Документы для продажи квартиры

13.11.2017
А. Гордон

На практике документы на квартиру формируют с учетом следующих правил.

Документы на квартиру можно разделить на три группы:

  1. Документы о собственности на квартиру
  2. Документы на продавца (собственника) и его полномочия по распоряжению квартирой
  3. «Технические» документы на квартиру
  4. Расчетные документы

 

1)Документы о собственности — документы, на основании которых продавец (собственник) приобрел собственность на квартиру. Это договоры купли-продажи, договоры передачи (приватизация), договоры долевого участия в строительстве (ДДУ), договоры дарения, свидетельства о праве на наследство и т.д.

У продавца, как собственника, в наличии должен быть подлинник документа о собственности. Причем, на нем обязательно должна присутствовать отметка о государственной регистрации права.

Документ, подтверждающий права продавца-собственника. На купленные до 2016 года квартиры выдавались подтверждающие права собственника свидетельства о праве собственности. Сначала свидетельства оформлялись на гербовой бумаге, а ближе к 2016 — на обычной.

С середины 2016г. выдача свидетельств о собственности прекращена, и выданные свидетельства утратили свое значение. А с 2017г. права на любую недвижимость (в том числе купленную ранее) подтверждаются только выписками из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

По этому, продавцу-собственнику квартиры, уже во время показов целесообразно иметь бумажную выписку из ЕГРН на свою недвижимость. Из нее покупатели увидят и права продавца и отсутствие обременений, арестов на квартиру.

Показатели выписки имеют особое значение для покупателей, привлекающих ипотечный кредит. При наличии выписки без обременений круг потенциальных покупателей расширяется за счет покупателей-ипотечников.

 

2) Документы на продавца — это прежде всего документ, удостоверяющий его личность. Для граждан России, это паспорт гражданина РФ. К паспорту РФ установлен ряд требований, при нарушении которых он становится недействительным и не может быть использован для совершения сделки с недвижимостью. Тем более, что документы придется оформлять в Росреестре, а иногда и у нотариуса, которые не примут недействительный документ.

Наиболее часто встречаются повреждения листа с фотографией (отклеивание пленки) и просрочка замены паспорта по возрасту. Паспорта РФ действуют с 14 до 20 лет, с 20 до 45, и после 45 — бессрочно.

Еще больше сложностей при совершении сделок с иностранцами-продавцами. Иностранцы для совершения сделок должны иметь национальный паспорт и его нотариальный перевод на русский язык.

Свидетельство о рождении — если продавец-собственник несовершеннолетний. Такая сделка потребует оформления согласия органов опеки, а несовершеннолетнего потребуется наделить соответствующей собственностью на иное жилое помещение, не ухудшая положение несовершеннолетнего.

Документы на распоряжение квартирой — это ряд документов, который всегда индивидуален. Так, если квартира приобретена во время брака, в наличии должно быть свидетельство о браке. Так же потребуется согласие второго супруга на продажу квартиры в нотариальной форме. Обычно до сделки такое согласие не оформляют, но это индивидуально. Если квартира является собственностью одного супруга на основании брачного договора, продавцу потребуется этот договор.

 

3) Технические документы на квартиру — документы БТИ: Экспликация и поэтажный план. Эти документы необходимы прежде всего для покупателей-ипотечников. По экспликации и поэтажному плану можно установить отсутствие перепланировок продаваемой квартиры, или наличие неузаконенных перепланировок. Банки не одобряют кредиты на квартиры с не узаконенными перепланировками. Часто покупатели-ипотечники отказываются от покупки, поскольку отсутствуют технические документы, а ждать их изготовления у ипотечника времени нет. Так, что заранее закажите экспликацию и поэтажный план и у вас появятся дополнительные покупатели.

Документация о проведении перепланировки.

Проект на ремонт квартиры — всегда имеет значение (должен быть), если квартира относится к верхнему ценовому диапазону, имеет дизайнерский (индивидуальный) ремонт, проведена перепланировка. Отсутствие проекта является основанием для существенного снижения стоимость квартиры, поскольку при ее покупке невозможно оценить примененные технические решения, использованные материалы, и сделать вывод о надежности, безопасности работ и соответствия СНиП и т.д.  Иногда отсутствие проекта является основанием для отказа от покупки квартиры.

 

4) Расчетные документы — документы на оплату коммунальных и иных, связанных с эксплуатацией квартиры документов, в том числе на оплату платы за капремонт, налогов, оплату электроэнергии, услуг связи и т.д. Регулярно именно по квартирам верхнего ценового диапазона встречаются задолженности в сотни тысяч рублей. По этому, выставив квартиру в продажу проведите сверку по текущим показаниям счетчиков и получите справки об отсутствии задолженностей.

Для совершения сделки так же потребуются дополнительные документы, например, выписка из домовой книги, справки из психи-неврологического и наркологического диспансеров по месту жительства продавца.

С учетом изложенного, для продажи квартиры продавцу нужно иметь следующие документы:

  1. Документ на приобретение квартиры (договор купли-продажи, дарения, ДДУ или иной документ)
  2. Свидетельство о праве на квартиру (если квартира приобретена до 2016г.)
  3. Выписка из ЕГРН — графическая и текстовая части
  4. Действительный паспорт гражданина РФ и/или свидетельство о рождении собственника, если он или один из собственников несовершеннолетний, в последнем случае так же потребуется одобрение сделки органами опеки, а сама сделка должна проводиться в нотариальной форме
  5. Свидетельство о браке (о расторжении брака), согласие второго супруга на продажу квартиры, или брачный договор
  6. Документы БТИ: Экспликация, поэтажный план, оформленные перепланировок,
  7. Проект на ремонт (для дизайнерских ремонтов, перепланировок, для квартир верхнего ценового диапазона)
  8. Расчетные документы (ЕЖД, справки об отсутствии задолженностей по эксплуатационным платежам, налогам и сборам или сверка с установленными долгами)

Новинка:

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте! Читайте подробнее о консультации!