Как проверить чистоту квартиры при покупке

13.02.2017
А. Гордон

Как проверить чистоту квартиры при покупке

Продажа квартиры какие документы нужны 2016

Юридическая проверка квартиры

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Типичные ошибки нотариальной купли продажи

В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Особенности  проверок с 2016

Проверка приватизации

Сохранение права на проживание при продаже квартиры

Наследственные квартиры

Как читать документы на квартиру

Адвокат по Недвижимости  Гордон А.Э.

 

Основные методологические подходы проверки юридической чистоты одинаковы для разных видов недвижимости. В статье рассмотрены вопросы проверки чистоты квартиры при покупке, как наиболее массового вида недвижимости в России.
Прочитав эту статью вы сделаете правильный вывод: Выписка по квартире из Единого гос реестра недвижимости (ЕГРН) для проверки юридической чистоты квартиры совсем недостаточна. Так же вы узнаете, что не существует единого перечня документов, по которым нужно проверять чистоту квартиры перед сделкой.

Большинство сделок по покупке квартир проводят на основе выписки из ЕГРН. Полноценная проверка квартиры должна охватывать проверку информации начиная с даты постройки дома. Такая информация в выписке отсутствует. Что и как проверять, из каких документов получить информацию, знает не каждый юрист, а тем более редкий покупатель.
Иностранцы при покупке квартир находятся в еще более сложном положении. С одной стороны — сделки с иностранцами должны проводиться по особым правилам. С другой — иностранцы, особенно постоянно не проживающие в России, не знают ранее действовавших правил проведения сделок и форм документов на квартиры. Отдельные иностранцы пытаются скрыть реальные условия сделки, чем пользуются мошенники.

Сэкономить при покупке квартиры просто: Получить консультацию юриста по недвижимости, как правильно купить квартиру, какие документы подготовить для сделки, проверить юридическую чистоту квартиры.
Лучший вариант — заказать у юриста по недвижимости сопровождение сделки «под ключ», куда войдет и правовая юридическая экспертиза квартиры.

Как проверить чистоту квартиры при покупке

Покупатель квартиры всегда несет повышенные риски по сравнению с продавцом. Продавец может спать спокойно если завершена купля-продажа квартиры и получены деньги. Продавец может спать достаточно спокойно даже в случае возникновения претензий со стороны покупателя.
Продавец заведомо находится в лучшем положении: попробуйте получить у продавца деньги. Даже если покупатель обратиться в суд — не факт, что его иск будет удовлетворен, а если иск удовлетворят, попробуйте их получить — деньги уже потрачены: на другую квартиру, на уплату долгов и т.д.

Для покупателя квартиры сюрпризы начинаются после покупки. В лучшем случае, это могут быть недостатки качества квартиры:  скрытые дефекты квартиры, дефекты отделки, шумные соседи, или соседство с производствами. Приходилось сталкиваться со случаями, когда новых собственников донимал шумный мусоропровод с соседнего подъезда, специфические запахи кухни соседей и прочее.  Большинство подобных недостатков возможно выявить на этапе выбора квартиры при правильном и умелом осмотре дома и квартиры. Квалифицированные специалисты по недвижимости автоматически  считывают эти параметры дома и квартиры и обращают на них внимание покупателей.

Значительно более опасны Юридические недостатки. Многие покупатели утратили право собственности на квартиру в результате исков от прежних собственников,  от наследников, в результате исков прокуратуры или были существенно ограничены в  возможности пользования квартирой, со стороны внезапно возникших жильцов.

Выявление качественных недостатков — обязанность риелтора и покупателя, то выявление юридических недостатков — прямая обязанность риелтора. В настоящее время покупатели регулярно экономят на услугах риелторов, по этому оценивать юридические риски при покупке квартир покупателям приходится самостоятельно.

Значительную часть обращений к нам так и звучит: Как проверить чистоту квартиры при покупке? Юридическая проверка квартиры до ее покупки позволяет Существенно снизить возникновение неожиданных претензий.

Юридическая проверка квартиры

Юридическая проверка квартиры направлена на выявление юридических недостатков конкретной квартиры.

Юридические недостатки квартир можно объединить  в две группы:

1) Пороки в текущей или в предыдущих сделках с квартирой, которые влекут недействительность сделок с этой квартирой и приводят к прекращению права собственности последнего покупателя на квартиру.

2) Обременения квартиры правами третьих лиц, и которые смогут вселиться в квартиру по решению суда.

Выявить юридические недостатки  позволяют документы на квартиру, документы продавца, документы покупателя. Сопоставление сведений из разных документов, выданных разными органами в разное время создает единую логичную картину возникновения прав на квартиру и их переходы по сделкам с этой квартирой по всей цепочке собственников до последнего. Появление сомнений в полноте или достоверности сведений в документах на квартиру – повод задуматься, перепроверить, а в некоторых случаях и отказаться от покупки квартиры, если сомнения не удается устранить. Во всяком случае, принимать решение о покупке без юридической проверки квартиры не стоит.

Продажа квартиры какие документы нужны 2016

Для участников сделок с недвижимостью с лета 2016 года ситуация по вопросу о необходимых документах существенно изменилась — изменился закон о государственной регистрации. С января 2017 года, ситуация изменилась еще больше, поскольку прежний закон отменили и вступил в действие новый закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ.

Для продавца квартиры с летя 2016 года вопрос документов существенно не изменился: действует универсальное правило гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) — владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью может только собственник. С лета 2016г. собственник подтверждает свой статус собственника только выпиской из гос реестра, только в течение 2016 года это был Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а с января 2017 — это Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Внешне и по содержанию выписка из ЕГРП и из ЕГРН значительно отличаются.

Но при продаже квартиры и любой другой недвижимости  именно выписка является тем единственным документом, который подтверждает право продавца совершить сделку.

Является ли он достаточным? Это определяет покупатель. Своим клиентам мы рекомендуем не ограничиваться выпиской из реестра. Дело в том, что для сделки с недвижимостью имеют значение и иные обстоятельства.

Располагая комплектом документов на квартиру проще выявить юридические недостатки, по этому дополнительно к выписке из ЕГРН требуем от продавца предоставить комплект:

  1. Правоустановку — документы-основание возникновения права собственности продавца на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договора дарения, договор передачи (при приватизации), свидетельство о праве на наследство и т.д. В большинстве случаев к договору должен быть передаточный акт.
  2. Если в квартире проведена перепланировка, то технический паспорт на квартиру поможет ее выявить. А если перепланировку вы выявили уже при осмотре квартиры, тогда требуйте у продавца разрешение на перепланировку, выданное уполномоченной организацией.
  3. Если квартира в долевой или совместной собственности нескольких лиц, должны быть предоставлены соответствующие документы от всех собственников.
  4. До июля 2016 года продавец должен был предоставить свидетельство о собственности на квартиру — подтверждающий право собственности документ. С июля 2016 года выдача свидетельств прекращена, и значение ранее выданных свидетельств утрачено. Тем не менее просим у продавца предоставить свидетельство о собственности.  При этом сведения в выписке из ЕГРН Фдолжна совпасть со сведениями по свидетельству.
  5. Документы удостоверяющие личность продавца-собственника (паспорт). При продаже квартиры не собственником, должна быть доверенность.

Перечисленные документы позволяют достоверно установить продавца, как собственника или полномочного представителя собственника, а так же получить сведения о наличии арестов, запретов, споров по продаваемой недвижимости. Вместе с тем, перечень не является исчерпывающим и может значительно расшириться в зависимости от вида недвижимости и глубины проверки.

Как мы сказали выше риски покупателя при купле-продаже квартир всегда выше и именно покупатель определяет как глубоко нужно проверять недвижимость.  Во вторых, у покупателя могут быть особые требования к документам, например эти требования может предъявить банк для оформления ипотечного кредита.

По этому,  какие документы для покупки квартиры нужны в 2016 году и в 2017 году определяет не столько продавец, сколько покупатель.

Читайте подробнее о Свидетельстве о праве на недвижимость с июля 2016 и в 2017 здесь

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры 

Цель покупателя — выявить юридические недостатки квартир

Не существует единого перечня документов, или пакета документов на недвижимость, по которому нужно проверять квартиру перед покупкой. Состав документов для проверки каждой квартиры индивидуален. Каждый покупатель это решает сам: какие документы его убеждают, что покупка квартиры для него безопасна, что квартиру он не потеряет.

У нас сопровождение сделок с недвижимостью выработала простое правило: Документов нужно столько, что бы выявить максимально возможное количество недостатков покупаемой недвижимости.

Из чего следует ответ на вопрос: «Какие документы нужно проверить при покупке квартиры»: Чем больше документов подвергнется анализу, тем больше вероятность выявить юридические пороки квартиры. Полученная информация позволит покупателю взвешенно принять решение о покупке квартиры.

Документы нужно проверить и проанализировать системно и во взаимосвязи друг с другом, что способствует выявлению несоответствий и пороков в истории квартиры.

Как сказано выше юридические пороки возможны как непосредственно в совершаемой сделке купли продажи, так и в ранее совершенных. Каждый из пороков может привести к недействительности сделки и утрате квартиры.

Пороки в текущей сделке выявляются и устраняются, при возможности их устранить, на этапе ее подготовки. Пороки выявляются прежде всего для устранения недействительности текущей сделки. Сделки могут быть недействительными по ряду причин, прямо указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации (статьи 166 — 181).

Во первых,  в случае нарушения закона при совершении сделки (статья 168 ГК РФ), Во вторых — в случаях «порока воли» стороны сделки.

Нарушения закона могут быть самыми разными. Например, при совершении текущей сделки с недвижимостью необходимо соблюдать установленные законом требования к форме и процедуре совершения сделок. Например, сделки с недвижимостью должны совершаться только в письменной форме. Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ для продажи недвижимости приобретенной в браке необходимо нотариальное согласие другого супруга. Если необходимость письменной форме сделки вопросов не вызывает, то правило статьи 35 СК РФ знают не все. Не редкость, когда продавец скрывает, что квартира приобретена в браке и является совместной собственностью. На действительность сделки данное нарушение сразу не влияет. Но если после сделки второй супруг обратиться в суд, такая сделка будет признана недействительной.

В каждой сделке с недвижимостью у каждого покупателя возникает реальный риск получить длительные судебные разбирательства по иску  другого супруга. Супруг, чье нотариальное согласие на совершение сделки не было получено, может требовать признать сделку недействительной в течение года (статья 35 Семейного кодекса РФ). В подобных ситуациях если будет суд, скорее всего покупатель такую квартиру потеряет.

Как независимо от продавца покупателю узнать, продавец купил квартиру в браке или не в браке? Только по отметке органа Записи Актов Гражданского Состояния (ЗАГС)  в паспорте продавца.  А если отметки ЗАГСа в паспорте продавца нет?

Мы регулярно встречаем продавцов с  замененным паспортом. Причины сообщают разные — украден, потерян, пришел в ветхость и т.д. Как правило, отметки о всех предыдущих браках в новый паспорт не проставляют. В таких случаях отсутствие отметки ЗАГСа в паспорте продавца целесообразно сопоставить с текстом правоустановки на квартиру: в договоре купли-продажи квартиры у продавца. При подготовке качественного договора купли-продажи квартиры сведения о семейном положении сторон договора прямо прописываются в договоре, и содержат требования предоставить нотариальное  согласие другого супруга.

Гарантировать собственность покупателя на случай сокрытия продавцом сведений  о браке может только страхование титула собственника недвижимости.

Аналогичные ситуации могли быть в предыдущих сделках с этой квартирой. Причем, истечение года с даты предыдущих сделок не гарантирует от возможного судебного иска.

Вторая составляющая пороков сделок – пороки воли участника сделки. Основания для признания сделок  недействительными перечислены в законе и очень широки. Недействительны сделки:

  • совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности ( статья 176 ГК РФ)
  • совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ)
  • совершенной под влиянием существенного заблуждения (статья 178 ГК РФ)
  • совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 ГК РФ)
  • совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (статья 173.1 ГК РФ)

Последняя норма появилась в ГК РФ в 2013 году и нашла широкое применение.

Особенно часто иски, основанные на пороках воли стороны сделки, заявляют от имени возрастных продавцов  старше 70, 80 лет. При подготовке сделок с такими продавцами нужно быть особенно внимательными и собирать дополнительные документы для покупки квартиры, вплоть до освидетельствования таких участников на сделке (оформляется актом).

Для продавцов квартир более молодого возраста характерны иски мотивированные состоянием не способности понимать значение своих действий или руководить ими.  На руках у них оказываются соответствующие справки медицинских учреждений  и другие доказательства. Такие действия характерны для злоупотребляющих алкоголем и наркотиками.

Предотвратить подобные ситуации возможно только системной подготовкой сделки и получением от продавцов справок из соответствующих месту регистрации продавца квартиры медицинских учреждений – наркологических и психоневрологических.  Не мотивированное уклонение продавца предоставить такие документы, должно насторожить покупателя. Эти справки могут быть использованы в случае возникновения спора.

Реже бываю иски по сделкам, совершенным  под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

Предупреждение сделок с  недвижимостью с подобными пороками возможно только  в результате комплексной проверки документов для покупки квартиры и фактических условий жизни продавца. Как правило, в документальном отношении такая недвижимость не содержит ни каких пороков. Внешне, все соответствует закону.

Необходимо выяснять у продавца причины продажи квартиры, его обеспеченность жильем, планы по смене жилья. Имеет значение окружение продавца при совершении сделки, возможные признаки принуждения продавца к совершению сделки продажи квартиры, не получения денег за квартиру.

Пороки в ранее совершенных сделках с квартирой

Все выше изложенное в полной мере относится и к ранее проведенным сделкам с покупаемой квартирой, в том числе, к договору продавца на приобретение квартиры.

Как правило, у продавца из документов на квартиру в распоряжении только его экземпляр договора купли-продажи. Целесообразно ознакомиться с этим договором и проверить надлежащее его выполнение.

В случае договора купли-продажи, у продавца на руках должны быть: 1) договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра (или Федеральной Регистрационной Службы) о его регистрации и государственной регистрации перехода права собственности (с 2013г. регистрация сделок с недвижимостью отменена), 2) Передаточный акт, 3) Расписка предыдущего продавца о получении полной суммы денег за квартиру.

Отсутствие какого-то из документов может свидетельствовать о не полном исполнении вашим продавцом квартиры своих обязательств и наличии спора, или о возможном возникновении спора в будущем. Срок исковой давности по таким искам составляет 3 года. Неполный пакет документов у продавца – повод выяснить эти обстоятельства.

Кроме договора продавца, ознакомиться с другими предыдущими договорами на квартиру  у покупателя возможности практически нет.

Для прояснения истории квартиры, целесообразно запрашивать через продавца: 1) расширенную выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП) о составе правоустанавливающих документов на квартиру и 2) выписку о государственной регистрации переходов  права на квартиру.

Пороки воли в сделках начинаем проверять с проверки продавца. В текущей сделке он продавец, в предыдущей он был покупатель или приобретатель по безвозмездной сделке (приватизация, наследование, дарение). Сделкоспособность продавца подтверждаем справками из наркологического и психоневрологического муниципального медучреждения по месту жительства продавца.

Сделкоспособность предыдущего продавца установить возможно только в случае, если при совершении сделки эти документы были от предыдущего продавца получены покупателем. Аналогично по безвозмездным сделкам.

В виду ограниченных возможностей покупателя проверить предыдущие договоры по квартире  на предмет пороков воли, необходимо ориентироваться на сроки исковой давности. Для подобных исков он составляет 1 год. Вместе с тем, не всегда есть возможность точно  определить дату  начала течения срока давности. К тому же, в отдельных случаях, суды могут восстановить срок для подачи иска.

Проверка приватизации 

В г.Москве несколько лет существует судебная практика признания недействительными сделок купли-продажи, которые совершены после подложной приватизации. Схема мошенничества была следующей: Муниципальные квартиры принадлежавшие г.Москве в результате махинаций незаконно приватизировались на подставных лиц. Купля-продажа таких квартир производилась спустя несколько лет после приватизации. Некоторые квартиры продавались неоднократно.

Иски о признании недействительными договоров купли-продажи г.Москва вчиняла по истечении 8-10 лет после приватизации.

Проверка приватизации квартир крайне затруднена, особенно когда с даты заключения договора передачи квартиры прошло более 5 лет.  Поиск документов для приватизации квартир затруднен. Многие документы для приватизации квартир переданы в архивы.

Рекомендуем  требовать у продавца расширенную архивную выписку из домовой книги. Сопоставление сведений выписки с другими документами для покупки квартиры (договор передачи) должно логически соответствовать. При сопоставлении обращать внимание на даты смерти приобретших квартиры в порядке приватизации, даты их снятия с регистрационного учета по месту жительства, даты совершения приватизации.

Нотариальная форма договора

Типичные ошибки нотариальной купли продажи

Существует мнение, что нотариальное оформление купли продажи квартиры и другой недвижимости обеспечивает надежность сделки. Наш опыт судов говорит об обратном: никаких дополнительных гарантий сама по себе сделка удостоверенная нотариусом не дает, если она не была правильно подготовлена, а недвижимость и продавец не были юридически проверены.

Напротив, нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры требует повышенного внимания при его подготовке и проведении, поскольку в этом случае покупатели и продавец почему-то самоустраняются и расслабляются. Между тем, к полномочиям нотариусов не отнесено проведение проверки юридической чистоты квартир, в том числе проверка  законности проведения предыдущих сделок. В суде по спорам о нотариальных сделках приходится слышать: в ЕГРП отсутствуют сведения о спорах или притязаниях на квартиру со стороны других лиц.

Теперь, с июля 2016 года, задача нотариусов при совершении сделок с недвижимостью еще упростились: ведь подтверждением права собственности теперь является только и исключительно запись в ЕГРП. При совершении сделки запись в ЕГРП есть, спора нет, дееспособность проверена, все!

Опыт проведения сделок у нотариусов уже в 2017 году выявил три  типичные ошибки нотариальной купли продажи, которые реально могут привести покупателя и продавца в суд. А в суде эти ошибки будут иметь негативные последствия.

Подробнее о типичных ошибках нотариальной купли продажи читайте здесь.

Учитывая возможные риски даже при нотариальном оформлении сделки с недвижимостью, при самостоятельной покупке предпочтительно покупать квартиру, не имеющую истории — квартиру из первых рук. И даже в случае ее оформления у нотариуса привлекать для контроля адвоката по недвижимости.

Право проживания при продаже квартиры

Отдельная большая тема именно для покупателей квартир. Как не купить квартиру с «фаршем».

Собственник квартиры вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (статья 30 Жилищного кодекса). Это право не абсолютно, и ограничивается в отдельных случаях федеральным законом. Например, переход права собственности на жилое помещение не влечет прекращения договора найма, новый собственник становится наймодателем (статья 675 ГК РФ, статья 30 Жилищного кодекса РФ).

Нужно выявить лиц, сохраняющих право проживания при продаже квартир

Жилищные права при определенных обстоятельствах не прекращаются при смене собственников квартир. Наиболее часто встречаются:
1) лица,  отказавшиеся от участия в приватизации,
2) лица, снятые с учета по месту жительства в связи с отбыванием наказания с лишением свободы,
3) лица, проходящие воинскую службу.

Покупка квартиры «с фаршем» возможна по невнимательности или в результате мошенничества.  Независимо от причин, избавиться от таких жильцов новый собственник не сможет даже в судебном порядке.

Лица, отказавшиеся от приватизации, фактически приобретают право пожизненного пользования квартирой. Снятые с учета для отбытия наказания, военнослужащие – сохраняют право проживания, и в случае противодействия нового собственника, будут вселены по решению суда.

Стандартные условия договора купли-продажи квартиры: «Продавец обязан передать Квартиру свободной от прав иных лиц», и иные подобные условия, не прекращают жилищные права других лиц, и не могут препятствовать им в реализации их прав.

Как выявить жильцов сохраняющих право проживания при продаже

Выявить жильцов сохраняющих право проживания при продаже квартиры и просто и сложно. Просто — если знаешь и умеешь читать документы на квартиры, знаешь что искать и где. Сложно — необходимые документы сложно получить.

Право на приватизацию квартир, жилищные права в связи с приватизацией,  права иных лиц на проживание возникают с вселением и пользованием жилыми помещениями. Сведения о законно вселенных лицах  содержатся в домовых книгах. Правила заполнения домовых книг обязывают  вносить записи о снятии с регистрационного учет, основаниях внесения записей, и адресе места выбытия.

Статус каждого зарегистрированного в жилом помещении лица  и изменение этого статуса с момента постройки дома  до даты предполагаемой покупки квартиры устанавливается по архивной выписке из домовой книги.

Наследственные квартиры

Юристы по недвижимости знают: наследственные квартиры, последние в очереди на покупку.  Риски наследственных квартир связаны с возможными притязаниями наследников даже через годы после покупки квартиры.  Причины могут быть разные: один наследник не знал об открытии наследства, второй не мог подать заявление по состоянию здоровья. Самые не торопливые  – считают, что приняли наследство фактически, без оформления документов, наследство на квартиру оформят позже. Кто-то один из наследников оформил наследство и продал. Спустя время возникают судебные тяжбы.

Наиболее рискованные ситуации, когда наследственные квартиры оформляются до истечения 6 месячного срока для принятия наследства, и затем продаются до истечения 3-х летнего срока. Наш опыт судов по недвижимости показывает: существуют случаи, когда суд восстанавливает наследникам срок для принятия наследства спустя несколько лет после его открытия.

По наследственным квартирам обязательно ознакомиться с о свидетельством о праве на наследство. В отдельных случаях – с наследственным делом у нотариуса.

Интересная деталь: у покупателя могут возникнуть проблемы на ровном месте, если в квартире проведена перепланировка, и в результате квартира как наследственное имущество не соответствует квартире по свидетельству о собственности.

При наличии спора по наследственным квартирам, недовольные наследники, будут ссылаться и на это обстоятельство.

 

В каких случаях  вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Завершающий этап покупки любой недвижимости — государственная регистрация права собственности и переход права собственности к новому собственнику (покупателю). Записи должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости. С нового 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.) значительно изменился. О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, читайте здесь.

 

13.02.2017г.

Адвокат  Гордон А.Э.

Услуги расчета налога НДФД и заполнения налоговых деклараций по сделкам с недвижимостью  здесь

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!