Купить ипотечную квартиру

08.01.2017
А. Гордон

КУПИТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ

Можно ли продать ипотеку?

 

Адвокат Гордон  Андрей Эдуардович

 

Разберемся с терминологией: Что такое ипотечная квартира? Это квартира, купленная с использованием банковского кредита или займа, возврат которого обеспечен залогом этой самой квартиры. Залог квартиры в обеспечение возврата денег по займу или кредиту называют ипотекой (закон РФ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В соответствии с этим законом залог квартиры оформляется договором об ее ипотеке, которая подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, а с 2017 года – государственном реестре недвижимости.

Таким образом, покупка ипотечной квартиры – это покупка заложенного имущества. Как видно из закона, договор ипотеки (залога)  обеспечивает интерес банка в возврате суммы кредита и процентов по кредитному договору. То есть, предполагаемая сделка купли продажи ипотечной квартиры затрагивает интересы покупателя, продавца, и банка, поскольку действуют два договора между продавцом и банком – 1) кредитный договор, и 2) договор ипотеки (залога) квартиры.

Очевидно, что задачу: Купить ипотечную квартиру, будет правильно решать с другой стороны, ответив на вопрос: Можно ли продать ипотеку — квартиру заложенную по кредиту?

Можно ли продать ипотеку?

На этот вопрос отвечаем: можно. Для продажи ипотеки существуют несколько способов.

  • Продажа ипотеки путем погашения долга по кредиту.

Пока в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) зарегистрирована  ипотека (залог) квартиры, совершить сделку купли-продажи этой квартиры не возможно. Точнее не возможно в ЕГРП зарегистрировать переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Сам договор купли продажи квартиры с 2013 года государственной регистрации не требует. Кроме того, банки не дают согласия на продажу таких квартир, поскольку заинтересованы в получении прибыли от процентов по кредиту.

Способ основан на удовлетворении очевидного интереса банка — получить назад деньги по кредитному договору.  После полного погашения задолженности по кредиту отпадают основания для ипотеки (залога) квартиры, и банк снимает с квартиры ипотеку. Вопрос в том, что бы банк согласился получить кредит досрочно.

Для реализации этого способа нужно решить две задачи: 1) Получить согласие банка на досрочное погашение кредита, особенно если это не допускается договором; 2) Внести необходимую денежную сумму в банк в погашение задолженности по кредитному договору.

Способ содержит значительные риски для покупателя, если у продавца отсутствуют деньги для погашения долга по кредиту. Как мы уже сказали, до снятия залога   собственность  на квартиру не возможно переоформить на покупателя. При этом погашение остатка кредита предполагается за счет денег покупателя.

Риски покупателя в том, что уплаченные в погашение кредита деньги передаются без заключенного договора купли-продажи квартиры. И заключать куплю продажу не целесообразно, пока не снят залог с квартиры, поскольку до снятия залога для заключения договора требуется согласие банка.

Вместе с тем, после оплаты покупателем денег в погашение кредита для снятия залога требуется (статья 25 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»):

1) письменное подтверждение банка о погашении кредита,

2) заявления банка и продавца в Росреестр для снятия ипотеки.

Запись в ЕГРП о снятии ипотеки вносится в течении 3-х рабочих дней. После чего и может быть совершен договор купли-продажи квартиры.

Риски покупателя:

Первый риск – в кредитном договоре возможно наличие условия о штрафе или запрете на досрочное погашение кредита или установлен срок, не ранее которого кредит может быть возвращен досрочно.

Второй риск – как правило, платежи по кредитному договору сформированы таким образом, что первоначально уплачиваются проценты за весь срок, и только затем – тело кредита. По этому, прежде чем погашать задолженность, целесообразно сделать перерасчет и уточнить сумму задолженности.

Третий риск — от момента внесения денег в погашение кредита до даты совершения сделки проходит около 10 дней. Очевидно за это время с продавцом может произойти все, что угодно. Иногда продавец отказывался продавать квартиру, иногда успевал продать квартиру иному лицу и т.д. Ведь все это время собственником квартиры является продавец, а банк к тому же снимет залог.

Четвертый — У покупателя возникает еще больше рисков, если при ипотеке оформлена закладная – именная ценная бумага в подтверждение ипотеки. При выдаче закладной для погашения записи об ипотеке дополнительно в Росреестр должна быть представленная закладная с отметками об исполнении кредита.

Как правило, закладные банк передает на хранение и для ее возврата и оформления так же требуется время.

Отдельный вопрос при проведении такой сделки – расчеты. Покупатель так должен провести платеж в погашение кредита, что бы уплаченная сумма однозначно целевым образом была внесена банку в счет исполнения обязательств по кредиту.

  • Продажа квартиры путем перевода долга по кредиту на покупателя

Это наиболее безопасный для покупателя и продавца способ оформить продажу ипотечной квартиры. Вместе с тем способ требует согласия банка, на что идут не все банки и не всегда.

Способ заключается в следующем. Как сказано выше ипотечная квартира – квартира по которой у продавца существует действующий кредитный договор  и договор ипотеки.

По кредитному договору банк – кредитор, продавец – должник (заемщик). Согласно Гражданскому кодексу РФ, если это не запрещено кредитным договором, допускается перемена лиц в договоре – покупатель встает на место продавца в кредитном договоре и становится заемщиком, продавец соответственно из договора выходит. Аналогично  — в договоре ипотеки. К покупателю переходит вся задолженность продавца по кредитному договору.

Для реализации этого варианта требуется:

  • Согласие банка
  • Одобрение банком покупателя в качестве заемщика по кредитному договору.

При согласии банка, данный способ технически значительно легче в исполнении, и менее рискован, чем вариант 1. Вместе с тем, с покупателя не снимаются обычные риски, в связи с покупкой квартиры – законность предыдущих сделок с квартирой. Это устанавливается проверкой юридической чистоты квартиры.

Если вам предоставил кредит  другой банк, например, на более льготных условиях.

В этом случае, скорее всего придется реализовывать вариант  1.

  • Покупка строящейся квартиры по ДДУ

Продажа квартиры в строящемся доме, оформленной по Договору участия в долевой строительстве (ДДУ), возможна только через уступку прав по ДДУ.

Вместе с тем, поскольку на ДДУ установлено обременение ипотекой по кредитному договору, и сам ДДУ подлежит регистрации в ЕГРП, без согласия банка-кредитора уступку оформить не возможно.

Таким образом, необходимо получить согласие банка на уступку а затем, как в описанных выше вариантах й и 2  – или закрывается кредит, или кредит переоформляется на покупателя.

 

07 января 2017 года.

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Покупка доли, продажа доли квартиры

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть