Как оспорить договор купли продажи квартиры в Москве

23.05.2017
А. Гордон

Как оспорить договор купли продажи квартиры в Москве

Нужен адвокат оспорить договор купли-продажи ? — Перейдите на страницу адвоката по оспариванию сделок

Общие правила о недействительности сделок

Уникальное решение Мосгорсуда об изъятии квартиры у собственника

Как расторгнуть купли продажи без правил о недействительности

Адвокат Гордон А.Э.

Сам по себе вопрос об оспаривании договора свидетельствует о наличии двух обстоятельств: 1) интереса расторгнуть, отменить договор купли продажи,  и 2) очевидном не согласии, по крайней мере, одной стороны договора, отказываться  от квартиры.

Большинство подобных споров успешно разрешаются в суде. По крайней мере для одной из сторон.

Сейчас совсем не редкость, когда не только ответчик, но и истец не пользуются услугами адвоката, если нужно оспорить договор купли продажи в суде или завещание.

По моему мнению, и большинства коллег-адвокатов, при возникновении спора по недвижимости нужно сразу обращаться к адвокату, по крайней мере, на консультацию. Это не такие большие деньги даже в Москве. Обращение к профессионалу позволит в самый короткий срок оценить реальные перспективы именно вашего дела, получить ответ на вопрос «Что делать?», и оценить свои силы самостоятельно вести дело в суде.

Можно  искать ответ на бесплатных сайтах и форумах, где не известно кто, назвав себя адвокатом, раздает советы. Сами адвокаты на сайтах, никогда не дают точного ответа и предупреждают: для правильного ответа нужно ознакомиться с ситуацией по документам, тем более, когда задают вопрос: что делать?

Как оспорить договор купли продажи квартиры?

Итак, наша рекомендация однозначна: если нужно оспорить договор купли продажи недвижимости в Москве, нужно обратиться к адвокату по недвижимости, желательно в Москве, или в Московской области.

Почему?  Потому, что правильные действия по вашему делу, и даже консультация, требуют учета всех обстоятельств дела, а их нужно узнать адвокату самому, ознакомившись с документами и получив от вас пояснения. Кроме того, универсальных рецептов не существует, каждое дело уникально. Где и какие доказательства нужно искать всегда определяешь на месте. Кроме того, решение может быть не стандартным.

Примеры  вы можете прочитать в этой публикации.

Как обычно оспаривают договоры купли продажи?

Поскольку куплю продажи недвижимости оспаривают в суд,  оспаривают договоры по основаниям, указанным в законе. Так в Гражданском кодексе РФ существует параграф 2 главы 9 – Недействительность сделок, в котором описаны обстоятельства, при которых сделка может быть признана недействительной. Всего параграф содержит 14 статей.

Если решать задачу «в лоб», то задача истца в процессе – найти перечисленные в параграфе 2 обстоятельства в вашей конкретной сделке и предоставить суду соответствующие доказательства. Наиболее часто при судебном оспаривании используются:

1)         Совершение договора дарения лицом не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса РФ);

2)         Мнимость или притворность дарения (статья 170 Гражданского кодекса РФ);

3)         Совершение дарения под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 Гражданского кодекса РФ);

4)         Нарушение при совершении дарения  требования закона или иного правового акта (статья 168 Гражданского кодекса РФ);

5)         Отсутствие согласия на совершение сделки третьего лица, когда получение такого согласия установлена законом (статья 173.1 Гражданского кодекса РФ).

Изучая интернет, общаясь на форумах,  заинтересованные лица рано или поздно находят и изучают правила этих статей. Но эти же статьи и вашу ситуацию знает и изучает ваш противник. Он может и скорее всего привлечет адвоката. А вы?

Почему адвоката? Потому, что в России адвокат — единственное лицо, обязанное оказывать юридическую помощь каждому, кто обратиться, и в соответствие с законом обязанное иметь высшее юридическое образование и обязанное состоять в реестре адвокатов. Для юристов в юридических фирмах — эти правила не обязательны.

Действуя в спорах по недвижимости добросовестно и разумно адвокат должен изучить все возможные варианты разрешения вашей ситуации. Например, договор дарения можно не расторгать, а признать недействительным, или признать не заключенным.

 

Обычный порядок оспаривания договора купли продажи

Мы начали разговор с того, что у кого-то возникает потребность расторгнуть договор купли продажи недвижимости. Расторжение договора через суд не ограничивается признанием его недействительным. Можно требовать и буквально расторжения договора, по общим правилам расторжения договоров в Гражданском кодексе РФ.

Так, каждая из сторон договора купли продажи может требовать расторжения договора, если докажет, что после заключении договора по независящим от сторон договора причинам обстоятельства настолько изменились, что знай о них заранее стороны никогда бы не заключили этот договор (статья 451 Гражданского кодекса). На практике реализовать (доказать) этот способ расторжения сложно.

Очень «свежий» пример, правда он касается расторжения дарения в Москве.

По одному из дел о расторжении дарения в 2017 году, рассмотренному Мосгосудом в апелляционном порядке, Мосгорсуд написал (апелляционное определение от 22.03.2017г. №33-10746/2017):

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для расторжения договора дарения квартиры, поскольку приведенные истцом доводы в обоснование иска не указывают на существенное изменение обстоятельств, из которых исходил истец при заключении договора дарения, а также не доказано наличие оснований, предусмотренных ст. 578 ГК РФ, для отмены договора дарения.

Доводы истца о том, что ответчик не оплачивает коммунальные услуги, суд обоснованно не принял во внимание, поскольку факт неоплаты коммунальных услуг, налогов или сборов свидетельствует лишь о ненадлежащем исполнении обязательств как собственника жилья и не свидетельствует о существенном нарушении договора дарения в отношении истца. Согласно условиям договора дарения он может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон до момента его исполнения, однако спорный договор уже исполнен, в связи с чем вывод суда об отказе в иске по изложенным истцом в суде первой инстанции основаниям является правильным.

Довод апелляционной жалобы истца о том, что договор дарения от *** года заключен в нарушение закона, не нашел подтверждение ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции, поэтому не влечет отмену решения. Оспариваемый договор дарения выражает волю истца. Радашева К.А. гарантировала, что она заключает указанный договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, кабальной сделкой данный договор дарения для нее не является. При этом условиями договора дарения не предусматривалось сохранение права пользования спорной квартирой за Радашевой К.А.

Довод жалобы истца о том, что суд не исследовал доказательства в подтверждение факта применения со стороны ответчика насилия, не является основанием для отмены решения, поскольку судом первой инстанции оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности в соответствии со ст. ст. 12, 67 ГПК РФ. Нарушений правил оценки доказательств судебной коллегией не установлено.

Более того, истцом в ходе рассмотрения дела в нарушение ст. 56 ГПК РФ не было представлено доказательств того, что произошло существенное изменение обстоятельств по причинам, не зависящим от воли истца, и нарушение условий договора, поэтому оснований для расторжения договора дарения квартиры у суда не имелось.

Отмеченные в приведенном определении доводы апелляционной жалобы: неоплата коммунальных платежей, нарушение закона при заключении договора дарения,  вынужденное заключить дарителем договора дарения в результате примененного насилия (порок воли) – общие условия недействительности сделок, установленные соответственно в статьях: 168 (сделка не соответствующая закону), 179 (сделка совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятный условий) Гражданского кодекса.

Оспаривание купли продажи без применения недействительности сделок

Выше показан один из таких способов — расторжение договора по основаниям ст. 451 ГК РФ. Для дарения используется отмена дарения (ст. 578 ГК РФ). Существует и другие приемы оспаривания купли-продажи, но применить их возможно только при наличии в сделке определенных обстоятельств.

По одному из гражданских дел, рассмотренному Мосгосудом  в апелляционном порядке чуть больше месяца назад (апелляционное определение от 2203.2017г. № 33-2593):

Внимание! Текст судебного акта начинается с договора дарения, но к отношениям сторон применены правила о договоре купли-продажи.

Обстоятельства дела:

Квартира в Москве в долевой собственности двух лиц. Один из сособственников дарит свою долю постороннему лицу. Второй сособственник обращается в суд о признании сделки притворной и переводе на него прав покупателя.

Иск удовлетворен.

При рассмотрении дела истцу удалось доказать, что после заключения договора дарения между дарителем и одаряемым имела место встречная передача денег. То есть, в нарушение закона о безвозмездности дарения (ст.572 ГК РФ) в сделке установлены признаки сделки купли продажи. А при продаже доли общей собственности собственники остальных долей имеют преимущественное право покупки, которые в данном случае были нарушены. При таких обстоятельствах, согласно правилам ст.250 ГК РФ, второй участник долевой собственности вправе требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя доли по совершенному с нарушениями договору.

Рассматривая дело суд применил пункт 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Таким образом, в случае установления того, что участник общей долевой собственности заключил договор дарения части принадлежащей ему доли в праве собственности третьему лицу в обход правил о преимущественном праве других участников на покупку доли, либо с целью дальнейшей продажи оставшейся части доли в обход названных правил, договор дарения может быть квалифицирован как договор купли-продажи, совершенный с нарушением названных правил и, соответственно, другой участник общей долевой собственности вправе потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя в порядке 250 ГК РФ.

Оценив фактические обстоятельства по делу, представленные доказательства в совокупности и во взаимосвязи по правилам ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемый истцом договор дарения прикрывал собой договор купли-продажи спорной доли квартиры, поскольку является возмездной сделкой, в которой имеются все существенные условия договора купли-продажи (предмет, цена и т.п.).

Таким образом, руководствуясь положениями ст. ст. 166,167, 170, 454, 572 ГК РФ, суд пришел к обоснованному выводу, что договор дарения от ***, заключенный между **** и ****, является ничтожным. При этом, суд правомерно исходил из отсутствия у сторон воли для наступления последствий совершения сделки по дарению доли квартиры.

Обратите внимание — в рассмотренном интересны два обстоятельства:

1) Недействительность дарения, как притворной сделки

2) Действительность купли-продажи и перевод прав покупателя на третье лицо

 

 

 

В другом деле, вместо оспаривания действительности сделки, адвокат по недвижимости применил другой эффективный способ защиты.

В этом конкретном деле, в конкретных обстоятельствах, представитель ответчика, адвокат, в ходе рассмотрения дела использовал  знания гражданского права. Он не разбивал доводы истцов, которые возможно и удалось бы разбить, а использовал другую норму, которая позволила уйти от доводов истца, в которых он мог оказаться сильней, и одновременно эффективно защищать клиента:  адвокат попросил суд применить срок исковой давности (статьи 195, 199 ГК РФ),  Мосгорсуд апелляционное определение от 14.04.2017г. № 33-14260.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Пропуск срока может привести к утрате возможности судебной защиты.

В рассматриваемом деле это сработало – в обстоятельствах конкретного дела суд отказал в иске, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности.

Большинство наших клиентов о таких деталях даже не знают. И им такие детали не нужно знать, этим занимается адвокат, и при подготовке к судебным заседаниям обсуждает с клиентом тактику защиты, правовые основания и необходимые доказательства. Разъясняет плюсы и минусы возможные варианты развития процесса.

Вы — ответчик по иску о недействительности сделку купли продажи недвижимости,  как защищаться? 

Ответ очевиден и прост: Только обратившись к адвокату.

Любой адвокат знает: При подготовке иска, или защищаясь от иска,  необходимо искать все возможные варианты для обоснования своей позиции. И использовать наилучшую позицию.

На консультациях по спорам о недвижимости клиенты говорят о чем угодно, приводят любые доводы, но доводы процессуального характера – крайне редко.

Упомянутое выше дело интересно для обоснования возражений истца о порядке исчисления срока исковой давности.

Мосгорсуд, отменяя решение суда первой инстанции о применении срока исковой давности отметил:

Разрешая исковые требования в предварительном судебном заседании, суд сослался на ст. ст. 181, 199, 200, 201 ГК РФ, согласившись с доводом ответчика …. о пропуске истцом срока исковой давности.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

По смыслу ст. 177 ГК РФ с иском о признании сделки недействительной может обратиться гражданин, совершивший сделку.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Исходя из этого, в судебном заседании необходимо было выяснить, могла ли ответчик по своему психическому состоянию в момент совершения сделки и в последующем знать о возможности обращения в суд за защитой нарушенного права и о сроке для защиты этого права в судебном порядке. Без выяснения этого обстоятельства нельзя исчислить срок исковой давности.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих об отсутствии у ответчика на момент подписания договора психических расстройств или состояний, лишающих ее способности понимать значение своих действий и руководить ими, судом первой инстанции не исследовалось, медицинские документы на имя ответчика не запрашивались, свидетели не допрашивались, судебно-психиатрическая экспертиза в отношении ответчика не назначалась.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что утверждение суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности является преждевременным, данные обстоятельства подлежат рассмотрению одновременно с исследованием фактических обстоятельств дела и представленных сторонами и истребованных судом доказательств, включая обсуждение вопроса о назначении по делу экспертизы.

Без исследования данных обстоятельств и оценки представленных доказательств не представляется возможным однозначно установить могла ли ответчик по своему психическому состоянию в момент совершения сделки и в последующем знать и знала о возможности обращения в суд за защитой нарушенного права и о сроке для защиты этого права в судебном порядке.

Избранный адвокатом ответчика способ защиты клиента оказался простым и эффективным.

Скажем прямо: Интернет и телевизионные программы создают ложную картину очевидности, простоты и доступности разрешить судебные споры самостоятельно. После изучения многочисленных публикаций на тему «договор дарения недвижимости», «купля продажа недвижимости» и оспаривание этих договоров многие самостоятельно обращаются в суд и ведут судебный спор. Как правило самостоятельность ведения дел приводит к проигрышу.

Полученных из интернета знаний не достаточно. Судебные споры по недвижимости считаются одними из самых сложных, и требуют от участника судебного процесса знаний и опыта не только в области законодательства о недвижимости, но и множества смежных областей права: семейного, наследственного, корпоративного и т.д.

Но вместе с тем, и прежде всего в суде нужно знать и уметь пользоваться процессуальным законодательством: знать, что и как доказывать, как защищаться.

Поручите ваши защиту – адвокату.

Москва

23 мая 2017 года

 

Адвокат Гордон А.Э.