Договор с Застройщиком

02.12.2016
А. Гордон

Договор строительство квартира

Договор с застройщиком

Договор 214

Покупка жск

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской области

 

Планируя самостоятельную покупку квартиры в новостройке, дочитайте эту статью до конца. Мы изложили главные требования к ДДУ, она поможет заключить договор с застройщиком.

Поводом для написания статьи послужило обращение клиента за юридическим сопровождением сделки с недвижимостью при покупке новостройки.  Агентство недвижимости «помогло» ему купить спорную квартиру. Оказалось, не во всех агентствах недвижимости юристы знают существенные особенности договоров с застройщиком, что ставит покупателей новостроек в рискованные ситуации.

Ответ прост: задача агентства недвижимости  – продать квартиру.  А последующая защита дольщиков,  и споры с застройщиком – удел покупателя новостройки и адвокатов по недвижимости.

У покупателя новостроек выбор не большой:

1) заказать юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, или

2) покупать новостройку самостоятельно, пройдя соответствующую юридическую подготовку.

 

Договор строительство квартиры

Законодательство России (закон 214-ФЗ) допускает привлечение застройщиками денежных средств для строительства жилья всего 3 способами:

  • По договору долевого участия в строительстве
  • Выпуск жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от застройщика квартир
  • Создание жилищно-строительных и жилищно накопительный кооператив.

Соответственно, покупатель новостройки может купить квартиру только тремя способами:

  • Заключив с застройщиком договор долевого участия в строительстве
  • Купив жилищный сертификат
  • Вступив в жилищно-строительных и жилищно накопительный кооператив.

Из перечисленных, наиболее выгодно  для покупателя – заключение с застройщиком договора долевого участия в строительстве, поскольку  защита дольщика в этом случае наилучшая.

Закон 214-ФЗ О долевом строительстве детально и последовательно защищает дольщика устанавливая требования к застройщику, к порядку заключения и исполнения договора  долевого участия в строительстве, и последствиях его нарушения.

Единой формы ДДУ не существует. Каждый застройщик разрабатывает свой договор долевого строительства с учетом своих интересов. Интересы покупателя всегда соблюдаются формально. До подписания договора ДДУ важно выявить действительно ли предложенный застройщиком договор соответствует требованиям закона 214-ФЗ, а так же постараться внести в договор выгодные покупателю-дольщику  условия.

Отказ застройщика исправлять договор долен насторожить покупателя.

Заключение ДДУ

Заключение долевого договора отличается от обычной купли-продажи недвижимости. И дело не в том, что по ДДУ вы покупаете буквально несуществующую недвижимость. В обоих случаях: и договор долевого участия и договор купли-продажи недвижимости обязательно заключаются в письменной форме.

Вместе с тем, договор долевого участия, в силу закона 214-ФЗ, должен пройти государственную регистрацию в Росреестре, и должна быть внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество   и сделок с ним. Госрегистрация  ДДУ призвана оградить покупателя новостройки от повторных продаж.

По этому, в отличии от обычного договора купли продажи недвижимости,  договор долевого участия приобретает силу только после его госрегистрации.

Соответственно, уплата цены квартиры по ДДУ, до его госрегистрации, не является платежом за квартиру или платежом по договору. Ведь договора нет.

Между тем, сопровождая сделки, приходится регулярно встречать требования застройщиков оплатить цену новостройки  до госрегистрации договора долевого строительства. При этом юристы застройщиков ссылаются на общие нормы Гражданского кодекса РФ о значении госрегистрации договора для третьих лиц.

Полагаем, что защита дольщика  обеспечивается буквальным прочтением закона — договор вступает в силу после его госрегистрации с условиями договора об оплате квартиры после такой госрегистрации ДДУ.

Условия ДДУ

В недвижимости нет мелочей, каждое слово имеет значение. Это же относится и к используемым терминам. Многие термины установлены законом и обладают конкретным содержанием.

Что нужно знать покупателю:  Встречаются договоры с названием «Договор долевого участия в строительстве …», которые не являются договорами долевого участия, и не обеспечивают защиту покупателя квартир или иной строящейся недвижимости.

Важно: Вид договора – это не его название, а его условия,  содержание договора. Договор долевого участия – вид договора, установленный законом 214-ФЗ, в котором должны присутствовать обязательные условия, установленные этим законом.

Предмет договора долевого участия в строительстве: соглашение застройщика и дольщика об обязанности застройщика построить многоквартирный дом или другую недвижимость в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц,  и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона – дольщик, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (часть 1 статья 4 закона 214-ФЗ).

Иные условия о предмере договора ДДУ – не соответствуют закону 214-ФЗ, и в случае спора с застройщиком могут  привести к потере гарантий дольщика.

Анализировать предложенный застройщиком договор проще, если выделить цели участия дольщика и его обязанности, и сопоставить их с обязанностями застройщика:

Цель участия дольщика в договоре ДДУ:  получение от застройщика оконченного строительством и введенный в эксплуатацию объект (квартира, машиноместо и т.д. ).

Обязанность дольщика: уплатить цену объекта долевого строительства, принять объект.

Основные обязанности застройщика: 1) построить, 2) ввести в эксплуатацию, и затем 3) передать объект долевого строительства участнику долевого строительства  ( дольщику ).

Отсутствие указанных обязанностей  сторон в договоре об участии в долевом строительстве или иное изложение предмета договора  делают спорным  отнесение  такого договора к договорам  долевого участия, что ограничивает возможность защиты интересов дольщика при помощи закона 214-ФЗ.

Рекомендуем обращать внимание на формулировки предмета договора и приводить их в соответствие с законом 214-ФЗ.

В отличие от Гражданского кодекса РФ,  закон 214-ФЗ содержит исчерпывающий перечень обязательных условий (существенные условия договора), отсутствие которых в договоре ДДУ свидетельствует о не заключении договора.

Существенными условиями ДДУ являются:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Перечисленные условия должны быть так изложены в договоре ДДУ так, что бы отсутствовала возможность из неоднозначного толкования.

Договор ДДУ является единственным документом дольщика, доказывающим обязанности застройщика, и опираясь на который дольщику придется спорить.

Заключая договор с застройщиком, внимательно изучаем весь текст предложенного договора, сопоставляем текст договора с законом 214-ФЗ. Замечания устраняем переговорами с застройщиком. Закон 214-ФЗ не идеален,  и застройщики активно используют его недостатки.

Срок передачи квартиры

Например, для покупателя важно, когда он получит квартиру. Это главный для покупателя параметр договора ДДУ. Качество строительства будет важно, но потом, когда квартиру передадут дольщику.

В законе условие о сроке изложено так: «2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;»., что позволяет застройщику изложить в договоре это условие как угодно.

Часто, в договоре пишут так: «Застройщик обязуется передать квартиру дольщику в течение 3-х месяцев, с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию».

То есть условие о сроке передачи объекта дольщику в договоре есть. А сможет ли с такой формулировкой дольщик защитить свое право по ДДУ при просрочке?

Нет, не сможет!

С приведенной формулировкой дольщик зависит от срока ввода дома в эксплуатацию. Если в договоре это не установлено конкретной датой, то все гарантии дольщика по 214-ФЗ повисают.

И к договору так же претензий нет, формально, требования закона соблюдены.

И таких положений при заключении ДДУ  много.

 

Жилищно-строительные кооперативы

Как сказано выше, возможно покупать квартиру в новостройке путем участия в жилищно-строительном кооперативе. Например, по такой юридической схеме строится ЖК «На Мосфильмовской». Но этот способ, в отличие от ДДУ по 214-ФЗ, содержит неустранимый недостаток – возможность двойных продаж одной квартиры.

Если по 214-ФЗ каждый договор ДДУ подлежит госрегистрации и содержит описание конкретного покупаемого объекта (квартиры), повторные продажи исключены в принципе.

При ЖСК, все зависит от порядочности правления кооператива. Участник ЖСК всего лишь пайщик — собственник вклада (пая). По окончании строительства происходит распределение квартир между пайщиками, но квартиры ни каким образом не закреплены за пайщиками, и правление может распределить квартиру другому пайщику. Такие случаи встречаются и сейчас.

 

Вывод очевиден: Покупая квартиру в новостройке (или другую недвижимость), проведите проверку юридической чистоты  покупаемого объекта и заключаемого договора. Если вашей квалификации не достаточно, обратитесь за профессиональной юридической помощью.

Лучше, к адвокату по недвижимости. Адвокат – независимый советник, он не получает зарплату у застройщика, он выскажет независимое мнение по выбранному вами объекту, и предложенному застройщиком договору.

30 Ноябрь 2016 год

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости