Документы для купли-продажи квартиры

28.11.2016
А. Гордон

Перечень документов для купли продажи квартиры

Как проверить квартиру при покупке

Купить квартиру без риэлтора

Сделка купли-продажи квартиры

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

Другие статьи по самостоятельной покупке недвижимости

и проверкам недвижимости, читайте в разделе «Советы адвокатов».

 

Всегда восхищаюсь покупателями недвижимости, особенно, когда стремятся купить квартиру без риэлтора! Сопровождая куплю-продажу недвижимости регулярно слышу: «Мы сами покупаем.», «Нам юрист, и тем более риелтор не нужен. Мы не первую квартиру (дом, участок и т.д. по вашему выбору) покупаем (продаем). Мы  все знаем, договор купли-продажи квартиры скачаем в интернете. «.

Тем не менее на консультациях Всех покупателей интересует вопрос:  Какие документы нужны при покупке квартиры?

По телефону заказывают: «Нам нужно только присутствие юриста на сделке:  при  подписании договор посмотреть и проверить документы на квартиру».

Иногда покупатели обращаются к штатным юристам компаний, в которых работают или собственниками которых являются. Покупатели удивятся, но большинство «корпоративных юристов»  не представляют какие конкретно документы нужно проверить при покупке квартиры в той или иной ситуации. Регулярно юристы компаний имеют только теоретические знания законодательства о покупке недвижимости, отрывочные знания о технологии проведения сделок,  и вообще не знают как делать юридическую проверку квартир перед покупкой. Подавляющее большинство юристов не имеют опыта покупки квартир и иной недвижимости для иностранцев, а такие сделки имеют значительные особенности.

Не удивляйтесь, абсолютно такая-же картина при покупке (продаже) нежилой недвижимости — офисов, магазинов, зданий, и, тем более при совершении сделок с земельными участками, производственными объектов и т.д. Около 90 % сделок с производственной недвижимостью   совершают штатные юристы компаний, для которых это первая и последняя сделка с недвижимостью. По аренде недвижимости, эта цифра еще выше. Ошибки при покупке недвижимости, особенно по аренде, приводят к спорам и судебным разбирательствам.

Крупные компании к покупке недвижимости подходят гораздо серьезнее. Для этого существует отдельное подразделение юридической службы или к покупке недвижимости обязательно привлекают внешних специалистов по недвижимости. Это понятно — Покупатель  всегда больше рискует.

Купить квартиру без риэлтора

Купля-продажа квартир уверенно вошла в повседневную практику российской жизни. Широкое освещение в интернете различных аспектов покупки квартир: подбор квартир,  оформление ипотеки, какие документы на квартиру проверять, создают у покупателей впечатление осведомленности и уверенности в собственных силах купить квартиру без риэлтора, самостоятельно.

Скажем прямо, эти впечатления — ложные.

Сделки с недвижимостью это не только юридическая составляющая, но и процедура — технология проведения сделки, которая позволяет уравновесить возникающие риски во время подготовки и исполнения сделки. Важно знать не только что, но и как: оформлять, проверять, какие действия и в какой последовательности совершать, и какие необходимо оформить во время каждого действия документы.

Как правило, квартиры и другую недвижимость приобретают по договору купли-продажи. В таких сделках обычно участвуют две стороны: покупатель и продавец. Один – продает, второй – покупает,  происходят оба эти действия одновременно. При этом, из самих названий действий очевидно, что цели у каждой из сторон сделки разные, обязательства разные, и риски разные.

В договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости обычно большие риски несет покупатель. Правильное совершение и проведение сделки купли-продажи достаточно надежно защищает интересы продавца. В случае расторжения договора купли-продажи квартиру вернут продавцу,  право собственности покупателя на квартиру прекратят, с продавца взыщут уплаченную за квартира сумму денег. Прогнозировать срок возврата денег – не возможно. Как правило, эти деньги продавец давно потратил.

Что бы покупателю получить назад деньги – ему нужно будет очень потрудиться.

Как избежать описанных ситуаций?

 

Проверить квартиру при покупке. Зачем?

Проверка  загородного дома, коммерческой недвижимости.

Недвижимость, в том числе и квартиры — самое дорогостоящее имущество для обычных граждан и организаций. Рискуют при покупке недвижимости обе стороны — и покупатель и продавец. Продавец может остаться без денег, покупатель — без недвижимости. Причем, если у продавца это выяснится сразу по ходу исполнения сделки, у покупателя это может произойти спустя несколько лет. Очевидно, покупатель рискует значительно больше.

Стоимость однушки на окраине Москвы составляет около 5 миллионов руб. Единицы могут позволить себе потерять такую сумму. По этому необходимо проверить квартиру при покупке. Проверка заключается не столько в осмотре, сколько в юридической проверке — так называемая проверка юридической чистоты квартиры, или юридическая проверка квартиры.

О проверках недвижимости написано много, но мы не рекомендуем заниматься проверками самостоятельно, даже если вы сами нашли недвижимость и решили сэкономить на риэлторе.

Как правило, поверив в свой жизненный опыт, знание людей, и руководствуясь публикациями в интернете, покупатель запрашивает выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), сверяет ее с документами продавца, и при совпадении сведений успокаивается. Заполняет с продавцом «типовой» договор купли-продажи квартиры, скачанный из интернета или взятый у знакомых и сдает документы на регистрацию.

Далее, все проходит индивидуально: кому-то везет, и новый собственник долгие годы спокойно пользуется купленной квартирой, но бывает и по другому. Например, многие покупатели уже при подаче заявления в Росреестр сталкиваются с проблемами, продавец не является. А если покупатель взял кредит?

Эффективность экономии на услугах риелторов и юристов покупатель и продавец смогут оценить через несколько лет после совершения сделки купли-продажи квартиры.

Для работающих с недвижимостью известна аксиома: в сделках с недвижимостью нет мелочей. Любая мелочь, имеет значение, и не известно, когда она «выстрелит». Как вы уже понимаете, эти мелочи важны прежде всего для покупателя. И выявить их необходимо до совершения сделки.

Не рекомендуем надеяться на риэлторов и юристов противоположной стороны. Не рассчитывайте, что они за вас проведут всю необходимую подготовительную работу и окажут вам помощь при проведении сделки. Действительно, они будут готовить сделку, и проведут ее, но в интересах своего заказчика. О выявленных недостатках и огрехах вы скорее всего не узнаете, юрист противоположной стороны не обязан вас консультировать или оказывать вам помощь. Тем более, он не обязан обеспечивать соблюдение ваших интересов. Он скажет о проблемах только в том случае, если это влияет на его клиента, и скорее всего, когда будет отказываться от продолжения сделки.

Риэлтор и юрист противоположной стороны получают вознаграждение за свою работу от своего заказчика, и по этому, они защищают именно его интересы.

 

Как проверять недвижимость перед покупкой

Это отдельный сложный вопрос.

Результаты проверки непосредственно влияют на подготовку сделки и всегда учитываются при планировании сделки. При этом учитывается множество обстоятельств: вид недвижимости (городская, загородная, квартира, земельный участок и т.д.), количество собственников недвижимости и их возраст, особенности собственников (юридические лица, физические), наличие обременений, использование покупателем ипотеки, способ расчетов и т.д.

Оценить риск сделки с конкретной недвижимостью можно зная какое влияние на совершение сделки оказывает или может оказать каждое из обстоятельств, и учитывать эти влияния при совершении каждого этапа совершения сделки.

Сделка купли продажи квартиры в 2016

Все, что мы расскажем так же относится к купле-продаже загородного дома и участка

Большинство сделок с недвижимостью проводятся в форме купли-продажи. По законодательству Российской Федерации  сделки купли-продажи квартиры в 2016 и другой недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме. Нотариальная форма обязательна только в отдельных случаях (сделки с долями недвижимости, сделки с участием несовершеннолетних собственников и т.д.).

ВАЖНО: Начиная с сентября 2013г. сделки с недвижимым имуществом (договор купли-продажи квартиры, дома, долей в них, земельные участки и т.д.) не подлежат государственной регистрации. Такие сделки считаются заключенными с момента их подписания сторонами. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

По этому, с сентября 2013г., что бы заключить договор купли-продажи квартиры достаточно его подписать сторонам договора – продавцу и покупателю. Право собственности покупателя возникнет только после государственной регистрации Росреестром перехода права собственности на квартиру на имя покупателя.

Договор купли-продажи квартиры    

Договор – это те условия (договоренности) которые стороны договора согласились выполнить и прийти к определенному результату. Договор купли-продажи квартиры, результатом предполагает передачу собственности на квартиру от продавца к покупателю (смена собственника) на возмездной основе (за плату). Вместе с тем, текст договора должен содержать и другие условия, по которым стороны пришли к соглашению. Например: о порядке расчетов (наличные, безналичные), о сроке оплаты (до подписания договора или после, до гос регистрации перехода права на имя покупателя или после), о состоянии квартиры (с отделкой или без, с мебелью или без) и т.д. По этому, при подборе текста договора для сделки следует руководствоваться не столько названием договора, сколько содержанием.

Главное условие договора купли-продажи квартиры:  продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру (статья 549 Гражданского кодекса РФ).

Из этой формулировки следует второе условие договора: четко, однозначно должно быть выражено соглашение сторон об объекте недвижимости – квартире.

Описание квартиры в договоре купли-продажи квартиры должно точно соответствовать описанию квартиры по правоустанавливающему документу продавца. Этим документом, в зависимости от ситуации, может быть договор передачи (для приватизации), договор купли-продажи  (если продавец приобрел квартиру по договору купли-продажи), свидетельство о праве на наследство, если продавец получил квартиру в порядке наследования, и т.д.

Описание квартиры обязательно включает такие параметры как адрес квартиры, размер, кадастровый номер квартиры.

Третье обязательное условие договора купли-продажи квартиры: условие о цене квартиры. В договоре продавец и покупатель квартиры обязаны точно указать цену, которую покупатель уплачивает за квартиру.

Остальные условия договора купли-продажи квартиры в каждом случае индивидуальны, и являются результатом договоренностей сторон в конкретных обстоятельствах. По этому, при подготовке сделки купли-продажи квартиры недостаточно просто взять типовой договор купли-продажи в интернете, или у знакомых. Обязательно необходимо подогнать договор под конкретные условия. Например, по прядку оплаты (расчеты по договору), по порядку освобождения и передачи, и т.п.

Какие документы проверять при покупке квартиры.

Как проверить квартиру

При продаже квартиры и любой другой недвижимости действует универсальное правило торговли: покупатель всегда прав. При продаже квартиры это прежде всего  означает, что покупатель будет требовать необходимый ему состав документов, а продавец, как собственник квартиры, обязан предоставить покупателю необходимые ему документы, и не только на квартиру.

Прежде всего документы на квартиру необходим для составления договора купли-продажи.  До заключения сделки осмотрительный покупатель обязательно ознакомится с документами на квартиру, и по возможности проверит юридическую чистоту квартиры.

В отдельных случаях, например, если покупатель берет ипотеку, определенные документы от покупателя требует банк.

Таким образом, решив продать квартиру, продавец должен собрать необходимый пакет документов, в том числе, предназначенных для покупателей-ипотечников.

В перечень документов для продажи квартиры входят:

  1. Правоустанавливающий документ на квартиру – договор или иной документ, на основании которого продавец приобрел права на квартиру или иной объект недвижимости
  2. Правоудостоверяющий документ — свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или иной продаваемый объект недвижимости, подтверждающий права продавца, как собственника
  3. Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность каждого собственника квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников
  4. Кадастровый паспорт на квартиру
  5. Свидетельство о браке (если продавец в браке)
  6. Согласие супруга на продажу квартиры, заверенное нотариально. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов
  7. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником или одним из собственников продаваемой квартиры является несовершеннолетний.
  8. Выписка из домовой книги, о лицах, зарегистрированных в квартире.
  9. Справка об отсутствии задолженностей за квартиру.

 

Проверка юридической чистоты квартиры будет состоять в проверке представленных продавцом документов на подлинность, законность, достоверность, непротиворечивость и достаточность.

Подлинность — сделки с недвижимостью проводят только при наличии у продавца подлинных документов, даже нотариальные копии не в чести.

Законность — продавец должен быть собственником (или представителем собственника) недвижимости. Недвижимость должна попасть к продавцу на законных основаниях в установленном порядке.

Продавец — должен быть сделкоспособным лицом.

Достоверность — представленные продавцом документы должны содержать достоверные сведения о недвижимости.

Непротиворечивость — права на недвижимость должны подтверждаться не одним, а совокупностью документов, в том числе по предыдущим сделкам.

Достаточность — у сторон сделки купли-продажи должен быть достаточный комплект документов, для проведения всех установленных законом процедур при купле-продаже недвижимости. В том числе — согласия супругов, отказы сособственников, разрешения органов опеки и т.д.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Если вы самостоятельно подготовили все необходимые документы на квартиру, согласовали с покупателем условия сделки и подготовили письменный договор, то вам остается пройти три этапа:

  • Непосредственное совершение сделки купля-продажа квартиры
  • Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру на имя покупателя
  • Расчеты с продавцом за квартиру

Пункт 2, как правило, вопросов не вызывает, если стороны собрали весь необходимый пакет документов. Стороны договора должны явиться в МФЦ (Многофункциональный центр гос услуг по месту нахождения квартиры) и подать заявления установленной формы и документы для государственной регистрации. По истечении установленного срока получить зарегистрированные документы.

Но имеют место случай, когда стороны, по незнанию, совершают сделку, а на руках не имеют какой-то документ. Например, очень часто забывают оформить согласие супруга-продавца на продажу квартиры. Особенно, если супруги в разводе. Или не дооформили наследство. Не сняли залог с ипотечной квартиры и т.д.  И вот тогда начинается: Росреестр отказывает в регистрации собственности покупателя, а перед этим делает приостановку на месяц. Причем, Росреестр так оформляет документы, что невозможно понять, что конкретно требуется и почему приостановка. Продавец ищет бывшего супруга и пытается получить его согласие на продажу или отказ от покупки доли. И Покупателю повезет, если расчеты за квартиру еще не провели.

Рекомендация проста: Сделку с недвижимостью нужно тщательно готовить.

Понятие совершение сделки купли-продажи включает несколько взаимосвязанных процедур:

  • Непосредственное подписание договора купли-продажи
  • Проведение расчетов
  • Фактическая передача квартиры покупателю

Каждая из этих процедур важна и несет существенные риски для продавца и покупателя.

С 2013г. договор купли-продажи недвижимости не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Для продавца, это означает, что подписав договор, он обязан передать квартиру, при этом, необходима государственная регистрация перехода права на имя покупателя. А как же деньги? Когда он их должен получить? Если деньги уплачиваются после гос регистрации права на имя покупателя, где гарантии, что покупателя заплатит эти деньги?

Для покупателя свои проблемы: подписав договор, покупатель обязан уплатить деньги за квартиру. Но когда? Если покупатель уплатит деньги до заключения договора (до его подписания), где гарантии, что продавец подпишет договор, а затем передаст документы на гос регистрацию перехода права и сам явится? Когда и как происходит передача квартиры? Как быть, если состояние квартиры существенно изменилось с момента ее осмотра до заключения договора?

Возникает множество других вопросов: Как с минимальным риском провести расчеты? Какие документы нужно оформить, что бы получить налоговые вычеты? Когда и как производится передача квартиры? Какие и как оформляются документы?

Баланс интересов и рисков покупателя и продавца обеспечивают отработанные технологии проведения сделок купли-продажи квартир.

Понимая, что договор купли-продажи квартиры вступит в силу сразу после его подписания, стороны обязаны:

1) Удостовериться в личности сторон договора по подлинникам паспортов или документам его заменяющим. Проверить действительность паспортов.

2) Сверить паспортные данные в договоре купли-продажи квартиры с паспортом, предъявленным сторонами договора.

3) Сверить сведения о квартире в договоре с подлинными правоустанавливающими документами и со свидетельством  о праве собственности на квартиру. При необходимости сверить с кадастровым паспортом.

4) До подписания внимательно прочитать текст договора купли-продажи квартиры. Он должен соответствовать и содержать все достигнутые сторонами условия.

5) Подписать договор внизу после всех условий. Если текст договора купли-продажи недвижимости содержит более одного листа рекомендуем сторонам поставить подпись внизу каждого листа. Весь договор должен быть сшит, прошивка заклеена с проставлением подписей всех сторон договора.

Расчеты  по купле-продаже квартиры

Договор купли-продажи квартиры предусматривает уплату денег за квартиру. Расчеты по договору должны быть осуществлены в той форме и в том порядке, как они согласованы сторонами и закреплены в тексте договора. Обязательное условие, которое регулярно нарушают – расчеты за квартиру в иностранной валюте. В Российской Федерации расчеты в иностранной валюте запрещены. Цена квартиры может быть согласована сторонами и закреплена в договоре в иностранной валюте. Расчеты должны быть проведены в рублях. Курс для расчетов стороны выбирают по договоренности.

Как правило, расчеты по договору купли-продажи квартиры проводят в наличной форме. Наиболее безопасно их совершать с использованием депозитарных ячеек банков.

При совершении сделки деньги помещаются в банковскую ячейку.

После государственной регистрации перехода права на квартиру на имя покупателя продавец забирает деньги из ячейки.

Планируя сделку, сторонам необходимо учитывать, что деньги в ячейке будут находиться до получения документов после государственной регистрации перехода  права собственности на имя покупателя, не менее двух недель. А в случае приостановки регистрации срок нахождения денег в ячейке может превысить месяц. По этому, важно выбрать надежный банк.

Часто продавец использует полученные за квартиру наличные деньги для оплаты другой недвижимости в безналичном порядке. Выбирая банк для совершения сделки необходимо учесть, что некоторые банки взимают комиссию при внесении наличных на счет, и повышенные проценты за совершение платежа.

Опасность пластиковых карт для расчетов по договорам купли-продажи квартир

Большинство карт при их выдаче владельцам подключены к мобильному банку, о чем владельцы карт даже не догадываются. Через такие карты мошенники без труда получают доступ и к счету карты и к другим счетам владельца карты, на которые могут быть зачислены деньги от сделки с недвижимостью.

Рекомендуем владельцам пластиковых карт, уже при планировании использования счета в банке для зачисления денег от продажи квартиры, или для покупки квартиры, заблаговременно отключить услугу мобильного банка от вашей банковской карты. Это надежнее сделать непосредственно в отделении банка и получить на руки соответствующий документ.

Расчеты за квартиру в безналичном порядке

Дорогостоящие квартиры оплачивают преимущественно в безналичном порядке через банковские счета. Сторонам договора необходимо заблаговременно позаботиться об открытии счетов в удобных банках, или в одном банке, что бы снизить комиссию за перевод денег.

Кроме того, при безналичных расчетах используют механизм аккредитива, который так же имеет сложности в исполнении и недостатки, а потому, не является идеалом. Кроме того, у банков в России регулярно отзывают лицензии.

В связи с изложенным, расчеты через банк в России не являются абсолютно безопасными.

 

 Передача квартиры — завершающий этап купли-продажи квартиры

Квартира может быть передана продавцом покупателю до государственной регистрации перехода права или  после. Обязательное требование — передача недвижимости по сделке, должна быть оформлена документально передаточным актом, который подписывают все стороны договора со стороны продавца и покупателя.

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Получить услуги заполнения налоговых деклараций по налогу НДФЛ по сделкам с недвижимостью здесь

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

Остались вопросы?

Звоните по телефону, или заполните заявку внизу страницы!