Документы при покупке квартиры в новостройке

04.09.2016
А. Гордон

Документы при покупке квартиры в новостройке

Какую квартиру купить

Документы при покупке квартиры в 2016 году

Цена договора купли-продажи

Проверка квартиры

Покупка квартиры пошаговая инструкция

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

 

В наш Адвокатский центр по рекомендации обратился покупатель недвижимости. Ему требовалась помощь в юридической  проверке  квартиры перед  покупкой. Покупатель хотел купить квартиру  новостройку  в Коммунарке — это активно развивающийся микрорайон  в новой Москве.

Многие хотят купить квартиру в Коммунарке потому, что это квартиры в новостройках, в 10 минутах от Москвы, и в самое ближайшее время там будет метро. Но прежде всего, потому, что квартиры в новостройках в Коммунарке оформлены по Договорам долевого участия (ДДУ), что предполагает определенную прозрачность истории квартиры.

Покупка квартиры в новостройке

Новостройки в Коммунарке, как в прочем в любом районе нового строительства в Москве и в Московской области, можно купить двумя основными способами: 1) Квартиры с документами на собственность продавца — по договору купли-продажи; 2) Квартиры без документов на собственность продавца — по договору уступки прав.

Покупка квартиры в новостройке будет законной в обоих случаях, но покупателю нужно понимать, что эти способы имеют существенные отличия.

По договору уступки прав продаются в юридическом смысле «не существующие» квартиры. По закону квартира, как недвижимость,  не существует до момента пока многоквартирный дом юридически не введен в эксплуатацию (не прошли соответствующие процедуры), и это при том, что многоквартирный дом будет стоять полностью готовым. Введение в эксплуатацию — это юридическая процедура при которой оформляются документы на дом.

В зависимости от этапа, на котором будет куплена квартира по уступке прав: выход на строительную площадку (на котловане), строительство самого дома, монтаж оборудования, отделка, ввод в эксплуатацию, покупатель получит документы на собственность на квартиру от нескольких лет до нескольких месяцев.
Основных рисков покупки квартиры по переуступке два: 1) застройщик не передаст готовую квартиру покупателю (дольщику); 2)  покупатель не получит собственность на квартиру. Причин здесь значительно больше, чем при покупке квартиры уже с  собственностью, но и цены квартир меньше.

Основное преимущество покупки квартир без документов на собственность — цена. Цена таких квартир всегда ниже, чем при покупке этих же квартир с оформленными документами на собственность.

Нужен юрист для сопровождения переуступки?
Есть вопросы по проведению сделки?
Звоните, пишите:

Покупка готовых новых квартир в построенном доме оформленных в собственность — всегда предпочтительна. Не смотря на то, что квартира новая, считается, что это вторичное жилье, но с минимальной историей. Покупателям таких квартир сэкономить не удастся.

Документы при покупке квартиры в новостройке

При покупке квартиры в новостройке документы у большинства застройщиков Коммунарки вы не найдете большого разнообразия. Большинство квартир можно купить по  договору долевого участия в строительстве (ДДУ), оформленному в соответствии с законом 214-ФЗ. По этой же юридической схеме, в основном,  в Коммунарке строили и раньше, что определило состав документов на готовые квартиры в собственности в Коммунарке: Договор долевого участия, иногда соглашение об уступке прав, передаточный акт, свидетельство о праве собственности.

Многие покупатели считают, что покупать готовую квартиру в новостройке со свидетельством о собственности это безопасно. Особенно, как квартиры в Коммунарке, оформленные по Договору долевого участия в строительстве. Наш многолетний опыт показывает — это не так.

Что мы выявили у выбранной новой квартиры в Коммунарке в июле 2016 года

Только  за лето 2016 года, делая юридическое сопровождение покупки  квартир в новостройках Коммунарки, мы выявили несколько квартир, у которых были юридические проблемы (пороки) и на которые у продавцов имелись свидетельства о праве собственности. Мы рекомендовали клиентам воздержаться от покупки этих квартир, поскольку претензии могли быть предъявлены через годы после покупки. Как показывает судебная практика, не смотря на минимальное количество документов в новостройках,  покупатели  не находят в них юридические проблемы.

Каждый раз при юридической проверке квартир в новостройке мы убеждаемся:  юридическая ситуация каждой квартиры всегда уникальна. Квартиры в новостройках в поселке Коммунарка – не исключения.

Покупка двухкомнатной квартиры в Коммунарке

Покупатель самостоятельно выбрал квартиру.  До обращения к нам покупатель  квартиру смотрел дважды, лично смотрел документы. Квартира  его полностью устраивала  местом расположения дома, планировкой и  отделкой, а так же обустройством  двора. Документы сомнений не вызывали. Оставалось подписать договор купли-продажи квартиры и заплатить деньги, когда покупатель позвонил нам.

Наш вопрос: «Вы внесли аванс, и на какой срок? Сколько у нас времени на проверку?» вызвал у покупателя растерянность,  за которой последовал встречный вопрос: а зачем аванс, разве вы не приедете перед покупкой?

Он был готов купить квартиру, и в его представлении юридическая проверка – это наша встреча  с продавцом  и прочтение  документов  на квартиру. Если у нас возникнут вопросы, то выяснить их у продавца, и разъяснить покупателю выявленные недостатки. А если нужно что-то узнать дополнительно, продавец подождет с продажей.

По видению покупателя  проверка должна была пройти непосредственно перед подписанием договора купли-продажи квартиры, и для этого  просил нас приехать на сделку, что бы там ознакомиться с документами. Саму сделку он планировал провести в покупаемой квартире.

Договор он подготовил сам но  просил его проверить. Договор покупатель скачал в интернете.

Так наша беседа плавно перетекла в консультацию на тему:

Как правильно купить квартиру в Коммунарке

Из консультации покупатель узнал какие существуют риски при покупке квартиры.  Он и до нас знал, что для снижения его рисков попасть в сложную ситуацию после покупки квартиры, целесообразно перед покупкой провести юридическую проверку квартиры.  Но как ее проводят и сколько для юридической проверки квартиры нужно времени,  покупатель представлял не верно.

Его понимание процесса покупки квартиры было далеко от действительности и после консультации покупатель нам признался, что  самостоятельно он не сможет купить квартиру.

 

Покупка квартиры пошаговая инструкция

Рассматриваем на примере покупки реальной квартиры в Коммунарке

Схематично покупку любой квартиры можно разбить на этапы:

  • Первичное ознакомление с информацией о квартире

    – происходит во время осмотра квартиры по устным пояснениям продавца (или его риелтора) и одновременного ознакомления с копиями документов на квартиру. Повторимся, как правило, это происходит при осмотре квартиры. Естественно изучения документов в таких условиях не возможно.

Если квартира, сама по себе,  вас устраивает, переходим ко второму этапу.

  • Внесение аванса

    – резервирование квартиры покупателем с целью ее проверки и покупки. Аванс необходим для достижения покупателем двух целей: 1) снять квартиру с продажи на период юридической проверки (на нее нужно время), 2) получить от покупателя копии документов на квартиру и документов продавца. В отдельных случаях продавец помогает продавцу получить необходимые документы.

Аванс выступает своего рода гарантией серьезности намерений покупателя.

Оформляется аванс договором: авансовым соглашением, договором задатка или предварительным договором купли-продажи квартиры.

Если квартиру продает агентство недвижимости, то в 99% случаев покупателю будет предложено заключить куплю-продажу сразу или предложат заключить договор об авансе на таких условиях, что уплаченный аванс покупатель скорее всего не получит, даже через суд. Не всегда квалифицированному юристу удается заключить с агентством договор на своих условиях. Позиция агентства: «у нас утвержденная форма договора, мы его не меняем. Либо такой, либо ни какой».

Такой позиции придерживаются крупные известные агентства.

  • Нужен юрист для сопровождения сделки?
    Есть вопросы по проведению сделки, по этапам сделки с недвижимостью?
    Звоните, пишите:

    Юридическая проверка (проверка юридической чистоты квартиры)

    – выявление юридических пороков квартиры, подтверждение полномочий продавца на совершение купли-продажи, на получение денег. Выявление других препятствий к покупке квартиры.Если юридическая проверка не выявляет юридических пороков квартиры, можно переходить к следующему этапу.

  • Согласование с продавцом условий покупки квартиры, планирование сделки и ее подготовка

    В договоре купли-продажи квартиры кроме собственно покупки оговариваются другие условия: цена, порядок оплаты квартиры, расходы на сделку и регистрацию, порядок освобождения квартиры, порядок передачи квартиры, состояние квартиры и другие условия. Отдельная группа вопросов: выбор способа расчетов, выбор банка, дата и место проведения сделки, ипотечная сделка, нотариальная сделка. Перечисленные вопросы в законе не оговорены и должны быть согласованы сторонами. Оставлять эти вопросы на день сделки – разрушать сделку.

Подготовка сделки – подготовка текстов договора купли-продажи, подготовка договоров с банками и согласование условий доступа, подготовка других необходимых документов, резервирование ячеек в банках, резервирование времени и места проведения сделки. Согласование порядка государственной регистрации собственности.

  • Проведение сделки
  • Расчеты за квартиру
  • Государственная регистрация права собственности покупателя на квартиру и прекращения права собственности продавца.
  • Передача квартиры

 

Нужен юрист для сопровождения сделки?
Есть вопросы по проведению сделки, по этапам сделки с недвижимостью?
Звоните, пишите:

Наш покупатель квартиры в Коммунарке находился на этапе покупки №1 – он выбрал квартиру, ознакомился с документами на квартиру  и был готов ее покупать.  Уверенности покупателю придавало то обстоятельство, что это была новостройка – собственность была оформлена в январе 2015г.

Покупатель был уверен, что если бы в квартире были юридические проблемы, их выявили в Росреестре при регистрации права собственности продавца.

Это так, и не совсем так.

Что такое юридическая проверка квартиры и зачем она, если при государственной регистрации собственности все равно проверяют документы?

Проверка квартиры перед покупкой заключается в обнаружении юридических пороков, которые могут привести к изъятию у покупателя квартиры после покупки. Такие ситуации встречаются совсем не редко, и изъятие квартиры происходит по решению суда спустя годы после покупки. Причины таких ситуаций могут быть разными. В одних случаях покупатель может столкнуться с откровенным мошенничеством и подделкой документов, в других, по случайному стечению обстоятельств. В большинстве случаев собственность покупателей регистрируют а о нарушениях чьих-то прав становится известно позже.

Судебные решения исполняются принудительной силой государства – судебными приставами. При наличии вступившего в силу судебного решения будьте уверены, вас выселят из квартиры и передадут ее законному владельцу. Право собственности покупателя будет прекращено судом.

Уплаченные за квартиру деньги покупатель будет долго возвращать, и только через суд. Добровольно, в таких ситуациях, деньги ни кто не возвращает.

 

Почему нужно и как проверять квартиру до покупки?

Какие документы смотреть при покупке квартиры, на что обращать внимание, какие вопросы задавать продавцу? Эти и другие вопросы юридической проверки квартир перед покупкой мы уже рассматривали. Посмотреть можно  здесь ________________.

Нашему покупателю квартиры в Коммунарке мы разъяснили: Прежде чем говорить о юридической проверке, он должен четко представлять действия, которые должны быть совершены при покупке квартиры, и последовательность совершения этих действий. Тогда покупатель сможет самостоятельно купить  квартиру или  осознанно участвовать в покупке квартиры совместно с риэлтором и контролировать ход покупки.

Зная весь процесс покупки квартиры покупатель будет видеть  место юридической проверки в процессе покупки его квартиры в Коммунарке, и как эта проверка взаимосвязана с другими этапами  покупки.

На следующий день мы встретились в квартире у продавца, и для нашего покупателя это оказалось удачей.  Прежде всего, потому, что с продавцом говорили мы.

Продавец предоставил нам для ознакомления документы на квартиру. Среди них оказался кадастровый паспорт. И тут же стало ясно:  в квартире перепланировка!  Причем, кухню уменьшили с одной стороны — увеличив жилую комнату, и убрали половину одного санузла, для сохранения размера кухни. Мойку с кухонным гарнитуром и посудомоечной машиной перенесли на другую стену кухни, и они оказались в границах жилой комнаты (по проекту).

Накануне продавец не дал покупателю кадастровый паспорт, сославшись на его отсутствие, и умолчал о перепланировке.  Просторные кухня и огромная гостиная выделяли эту квартиру на фоне других предложений.

Итак, первое, что мы выявили – не узаконенная перепланировка. Само по себе, это не препятствовало покупателю. У него «живые деньги» а не ипотека, для регистрации прав собственности покупателя перепланировка препятствий не создаст. Возможность узаконить перепланировку – это отдельный сложный вопрос. В данной квартире, у нас возникли сомнения.В своей  изначальной форме, квартира имела проект и конкретное расположение жилых помещений и помещений вспомогательного назначения. Перепланировкой источник воды (мойка кухни) оказался над  жилой комнатой  нижерасположенной квартиры. Такая перепланировка запрещена, но не препятствует покупателю в пользовании квартирой.

Если бы до сделки эта перепланировка не была установлена, покупка могла состояться, и покупатель принял бы квартиру. В последствие доказать, что перепланировку сделал продавец было бы крайне затруднительно.

Ознакомление с документами непосредственно в квартире способствует выявлению неочевидных и неузаконенных  перепланировок, выяснению непосредственно у собственника (а не у риэлтора) очевидных противоречий в документах.

 

В этот раз покупателю снова повезло.  Знакомясь с документами: свидетельство о собственности, договор долевого участия, соглашение об уступке, передаточный акт мы не выявили ничего примечательного. Документы по форме, содержанию, оформлению, реквизитам, печатям, штампам датам соответствовали закону.

Конечно, это еще не проверка. Мы только знакомимся с комплектностью документов:  в наличие ли и  какие должны быть документы на квартиру, сличаем комплектность документов продавца с типом договора и т.д.

Но в этот раз, мы сразу выявили не соответствие паспортных данных собственника,  указанных  в договоре и других документах, с предъявленным собственником квартиры паспортом.

В документах на квартиру фигурировал паспорт, выданный на имя собственника  в конце 2013 года, а собственник предъявил нам паспорт 2015 года. По возрасту в эти  периоды  у собственника не должно быть замены паспорта. Значит имела место утрата паспорта, в связи с чем? Надо выяснять.

Замена паспорта — влияние на сделку покупки квартиры

Очень серьезное. Дело в том, что паспорт основной документ, удостоверяющий личность человека в Российской Федерации. С кем совершать сделку покупки квартиры? Только с собственником. Как устанавливаем личность – по паспорту.

Но паспорт имеет и другое значение  – это документ, в котором содержится и иная информация о владельце  паспорта, имеющая значение для покупки недвижимости.

В случае замены паспорта «по возрасту», сдается старый паспорт и выдается новый. При этом паспортный стол переносит сведения из старого паспорта в новый.

В случае утраты паспорта  — кражи, потери,  записи в новом паспорте могут не совпадать со сведениями ранее выданного документа.

Проверка квартиры в Коммунарке

В беседе неоднократную замену паспорта продавец объяснил темной полосой в жизни, что де дважды вытаскивали из кармана в транспорте.

Ситуация осложнялась тем, что замена паспорта происходила первый раз по месту жительства в Воронежской области, а второй – в Москве, здесь в Коммунарке.

Что показала проверка квартиры в Коммунарке

После «содержательной»  беседы  с продавцом  нам было понятно, где копать в первую очередь.

Мы выяснили, что продавец  уже год судился в Воронеже  по поводу продаваемой квартиры.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) не содержала никаких ограничений по распоряжению квартирой или о наличии спора.

В виду очевидности ситуации дальнейшие движения в сторону покупки этой квартиры были бессмысленны, о чем мы и известили нашего покупателя.

После совещания с супругой от покупки этой квартиры покупатель отказался.

В чем была проблема квартиры в Коммунарке

Покупать квартиру по которой идет судебное разбирательство для покупателя крайне рискованно. В случае судебного решения не в пользу продавца  совершенная сделка будет так же расторгнута  судом  с вероятностью 99%. То, что очевидно имел место обман со стороны продавца, умалчивание о споре по поводу квартиры, это факт.

Но для покупателя это не облегчает  ситуации.  Сторона, в чью пользу состоится судебное решение через суд истребует квартиру у нового собственника – покупателя.  Покупатель получит «прекрасную» возможность попрактиковаться в юриспруденции, будучи ответчиком. И в конце длительного судебного процесса у покупателя будет судом изъята квартира.

С продавца, умолчавшем о судебном споре,  в пользу покупателя суд взыщет деньги, уплаченные за квартиру. Но где к тому времени будут этот продавец и где будут уплаченные покупателем деньги? Когда покупатель сможет купить новую квартиру взамен изъятой?

Это ситуация растянутая на годы.

От покупки такой квартиры лучше воздержаться, что и сделал наш покупатель.

 

Что могло произойти, если покупатель купит  квартиру самостоятельно?

Выявить наличие спора по квартире покупатель не смог бы, для этого нужно знать, что, как и где искать. Большинство покупателей об отсутствии судебных  споров делают вывод по выписке из Единого государственного реестра прав. А это не правильно.

Скорее всего, покупатель купил бы эту квартиру.

Новостройка. Квартира в хорошем состоянии. Первые документы на квартиру. Все документы логичны, внешне соответствуют последним требованиям закона.

Про выписку из ЕГРП покупатель слышал и наверняка  ее закажет и прочитает. Выписку из ЕГРП получить может любой, и в выписке все чисто – продавец является собственником. Ну, есть замена паспорта, но сведения о ранее выданных паспортах соответствуют.

Запретов и ограничений нет. Перепланировку, скорее всего, покупатель не увидел бы.

Все огрехи вылезать стали бы после сделки, и не сразу.

Перепланировку  можно привести в соответствие с первоначальным проектом  или  «легализовать» в установленном порядке, когда это допустимо.

А вот с требованиями по решению суда все гораздо сложнее. Очевидно, лицо, в пользу которого состоялось судебное решение, будет требовать исполнения решения суда. Требования будут адресованы покупателю. Закрыть эту тему можно только  уплатив отступное – денежные средства.  Скорее всего, покупателю придется разбираться в суде. Перспективы решения в пользу покупателя – маловероятны, даже если к делу будет привлечен продавец.

 

КАКУЮ КВАРТИРУ ПОКУПАТЕЛЬ КУПИЛ В КОММУНАРКЕ?

Наш покупатель смог купить  только третью из выбранных им квартир.

Чем не подошла вторая?  Ценой!

Смешно? Отнюдь.

Вторая квартира, выбранная нашим покупателем, как и первая,  устроила его всеми параметрами: и отделкой, и расположением окон во двор и на сквер, и даже лифт оказался лучшего качества.

До проверки квартиры не дошло.

Собственником квартиры оказалась  организация. Собственность оформлена в 2015 году.   Продают по договору купли-продажи, но цена в сделке – ½ от реальной цены, а вторую половину отдельно, и никаких документов не предоставляют.

Выяснились такие спец условия, когда было решено вносить аванс. Поскольку цена покупки квартиры соответствовала рыночному уровню и на рынке присутствует достаточное предложение квартир, участие покупателя в таких «схэсмах», не имело никакого экономического смысла.

Не полная цена квартиры в договоре — риски

Учитывая изменение налогового законодательства с 2016 года, налоговые органы проявляют  интерес к  сделкам с заниженной суммой. В настоящее время в налоговые инспекции в электронной форме стекается информация  о всех сделках с недвижимостью, в том числе о ценах.

С 2014 года абсолютно все квартиры в новостройках до передачи их собственникам подлежат постановке на кадастровый учет. Это означает, что в электронных базах налоговых инспекций находятся сведения о кадастровой стоимости каждой квартиры новостройки.

Программные комплексы налоговых инспекций в режиме онлайн сверяют кадасровую стоимость квартир с их кадастровой стоимостью. При занижении стоимости сделки купли-продажи квартиры от кадастровой стоимости, такая сделка проверяется налоговой инспекцией.

В таких обстоятельствах инспекция  предложит нашему покупателю поучаствовать в разбирательстве причин и действительных условий этой сделки по покупке его квартиры.

Покупателю придется являться в налоговую инспекцию, давать объяснения, а так как продавец к тому же юридическое лицо,  к ним у налоговой более пристальное внимание.

Вместе с тем, занижение в договоре купли-продажи цены квартиры не выгодно и самому покупателю. При последующей продаже этой квартиры в срок до пяти лет с даты покупки, покупателю  придется уплатить налог  с разницы между ценой  продажи квартиры и ценой покупки. При этом налог окажется повышенным, так как в договоре на покупку квартиры сумма была занижена наполовину.

 

Рынок недвижимости сейчас большой. Наш покупатель выбрал и купил третью квартиру в новостройке в Коммунарке.

Пакет документов у квартиры был «стандартный»: свидетельство о собственности, договор долевого участия, соглашение о переуступке, передаточный акт. Собственность.

Собственник один – физ лицо. Квартира приобретена в браке. В квартире зарегистрирован собственник со всей семьей.

Был один минус – ипотека Сбербанка. Но с этой ситуацией мы разобрались.

 

Купля-продажа квартиры в новостройке в Коммунаре, в которой  нам пришлось участвовать, закончились удачно:  наш покупатель купил квартиру на тех условиях, как он и планировал.

Вместе с тем,  мы еще раз  убедились в различиях юридических ситуаций квартир новостроек даже в пределах одного поселка и даже одного жилого комплекса Коммунарка.

Что бы купить квартиру самостоятельно необходимо изучить все этапы технологии покупки квартиры и тщательно их соблюдать. Покупая квартиру нужно быть  осмотрительным и осторожным. Если вы не уверены в своих знаниях и опыте привлеките к покупке квартиры в Коммунарке специалистов.

Действуя разумно, понимая, что последствия допущенных ошибок могут проявиться спустя годы после покупки квартиры обязательно проведите проверку квартиры до ее покупки.

 

По состоянию на сентябрь 2016

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!