Как сдать квартиру в аренду правильно

12.02.2017
А. Гордон

Как сдать квартиру в аренду правильно

Риски сдачи квартиры в аренду

Три типичные ошибки собственников

Аренда муниципальной квартиры

Практические советы

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

 

Сегодня 13.04.2017г. еще раз уверенно могу рекомендовать — не стоит самостоятельно сдавать квартиры, дома и другую недвижимость в аренду, это опасно для Вашей собственности. 

К нам обратился клиент с «проблемным арендатором», оказалось, это мошенники на рынке аренды квартир. При проверке мы быстро установили, что они безнаказанно гастролируют по СТРАНЕ уже несколько лет. И юридически к ним подкопаться весьма сложно и затратно.

Из пояснений арендодателя мы увидели, что был совершен ряд ошибок при сдаче квартиры, которые и привели к плачевному результату.

Я вас не убедил? Вы все равно самостоятельно?

Внимательно читайте статью, и удачи.

 

В чем смысл этого вопроса: «Как сдать квартиру в аренду правильно?». Смысл  в одном – не иметь после сдачи в аренду проблем. А проблемы могут нарисоваться  самые разнообразные – от проблем с соседями из-за шумных или неадекватных жильцов, до длительных разборок по поводу залива из вашей квартиры. И самый худший вариант, когда вы вдруг узнаете, что у вашей квартиры появился новый собственник

Не стоит терять бдительность и тем, кто сдает свои муниципальные квартиры, в которых проживает по договору социального найма. Если разобраться, то у них могут быть и более серьезные проблемы.

Так, как сдать квартиру в аренды правильно?

Так или иначе, все возможные ситуации и последствия сдачи квартиры в аренду могут привести вас к спорам. Споры с соседями, споры с арендаторами, споры с управляющей компанией, ТСЖ  или ЖЭК – все это споры, которые относятся к юридическим спорам, а значит готовиться и вести эти споры нужно по юридическим правилам.

Шансы выиграть спор тем выше, чем раньше и лучше вы к нему подготовились.

По этому, готовиться к спору начинаем с подготовки договора – это основной документ, который регулирует ваши отношения с арендатором. И здесь таится первая типичная ошибка:

Аренда жилых помещений – квартир, комнат и т.д. с пользователем – гражданином (физическим лицом) должна оформляться договором найма жилого помещения. А с юридическим лицом — договором аренды.  При этом, «арендодатели» должны учитывать, что заключаемый ими договор должен соответствовать требованиям Жилищного  кодекса РФ.

В чем особенность найма жилых помещений? В том, что договор найма и требования к нему установлены Жилищным кодексом Российской Федерации. У вселившихся временных жильцов возникают жилищные права на данное жилое помещение установленные жилищным кодексом. Например – право быть зарегистрированными в данном помещении, право без согласия собственника вселить своих несовершеннолетних детей и т.д. А это значит, на этих жильцов будет начисляться оплата за коммунальные услуги и т.д.

Данное обстоятельство нужно особенно учитывать арендодателям не собственникам. Дело в том, что  пользуясь квартирой на условиях социального найма, сдавать свою квартиру в поднаем жилец вправе только с согласия собственника – муниципалитета. И самовольная сдача квартиры в поднаем – это нарушение договора социального найма, которое может привести к его расторжению. Проще – жилец арендодатель может остаться без квартиры.

Риски сдачи квартиры в аренду

Для собственника (арендодателя) риски сдачи квартиры в аренду конечно имущественные: 1) собственник может не получить деньги на которые он рассчитывал (плата за наем) и при этом заплатить все платежи за квартиру (коммуналка, вода, электричество, газ, налоги и т.д.), 2) квартире и соседям может быть причинен ущерб, 3) собственник может просто потерять квартиру, если попадет на мошенников.

Сдавая квартиру собственник передает ее посторонним лицам на длительный срок, как правило – на год или более.  При этом доступ в это жилое помещение собственнику и иным лица, запрещен.

Помещения квартиры можно использовать по разному: можно по целевому назначению – для проживания, можно как гостиницу  или хостел, как склад. Некоторые используют, как офис. Известны случаи, когда арендованные квартиры используют для содержания зверей (гостиница для домашних животных), не редко — для противоправной деятельности.

Очевидно, если в квартире сделан дорогостоящий ремонт, находится дорогая мебель, бытовая техника и т.д. , то превращение квартиры в хостел а тем более нахождение в ней хотя бы одного домашнего животного повлечет повышенный износ отделки и техники, или быстрое появление повреждений.

Наплевательское отношение арендаторов к чужому имуществу – общеизвестно. А в вышеописанных ситуациях, квартиру не просто «убьют», но для устранения последствий может потребоваться сумма гораздо большая, чем вы получите в уплату за аренду.

Вместо стабильного дохода, вы можете получить стабильную головную боль и перспективу капитального ремонта.

Избавиться от таких  проблемных жильцов так просто не получится. Жильцы вправе пользоваться снятой по договору квартирой в течение всего срока договора. Расторгнуть договор досрочно возможно или по соглашению сторон, или по решению суда. В отсутствие согласия нанимателя вам придется обращаться в суд и не факт, что суд вас поддержит и расторгнет договор.

Полиция в такие споры не вмешивается, поскольку у вас договорные отношения.

По этому, необходимо учесть все возможные негативные ситуации заблаговременно, и закрепить в договоре.

Причем, перед заключением договора постарайтесь вспомнить о технических и организационных  особенностях проживания в сдаваемой квартире.

Недавно, были свидетелями экзотического случая. Собственник квартиры обратился с вопросом: как расторгнуть досрочно договор найма.

Суть дела: арендаторы въехали в съемную квартиру перед новым годом. Во время новогодних праздников подъезд многоквартирного дома остался без отопления. Оказалось, арендаторы перекрыли трубу отопления. Отремонтировать аварийные службы не могли, т.к. арендаторов не было, телефон не отвечал, и в дверях были новые замки.

Оказалось, во время ремонта в квартире изменили схему подключения батареи. Теперь регулируя нагрев батареи в квартире одновременно ограничивается циркуляция воды во всем подъезде. О чем собственник не предупредил арендаторов.

В данном случае основная проблема оказалась в том, что  отсутствует связь с арендаторами и ими самовольно сменены замки. В случае аварии, как в описанном случае, вода могла бы затопить  все ниже расположенные квартиры.

Аренда муниципальной квартиры

Все гораздо сложнее, если квартира не в собственности, а муниципальная.  Аренда муниципальной квартиры возможна только с согласия муниципалитета.

Кроме того, даже при наличии согласия муниципалитета квартиросъемщик для заключения договора должен получить согласие всех проживающих в ней лиц.

А при наличии несовершеннолетнего жителя – еще и согласие органов опеки.

 

Три типичные ошибки собственников

Вторая типичная ошибка собственников – договор готовят не специально для себя, а просто скачивают с интернета, или, еще хуже подписывают договор, предоставленный арендатором. Хорошо, если  вам повезет с арендаторами, да и спорных ситуаций не возникнет.

Но, как оказывается, не всем везет, а бывают еще и недобросовестные арендаторы. Некоторые умельцы договор так подготовят, что и деньги не заплатят, да и собственник оплачивает за них коммуналку, электроэнергию и т.д. И досрочно расторгнуть договор не имеет смысла, в этом случае в договоре собственник  платит крупный штраф.

Где взять договор найма?

Действительно, где собственнику взять образец договора найма, если не найти в интернете. Существует три варианта: 1) Написать самому, 2) Обратиться к риелторам, 3) Обратиться к Адвокату по недвижимости (юристу).

В отдельных случаях мы рекомендуем обратиться к нотариусу, но по экономическим причинам этот вариант подходит ограниченному кругу арендодателей.

Вариант 1 подходит для того, кто обладает юридическим образованием и может потратить время, разобраться в деталях сдачи жилой недвижимости в аренду, и в принципе самостоятельно в состоянии написать такой договор.

Для большинства более целесообразно выбрать вариант 2 или 3.

Вариант 2 – требует обращения к риелторам в агентство недвижимости, на чем собственники сейчас успешно экономят. Арендаторов можно найти самостоятельно, ведь интернет доступен, да и бесплатный. А бесплатно договор в агентстве готовить не будут.

Кроме того, есть и второй минус – не факт, что в агентстве недвижимости вам предоставят индивидуальный договор найма жилого помещения. Цель агентства недвижимости, и агентов – совершить сделку, заключить договор найма, ведь деньги им платят именно за это, а не за юридическую работу по его подготовке. И пользуются в агентствах недвижимости стандартными формами договоров. В лучшем случае такой договор для агентства один раз сделал на заказ юрист, в худшем, договор – забота агента.

Вариант 3 – подготовка договора найма адвокатом по недвижимости или квалифицированным  юристом по недвижимости.

Если вы сдаете свою недвижимость самостоятельно, вам не нужны услуги по поиску арендаторов и оформлению договора, но нужен квалифицированно составленный документ — договор. В этом случае для вас предпочтительнее вариант 3.

Адвокат по недвижимости (юрист) зарабатывает на предоставлении юридической помощи, в том числе в виде составления договоров. Адвокат по недвижимости составит договор, учитывающий именно вашу ситуацию и пожелания, ваши приоритеты и интересы. Изучая вашу ситуацию перед подготовкой договора адвокат подскажет, какие документы необходимо оформлять при исполнении договора, и как себя вести в случае конфликтных ситуаций или в случае причинения ущерба квартире или соседям.

 

Практические советы

При заключении договора найма не забудьте прямо согласовать в договоре:

1) Кто буде проживать в квартире (персонально), количество проживающих,  и для каких целей будет использоваться жилое помещение (квартира).

2) Способ связи арендатора и арендодателя. Желательно связываться письменно на адрес. Телефон и электронная почта – как дополнительный способ или дублирующий основной.

3) Кто будет оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию и иные платежи.

4) Согласуйте допустимость нахождения в жилом помещении животных.

5) Согласуйте допустимость проведения улучшений (изменения) жилого помещения (установку или снятие дверей, окон, кондиционеров и т.п.), перестановку мебели, перестановку бытовой техники, смену замков входных дверей и самих входных дверей.

6) Согласуйте допустимость присутствия в жилом помещении воспламеняемых жидкостей и газов, горючесмазочных материалов, запчастей и т.д.

7) Четко согласуйте размер арендной платы порядок и срок ее внесения. В подавляющем числе договоров найма эти вопросы согласованы не однозначно, что приводит к спорам. Обязательно предусмотрите возможность увеличения арендной платы (платы за наем).

8) Обязательно согласуйте возможность не реже 1-го раза в месяц лично осматривать помещения на предмет соблюдения условий договора.

9) Предусмотрите условия, позволяющие вам досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор, например, при просрочке внесения арендной платы.

10) Договор подписывайте непосредственно с конкретным физическим лицом, установив его личность по паспорту. Избегайте подписания договора по доверенности, а так же с юридическими лицами.

11) Оформляйте передачу жилого помещения по письменному передаточному акту. Акт подписывается после совместного осмотра жилого помещения собственником и арендатором (квартиросъемщиком).

В передаточном акте необходимо подробно отразить наличие и состояние жилого помещения и его оборудования:  потолок – отделка — состояние, стены – отделка — состояние, пол – отделка — состояние, двери – отделка-состояние и т.д. Аналогично: Мебель, оборудование, бытовая техника. Обратите внимание на  состояние остекления мебели, кухонной мебели, окон, балконов и лоджий, а так же шкафов-купе.

При передаче обязательно снимаются и отражаются в передаточном акте показания квартирных приборов учета электроэнергии, воды, газа.

Возврат квартиры производится так же по передаточному акту, заполненному в таком же порядке.

 

11 февраля 2017 года

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович