Как проходит сделка купли продажи квартиры

26.12.2016
А. Гордон

Как проходит сделка купли продажи квартиры

Юридическая проверка квартиры

Аванс за квартиру

Заключение договора купли продажи квартиры

Оплата покупки квартиры

Передача квартиры при продаже

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

 

Как проходит сделка купли продажи квартиры

На вопрос, как проходит сделка купли продажи квартиры можно дать два ответа:

1) Сделка купли продажи квартиры, в буквальном значении Гражданского кодекса РФ, это действия покупателя и продавца по приобретению покупателем прав собственности на квартиру и одновременное прекращение права собственности продавца. Естественно, при купле-продаже приобретение происходит за плату.

Поскольку согласно тому же Гражданскому кодексу РФ купля продажа квартиры оформляется договором купли продажи (статья 549 ГК РФ), сделка купли продажи квартиры предполагает заключение письменного договора купли-продажи.

Однако закон требует для получения права собственности покупателем еще прохождения государственной  регистрации этого права на имя покупателя в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

Таким образом, сделка купли продажи квартиры проходит подписанием договора купли продажи квартиры и государственной регистрацией права собственности покупателя на квартиру. В настоящее время государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество в России осуществляет Росреестр.

Изложенное является формально правильным ответом, но грамотный адвокат по недвижимости даст другой ответ.

2) Сделка купли продажи квартиры предполагает заключение договора купли продажи недвижимости. Учитывая особенности этого договора и недвижимости, а также возможность возникновения рисков при исполнении договора и возможность последующего оспаривания прав покупателя на квартиру сделка купли продажи квартиры проходит в следующем порядке:

  1. Аванс за квартиру
  2. Юридическая проверка квартиры
  3. Юридическая проверка продавца квартиры
  4. Подготовка и согласование условий договора купли продажи квартиры
  5. Заключение договора купли-продажи квартиры
  6. Государственная регистрация права собственности на квартиру
  7. Оплата покупки квартиры
  8. Передача квартиры при продаже

 

Юридическая проверка квартиры

Каждый этап сделки должен быть проведен правильно. Это обеспечит интересы обеих сторон: и покупателя и продавца. Не редко юридическая проверка квартиры выявляет проблемные сделки о которых не знает продавец.

Очевидно, риски покупателя значительно выше – оспаривание сделок с недвижимостью в России возможно на срок давности до 10 лет.  Соответственно, оспаривание одной из сделок в истории квартиры приводит к оспариванию и последней сделки. А значит, к изъятию квартиры у последнего собственника.

Как такой покупатель будет получать свои деньги – не известно, а квартиру отберут очень быстро.

По этому, юридическая проверка квартиры – осознанная необходимость для покупателя и обязательный этап сделки.

Аванс за квартиру

Для проведения юридической проверки квартиры необходимо время на сбор документов по квартире. Время на проверку  обеспечивает аванс за квартиру – договор об авансе.

Договор об авансе должен быть заключен так, что бы обеспечить возможность его возврата покупателю в случаях необходимости. И не просто возврат, а быстрый возврат.

Часто, особенно если квартиру продает агентство недвижимости, авансовый договор имеет форму договора задатка, да же если в названии написано аванс. Еще чаще суть договора понять очень сложно, и приходится долго разбираться, прежде чем подписывать.

Не торопитесь подписывать предложенный вам договор, изучите его текст, ведь договор этот не название, а суть. Заплатить аванс не сложно, сложно его получить назад.

Прежде чем вносить аванс уже можно поинтересоваться об основных сведениях о юридических особенностях квартиры: количество собственников, наличие обременений, например ипотека, пожизненное проживание кого либо, и других обстоятельствах.

Эти обстоятельства имеют существенное значение и должны быть учтены в условиях договора. Не всегда продавцы о таких обстоятельствах сообщают. От некоторых квартир целесообразно отказываться.

Выясните статус самого продавца – он собственник или действует по доверенности, кто будет заключать договор купли продажи – собственник или представитель по доверенности.

До проверки и внесения аванса не лишним будет сразу обсудить условия договора купли продажи. У продавца могут быть требования к условиям договора, например, по мебели (оставляет или забирает), по долгам за коммуналку или электричество, по срока освобождения квартиры, по порядку оплаты. Не редкость, когда имеются значительные суммы долга и прежде чем выйти на сделку долги нужно погасить.

До подписания договора купли продажи квартиры вы должны согласовать все его условия, все до мелочей.

Юрист на сделке

Оформление купли продажи квартиры совсем не простая задача. Каждая сделка купли продажи квартиры — индивидуальна, имеет особенности документов. Для правильного проведения мероприятия необходимо его тщательно подготовить. Как вы видите, это много этапный процесс, по этому необходимо готовить каждый этап купли продажи квартиры.

Юрист на сделке — юридическое сопровождение сделки от переговоров до передачи квартиры. Профессиональная юридическая помощь на всех этапах сделки с квартирой. Адвокат на сделке купли продажи квартиры — осознанная необходимость

Заключение договора купли продажи квартиры

Заключение договора купли продажи квартиры, согласно Гражданскому кодексу РФ — это составление единого документа об условиях купли продажи квартиры и его подписания всеми сторонами сделки.

Если сделка купли продажи квартиры подготовлена хорошо, заключение договора сложностей не вызывает. Заключение договора между физическими лицами, как правило, происходит в банке, который используют для расчетов по сделке. Выбор банка – по усмотрению покупателя.

Если продавец – юридическое лицо (организация, например застройщик), заключают договор купли-продажи квартиры в помещении этого юридического лица.

Если вы не пользуетесь услугами адвоката на сделке с недвижимостью,  следует учитывать: договор купли-продажи квартиры не требует государственной регистрации! Договор вступит в силу сразу после его подписания!

По этому, расчеты должны быть полностью согласованы до подписания договора!

Оплата покупки квартиры

Оплата покупки квартиры, по сути, технический момент в договоре купли продажи квартиры, вместе с тем, условия об оплате определяют место и время проведения сделки.

Оплата покупки квартиры может проводиться своими деньгами, ипотечными (деньгами банка), наличными, безналичными и т.д.

Если банк предоставляет ипотеку, сделка будет проходить в соответствующем банке и в конкретную дату, которую будет определять банк, и соответственно – покупатель. Хотя, может быть и по другому.

При безналичных расчетах банк для места совершения сделки существенного значения не имеет. Но очень существенное значение приобретает  порядок безналичных расчетов. Возможно, это станет камнем преткновения для сторон, и в конечном итоге расчеты вы проведете наличными.

Если расчеты идут наличными через ячейку, согласуйте условия и сроки доступа к ячейке. Не лишним будет изучить условия договора аренды ячейки. Сохранность денег в ячейке должна быть оговорена.

Передача квартиры при продаже

Главное, о чем забывают, когда покупают квартиру  без юридического сопровождения сделки с квартирой, сделку нужно правильно завершить:

Завершающие этапы сделки – получение документов после государственной регистрации права на имя покупателя и обмен ими, и передача квартиры при продаже от продавца к покупателю.

Договор купли продажи квартиры должен быть составлен так, что бы однозначно определял дату передачи квартиры при продаже.

При передаче квартиры о продавца к покупателю состояние и комплектность квартиры должны соответствовать условиям договора купли продажи квартиры.  Именно по этому так важно тщательно прописать условия о состоянии квартиры в договоре.

Состояние квартиры и комплектность отражается сторонами в передаточном акте. Покупателю необходимо учесть: после подписания передаточного акта без замечаний он сможет предъявить продавцу претензии только по скрытым дефектам. Скрытые – то есть не доступные при простом осмотре.

По этому, если квартира дорогая, укомплектована мебелью, техникой, кондиционерами – все это необходимо не спеша проверять. При наличии замечаний – отражать в передаточном акте.

Правильное проведение каждого этапа сделки купли продажи квартиры должны обеспечивать баланс  интересов обеих сторон сделки. Баланс интересов сторон способствует эффективной подготовке сделке обеими сторонами и снижает возможность возникновения конфликтов.

 

26 декабря 2016 года

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

Цена Сопровождение сделок купли продажи квартиры

  • Квартиры (Москва)………………………………….  от 35 000 руб.
  • Загородный дом и участок ………………………..  от 50 000 руб.
  • Не жилые помещения (офис, машиноместо и т.д.) ………………….. от 50 000 руб.
  • Не жилые здания  ………………………………………………………….  от 80 000 руб.
  • Консультации устные ……………………………………………………..  от    2 500 руб./30 мин.

В цены не входит цена получения необходимых для проверки документов, государственных пошлин и сборов, расходы на оформление доверенностей и иные расходы.

Цена указана для одной сделки — покупка или продажа при наличии юридического сопровождения у контрагента и без ипотеки, без опеки и без осложнений состояния здоровья участников сделки. Стоимость услуг при альтернативных сделках (продажа + покупка) определяется индивидуально с учетом сложности объекта, наличия юридического сопровождения у контрагентов, наличия ипотеки и других обстоятельств.