Какой налог уплатит иностранец при продаже недвижимости

22.02.2017
А. Гордон

Какой налог уплатит иностранец при продаже недвижимости

Налоговый резидент Российской Федерации

Расчет НДФЛ при продаже иностранцем квартиры, дома и другой недвижимости с 2016

Приобретательная давность

Налоги при продаже итальянцами недвижимости в России

 

Налоговый адвокат

Гордон Андрей Эдуардович

Какой налог уплатит иностранец при продаже недвижимости

Продав свою расположенную на территории России недвижимость иностранец получает доход. Какой налог уплатит иностранец при продаже недвижимости в России?

Налогообложение доходов граждан России и граждан иностранных государств, полученных в Российской Федерации от продажи недвижимости похоже, но существуют и значительные отличия.

Доходы от продажи физическими лицами недвижимого имущества расположенного в Российской Федерации облагается Налогом на доходы физических лиц (кратко — НДФЛ) по правилам Главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации.

Внимание: Для иностранцев, налоговых резидентов Российской Федерации, облагаются налогом НДФЛ и доходы от продажи иностранцами недвижимости расположенной в России, и доходы от продажи иностранцами недвижимости за пределами России (статья 209 Налогового кодекса РФ). Кроме того, налог НДФЛ взимается и с других иностранных доходов иностранцев.

Налоговый период для налога НДФЛ (период времени с доходов за который берут налог) – календарный год. Начинается налоговый период с 1 января и заканчивается 31 декабря года.

Налог должен быть уплачен по окончании налогового периода, в котором доход был получен, в срок, установленный Налоговым кодексом РФ. При продаже российской недвижимости физические лица — получатели дохода уплачивают налог НДФЛ в течение следующего года, после окончании календарного года, в течение которого была продана недвижимость. Например, при продаже квартиры в 2016 году налог НДФЛ рассчитывается за этот 2016 год. А отчетность (налоговая декларация  и уплата налога НДФЛ должны быть предоставлены в российский налоговый орган в 2017 году.

Важно: в России налогоплательщик НДФЛ при получении дохода от продажи недвижимости обязан подать налоговую декларацию с указанием суммы полученного дохода и рассчитанной суммой налога.

Налоговая декларация должна быть подана не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (года продажи квартиры, гаража, машиноместа и т.д.). Соответственно, в описанном выше примере налоговая декларация по НДФЛ за 2016 год должна быть подана до 30 апреля 2017 года.

Налог НДФЛ с продажи квартиры в России должен быть уплачен не позже 15 июля года, следующего за годом получения дохода.

Налоговый резидент Российской Федерации

Гражданам иностранных государств необходимо знать:

Сумма налога НДФЛ при продаже квартиры или иной недвижимости в России зависит от налогового статуса налогоплательщика а не от гражданства получателя дохода.

В налоговом законодательстве России существует понятие Налоговый резидент Российской Федерации. Для физических лиц налоговых резидентов России ставка налога НДФЛ по доходам от продажи недвижимости составляет 13%. Кроме того, налоговые резиденты вправе при расчете НДФЛ уменьшать полученный доход от продажи квартир и иной недвижимости на налоговые вычеты (статья 220 Налогового кодекса).

Налоговые НЕ резиденты России облагают доходы по ставке 30%.

Кроме того, не резиденты при расчете НДФЛ не имеют право применять налоговые вычеты.

Налоговый резидент Российской Федерации: это физическое лицо, фактически находящееся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. (статья 207 Налогового кодекса РФ). Существенными в данной формулировке являются два момента: 1) в статье говорится не о гражданах России а о физических лицах вообще, 2) Статья говорит  не о календарном годе, а именно о последовательных календарных месяцах.

Существенной особенностью порядка расчета этого общего 183 дневного срока пребывания в России является возможность временного выезда в период их течения за пределы территории РФ на срок до 6 месяцев для: 1) лечения или обучения, 2) для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья. То есть основания выезда должны быть документально подтверждены.

Перечисленные условия налогового резидентства России может выполнить и гражданин России и гражданин иностранного государства.

Налоговое законодательство России позволяет быть налоговым резидентом и гражданину России и иностранцу.

Наличие иностранного паспорта у продавца российской недвижимости предполагает, что изначально он не является налоговым резидентом России. Иностранцу необходимо доказать, что он стал налоговым резидентом России: В случае законного нахождения иностранца на территории России в течении последовательных 12 месяцев, он может быть признан налоговым резидентом России, и проводить налогообложение дохода от продажи принадлежавшей ему недвижимости по налоговой ставке 13%, и с применять налоговые вычеты в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса.

Это же правило действует и для граждан России!

Однако с определением налогового резидентства все не так просто! Иностранец, который имел признаки налогового резидента России в момент продажи недвижимости может утратить этот статус когда нужно платить налог НДФЛ.

Федеральная налоговая служба и Минфин России читают правила Налогового кодекса РФ о резидентстве иначе. По их мнению нахождение физического лица в России 183 дня в течение 12 месяцев делает его налоговым резидентом России, но только в этот момент — по истечении двенадцатого месяца и соответственно применительно к этим 12 месяцам.

А налогообложение доходов НДФЛ производится за календарный год. Значит для обложения НДФЛ имеет значение является ли иностранец налоговым резидентом в течении календарного года. Поскольку календарный год — последовательность 12 месяцев, значит лицо является налоговым резидентом России, если оно находилось в России 183 дня в течении календарного года — налогового периода по НДФЛ.

 

Второй существенный признак для установления статуса налоговый резидент России — законность нахождения  иностранца в России. Налоговый кодекс РФ не раскрывает что означает это понятие. Повседневная практика связывает законность нахождения иностранцев в России с соблюдением ряда законов.

В частности, въезд иностранцев в Россию и выезд осуществляется по визе при  наличии действующих документов, удостоверяющих личность иностранца. Въезд и выезд иностранцев, располагающих видом на жительство в России, осуществляется на основании документа, удостоверяющего личность и вида на жительство (статья 23 закона от 15 августа 1996 года N 114-ФЗ»О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию»).

Законность пребывания иностранных граждан в России или временного проживания определяется сроком действия выданной им российской визы  или вида на жительство. Эти вопросы регулируются статьями 5 и 6 закона РФ от 25 июля 2002 года N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Постоянно проживающий за пределами России ее гражданин в налоговых отношениях с Российской Федерацией не является ее налоговым резидентом, со всеми вытекающими последствиями: доходы от продажи российской недвижимости такого россиянина облагаются по ставке 30 %, отсутствует право на применение налоговых вычетов по НДФЛ.

В частности, до 2016 года налоговые вычеты полностью освобождали от налога НДФЛ доход физического лица-налогового резидента России от продажи квартиры, жилого дома, если налогоплательщик владел этой недвижимостью на праве собственности 3 года и более.

Налоговые органы срок владения устанавливают по дате выдачи свидетельства о праве собственности на недвижимость или по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). К сведениям ЕГРП налоговые органы имеют удаленный доступ онлайн.

С 2016 года срок давности владения увеличился до 5 лет.

Расчет НДФЛ при продаже квартир, домов и другой недвижимости с 2016

Сумма налога определяется ценой недвижимости, которая указана в договоре.

С 2016 года расчет НДФЛ при продаже квартир, домов и другой недвижимости в  Российской Федерации происходит по  введены новым правилам. Это касается и иностранцев и российских граждан.

Налоговые органы с 2016 года обязан проверять указанную в договоре купли продажи цену недвижимости. Ориентиром на налоговиков является кадастровая стоимость продаваемой недвижимости по данным кадастра недвижимости. С января 2017 года кадастра недвижимости не существует, по этому кадастровую стоимость берут по данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

С 2016 гола действует правило: Если цена недвижимости в договоре купли продажи ниже 70% кадастровой стоимости объекта, для налогообложения доход принимают равным 70% кадастровой стоимости.

Если цена в договоре больше 70% кадастровой стоимости, то налогообложение проводят по доходу  исходя из цены в договоре купли продажи.

Наиболее существенным отличием налогообложения НДФЛ доходов граждан и иностранцев является повышенная ставка налога — 30%  и не возможность для иностранцев применить налоговые вычеты, установленные статьями 218 – 221 Налогового кодекса Российской Федерации.

По этому, иностранцам можно рекомендовать заранее планировать продажу своей недвижимости через получение статуса налогового резидента России.

Став налоговым резидентом России иностранец будет иметь право применить налоговые вычеты при уплате налога НДФЛ. Прежде всего это право применить «приобретательную давность».

Приобретательная давность (срок владения недвижимостью)

Приобретательная давность — срок владения недвижимостью в России, после которого налог НДФЛ при продаже этой недвижимость не уплачивают. Напомним сразу — приобретательная давность для налогов имеет значение только для налоговых резидентов России — физических лиц.

Так же приобретательная давность действует по разному и зависит от года приобретения недвижимости. Если недвижимость в России приобретена до 2016 года, приобретательная давность составляет 3 года. Начиная с 2016 года этот срок увеличен до 5 лет. НО исключения оставлены для наследования — 3 года, и для приватизации.

15 февраля 2017 года

Налоговый адвокат Гордон Андрей Эдуардович

член Палаты Налоговых консультантов

 

Получить Услуги расчета налога НДФД и заполнения налоговых деклараций по сделкам с недвижимостью в РФ для иностранцев здесь

 

Материалы по теме:

Налог при продаже квартиры физическим лицом  

Имущественные вычеты при продаже квартир  физическими лицами   

Как проверять юридическую чистоту квартиры с июля 2016 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!