Как иностранцу не платить налог с продажи недвижимости в России ?

29.09.2017
А. Гордон

Как иностранцу не платить налог с продажи недвижимости в России ?

Где иностранец должен уплачивать налог при продаже недвижимости

Можно ли иностранцу не платить налоги в России при продаже российской недвижимости ?

Как иностранцу правильно определить налоговый статус по времени проживания в России

 

Адвокат по налогам Гордон А.Э.

 

Как говорят американцы: в жизни неминуемы две вещи – смерть и налоги.

То, что собственником расположенной в России недвижимости является иностранец, не освобождает его от уплаты налога в случае продажи этой недвижимости. Более того, обложение налогами полученного иностранцем дохода  вопрос совсем не простой: мало того, что российское налоговое законодательство запутанное и регулярно изменяется, так  иностранцу еще необходимо учесть его национальное налоговое законодательство. По этому, до продажи российской недвижимости рекомендуем разобраться, как платить налоги.

Еще один не маловажный вопрос – российское валютное законодательство, там то же можно налететь на значительные штрафы.

Учитывая все эти сюрпризы рекомендуем нашим иностранным клиентам начинать готовиться к продаже расположенной в России недвижимости примерно за год, до предполагаемой даты сделки.

Можно ли иностранцу не платить налоги в России при продаже российской недвижимости ?

Можно, если иностранца не интересует результат таких действий.

Результат – доначисление иностранцу в России недоимки  (30% от дохода), штрафа (20% от дохода), пени, принудительное взыскание долга по налогам, уведомление национальной налоговой службы иностранца об уклонении от уплаты налога в России. В настоящее время в России система отслеживания уплаты налогов при продаже недвижимости физическими лицами и организациями  работает в автоматическом режиме и постоянно совершенствуется.

Так, иностранцы автоматически ставятся на учет в России в качестве налогоплательщиков при покупке недвижимости на территории России. Регистрация иностранца в Российских налоговых органах происходит в течение пятнадцати рабочих дней, следующих за датой  регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) на купленную иностранцем российскую недвижимость ( статья 85 Налогового кодекса РФ). Заявление иностранца для постановки на учет не требуется — налоговые органы самостоятельно ставят иностранцев  на учет согласно приказу Минфина РФ от 21.10.2010 N 129н.

Место учета иностранца-собственника расположенной в России недвижимости – в российском налоговом органе по месту нахождения недвижимости.

Таким образом, после покупки российской недвижимости иностранец не зависимо от его желания попадает в поле внимания российских налоговых органов.

Где иностранец должен уплачивать налог при продаже недвижимости

В случае продажи расположенной в России недвижимости переход права собственности регистрируется в ЕГРН и сведения о состоявшейся сделке и сумме полученного продавцом дохода автоматически становятся известными  российским налоговым органам.

Согласно Налоговому кодексу России доход физических лиц от продажи недвижимости подлежит  налогообложению, первым этапом которого является декларирование – подача налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.

Иностранец при продаже российской недвижимости подает налоговую декларацию по месту его учета в качестве налогоплательщика – в налоговый орган по месту нахождения недвижимости. Там же иностранец уплачивает налог НДФЛ с проданной недвижимости.

Если иностранец имеет место жительства в России, Иностранец может самостоятельно встать на учет в налоговый орган по месту жительства (например, если иностранец получил вид на жительство в России или разрешение на временное пребывание), и при продаже недвижимости может подать декларацию в налоговый орган по месту жительства (пребывания).

В этих случаях иностранец, при продаже российской недвижимости, подает налоговые декларации в налоговые органы по месту жительства (пребывания) и там же платит налог.

Иностранец  не уплачивает налог при продаже квартиры, если владел ею более 3-х лет ?

Существует заблуждение:  если иностранец был собственником недвижимости в России более 3-х лет, он освобождается от подачи налоговой декларации и от уплаты налога в случае ее продажи. Это не так. Для налогообложения в России имеет значение налоговый статус: кто получает доход – налоговый резидент России или нерезидент.

Описанный  выше случай  освобождения от налогообложения дохода при продаже недвижимости в России существует, но распространяется только на налоговых резидентов  России. Иностранцы налоговыми резидентами России не являются, но могут ими стать! И став резидентами могут рассчитывать на освобождение от налога.

По этому,  при планировании продажи недвижимости и желании законно минимизировать налог НДФЛ иностранец  может приобрести  статус  налогового резидента России. Иностранцу, как обладателю иностранного паспорта, налоговый статус резидента России придется доказывать налоговым органам.

Для приобретения статуса налогового резидента России иностранец должен находиться в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. При этом, находиться он должен законно, поскольку ему придется документально доказывать срок нахождения перед российскими налоговыми органами.

Как иностранцу правильно определить свой налоговый статус по времени проживания в России

Приведенная выше формулировка не совсем удобная в применении и может ввести в заблуждение. Часто задают вопрос: как мне иностранцу  стать налоговым резидентом, что бы не платить налог при продаже недвижимости в России ?

Вопрос правильный. Буквальное применение правила 183 дней для налогового резидентства к дате совершения сделки позволяет ответить на вопрос – будет ли иностранец налоговым резидентом России на дату продажи недвижимости. Ответ «Да» будет правильным, если на предыдущий перед сделкой день иностранец находился в России 183 дня в течение 12 последовательных месяцев. Проблема в том, что наличие статуса налогового резидента в момент совершения сделки  не имеет значение для исчислен НДФЛ. Такова позиция налоговиков России!

По мнению Минфина России и ФНС России нужно учитывать следующее.

Налог НДФЛ рассчитывается не по факту сделки, а по всем сделкам за налоговый период в котором формируется налог НДФЛ. В России налоговый период НДФЛ – календарный год – с 1 января по 31 декабря календарного года. По этому, по мнению Минфина РФ и налоговой службы, для того, что бы облагать доходы, как налоговый резидент России необходимо иметь этот статус в налоговом периоде – то есть в календарном году, когда была совершена сделка по продаже недвижимости.

Это означает, с учетом приведенного выше правила, что иностранец должен находиться в России 183 дня в течение календарного года.

Поясним на примере:

Иностранец продал квартиру в России  в мае 2017 года, при этом он находился на территории России 183 дня. После регистрации права (в мае) иностранец уехал из России, полагая, что он избежит налогообложения, будучи налоговым резидентом России.

Иностранец допустил ошибку

Действительно, на момент совершения сделки иностранец обладал статусом налогового резидента России поскольку находился на ее территории 183 дня.

Однако в мае месяце налоговый период НДФЛ не закончился и налог НДФЛ пока не сформировался! До окончания налогового периода осталось 7 месяцев – 213 дней. И получается, в налоговом периоде 2017 года (12 последовательных месяцев) иностранец находился в России с января по конец мая – чуть больше 150 дней, что меньше 183 дней. То есть в налоговом периоде 2017г. иностранец не приобрел статус налогового резидента.

Как иностранцу не платить налог с продажи недвижимости в России

Самый простой способ законно не платить налог  или значительно его уменьшить – приобрести статус налогового резидента России. Но и на этом пути есть подводные камни – нужно правильно рассчитать этот срок.

С учетом  приведенного выше примера, для сделок с недвижимостью, иностранцам налоговый статус нужно считать в следующем порядке:  иностранец станет налоговым резидентом и не будет платить налог НДФЛ с продажи квартиры (или значительно его уменьшит) , если будет находиться в России 183 дня в течение налогового периода НДФЛ в котором продана недвижимость.

Разница с законом очевидна, хотя Минфин и Федеральная налоговая служба России применяют именно такой подход. В приведенном выше примере иностранец должен был находиться в России 183 дня в течение всего 2017 года. Года, когда он продал российскую недвижимость.

Возможность применения к определению статуса налогового резидента правил межправительственных соглашений об избежании двойного налогообложения необходимо определяться индивидуально в каждом конкретном случае, поскольку мнения ФНС России и Минфина России по этому вопросу рознятся.

По состоянию на  05 июня 2017 года

Москва

Адвокат по налогам   Гордон А.Э.