КАК ПРОВЕРИТЬ КВАРТИРУ

18.07.2016
А. Гордон

Как проверить квартиру при покупке

Проверка квартир и другой недвижимости по новым правилам 2016

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

 

Безопасность покупки квартиры, загородные дома и особенно земельные участки обеспечивает их предварительная проверка.

Как проверить квартиру при покупке

До 15 июля 2016 года существенное значение для проверки квартиры имело свидетельство о праве — документ в бумажной форме выдаваемый государственным органом (Росреестром), хранящийся у собственника квартиры или иной недвижимости.

Но с июля 2016 года законодательство принципиально изменилось!

Уполномоченный государственный орган в области государственной регистрации прав на недвижимость Росреестр объявил о прекращении с 15 июля 2016 года выдачи свидетельств о праве собственности на недвижимость. Теперь законность владения продавцом квартирой, коттеджем, земельными участками и любой иной недвижимостью будет подтверждаться только договором и выпиской из Единого государственного реестра прав (ЕГРП).

Для тех, кто работает на рынке недвижимости это не стало новостью, проект изменений закона обсуждался давно. Тем более, что само по себе свидетельство о праве продавца на квартиру не является безусловной гарантией безопасной покупки квартиры. Так же, как не гарантирует этого и выписка из ЕГРП.

Отмена свидетельств о праве собственности на недвижимость планировалась с 1 января 2017. Но власти решили это изменение ввести в действие на пол года раньше, с 15 июля 2016 года, еще до вступления в силу нового закона о государственной  регистрации прав на недвижимость.

Как повлияет прекращение выдачи свидетельств о праве на проверку квартир и другой недвижимости?

Что будет уже выданными свидетельствами о праве собственности на недвижимость?

Как проверить квартиру при покупке после 15 июля 2016 года и как проверять другую недвижимость?

 

Регистрация права собственности на квартиры, дома, коттеджи, земельные участки и иную недвижимость в Российской Федерации существует с 1998 года. С этого же момента подтверждением государственной регистрации права на недвижимость в Российской Федерации стало свидетельство о праве. Проверка документов на квартиру при покупке, по мнению покупателей сопровождается проверкой договора купли-продажи продавца квартиры и свидетельства о праве собственности продавца на квартиру.

Введение электронной формы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) по каждому субъекту Российской Федерации, затем введение кадастрового учета недвижимости, и наконец, общероссийского учета недвижимости привело к упрощению проверки квартир перед покупкой, и утрате значения свидетельства о праве собственности на недвижимость.

В настоящее время сведения Единого госреестра прав на недвижимость общедоступны и позволяют оперативно проводить проверку квартиры при покупке. Бумажное свидетельство можно подделать, но любое заинтересованное лицо может получить в Росреестре выписку из ЕГРП по любому объекту недвижимости о зарегистрированных правах и правообладателе. До настоящего времени оставалась только норма закона о подтверждении права на недвижимость по свидетельству о праве. С 15 июля 2016 года это требование устранено.

Теперь доказательством существования права собственности на недвижимость является только сведения ЕГРП, а подтверждением этого права является выписка из ЕГРП.

 

Регистрация  прав собственности  с 15 июля 2016

Регистрация прав собственности на квартиры, дома, земельные участки и другую недвижимость с 15 июля 2016 года не изменится. Состав документов для регистрации прав на недвижимость остался прежний.

Изменился состав выдаваемых Росреестром документов после государственной регистрации. Если раньше, до 15 июля 2016 года,  при покупке недвижимости по желанию покупателя он мог получить в Росреестре либо бумажное свидетельство о праве собственности на недвижимость либо выписку из ЕГРП, то теперь, с 15 июля 2016 года, новый собственник вправе получить в регистрирующем органе только выписку из ЕГРП. Она предоставляется в бумажной или в электронной форме.

Выдача свидетельства о праве на недвижимость больше не предусмотрено.

Проверка права собственности на квартиру, загородный дом, участок и другую недвижимость — выписка из ЕГРП

Собственность на любое имущество означает три основных права собственника в отношении этого имущества: владение, пользование, распоряжение. Проверить квартиру означает установление ряд обстоятельств о квартире, способных существенно повлиять на права собственности нового собственника квартиры.

Первое, что нужно установить проверяя квартиру — кто собственник квартиры. При покупке загородного дома, кроме собственности на дом,  дополнительно нужно установить кому принадлежат права на участок.

С июля 2016 года единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество в Российской Федерации является государственная регистрация права (статья 2 закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в Российской Федерации осуществляется в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), и представляет собой внесение в ЕГРП уполномоченным органом соответствующей записи об объекте недвижимости и об обладателе права собственности на этот объект.

В Российской Федерации государственной регистрации подлежит  право собственности на здания, квартиры и другое недвижимое имущество, а так же переход права собственности к другому лицу по сделке, кроме того в ЕГРП регистрируется  прекращение права собственности на недвижимое имущество (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 4 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Сведения ЕГРП являются открытыми, и могут быть предоставлены любому заинтересованному лицу. Сведения ЕГРП предоставляются в виде выписки.

С 1998 года до 14 июля 2016 года существование права собственности на квартиру, коттедж, дом и иное недвижимое имущество подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права. Свидетельство выдавалось собственнику при государственной регистрации права собственности и действовало бессрочно. Свидетельство оформлялось на бумажном носителе.

Порядок заполнения свидетельств о праве на недвижимость и выписок из ЕГРП  регулируются приказами Министерства экономического развития Российской Федерации.

Свидетельства о государственной регистрации права и выписки из ЕГРП имеют общий источник сведений – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Отличия между свидетельством о праве собственности и выпиской из ЕГРП по одному и тому же объекту состоят в объеме сведений и их действительности.

Свидетельство о праве содержит:  развернутые, полные,  сведения ЕГРП об объекте недвижимости , как они указаны в правоустанавливающих документах: вид объекта ((квартира, загородный дом, земельный участок и т.д.), его характеристики: жилой, не жилой, кадастровый номер объекта, размеры (площадь, этажность), адрес объекта,  основания возникновения права на недвижимость: наименование и реквизиты договора, решения суда, постановления государственного или муниципального органа власти, и иного документа, сведения о субъекте права – собственнике, с обязательным указанием паспортных данных физического лица и месте его жительства, реквизитах юридического лица, сведения об обременениях недвижимости, о дате государственной регистрации права, номере записи регистрации в ЕГРП.

Обязательным реквизитом свидетельства о праве на недвижимость является дата государственной регистрации права в ЕГРП в виде записи и дата оформления свидетельства.

Свидетельства о праве на недвижимость имели бессрочный характер.

До 2011 года свидетельства о праве на недвижимость оформлялись на специальных типографских номерных бланках, с 2011 года – на обычной бумаге.

В отличие от свидетельства о праве на недвижимость выписка из ЕГРП по объему содержащихся в нем сведений зависит от лица, запросившего сведения из ЕГРП. Законом о государственной регистрации прав предусмотрены общедоступные сведения, сведения для правоохранительных, судебных органов, нотариусов.

Общедоступная выписка из ЕГРП содержит усеченный объем сведений. В ней отсутствуют сведения о документах основаниях возникновения прав на недвижимость, отсутствуют полные сведения о собственнике кроме фамилии, имени и отчества.

Общедоступные сведения об объекте недвижимости предоставляются за плату любому заинтересованному лицу. В составе общедоступных сведений ЕГРП предоставляются:

— описание объекта недвижимости,

— зарегистрированные права на объект недвижимости,

— ограничения (обременения) прав,

— сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости,

— отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на него,

— сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

 

Традиционно, до 15 июля 2016 года, покупатели недвижимости при государственной регистрации права собственности выписку из ЕГРП не получали. В подтверждение государственной регистрации права покупатели предпочитали получить свидетельство о праве собственности.

Произошедшие с 15 июля 2016 года изменения закона, по существу ограничили возможность покупателя выбрать форму правоподтверждающего документа, теперь это только выписка из ЕГРП, то есть документ действующий (с достоверностью подтверждающий права собственника) только на дату выдачи этой выписки.

Вместе с тем, профессиональным участникам рынка недвижимости виден еще один недостаток: закон не устанавливает перечень сведения ЕГРП, которые содержатся в выписке, удостоверяющей регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество, оставив этот вопрос на усмотрение профильных ведомств. В настоящее время это Министерство экономического развития.

Закон прямо ограничивает срок действия выписок из ЕГРП: выписка содержит сведения о зарегистрированных правах на конкретную дату – дату подачи заявления о предоставлении выписки из ЕГРП.

 

Необходимо отметить, прекращение выдачи свидетельств о праве на недвижимое имущество не отменяет действия ранее выданных свидетельств. Но участникам рынка недвижимости нужно принять во внимание: закон фактически изменил статус выданных ранее свидетельств, и срок их действия. Выданные до 15 июля 2016 года свидетельства о праве на недвижимость содержат сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости на дату регистрации этих прав. По сути, свидетельства о праве на недвижимость стали выписками из ЕГРП на дату их выдачи и подтверждают возникновение с этой даты прав на недвижимость.

Для собственника недвижимости с 15 июля 2016 года для подтверждения своих прав на квартиру, прав на дом, или иное недвижимое имущество на дату продажи не достаточно иметь свидетельство о праве на недвижимость.  Теперь продавец обязан подтвердить свои права только выпиской из ЕГРП на «текущую» дату.

Для покупателей недвижимости прекращение выдачи свидетельств о праве на недвижимость не должно привести с усложнению покупки такой недвижимости.  В чем-то покупатель еще может и выиграть. Фактически, как сказано выше, с 15 июля 2016 года произошла замена выдачи свидетельства о праве на выписку из ЕГРП при государственной регистрации прав. Если по объему сведений свидетельство и вновь выдаваемая выписка из ЕГРП будут совпадать, то получаемый первоначальный минимум сведений по объекту недвижимости для покупателя останется прежним. А текущий правовой статус объекта покупателю всегда приходится проверять. Учитывая установленную законом обязанность продавца подтвердить свои права на объект выпиской из ЕГРП, перед совершением сделки покупатель получает новую возможность получить полную выписку по объекту.

 

Как проверить квартиру после 15 июня 2016 года

Одна из главных опасностей для покупателя квартиры и другой недвижимости – не достоверность сведений о покупаемой квартире, доме, коттедже или иной недвижимости. До 15 июля 2016 года свидетельство о праве на квартиру, дом, коттедж было единственным документом, полностью оформленным государственным органом без участия сторон сделки. Свидетельство содержало полные сведения из ЕГРП по объекту, по собственнику и могло быть использовано в качестве правоподтверждающего документа, хотя и не исключало  полностью его подделки.

С организацией ведения базы ЕГРП в электронной форме и прекращением выдачи свидетельств на защищенных типографских бланках,  достоверность свидетельств на обычной бумаге уровнялась с выписками из ЕГРП.

По указанным причинам прекращение выдачи свидетельств о праве на недвижимость существенно не влияет на достоверность сведений ЕГРП о недвижимости и ее правообладателе, и не значительно усложняет положение покупателя. Гораздо большую неопределенность устанавливает сам закон о государственной регистрации права на недвижимость, устранить которую не представляется возможным.

Связано это со следующим. Сведения в свидетельстве о праве на недвижимость и в  выписке из ЕГРП – это сведения ЕГРП об объекте недвижимости на конкретные даты. Причем, сведения в свидетельстве – это сведения ЕГРП на дату государственной регистрации прав на имя собственника недвижимости.

За время владения недвижимостью собственником (время с момента покупки до момента ее продажи) сведения ЕГРП могут изменяться. Проявляя должную осторожность и осмотрительность, с целью проверки правового положения объекта недвижимости перед сделкой покупатель получает «свежую» выписку из ЕГРП. Срок изготовления выписки из ЕГРП составляет 5 рабочих дней с даты поступления запроса в регистрирующий орган (сейчас это Росреестр).

Но в настоящее время покупатель не имеет возможности самостоятельно подать заявление в Росреестр. Любые обращения в Росреестр, в том числе на выписки из ЕГРП,  в Росреестр поступают не напрямую от заявителей, а через многофункциональные центры, что увеличивает срок получения выписки минимум на 2 рабочих дня. Общий срок получения выписки из ЕГРП составляет не менее 7 рабочих дней. Или полторы недели.

С 2013 года сделки с недвижимым имуществом не требуют государственной регистрации и могут совершаться в простой письменной форме.

Срок регистрации права собственности на недвижимость по сделке (например купли-продажи), составляет 10 рабочих дней. Регистрация ипотеки жилых помещений производится  в срок до 5 рабочих дней. Даже нотариальная сделка регистрируется в срок не менее 3 рабочих дней.

Прибавляем два рабочих дня на передачу документов из МФЦ в Росреестр и обратно.

Таким образом, полученная покупателем до сделки выписка из ЕГРП заведомо содержит скажем мягко устаревшие сведения о собственнике и состоявшихся сделках! При известной ловкости, к моменту покупки квартиры, дома или участка с коттеджем, объект недвижимости может оказаться дважды или трижды проданным, и этих сведений в выписке из ЕГРП не будет.

Устраняет ли свидетельство о праве собственности недостоверность сведений об объекте, собственнике или наличии правопритязаний в подобных случаях? Очевидно,  нет, не устраняет.

Устранить возможные негативные последствия от мошеннических действий возможно только приемами при совершении сделки по приобретению квартиры, дома, земельного участка с коттеджем.

Значение свидетельства о собственности на квартиру после  15 июля 2016 года и значение выписки  из ЕГРП

Специалистам  по недвижимости известно, свидетельство о праве собственности на квартиру, на дом или на участок с коттеджем это правоудостоверяющий документ, а не правоустанавливающий.  До 15 июля 2016 года свидетельство удостоверяло дату и основания возникновения прав у конкретного собственника на конкретную недвижимость.  Получать свидетельство о праве было возможно неоднократно, например, в связи с утратой или повреждением. В этих случаях собственнику выдавали дубликат свидетельства с отметкой «дубликат» но с новой датой выдачи свидетельства и соответствующей записью о регистрации выдачи дубликата в ЕГРП.

Основанием возникновения права собственности (правоустанавливающим документом) может быть договор, решение суда или иной документ, предусмотренный законом. В случае утраты правоустаналивающего документа регистрирующий орган может выдать заверенную копию с экземпляра, хранящегося в органе регистрации. Изменений сведений об основаниях возникновения права собственности в случае утраты документа не происходит.

Выдавая свидетельство государство сообщало всем третьим лицам, что право по конкретному объекту признано государством за конкретным собственником.

Прекращение выдачи свидетельств о праве на недвижимость основано на изменениях закона. С 15 июля 2016 года подтверждением признания государством права собственности за собственником является не свидетельство, а сам факт государственной регистрации права собственности. Объем прав на защиту у собственника со свидетельством о праве собственности и у собственника зарегистрировавшего права после 15 июля 2016 года равны.

В случае спора собственников особенно при участии государственных и муниципальных органов, известны случаи внесения искаженной информации или изменения записей об объектах недвижимости в ЕГРП. В подобных случаях злоупотреблений особое значение приобретают дополнительные доказательства – документы, в которых содержатся полные сведения об объектах недвижимости.  Такими документами являются свидетельства о праве на недвижимость.

С 15 июля 2016 года при государственной регистрации прав Росреестр обязан выдать выписку из ЕГРП. Возможности защиты интересов собственников будет зависеть от объема сведений, содержащихся в выписке из ЕГРП, выданной  в связи с регистрацией прав.

По информации сайта Росреестра от 15 июля 2016 года: Выписка из ЕГРП, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав, – это документ, подтверждающий факт проведения такой государственной регистрации и наличие в ЕГРП указанных в ней сведений, в том числе:

— о правообладателе,

— об объекте недвижимости, зарегистрированном в соответствующий день под соответствующим номером

— о праве,

— о правоустанавливающих документах – основаниях для регистрации права, на дату, указанную в ней в качестве даты выдачи.

 

При такой структуре и объеме сведений, выписка из ЕГРП в связи с регистрацией права или перехода права по своей структуре совпадает со сведениями в свидетельствах о праве на недвижимость, и не должна ухудшать положение собственников, по сравнению с собственниками получившими свидетельства до 15 июля 2016 года.

 

Произошедшие с 15 июля 2016 года изменения поставили Покупателей квартиры, дома или земельного участка в лучшее положение по сравнению с продавцом. Свидетельство о праве на недвижимость позволяет провести первичную сверку правоустанавливающих документов на недвижимость (договор, решение суда и т.д.) со сведениями ЕГРП, которые отражены в свидетельстве и в предоставленной продавцом выписке из ЕГРП. При этом, продавец перед продажей обязан получить «свежую» выписку из ЕГРП.

Покупатель, даже при наличии у продавца свидетельства о праве на недвижимость и свежей выписки из ЕГРП, обязан действовать осмотрительно при покупке недвижимости, и самостоятельно провести полную юридическую проверку и самого объекта, и прав на объект у субъекта – собственника недвижимости.

Для этого покупателю необходимо самостоятельно получить выписки из ЕГРП и сопоставить ее со всеми документами на недвижимость, предоставленными продавцом. Это позволит заблаговременно выявить расхождения в документах.

С 15 июля 2016 года при отсутствии свидетельства о праве на недвижимость у продавца должны быть две выписки: первая – на дату приобретения права собственности на недвижимость, вторая – непосредственно перед совершением сделки по продаже.

Положение покупателя не ухудшается, если объем и состав сведения в выписке из ЕГРП будет соответствовать сведениям в свидетельстве.

Мошенничество пока не искоренено, и подделка свидетельств о праве на недвижимость еще встречается.

ПЕРСПЕКТИВЫ ПОЛНОГО ПЕРЕХОДА НА ЭЛЕКТРОННЫЙ УЧЕТ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Значительные опасения вызывает полный переход на электронный реестр прав с онлайн доступом к реестру многочисленных государственных  и негосударственных структур, например, нотариусов.

Известно, что технологии онлайн банкинга породили очередной виток преступности – кибер преступность. Несомненно, дорогостоящее имущество при наличии коррупционных проявлений  приведут к попыткам завладеть чужим имуществом или заработать иным способом.

В этих случаях, отсутствие свидетельства о праве на недвижимость — бумажного документа оформленного государственным органом, очевидно затруднит собственнику защиту его прав и законных интересов.

 

КАК  БЕЗОПАСНО  КУПИТЬ КВАРТИРУ  ПОСЛЕ 15 ИЮЛЯ 2016 ГОДА

Безопасно купить квартиру возможно при знании закона и соблюдении технологии проведения сделки с недвижимостью.

В сделках с недвижимостью нет мелочей. Больший риск всегда у покупателя. Даже в случае расторжения сделки судом квартиру вернут продавцу,  а с продавца взыщут деньги. Но когда продавец вернет покупателю деньги, вопрос очень сложный. Этот срок может растянуться не просто на годы, но на десятиления.

Что изменится для покупателя после 15 июля 2016 года? Пока ничего!

В ближайшее время в продаже будут квартиры, приобретенные до этой даты, а значит, с обычным пакетом документов: кадастровый паспорт на квартиру, договор, передаточный акт, свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Покупателю нужно помнить, что теперь свидетельство о собственности продавца — не свидетельство, а всего лишь выписка из ЕГРП на дату покупки квартиры продавцом. Теперь до сделки продавец обязан предоставить покупателю подтверждение своих прав собственника на квартиру – «свежую» выписку из ЕГРП.

А дальше, как обычно:

  • проверка юридической чистоты квартиры, проверка юридической чистоты земельного участка с коттеджем или другой недвижимости.

Не забывать про наличие долгов.

  • Юридическая проверка продавца.
  • Подготовка сделки: согласование условий договора и его текста, способа и места расчетов, времени места совершения сделки.
  • Подготовка документов к сделке.
  • Проведение сделки.
  • Государственная регистрация прав
  • Получение документов после регистрации.
  • Проведение расчетов.
  • Передача квартиры покупателю.

Не совершить досадные ошибки вам поможет юрист по недвижимости.

У наших контрагентов после передачи квартиры обнаружилась задолженность за воду в сумме 120 000 рублей.

Как вернуть деньги?

Это тема следующей публикации.

Москва

18 июля 2016  год

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Материал по теме:

Налоговые вычеты при продаже квартиры   http://new.gordon-adv.ru/articles/imushhestvennyy-vychet-2016/

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Правительство внесло изменения в Валютный закон на утверждение Госдумы РФ. Новые правила могут применяться уже с 2017.

Остались вопросы?

Позвоните по телефону или заполните заявку внизу страницы!