Какой налог уплатит иностранец при покупке недвижимости в России

18.03.2017
А. Гордон

Какой налог уплатит иностранец при покупке недвижимости в России

Документы иностранца для покупки недвижимости в России

Личный закон иностранца

Порядок покупки недвижимости иностранцами

Каким налогом облагаются иностранные граждане при покупке недвижимости в России

Налог на собственника недвижимости

Налог при продаже недвижимости

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон А.Э.

Покупка недвижимости иностранцами в России стало за последние годы широко распространенным видом сделок.

Планируя  покупку недвижимости в России иностранным гражданам необходимо учитывать два Главных правила:

1)  Иностранные граждане пользуются в Российской Федерации такими же правами и несут обязанности наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом или международным договором РФ

(ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, ст. 1196 ГК, ст. 4 Федерального закона от 25 июля 2002 г. N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».)

Это означает, что иностранные граждане совершая покупку недвижимости в России пользуются теми же законами Российской Федерации, что и граждане России. Но для иностранцев существуют ограничения и запреты, которые установлены для них законами России. Кроме того, иностранцам не стоит забывать о законодательстве их собственного государства.

2) В отличие от других стран в России нотариусы не проводят покупку недвижимости в широком (зарубежном) понимании этого выражения, нотариусы только удостоверяют совершение сделки. Кроме того, сами сделки купли-продажи недвижимости в России не обязательно проводить в нотариальной форме.

По этому, рекомендуем иностранцам привлекать для покупки недвижимости в России адвокатов по недвижимости, юристов, риэлторов.

Правила покупки недвижимости в России для иностранца  

  1. Если иностранец покупает недвижимость, расположенную в России, договор купли продажи недвижимости заключают и исполняют по российскому законодательству (статья 1213 Гражданского кодекса РФ).
  2. Договор купли-продажи составляется на русском языке. Для удобства иностранца целесообразно договор делать двуязычный.
  3. В России существует Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость. Права на недвижимое имущество (собственность, аренда, залог и т.д.), расположенное в России, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) (статья 223 Гражданского кодекса РФ). Так же в России установлена обязательная государственная регистрация прекращения права, и перехода права — при купли продаже недвижимости право собственности продавца прекращается, и переходит к покупателю. Право собственности на недвижимость существует, если об этом в ЕГРН существует соответствующая запись (статья 1 закона РФ от 15.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Иностранец приобретает право собственности на недвижимость в России, если в ЕГРП внесена запись о его праве собственности.

С 15 июля 2016 года права на недвижимость в России подтверждаются только выпиской из ЕГРН. Свидетельства о праве собственности на недвижимость с этой даты не выдают. Ранее выданные свидетельства о собственности на любую недвижимость (выданные до 15 июля 2016г.) подтверждают существование права на недвижимость только на дату выдачи этих свидетельств.

  1. При составлении договора действует правило: Договор купли продажи недвижимости в России должен быть совершен в простой письменной форме, составлением одного документа подписанного сторонами договора (продавцом и покупателем). Отсутствие письменного договора влечет ничтожность сделки с недвижимостью (статья 550 Гражданского кодекса РФ).

ВАЖНО: При участии в сделке двух сторон (Покупателя и Продавца) договор составляется в трех экземплярах: по одному для каждой из сторон и один для регистрационной службы.

В отдельных случаях, которые прямо установлены в законе, сделки с недвижимостью в России должны быть оформлены у нотариуса. Нотариальное оформление сделок обязательно в случаях:

— Если недвижимостью владеют несколько собственников (долевая собственность), и продается вся недвижимость или только одна доля или несколько долей;

— Если продается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему;

— Если продается недвижимость, принадлежащая  гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

  1. В России договор купли продажи недвижимости считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами, если по условиям самого договора срок вступления в силу не отложен. Государственная регистрация договора купли продажи недвижимости в России с 2013 года отменена. Обязательность сохранена для отдельных видов договоров, например договор участия в долевом строительстве (ДДУ) который вступает в силу только после государственной регистрации.
  2. Существенными условиями договора купли продажи квартиры являются: 1) Условие о квартире. Описание квартиры в договоре должно четко и однозначно определять объект недвижимости, с которым совершается сделка, 2) Цена квартиры, она в договоре должна быть однозначно установлена.

Отсутствие в договоре купли продажи квартиры соглашения по этим вопросам делает договор незаключенным (статья 554-555 Гражданского кодекса РФ).

Рекомендация:

Нарушение перечисленных выше правил может привести к приостановке государственной регистрации прав на недвижимость и к отказу в регистрации. До покупки (продажи) недвижимости  получите консультацию адвоката по недвижимости. Лучшим выходом будет привлечь адвоката по недвижимости для юридического сопровождения сделки с недвижимостью.

 

  1. Расчеты (платежи) по договору купли продажи недвижимости. Согласно законодательству России расчеты на территории России за товары, работы, услуги, в том числе за недвижимость, проводятся в российских рублях. Цена недвижимости в договоре может быть установлена в иностранной валюте.

Форма расчетов – в России пока допускается и наличная или безналичная форма расчетов между гражданами (физическими лицами). Вместе с тем, при покупке недвижимости иностранным гражданином вопрос законности происхождения денежных средств имеет значение.

  1. Еще одно правило: В России продавец обязан передать недвижимость покупателю. Передача обязательно оформляется передаточным актом, который подписывают обе стороны.

Порядок покупки недвижимости иностранцами

Последовательность совершения покупки недвижимости в России:

  1. Подбор недвижимости
  2. Проверка юридической чистоты недвижимости (проверяют историю недвижимости на наличие юридических пороков) и проверка продавца – его сделкоспособность
  3. Заключение договора купли продажи в письменной форме
  4. Оплата цены недвижимости
  5. Государственная регистрация права собственности на недвижимость на Покупателя-иностранца в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии. Заявление и документы подаются через многофункциональные центры государственных услуг (МФЦ)

Срок государственной регистрации(установлен законом) – 9 рабочих дней. Рабочие дни в России — с понедельника по пятницу. Регистрация займет 2 недели.

  1. Получение в МФЦ экземпляра договора каждой из сторон и выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве собственности покупателя на недвижимость

Срок действия выписки из ЕГРН – при получении в МФЦ

Подтверждением права собственности покупателя на недвижимость является только запись в ЕГРП (сведения в электронной базе данных).

  1. Передача недвижимости от продавца покупателю по передаточному акту.

Передаточный акт подписывают обе стороны договора купли продажи – продавец и покупатель. Оформляют два экземпляра, по одному для каждой стороны.

Личный закон иностранца

Отдельный существенный вопрос,  о котором часто забывают: Заключение договора купли продажи недвижимости по российскому законодательству не прекращает действие иностранного законодательства в отношении самого покупателя-иностранца.

На гражданина иностранного государства действуют нормы семейного законодательства  государства, гражданином которого иностранец  является, нормы законодательства о наследовании и т.д. Эти вопросы регулирует личный закон иностранца.

Например, по семейному законодательству некоторых иностранных государств супруг вправе распорядиться совместными денежными средствами только с письменного согласия второго супруга. Или, такие условия могут содержаться в брачном договоре иностранного покупателя квартиры.

Если при покупке недвижимости в России иностранец умолчит о необходимости  получать соответствующее согласие второго супруга, это не значит, что при продаже этой недвижимости в будущем это согласие не потребуется.

Документы иностранца для покупки недвижимости в России

Иностранный гражданин может оформить права собственности на недвижимость в России только при условии законного нахождения на территории России.

Это означает, до покупки недвижимости иностранец должен законно въехать на территорию России (по визе, или в безвизовом порядке, если это допускается межгосударственными соглашениями), и законно находиться на территории России, то есть находиться на территории России в пределах срока, установленного в визе, или в пределах срока безвизового нахождения. Как правило, при безвизовом въезде в Россию допускается нахождение иностранного гражданина на территории России 90 дней в течении последовательных 180 дней.

В случае нарушения Росреестр откажет в государственной регистрации прав на имя иностранного гражданина. Нарушение будет установлено по паспорту.

Для государственной регистрации собственности на купленную в России недвижимость иностранец обязан предоставить те же документы, что и гражданин России:

1) удостоверяющий личность иностранца документ – паспорт, который у иностранца для совершения сделки с квартирой должен быть переведен на русский язык, а перевод – нотариально заверен.

2) согласие супруга иностранца на покупку недвижимости, если это требует законодательство страны, гражданином которой является иностранец, или страны в которой он проживает с супругой, или если это требование брачного договора.

3) заявление установленной формы о государственной регистрации права собственности – подается в одном экземпляре, и подписывается обеими сторонами договора купли продажи недвижимости.

4) договор купли продажи недвижимости – по одному экземпляру каждой стороне договора плюс один экземпляр для хранения в регистрационной службе. Если продавцов недвижимости несколько (долевая собственность) необходимо соответствующее количество экземпляров договора — для каждого собственника (продавца).

5) Квитанцию об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности (в 2016 – 2017 годах сумма 2 000 руб.).

Каким налогом облагаются иностранные граждане при покупке недвижимости в России

В России налоги при покупке недвижимости покупатель не платит. Это правило действует и для иностранцев.

Налог на собственника недвижимости

Покупатель, став собственником недвижимости, будет обязан уплачивать ежегодный налог на имущество физических лиц согласно статья 399 – 409 Налогового кодекса РФ. Ставки налога устанавливаются местными органами власти в месте нахождения недвижимости. Налог уплачивается один раз в год.

Налог при продаже недвижимости иностранцем

При последующей продаже недвижимости иностранцем возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц  (НДФЛ). Эта обязанность установлена для каждого продавуа — и гражданина России и на иностранцев.

Размер налога при продаже недвижимости зависит не от гражданства России, а от налогового статуса продавца. В налоговом законодательстве России применяется понятие налоговый резидент Российской Федерации.

Для налогового статуса гражданство значения не имеет, и зависит от длительности проживания  в России:  Налоговый резидент – лицо проживающее на территории России белее 183 календарных дней.

Отличия суммы налога при продаже недвижимости для налогового резидента России и для не резидента очень значительные: Налоговый резидент России платит налог 13% с дохода, и может еще  уменьшить сумму налога на налоговые вычеты. В отдельных случаях налог может быть снижен  до ноля.

Налоговые не резиденты платят 30% с полученного дохода от продажи недвижимости, и никакие вычеты им не положены.

Кроме того, с 2016 года изменился порядок определения цены недвижимости для целей налогообложения дохода по сделкам.

РЕКОМЕНДАЦИЯ:

В виду значительного усложнения порядка налогообложения с 2016 года рекомендуем сделки с недвижимостью в России планировать заранее, и обязательно привлекать для юридического сопровождения сделок адвокатов по недвижимости и по налогам.

 

18 марта 2017 года

Если нерезидент не уплатит налог с продажи квартиры в России

Читайте новые публикации:

Если нерезидент не уплатит налог с продажи квартиры в России

Три типичные ошибки нотариальных договоров купли продажи недвижимости

Нотариальная сделка не гарантирует от ее расторжения судом 

Покупка доли, продажа доли квартиры

Как проверить паспорт продавца

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович