель дал отмашку, двигаемся дальше по проверке.

 

Договор ДДУ вызвал вопросы: на первый взгляд договор соответствует закону, но, в договоре 15 квартир. Права по одной из них дольщик уступает нашему покупателю.

В этом нарушения закона нет, но появляются основания для «накладок» при оформлении, т.к. госрегистрацию будет проходить один договор уступки на одну квартиру.

  • Проверяем дольщика – российская организация, но один учредитель со 100% долей – офшор – Британские Виргинский острова. То же нестрашно.
  • Проверяем имеющийся договор ДДУ — А вот и новость:  в реестре прав (ЕГРП) отсутствуют сведения об этом договоре. Вместе с тем на самом договоре номер госрегистрации есть. Скорее всего ошибка со сведениями в реесте, забыли внести в базу, бывает, не страшно, но обязательно нужно перепроверить. Так при оформлении уступки может задвоиться продажа одной квартиры.
  • Устанавливаем количество заключенных договоров ДДУ в целом по объекту – Новость: всего около 180 штук, а со слов клиента и менеджера застройщика продали более 1 000 квартир в розницу, то есть, столько же должно быть договоров ДДУ. Учитывая, что в «нашем договоре ДДУ» 15 квартир, количество проданных в розницу мало, для 1,5 лет реализации и близкого окончания строительства.
  • Проверяем наличие судебных споров – Новость: наш дольщик-продавец активно судится. В 2015-2016 годах дольщик участвовал в 20 судебных процессах. Везде дольщик – ответчик, к нему предъявлялись денежные требования на сумму от 1 до 70 млн. руб. за неоплату поставленных стройматериалов или выполненные строительные работы.

Еще новость: По одному из судебных решений взыскание обратили на залог. И вот новость! Залогом является наш договор ДДУ!  Приехали!

Взыскание судом обращено в конце августа 2016г, то есть несколько недель тому назад.

Взыскание производится по судебному решению через реализацию с  торгов .

Вопрос  в том, что заложенным оказался все права дольщика по договору ДДУ, по всем 15 квартирам. Взыскание обратили только на часть, именно на выбранную покупателем квартиру.

В такой ситуации мы рекомендовали клиенту получить разъяснения у дольщика по поводу условий договора залога этого договора ДДУ. Вразумительных объяснений получено не было.

В таких обстоятельствах мы не рекомендовали клиенту покупать квартиру по этому договору ДДУ.

 

Кроме того, при обсуждении с клиентом ситуации, выяснилось, что он рассчитывал въехать в квартиру в конце первого квартала следующего 2017 года. Однако, по нашему мнению, объект окончат строительством никак не раньше второго квартала, а введут в эксплуатацию не раньше третьего квартала 2017.

Это подтверждали сведения проектной декларации и продление разрешения на строительство до 2-го квартала 2019.

О чем мы и уведомили клиента.

После долгих размышлений, клиент принял решение купить квартиру именно у этого застройщика. Мы рекомендовали рассматривать другой договор ДДУ, который не являлся предметом залога и не участвовал в судебных спорах.

Разобранная конкретная ситуация показала: при заключении ДДУ обращать внимание следует на все:

  1. на документы по строительству (земля, разрешение на строительство, проектная документация и т.д.)
  2. на документы застройщика
  3. на документы продавца (если квартиру покупаете по уступке прав) прежде всего сопоставлять исходный ДДУ, его исполнение дольщиком, и договор уступки
  4. на текст условий самого Договора участия в долевом строительстве

Основные преимущества договора долевого строительства, заключенного по правилам закона 214-ФЗ:

  • Привлечение дольщиков к участию в строительстве по договору  ДДУ осуществляется застройщиком  после получения и регистрации права собственности на землю или ее аренду.
  • Застройщик обязан за 14 дней опубликовать в СМИ, интернете информацию о проекте будущей постройки (проектная декларация).
  • Договор долевого строительства (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации. Сведения о договоре ДДУ вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Госрегистрация дает гарантию на отсутствие двойной продажи жилья.
  • При просрочке или затягивании застройщиком срока передачи объекта дольщику застройщик выплачивает штрафы, неустойки, прописанные договором.
  • При обнаружении дефектов строительства во время приемки квартиры в новостройке, застройщик обязан, по требованию дольщика:

—  устранить недочеты безвозмездно своими силами

— уменьшить стоимость квартиры, на сумму необходимую для устранения недостатков.

 

Вместе с тем,  соответствие договора ДДУ  требованиям закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве жилья и другой недвижимости», не является панацеей и не исключает возможности других проблем.

Как показано  выше, это риски залогов прав по договору ДДУ, банкротство застройщика и иные.

 

Нужен юрист для сопровождения сделки?
Есть вопросы по проведению сделки, по этапам сделки с недвижимостью?
Звоните, пишите:

По состоянию на сентябрь 2016

Москва

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

 

Читайте новые публикации:

Как прописывать в ДДУ условия о сроке передачи объекта дольщику

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости