Какие документы нужны для купли продажи квартиры

art_4
20.12.2020
А. Гордон

  • Документы продавца для продажи квартиры

  • Документы покупателя для продажи квартиры

  • Документы для сделки купли продажи квартиры

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

г.Москва

и проверкам недвижимости, читайте в разделе «Советы адвокатов».

 

После выбора квартиры у всех покупателей всегда возникает один и тот же вопрос: Какие документы нужны для купли продажи квартиры?

При всей доступности информации в интернете, вопрос не так прост, как кажется. Во первых — Вопрос содержит не менее трех вопросов. Поскольку в купле продажи квартиры участвуют не менее двух сторон — покупатель и продавец, то необходимо определить:

  • 1) Какие документы нужны Продавцу, для купли продажи квартиры;
  • 2) Какие документы нужны Покупателю, для купли продажи квартиры;
  • 3) Какие документы нужны для проведения сделки купли продажи квартиры.

Документы продавца для продажи квартиры

По законодательству Российской Федерации, в 2020 году продавцу для купли продажи квартиры нужен документ удостоверяющий его личность и документ о правах на квартиру (правоустанавливающий документ).
Располагая этими документами продавец может совершать сделку с квартирой.

Покупателю для купли продажи квартиры достаточно документа удостоверяющего личность.

В силу закона, для проведения сделки купли продажи квартиры может потребоваться согласие супруга продавца на продажу квартиры, если продавец приобрел квартиру в браке.

Это документы для купли продажи квартиры «в теории».
Как показывает реальная жизнь, перечисленных документов не достаточно.

Не вызывает сомнений, что в сделке купли продажи квартиры цели сторон сделки — разные: продавец желает получить деньги, а покупатель — получить собственность на квартиру.

Цели достигаются в ходе сделки, но на разных ее этапах, и в результате разных фактических действий.

В договоре купли-продажи квартиры обычно большие риски несет покупатель. Договор и собственность покупателя на квартиру могут быть оспорены в суде в течение длительного времени после совершения купли продажи квартиры.В случае расторжения купли-продажи судом, квартиру вернут продавцу,  право собственности покупателя на квартиру прекратят, с продавца взыщут уплаченную за квартира сумму денег. Причем, прекращение прав собственности — формальный процесс, при наличие судебного решения. Прогнозировать срок возврата денег покупателю – не возможно. Как правило, эти деньги продавец давно потратил.

Судебная практика показывает, что покупателю не просто получить назад деньги, возврат может длиться годами.

Минимизирует риск наступления таких споров юридическая проверка перед покупкой квартиры.

Именно юридическая проверка определяет какие документы нужны для купли продажи квартиры.

Поскольку риски будущих споров несет покупатель, на нем и лежит обязанность проявить разумную осторожность и осмотрительность при купле продаже квартиры. Перед куплей продажей квартиры покупатель обязан ознакомиться (проверить) по документам «с историей» квартиры.

По законодательству Российской Федерации  купля продажа квартиры в 2020 должна быть совершена в простой письменной форме, если законом для данной конкретной квартиры не установлена обязательная нотариальная форма.

Нотариальная форма обязательна только в отдельных случаях (сделки с долями недвижимости, сделки с участием несовершеннолетних собственников и т.д.).

Данные правила относятся и к самой купле продаже квартиры, и ко всем предыдущим сделкам. Изучая документы на квартиру, покупатель должен учитывать ранее действующее законодательство. Например, с сентября 2013г. сделки с недвижимым имуществом (договор купли-продажи квартиры, дома, долей в них, земельные участки и т.д.) не подлежат государственной регистрации. Такие сделки считаются заключенными с момента их подписания сторонами. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.До августа 2013 (включительно), гос регистрации подлежали и сами сделки (договоры).

Таким образом, перед куплей продажей квартиры покупатель обязан проверить по документам правомерность всех предыдущих сделок с квартирой.

Как правило, продавец располагает сведениями только по своей сделке, и владеет документами, подтверждающими, как он (продавец) получил собственность на квартиру. Соответственно, найти информацию о предыдущих собственниках — задача покупателя.

Соответствующую информацию содержит Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Описание квартиры в договоре продавца квартиры должно точно соответствовать описанию квартиры в иных документах — в свидетельствах о праве собственности (если есть), в передаточном акте, в техническом паспорте БТИ и т.д. Правоустанавливающим документом продавца на квартиру может быть договор передачи (при приватизации), договор купли-продажи (если продавец приобрел квартиру по договору купли-продажи), свидетельство о праве на наследство, если продавец получил квартиру в порядке наследования, договор дарения, и т.д.

Таким образом, решив продать квартиру, продавец должен собрать необходимый пакет документов, в том числе, предназначенных для покупателей-ипотечников.

Документы для сделки купли продажи квартиры

 

Документы для купли продажи квартиры это:

  1. Правоустанавливающий документ на квартиру – договор или иной документ, на основании которого продавец приобрел права на квартиру или иной объект недвижимости
  2. Правоудостоверяющий документ — свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или иной продаваемый объект недвижимости, подтверждающий права продавца, как собственника
  3. Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность каждого собственника квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников
  4. Кадастровый паспорт на квартиру
  5. Свидетельство о браке (если продавец в браке)
  6. Согласие супруга на продажу квартиры, заверенное нотариально. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов
  7. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником или одним из собственников продаваемой квартиры является несовершеннолетний.
  8. Выписка из домовой книги, о лицах, зарегистрированных в квартире.
  9. Справка об отсутствии задолженностей за квартиру.

 

Поскольку обстоятельства приобретения квартиры продавцом а так же состав пользователей квартиры всегда индивидуальны, документы для купли продажи квартиры покупатель должен определять с учетом конкретных особенностей.

В случае спора в суде, не является смягчающим обстоятельством, что сторона не знала закон. Если покупатель и продавец самостоятельно совершают куплю продажу квартиры, они обязаны соблюдать закон. Например, в 2020 году предполагается, что сторонами купли продажи квартиры известно, что договор купли-продажи квартиры вступит в силу сразу после его подписания. Расторгнуть его возможно только по обоюдному согласию сторон.

По этому до совершения купли продажи квартиры стороны купли продажи обязаны:

  • 1) Удостоверить личность стороны договора по подлинникам паспортов или документам его заменяющим. Проверить действительность паспортов.
  • 2) Сверить паспортные данные в договоре купли-продажи квартиры с паспортом, предъявленным сторонами договора.
  • 3) Сверить сведения о квартире в договоре с подлинными правоустанавливающими документами и со свидетельством  о праве собственности на квартиру. При необходимости сверить с кадастровым паспортом, выписками из ЕГРН.
  • 4) Удостовериться в отсутствие обременений и запретов на квартиру.
  • 5) Проверить необходимость согласий третьих лиц и их наличие (например, согласие супруга на продажу квартиры).
  • 6) До подписания внимательно прочитать текст договора купли-продажи квартиры. Он должен соответствовать и содержать все ранее достигнутые сторонами условия. Неправильное понимание сути договора, или незамеченные исправления изменившие суть договора, не освободит сторону от его выполнения.
  • 7) Подписать договор внизу после всех условий. Если текст договора купли-продажи недвижимости содержит более одного листа рекомендуем сторонам поставить подпись внизу каждого листа. Весь договор должен быть сшит, прошивка заклеена с проставлением подписей всех сторон договора.

Остались вопросы?

Звоните по телефону, или заполните заявку внизу страницы!