Как разделить долевую собственность квартиры

07.09.2016
А. Гордон

Как разделить долевую собственность квартиры

Разделить собственность квартиру

Как определить долю в квартире

Раздел квартиры при разводе

Раздел приватизированной квартиры

Ипотека развод раздел

 

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской Области

 

Необходимость разделить собственность квартиру, машиноместо, гараж, загородный дом, земельный участок возникает в России повсеместно. Все перечисленные объекты объединены одним — это недвижимость, и, как известно, разделить физически недвижимость, за исключением земельного участка, крайне затруднительно. Рассмотрим как разделить квартиру, в качестве примера раздела перечисленного недвижимого имущества.

Как разделить долевую собственность квартиры

Причины раздела недвижимости, в том числе и квартир, в основном, две: 1) Невозможность совместного использования собственниками; 2) Закрепление за сособственниками долей недвижимости, например квартиры, и документальное оформление прав на соответствующие доли. Конечно, перечисленные причины не исчерпывают всего разнообразия жизненных ситуаций, требующих произвести раздел квартир, важно, что причины раздела не влияют на способы раздела. Вместе с тем, причины раздела следует учитывать при выборе способа.

Разделить долевую собственность квартиры как раздел любой вещи, в буквальном смысле — создание из одного объекта недвижимости  квартиры,  нескольких частей — нескольких квартир. Это ответ на детский вопрос: Как разделить квартиру на две. Здесь важны акценты: в результате раздела квартиры должны получиться квартиры. Именно квартиры, а не комнаты, как в коммунальных квартирах.

Как при разделе яблока на две части, у нас получаются две части яблока того же сорта, с тем же вкусом, цветом и т.д., которые способны удовлетворить потребность человека съесть яблоко. Аналогично с квартирами. Квартира предназначена для проживания и удовлетворения соответствующих потребностей человека. При разделе квартиры должны быть образованы  доли, каждая доля в отдельности должна полностью обеспечить потребности человека в жилье.

Квартира, согласно Жилищному кодексу РФ, как жилое помещение, предполагает наличие  жилых комнат и вспомогательных помещений – санузла, кухни, кладовой и т.д. Индивидуальные технические характеристики каждой квартиры описывает Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) в техническом паспорте на квартиру.

Следуя описанной логике, все без исключения собственники квартир при разделе квартир желают получить несколько квартир, то есть жилых помещений, каждое из которых соответствует требованиям Жилищного кодекса РФ для квартиры. Прежде всего, это должны быть полностью изолированные помещения, в которых будут жилая комната, свой санузел, своя кухня и отдельный вход с лестничной клетки.

Для юристов раздел квартиры предполагает две формы раздела: 1) Раздел юридический — раздел права собственности на квартиру, образование общей долевой собственности, когда право собственности на квартиру делится на доли и у каждой из долей появляется собственник. Например – собственник ½ доли, 1/3, или доли иного размера. Собственников долей может быть несколько;

2) Реальный раздел квартиры — когда из одной квартиры делают несколько,  путем реконструкции.

В большинстве случаев, когда говорят о разделе квартир, говорят о юридическом разделе – определении долей собственников в праве собственности на квартиру.

Как определить долю в квартире

Долю в квартире определить можно несколькими способами. Иногда размер доли квартиры зависит от оснований возникновения общей собственности нескольких собственников на квартиру.

Способы определения долей в квартире: 1) По договоренности между проживающими в квартире при приватизации; 2) По закону (при наследовании или в браке); 3) По завещанию; 4) По решению суда; 5) По договору и т.д.

Каждая из перечисленных ситуаций приводит к возникновению общей долевой собственности на недвижимость, и как правило в последствии приводит к необходимости раздела квартиры.

 

Раздел квартиры при разводе

Отметим сразу: Ситуации раздела квартиры при разводе возможны только для супругов, зарегистрировавших барк  в ЗАГСе. Так называемые «гражданские браки» государством не признаются в качестве брака, на них не распространяется имущественные последствия брака. Раздел квартир при разводе в случаях гражданского брака в порядке раздела имущества супругов не проводится.  Имущество, приобретенное в гражданских браках, делится по правилам Гражданского кодекса РФ о долевой собственности.

Режим имущества супругов регулируется Семейным кодексом РФ. Супруги могут установить договорный режим супружеского имущества, заключив брачный договор или руководствоваться законным режимом имущества.

При наличии брачного договора, приобретенную в браке квартиру супруги  будут делить на условиях брачного договора. В брачном договоре супруги вправе установить любые доли на такую квартиру. Например, в договоре может быть установлено, что квартира является собственностью одного из супругов, или ребенка. Квартира может быть общей собственностью супругов и принадлежать каждому из них в долях. На случай развода в договоре может быть установлено, что квартира подлежит продаже по рыночной стоимости, а деньги разделу между супругами в какой-то пропорции. Например, 1/3 жене, 2/3 мужу, или наоборот.

Брачным договором может быть установлена равно долевая собственность на квартиру, когда каждый из супругов является собственником по ½ доли квартиры, или долевая с какими-то конкретными долями, например  – ¾ супруге, ¼ -супругу.

Брачным договором доли в квартире могут быть определены во время брака и/или на случай его расторжения.

Брачный договор совершается только в нотариальной форме, в противном случае этот договор недействителен. На основании брачного договора в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) может быть внесена запись о правах каждого из супругов на соответствующую долю квартиры.

Собственность на долю в праве собственности на квартиру не предполагает передачу или владение каждым из супругов конкретных помещений в квартире.

Если брачного договора нет, действует закон

Большинство семей в Российской Федерации не заключают брачный договор. По сведениям  Нотариальной палаты РФ брачный договор заключают не более 4% от вступающих в брак.

В отсутствие брачного договора действует так называемый «законный режим совместного имущества супругов», который установлен в Семейном кодексе РФ.

По правилам Семейного кодекса РФ в случае раздела супружеского имущества доли супругов признаются равными – ½ муж, ½ жена. В отдельных случаях размеры долей могут быть иными – когда один из супругов скрывал свои доходы, расходовал общее имущество на наркотики, алкоголь, проигрывал и т.д. Но это имеет значение только при судебном разделе имущества супругов. Как правило, суды не значительно изменяют размеры долей.

Доли супругов в квартире зависят от условий приобретения

При разделе квартиры супругами важно, каким образом была приобретена квартира. Иногда квартиру покупают на деньги, подаренные родителями одного из супругов или на деньги от продажи одним из супругов принадлежавшего ему до брака имущества, например другой квартиры. Или, добрачные деньги одного из супругов уплачены деньги за купленную в браке квартиру.  В таких случаях квартира или вообще не подлежит разделу, поскольку является личным имуществом одного из супругов,  или общим имуществом подлежащим разделу является только часть квартиры.

В случае споров о разделе супружеского имущества всплывают все ошибки при покупке квартиры.

Покупая квартиру в браке важно правильно оформить каждый документ, правильно совершить каждое действие при покупке.

Если супруги в браке приватизировали квартиру, то такая квартира не подлежит разделу.

Оформить раздел квартиры

Раздел квартиры оформляют договором. О разделе супружеского имущества супруги составляют договор. Если составлен брачный договор, условия о разделе квартиры могут быть изложены в брачном договоре. В договоре супруги вправе не только определить доли, в которых они делят имущество, но и определить имущество, которое передается каждому из супругов в счет его доли. Этот договор может быть составлен во время брака или после его прекращения.

Важно для раздела супружеского имущества:  По Семейному кодексу РФ в случае раздела супружеского имущества разделу подлежат и долги. Это важно, поскольку для покупки недвижимости, в том числе и квартир, широко применяется ипотека.

Для раздела ипотека — долг, а не залог квартиры, обременение. Вообще, ипотека — это залог квартиры, обеспечение выплаты долга по кредитному договору. С учетом норм Семейного кодекса в случае раздела супружеского имущества подлежит разделу и долг по ипотечному кредиту — ипотека.

Супругам необходимо помнить: Банки всегда возражают против раздела ипотечных кредитов между бывшими супругами в случае расторжения брака. Более того, банки расценивают заявление о разделе кредита по основанию расторжения брака в качестве основания для досрочного возврата кредита.

В случае расторжения брака при наличии непогашенного ипотечного кредита супругам необходимо решить судьбу этого кредита, порядок его погашения.

Если супруги не могут прийти к соглашению о разделе имущества, раздел может произвести суд. Но суд будет делить имущество исходя из равенства долей супругов.

При разделе ипотечных квартир всегда существенное значение приобретает источник первого взноса за квартиру и источник выплат. Часто за квартиру платит кто-то один из супругов.

В судебном споре по разделу квартир проявляются все ошибки при покупке квартиры в браке.

Защищайте свою недвижимость при ее покупке!

 

 

РАЗДЕЛ ПРИВАТИЗИРОВАННОЙ  КВАРТИРЫ

Юридический раздел приватизированных квартир происходит во время приватизации.

Размеры долей собственников квартир, полученных при приватизации, определяются договорами передачи. Это особый вид договоров, которые установлены законом о приватизации и заключаются на основании заявлений проживающих о приватизации квартиры. Заявление на приватизацию квартиры и договор передачи — основные правоустанавливающие документы собственников приватизированных квартир.

По договорам передачи квартиры из муниципальной или государственной собственности передаются в собственность граждан, зарегистрированных в этих квартирах по месту жительства на момент заключения договора передачи.

Поскольку доли каждого сособственника установлены в договоре передачи при приватизации квартир,  юридический раздел приватизированных квартир не производится.

Исключения составляют приватизированные квартиры, в которых  доли сособственников не определены.

Встречаются договоры, в которых установлена не общая долевая собственность на квартиру, а общая совместная собственность нескольких собственников, например трех,  на квартиру. В этих случаях сособственникам необходимо произвести юридический раздел квартиры, для чего определить доли каждого в праве собственности на квартиру и внести об этом сведения в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Следующий вопрос, который придется разрешить сособственникам приватизированной квартиры при желании ее разделить – определить, с кем из собственников будут проживать лица, отказавшиеся от участия в приватизации.

Дело в том, что по закону лица отказавшиеся от участия в приватизации квартиры приобретают право пожизненного проживания в этой квартире. Раздел квартиры может иметь значение для соблюдения прав проживающего в приватизированной квартире лица, отказавшегося от участия в приватизации.

Реальный раздел приватизированных квартир производится аналогично порядку для раздела квартир супругами или наследниками.

 

По состоянию на сентябрь 2016

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Материалы по теме:

Как написать иск в суд и как не проиграть дело

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!