Как правильно написать договор аренды

25.04.2018
А. Гордон

Поисковые запросы «Скачать договор аренды», «Типовой договор аренды», «Как написать договор аренды» и т.п. — одни из самых востребованных в поиске, касающиеся зданий, нежилых помещений и квартир

Ответ на на все эти запросы абсолютно прост: Как написать договор аренды знает юрист по недвижимости. Еще лучше знает — практикующий в суде адвокат по недвижимости. Нужно правильно написать договор аренды — ищите юриста по недвижимости.
Альтернатива — пройти курс юридического факультета и затем набраться практического опыта.

Дело в том, что не существует «типового договора аренды». Тексты договоров, что размещают в интернете — это в лучшем случае результат разработки договора для конкретной недвижимости, для конкретной ситуации, и редко в таком договоре учтены особенности вашей ситуации.

В большинстве случаев бесплатные договоры аренды из интернета — это формальное переложение основных требований Гражданского кодекса об аренде недвижимости. Все обязательное учтено или нет — как вам повезет.

 

Как правильно написать договор аренды квартиры

Например, самые распространенные договоры аренды — на аренду квартир.

Большинство «типовых» договоров на аренду квартир содержат «типовые условия». Использование таких договоров приводит собственников квартир — арендодателей к конкретным финансовым потерям — убыткам.

Очень частая ситуация: оплату за квартиру арендаторы переводят на карту собственника-арендодателя, и в сданной квартире такие собственники появляются редко. Неприятные сюрпризы ожидают таких собственников-арендодателей при выезде арендаторов. Первый вариант — при выезде в квартире обнаруживается стойкий запах кошек, собак и т.п. живности. Второй вариант — запаха нет, но обнаруживают ободранные зверьем стены, поврежденную мебель. Причем часто запах не удается убрать даже ободрав всю отделку до бетона.

Результат один — требуется косметический ремонт. А это и время и деньги. И часто очень значительные деньги. Кто будет оплачивать ? На эти случаи в договоре аренды нужны соответствующие условия.

Другая ситуация:

Большинство квартир в Москве и Подмосковье, сдаются на длительные сроки с мебелью, с кухней, с бытовой техникой и сан-тех оборудованием. Случается, что при возврате квартиры оборудование  оказывается поврежденным, реже -замененным на более дешевое. Печально, но в большинстве таких ситуаций собственники не могут доказать и потребовать возместить причиненный ущерб.

Третья ситуация:

Собственники квартир-арендодатели, в дополнение к вышеописанным ситуациям, или без таковых, могут быть неприятно удивлены, обнаружив после непоступления очередного платежа за аренду квартиры отсутствие в квартире арендаторов. В Москве это частое явление, когда заключив долгосрочный договор  аренды, арендаторы «исчезают» через месяц-другой. Причина проста — размер арендной платы. Попробуйте быстро найти арендаторов в мае ? Скорее всего придется ждать сентября, да и ставка аренды в мае снижается.

Все перечисленные ситуации, абсолютно не похожие по обстоятельствам, имеют общие последствия — убытки собственников — арендодателей квартир. В большинстве случаев эти убытки тяжело возместить.

Вместе с тем, нужно  предвидеть возможность появление таких ситуаций, и стараться устранить их на этапе заключения договора аренды квартиры.Конечно, при подписании договора это делать поздно, если у арендодателя неправильно составленный договор аренды, и он неправильно его заключает.

 

Как правильно написать договор аренды нежилого помещения

Составить договор аренды нежилого помещения, написать договор аренды апартаментов, офисных помещений, зданий, еще более ответственная и сложная задача, поскольку финансовые потери по таким договорам могут исчисляться многими миллионами.

Недавний случай. Клиент обратился за помощью: нужен адвокат по недвижимости — в суд по спору по аренде нежилой недвижимости.

Суть проблемы — собственник здания в Москве и арендатор не могут договориться об изменении размера арендной платы. При этом договор аренды здания составлен профессионально.

Знакомимся с текстом договора, пояснениями собственника, перепиской. И, вот ошибка.

При заключении договора собственник-арендодатель решил использовать имевшийся у него договор аренды, и самостоятельно, без консультации с юристом по недвижимости, по просьбе арендатора, изменил несколько пунктов договора.
Именно эти пункты и стали причиной спора и создали препятствия к законным требованиям арендодателя.

Бесспорно, собственник решает на каких условиях он сдает в аренду свою недвижимость.

В данном конкретном случае, опытный юрист по недвижимости сразу разъяснил бы собственнику последствия  предложенных арендатором изменений договора аренды. Юрист по недвижимости посоветовал бы, как написать изменения, что бы защитить интересы собственника-арендодателя.

В данном случае обошлись без консультации юриста по недвижимости, и изменили несколько слов в договоре.

Результат — потери арендодателя за год аренды составили почти сто тысяч долларов (около 10% от размера арендной платы).

 

По состоянию на 25 апреля 2018г.

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.