Как разделить квартиру при разводе

13.12.2016
А. Гордон

Квартира развод раздел

Как разделить квартиру при разводе

Судебный раздел имущества супругов

Как разделить ипотечную квартиру

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской области

 

По известным причинам заголовок: Квартира развод раздел, буквально воспроизводит последовательность действий подавляющего количества супругов. Сначала — покупка квартиры, ремонт, затем развод и раздел.

Как разделить квартиру при разводе

Разделить квартиру при разводе и просто и сложно. Просто, поскольку способы и законы известны. Сложно — поскольку каждый раз ситуации в семьях разные, имущественное положение супругов разное, да и квартиры разные.

Разделить квартиру при разводе супругам проще всего мирно договорившись между собой и оформить соглашение о разделе супружеского имущества квартиры. Редко когда этот вариант подходит. Как правило, Мировое соглашение о разделе квартиры приходится подписывать в суде.

По договоренности между собой супруги могут разделить квартиру как угодно, в каких угодно долях. С выплатой компенсации или без, разделить ипотеку и т.д.

Войны между супругами доходят до реального раздела квартиры, когда ни кто из супругов не желает уступать и суды рассматривают вопрос об устройстве второго санузла, второго выхода на лестничную клетку и т.д.

Когда говорят о разделе квартир  говорят о разделе собственности на квартиру. Это так называемый юридический раздел квартир. При таком способе раздела квартиры супруги делят право собственности, и возникает общая долевая собственность на квартиру.

В результате юридического раздела квартиры, и определения  долей в праве собственности на квартиру, бывшие супруги  не решают свои жилищные проблемы и не могут независимо друг от друга распоряжаться этим имуществом. Особенно, если каждый из супругов нуждается в жилье.

Общая собственность на квартиру, и  совместная у супругов, и долевая, существенно ограничивает права каждого сособственника. Владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой каждый из собственников доли сможет только с учетом мнения собственника другой доли. В случае продажи доли квартиры ее рыночная стоимость значительно меньше соответствующей доли рыночной стоимости квартиры. Причина — супруги по прежнему остаются совладельцами одного объекта.

Решить эту ситуацию позволяет только реальный раздел квартиры.

Учитывая правила Жилищного кодекса РФ при разделе квартиры супругов на две доли по ½ каждая, а тем более в иных пропорциях, должны получиться две квартиры, которые полностью должны обеспечивать их использование в качестве жилых помещений. То есть у каждой из изолированных друг от друга долей  должны быть жилые комнаты, санузлы, кухни, и входные двери на лестничную клетку.

Очевидно, что в 99% случаев, это не возможно. Оставшийся 1%, если квартира не является результатом объединения двух изолированных квартир, требует существенных вложений сил, денег и нервов.

Рассматривая множество судебных споров о разделах квартир Верховный суд РФ в отношении раздела квартир признал квартиру неделимой вещью (абз.2 п.54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9), со всеми вытекающими последствиями.

Учитывая позицию Верховного Суда, практикующие юристы в случаях развода и раздела квартир всегда рекомендуют бывшим супругам договориться, и во внесудебном порядке самим определить размер долей квартиры, и использовать альтернативный раздел квартир. По простому — разменять квартиру.

Рекомендуется раздел квартир рассматривать не в формальном, а в практическом значении, как способ урегулирования имущественного спора супругами. Правда в большинстве случаев бывшие супруги находятся в состоянии конфликта, и ни одна из сторон не желает договариваться и искать взаимовыгодное решение вопроса. Напротив, каждая из сторон пытается ущемить другую сторону, обмануть, остаться в выигрыше от раздела.

Неконструктивное поведение участников долевой собственности не способствует решению жилищного вопроса, «замораживает» ситуацию, и с течением времени она не улучшается. В настоящее время существенно осложнило ситуацию с такими «замороженными» разделяемыми квартирами налоговое законодательство. Налоги на квартиры с 2016 года исчисляются из их кадастровой стоимости, которая в основном сравнялась с рыночной. Многим бывшим супругам приходится ждать истечения срока владения квартирой, который для квартир, приобретенных до 2016 года составляет 3 года, а с 2016 — 5 лет. Исключения составляют наследственные квартиры и приватизированные.

Как делить квартиру при разводе

Применяют следующие варианты разрешения ситуации:

  • При наличии возможности, квартиру передают одному из супругов, а второй за это выплачивает первому денежную компенсацию, или вместо денег передает другое движимое или недвижимое имущество. Расчеты производятся исходя из рыночной цены квартиры, из которой высчитывают соответствующую долю супруга.
  • Если отсутствует необходимость проживать в общей квартире, квартиру можно сдать за плату, а полученные деньги делить или оплачивать супругам съемное жилье.
  • Лучший вариант: Квартиру продать и разделить деньги между супругами по согласованным ими долям.

Судебный раздел имущества супругов

В большинстве случаев, из-за неприязненных отношений между супругами, делить квартиру приходится в суде — судебный раздел имущества супругов. Из самой формулировки видно, что в рамках такого судебного процесса делится все супружеское имущество.  Это трудоемкие длительные и дорогостоящие судебные процессы. Как правило, без проведения нескольких экспертиз они не обходятся.

Кроме того, поскольку судебный раздел имущества супругов касается раздела квартиры, дорогостоящего имущества, супругам приходится уплачивать значительную сумму госпошлины.

Как правило, бывшие супруги обращаются в суды по нескольку раз, подавая различные иски по различным основаниям.

Для подготовки мотивированного решения по разделу квартиры супругами суд вынужден устанавливать следующие обстоятельства:

1) Является ли квартира общим имуществом супругов и подлежит ли оно разделу, или только в части,

2) Определять доли каждого супруга в квартире

3) Возможно ли реально разделить квартиру и какие существуют варианты,

4) Каковы размеры полученных долей от реального раздела квартиры и соответствуют ли они идеальным долям супругов,

5) Устанавливается  Рыночная стоимость квартиры, размеры и стоимость долей каждого супруга,

6) Кому из супругов передать квартиру и с кого взыскать компенсацию и т.д.

Основной вопрос, который суду придется разрешить – возможен ли реальный раздел квартиры. Суду придется установить, существует ли техническая возможность обустроить полностью изолированных двух квартир из одной.

При этом, все составляющие вновь образованных квартир должны быть равными.

Поскольку входные двери с лестничной клетки должны быть разные, необходимо сделать второй вход. То есть изменять общедомовое имущество. Без согласия ¾ соседей по дому это сделать невозможно. В добавок необходимо заключение экспертов и проектировщиков дома о допустимости такой реконструкции.

Недостаток судебного решения: В результате судебного разбирательства супруги получат только решение суда. А «реальный» раздел еще предстоит.

Реальный раздел потребует оформления необходимых разрешений на перепланировку, реконструкцию, принятие и оформление результатов работ по перепланировке и т.д.

Если реальный раздел не возможен: В случае невозможности раздела квартиры суд откажет в таком требовании. Бывшим супругам останется или договориться между собой кому передать квартиру а кто выплатит компенсацию, или  пользоваться квартирой вместе, и для этого определить порядок пользования квартирой между собой.

Подобные процессы длятся годами, отнимают много времени у супругов.

Провести супруга к положительному для него результату может только искушенный в делах о разделе имущества супругов адвокат — адвокат по недвижимости.

 

Как разделить ипотечную квартиру

Еще более сложный вопрос — разделить ипотечную квартиру. Буквально, слово  Ипотека — залог недвижимости. Такой вид залога применяется банками для обеспечения возврата заемщиком кредита на покупку недвижимости — квартиры.

Такие кредиты называются ипотечными, по этому и квартиры — ипотечные.

Когда говорят: «разделить ипотечную квартиру», имеют в виду не только разделить квартиру — определить доли супругов в квартире и кому что передать, но прежде всего говорят о разделе ипотечного кредита. Для супругов и банка ипотечный кредит — долг супругов перед банком. И в соответствии с Семейным кодексом РФ при разделе имущества супругов подлежат разделу и долги супругов.

Изменить кредитный договор

Банки не любят менять кредитные договоры, и когда встает вопрос о разделе квартиры, для банков это означает ухудшение залогового имущества — была «целая» квартира, а появилась долевая собственность. Был один заемщик, а появляется два.

Особое значение при разделе имеет оформление кредита. Не редко кредит оформляют на одного супруга, а второй выступает поручителем — то есть второй супруг гарантирует банку возврат кредита и процентов, если первый супруг допустит просрочку.
При разделе квартиры такое поручительство по понятным причинам не возможно, что является дополнительным ухудшением условий кредитования.

О возможности подобных ситуаций банкам известно, и в ипотечных договорах предусмотрены условия о праве банка досрочно расторгнуть договор и потребовать досрочной выплаты остатка кредита. При разделе ипотеки суд будет интересоваться мнением банка.

Очевидно, разделить ипотечную квартиру в суде без участия банка не удастся. При этом, суд будет делить и квартиру и кредит формально, «по закону», исходя из равенства долей супругов в совместном имуществе, если отсутствует брачный договор.

В отсутствие брачного договора существенное значение приобретают суммы вложений каждого из супругов в  квартиру. Не редко эти вложения бывают разными, и заинтересованному супругу эти обстоятельства придется доказывать суду. А второму супругу — опровергать.

Сможет ли супруг защитить свои интересы при разделе и как он будет защищаться, каждый решает сам.

Практика показывает, больше шансов выиграть у того, кто раньше начал планировать мероприятия по разделу. Защитить свои интересы супруги смогут только при помощи квалифицированного адвоката по квартире.

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

13 декабря 2016 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович