Купить квартиру в Москве по переуступке

IMG_20210411_112532
13.01.2021
А. Гордон

    • Покупка по переуступке прав
    • Отличие переуступки и договора купли продажи
    • Покупка по переуступке риски
    • Покупка по переуступке — Документы
    • Покупка по переуступке в 2021

По состоянию законодательства на 22.12.2020
г.Москва
Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.

Квартиру в новостройке Москвы предлагают не только застройщики, но и физические лица предлагают купить квартиру по переуступке.

 

      1. Покупка по переуступке прав

 

Купить квартиру по переуступке (покупка по переуступке), или правильно Уступка прав – это юридическая процедура замены стороны в уже существующем (действующем) договоре. Уступку прав называют «цессия» (статья 382 Гражданского кодекса РФ). Соответственно, Покупка квартиры в строящемся доме в Москве — это покупка по переуступке прав в договоре долевого участия в строительстве (ДДУ).

В Московском регионе в строящихся объектах квартиры, апартаменты, машиноместа, офисы продают по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ). Порядок заключения таких договоров регулируется законом 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве …». По договору ДДУ одна сторона – застройщик обязуется построить многоквартирный дом или другую недвижимость (офисный центр, многофункциональный центр и т.д.) и после ввода в эксплуатацию оконченного строительством объекта передать долю в этом объекте участнику долевого строительства (дольщику), а участник долевого строительства обязуется оплатить установленную договором ДДУ денежную сумму.

В договоре ДДУ таким образом две стороны – застройщик и участник долевого строительства (дольщик). Если дольщик оплатил всю сумму по договору ДДУ, то он получает право требовать от застройщика передать причитающуюся долю в оконченном строительством объекте соответствующую условиям договора.

Вместе с тем, дольщик вправе уступить свои права по ДДУ любому лицу, что установлено статьей 382 Гражданского кодекса РФ и статьей 8 закона «О долевом участии в строительстве …» №214-ФЗ. Эту процедуру на рынке покупки новостроек называют «Покупка по переуступке прав».
«Покупка по переуступке прав» оформляется отдельным договором или соглашением.

В результате договора (соглашения) об уступке прав по ДДУ, на место дольщика в договоре ДДУ встает новый дольщик — «покупатель по переуступке». И к новому дольщику (покупателю) переходят все права первоначального дольщика по договору ДДУ, а так же обязанности. Например, принять построенную квартиру, доплатить деньги, в случае увеличения площади квартиры по результатам обмеров.

 

      1. Отличие переуступки от купли продажи

 

В чем отличие переуступки от договора купли продажи квартиры в новостройке ? — не совсем правильная постановка вопроса. Правильно спрашивать: чем отличается уступка прав по ДДУ от купли продажи квартиры в новостройке.

Дело в том, что согласно законодательству РФ по договору купли продажи недвижимости можно продать существующие объекты недвижимости — квартиру, офис, машиноместо в построенном и введенном в эксплуатацию здании, при этом продавец должен быть собственником этих объектов. Что предполагает соответствующую государственную регистрацию прав собственности продавца на продаваемую недвижимость.
На этапе строительства не существует квартир, апартаментов, ни другой недвижимости — ни фактически (в натуре), ни юридически. Договор переуступки (уступки прав) позволяет совершать сделки с еще не существующей недвижимостью, в период ее строительства. Если дольщик с застройщиком заключил договор ДДУ на участие в строительстве многоквартирного жилого дома, то дольщик вправе «продать» причитающуюся ему по ДДУ квартиру в период строительства через уступку прав в договоре ДДУ (заключив соглашение об уступке прав по ДДУ). Такой порядок прямо предусмотрен законом о долевом участии в строительстве 214-ФЗ (статья 8).

Таким образом, принципиальным отличием купли продажи квартиры в новостройке от уступки прав по ДДУ является объект. В купле продаже новостройки – это вещь (квартира), в уступке – это право требовать у застройщика исполнения обязанности передать квартиру. Фактически по переуступке продают право требования.
С этим отличием связана часть рисков покупателя в строящемся здании — купить именно то, что заявлялось (квартиру с заданными характеристиками в здании — с заданными характеристиками). С «живыми квартирами» такие проблемы встречаются, но связаны с иными обстоятельствами (состояние, комплектность, и т.п.), и предупреждаются иными способами.

      1. Преимущества покупки по переуступке по сравнению с куплей-продажей готовой квартиры

 

Покупка квартиры по переуступке по ДДУ от покупки готовой квартиры в новостройке, содержит следующие преимущества:

1) Покупка по переуступке позволяет получить квартиру с «первыми документами» — документы от застройщика. В юридическом смысле, это не совсем верно, т.к. в действительности, этому предшествовала сделка по переуступке, которая может быть оспорена, и признана недействительной.
Покупка квартиры в готовой новостройке – это уже сделка с квартирой на вторичном рынке. Со всеми юридическими вопросами ко всем предыдущим сделкам с данной квартирой.
2) При покупке по переуступке в квартире точно не будет зарегистрированных лиц, а так же не может быть лиц, сохраняющих право пользования квартирой.
3) Это вопрос цены. Цена в период строительства всегда ниже готового жилья в новостройке до 30%. При этом, покупка квартиры по переуступке у дольщика может дать экономию еще больше, чем цена в этот период у застройщика. Кроме того, покупатель может выбрать квартиру с нужным расположением на завершающем этапе строительства, когда застройщик, как правило, продает остатки, или продает по завышенным ценам.
Но если вы покупаете квартиру по переуступке в кредит (в ипотеку), не смотря на существенную разницу в цене риски дольщика конечно выше, поскольку готовое жилье не содержит рисков неопределенности сроков завершения строительства, ввода в эксплуатацию, оформления прав.

 

      1. Покупка по переуступке — риски

Покупка по переуступке несет риски очевидные — сроки и само завершение строительства, и риски не очевидные:

  • Главный риск покупки по переуступке – двойные продажи. Суть — продажа не одному, а нескольким покупателям одного и того же объекта (квартиры, апартаментов, машиноместа). На крупных объектах, где сотни квартир, и продажи осуществляют несколько продавцов, это может произойти по ошибке на первоначальных стадиях продаж, когда на квартиры дисконт и бывает большой наплыв покупателей. Бывают технические ошибки при оформлении договоров. Но случаются и мошенничества.
  • Риск покупки квартиры с обременением. Не редко застройщики закладывают квартиры в новостройках под кредиты, или в обеспечение по договорам с поставщиками стройматериалов или с подрядчиками. И могут продать такие квартиры по переуступке. Сложность в том, что снять с такой квартиры обременение возможно только полностью погасив долг застройщика перед поставщиком (подрядчиком).

При проверке новостройки перед заключением ДДУ мы установили, что на договор дду, уступку по которому готовили для нашего клиента, суд месяц назад уже обратил взыскание за долги по поставкам арматуры на строительство дома. Оказалось, этот договор дду был заложен. Застройщик о данном факте умолчал, клиент уплатил аванс самостоятельно до обращения за юридическим сопровождением покупки по переуступке.

  • Риск покупки «спорной квартиры». Ситуация может возникнуть при покупке квартиры у застройщика, у инвестора и у физического лица. Если продавец новостройки является участником судебного спора, на его имущество может быть наложен арест или обращено взыскание (реализовано для погашения долга).
  • Риск признания уступки недействительной. Наиболее часто встречается, если на совершение уступки требуется согласие третьего лица. Как правило, это происходит при покупке по переуступке у физического лица.

Дело  в том, что согласно Семейному кодексу РФ на сделку, подлежащую государственной регистрации необходимо согласие второго супруга. Случается, что при проведении сделки отсутствуют сведения о нахождении продавца в браке. А спустя время появляется судебный иск о признании сделки недействительной.

Следует отметить, что риски: 1) покупка квартиры с обременением, 2) покупка спорной квартиры, 3) признание договора недействительным – так же  возможны и при покупке готовой квартиры в новостройке. Кроме того, в ней могут быть зарегистрированные лица, или зарегистрированы организации.

Нужна Услуга «Сопровождение сделки по переуступке» ? Нажмите для перехода на страницу Услуги «Сопровождение сделки по переуступке».

 

  1. В чем риски продавца по договору уступки?

 

У продавца квартиры по ДДУ (продавец прав) риск такой же, что и у продавца «живой» квартиры — побегать за покупателем что бы получить деньги за квартиру, или получить только часть цены квартиры, или вообще не получить деньги за уступленное право (цену за квартиру). Такое мы наблюдаем совсем не редко.
При правильной организации сделки риск продавца потерять деньги минимален, но он есть, его не возможно исключить в принципе.
При самостоятельной покупке по переуступке — риск очень высок.
В настоящее время общеизвестно, что безопасные расчеты можно провести только через банковскую ячейку или через счет. Однако, как правильно организовать и провести такие расчеты — в каждом случае нужно определять индивидуально. Неправильное оформление документов о доступе к ячейке или к счету создает препятствия между продавцом и деньгами, которые будут полностью зависеть от порядочности покупателя.
Кроме того, уже несколько лет существуют риски нарушений валютного законодательства, штрафы за нарушения которого установлены статьей 15.25 КоАП РФ в размере 75-100% от суммы сделки.
И это при расчетах в рублях.

Если к этому добавить не продуманный по содержанию договор переуступки, с деньгами можно или распрощаться, или долго за ними бегать.

Другие риски — отзыв лицензии у банка, или хищение денег из банковской ячейки. Риски вполне реальные, это мы то же с клиентами проходили. Отзыв лицензии компенсируется использованием двух известных гос банков, а вот хищения — это исключить в этих банках не возможно. Например, в используемых банками договорах на аренду ячеек условия об ответственности за сохранность содержимого отсутствует.

 

  1. Как избежать «двойных продаж» квартир при покупке по переуступке

 

Защититься от двойных продаж можно двумя способами:

    • Проверять выбранную квартиру до совершения сделки. Как минимум — получить выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) и проверить все имеющиеся документы на «квартиру».
    • В договоре переуступки прописать условия, которые сведут к минимуму ваши риски.

 

      1. Риски обременений, споров, арестов

 

Риски наличия Обременений, Споров, Арестов, теоретически, должны выявляться по выписке из реестра недвижимости (ЕГРН). Однако в настоящее время, государственная система не гарантирует достоверности этих сведений.

Кроме того, в самом законе «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ заложена мина – минимальный срок изготовления выписки из реестра недвижимости – 3  рабочих дня. Соответственно, получая выписку заявитель располагает сведениями давностью в 3 рабочих дня и более.

По этому снизить риски наличия Обременений, Споров, Арестов по строящейся квартиры возможно только при помощи юридической проверки чистоты квартиры при подготовке сделки.

В равной степени это относится и к покупке готовой новостройки.

 

      1. Кто продает квартиры по переуступке

 

Квартиры по переуступке продают:

      • Застройщик, если предварительно квартиры оформлены на некую третью организацию.

Схема абсолютно законна, но требует правильного оформления полномочий застройщика на заключение и подписание договора уступки. Так же должны быть в наличии соответствующие документы для уступки. Схема применяется достаточно часто.

      • Поставщики и подрядчики застройщика, инвесторы.

Будучи самостоятельными юридическими лицами поставщики, подрядчики и инвесторы могут покупать любое имущество, в том числе и квартиры по договорам ДДУ. При необходимости эти организации могут продавать купленные квартиры не дожидаясь окончания строительства. Продажа оформляется договором уступки прав по ДДУ.

Схема абсолютно законна, но требует правильного оформления, поскольку продавцы – юридические лица. Соответственно, полномочия лиц, кто от имени поставщиков, подрядчиков и инвесторов заключает и подписывает договоры уступки по ДДУ должны быть надлежаще подтверждены.

      • Агентства недвижимости. Могут заключать договоры уступки самостоятельно, на основании доверенностей, агентских договоров, договоров поручения, или организовывать продажу квартир в новостройках и готовить документы. В последнем случае договор уступки по ДДУ подписывает соответствующее лицо, на которое оформлены соответствующие полномочия.

Схема законная, но требует тщательной проверки документов.

      • Физические лица – дольщики.

 

      1. Как снизить риски покупки по переуступке

 

Риски переуступки снизить возможно только тщательной, полной проверкой при подготовке к сделке и соблюдению законодательства и технологии проведения сделки при совершении покупки по переуступке.

Например:

      • Убедитесь в законности строительства. Для чего ознакомьтесь с оригиналами правоустанавливающих документов застройщика и проверьте сведения о застройщике в налоговой службе. Проверьте разрешение на строительство и срок его действия. Проверьте документы на земельный участок, и его соответствие ведущемуся строительству.
      • Проверьте отсутствие у застройщика признаков банкротства.
      • Договор ДДУ и уступка по ДДУ подлежат обязательной государственной регистрации. По этому, убедитесь, что договор ДДУ на квартиру которую вы покупаете зарегистрирован.
      • Проверьте, имеются ли обременения этого договора ДДУ.
      • Уступка прав по ДДУ возможна, если дольщик полностью уплатил застройщику стоимость квартиры по ДДУ. По этому, проверьте у дольщика платежные документы и сверьте уплаченные суммы с договором ДДУ.
      • Получите у застройщика подтверждение полной оплаты дольщиком по ДДУ.
      • При необходимости, получите от застройщика согласие на уступку прав по ДДУ.
      • При необходимости получите согласие на уступку у третьих лиц (супруг, руководящие органы юридического лица, опека, банк – кредитор по ипотеке и т.д.)
      • Согласуйте с дольщиком (продавцом квартиры) все условия договора уступки, в том числе порядок оплаты, и государственной регистрации.

 

      1. Покупка по переуступке — Документы

Покупка по переуступке квартиры (или иной строящейся недвижимости) имеет вышеизложенные отличия. И документальное оформление покупки по переуступке имеет отличия от купли-продажи, и от самого договора ДДУ.
Результатом покупки по переуступки прав по договору ДДУ у покупателя (нового дольщика) должны быть документы:

      • Договор долевого участия ДДУ (оригинал либо заверенная копия), зарегистрированный в Росреестре, а также все приложения и дополнения к нему (при наличии).
      • Платежные документы первоначального дольщика по оплате по договору ДДУ.
      • Платежные документы по соглашению о переуступке.
      • Подтверждение застройщика об оплате по ДДУ первоначальным дольщиком (Продавцом).
      • Акт передачи вышеперечисленных документов.
      • Договор уступки прав по ДДУ (Договор переуступки), зарегистрированный в Росреестре.
      • Согласие застройщика на переуступку, если договор уступки прав по ДДУ не трехсторонний и не с участием застройщика.
      • Согласие на уступку прав по ДДУ третьих лиц: супруги первоначального дольщика по ДДУ (если имеется супруга), согласие банка-кредитора по ипотеке (если ДДУ в ипотеке по кредиту), согласие опеки (если дольщик – несовершеннолетний) и т.д.
      • Платежные документы на оплату новым дольщиком по договору уступки по ДДУ.

 

      1. Обременения квартиры при Переуступке

Квартира при покупке по ДДУ не должна иметь никаких обременений. Вместе с тем, если при покупке по договору ДДУ использовались кредитные средства банки требуют установления залога, и на ДДУ будет «висеть» ипотека.

При покупке квартиры на этапе строительства, залог (ипотека) накладывается на договор ДДУ, с обязательством зарегистрировать залог при регистрации права собственности на квартиру при получении ее по окончании строительства.

При покупке квартиры через переуступку по ДДУ с ипотекой необходимо схему сделки проработать с банком-кредитором. Поскольку снять обременение договора ДДУ залогом новый дольщик самостоятельно (без согласия банка) не сможет.

То же касается иных обременений – аресты, запреты, которые могут быть наложены на договор ДДУ по решению суда, судебных приставов исполнителей.

 

 

      1. Покупка по переуступке в 2021

В 2021 г. для расчетов по ДДУ между дольщиком и застройщиком используются эскроу счета. При этом данные банковские счета именные, и открываются на имя дольщиков. При подготовке покупки по переуступке новый дольщик должен позаботиться о судьбе банковского счета первоначального дольщика.

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович