Квартира без риэлтора

22.04.2018
А. Гордон

Отвечаем:
Квартира без риэлтора? — Это здорово!
Купить квартиру без риэлтора не сложно, если у вас есть соответствующий опыт, юридические знания и вас не останавливает: Потеря времени на изучение законодательства, Длительный Поиск ответов на вопросы в интернете, Возможность приобрести проблемную квартиру, Возможность совершить ошибку в договоре, Потерять деньги, и в конце трудов — прийти в полицию или в суд со спором по недвижимости.

Еще проще купить квартиру без риэлтора в новостройке, в этом случае вас ожидают другие проблемы: «кривые застройщики» и схемы, двойные продажи квартир, покупка квартиры с обременениями, совсем не простая покупка по переуступке и т.д.

Откроем секрет: профессиональные риелторы и юристы покупая себе недвижимость обращаются к коллегам, понимая, что покупка — это всегда риск, и став участником сделки они не видят происходящее со стороны и могут совершить ошибку.

Провести без юриста и риэлтора нотариальную сделку — так же совсем не просто.
Читайте в статье описание этапов сделки покупки квартиры в простой письменной форме, и особенности нотариальной сделки.

По вопросам звоните, пишите:

Как купить квартиру без риэлтора? С чего начинать сделку купли-продажи?

Отвечаем:

Начните с изучения вопроса, и рекомендуем,изучать его на консультации у специалиста — адвоката (юриста) по сделкам с недвижимостью. Получите очную платную консультацию! Вы не пожалеете.

Цена такой консультации значительно меньше, чем полное юридическое сопровождение сделки, и  несравнимо меньше, чем услуги риелтора. Учтите: в интернетных статьях всего не напишешь.

На консультации адвоката вы получите схему непосредственно Вашей сделки с Вашей конкретной недвижимостью, с учетом особенностей этой недвижимости, с учетом Ваших пожеланий и условий другой стороны (продавца).

В результате консультации вы получите готовый поэтапный план проведения сделки с выбранной Вами квартирой, с описанием особенностей каждого этапа применительно к территории, на которой находится ваша квартира, например, в Москве. А так же вы получите список оформляемых на каждом этапе вашей сделки документов.

Вооружившись знаниями о предстоящей сделке и восприняв опыт адвоката по недвижимости переходите к совершению сделки. Все эти мероприятия всегда проводит юрист по недвижимости при сопровождении сделок, или риэлтор, Вы решили купить квартиру без риэлтора, вам нужно готовить сделку самостоятельно.

Как индивидуальна каждая квартира по составу собственников, жителей, документов, так схемы покупки квартир всегда имеют особенности. Для удобства подготовки, контроля документов и проведения сделки купли-продажи квартир разбивают на этапы. Поскольку в сделке наибольший риск несет покупатель, рассмотрим сделку на примере покупки квартиры.

Квартира без риэлтора. Этапы сделки купли-продажи квартиры (простая письменная форма)

1.Согласуйте с продавцом условия купли-продажи квартиры без риэлтора: цену, форму и порядок расчетов, срок выхода на сделку (дату сделки), комплект необходимых для сделки документов, срок их представления и сторону, которая их представляет, порядок регистрации собственности, срок и порядок передачи квартиры. Не забудьте распределить расходы по сделке.

Рекомендуем договоренности оформить на бумаге, это помогает быстро напомнить другой на каких условиях проводится сделка.

2. Внесите за квартиру аванс или задаток. Это позволит быть уверенным, что квартира «не уйдет» перед сделкой а все ваши труды не пропадут даром.

3. Переходите к подготовке покупке квартиры без риэлтора:

3.1. Поскольку квартиры всегда имеют юридическую историю, эта история может привести к расторжению вашей сделки судом. Что влечет для вас два значительных неудобства — 1) участие в суде( такие споры тянутся годами), 2) возможность лишиться и квартиры и денег.

Что бы не купить проблемную квартиру рекомендуем провести проверку юридической чистоты, постарайтесь проверить квартиру без риэлтора или заказать услугу «Проверить юридическую чистоту квартиры».

3.2. Если сомнений по пункту 3.1. не обнаружено, можно готовить сделку. Договоритесь с банком и учтите согласованный с продавцом способ расчетов (банковская ячейка или банковский счет). Учтите, банковские ячейки для сделок с квартирами есть не во всех отделениях банков и на ячейки бывают очереди. Выясните какие будут комиссии, цена ячейки и другие расходы.

3.3. Подготовьте деньги для покупки (цена квартиры) к дате сделки, если у вас сделка в другом банке, закажите деньги заранее. Не забудьте дополнительные суммы для оплаты расходов на доверенности, на госпошлины, на оплату ячеек и т.д.

3.4. Если вы используете ипотечный кредит — банк должен предварительно одобрить предоставление кредита. Для одобрения покупателю нужно предоставить дополнительные документы, например, оценку квартиры и т.д. Время на эти процедуры окажет влияние на срок выхода на сделку, их нужно заранее согласовать.

3.5. Параллельно готовится договор купли-продажи квартиры. Квартира и собственники всегда имеют юридические особенности. Рекомендуем всегда делать индивидуальный договор купли-продажи квартиры, с учетом особенностей Вашей недвижимости, состава участников Вашей сделки и их особенностей, учитывать особенности расчетов и т.д.
Рекомендуем текст договора заранее, до дня сделки, согласовать между покупателем и продавцом. К дате сделки спорные моменты должны быть сняты. При самостоятельном проведении сделки купли квартиры без риэлтора часто возникают споры непосредственно при подписании договора, и сделки «разваливаются» прямо при подписании, или одна из сторон берет на себя неоправданные риски.

Если у вас ипотечный кредит, согласуйте договор с банком.

3.7. Дополнительные документы. Каждая сделка требует дополнительных документов. Определите, какие и когда доп документы потребуются, и кто из участников их предоставляет. Состав этих документов определяется каждый раз индивидуально из особенностей недвижимости, состава участников и предыдущих сделок. Не всегда дополнительные документы нужны для сделки, чаще — они нужны покупателю, для обеспечения его безопасности и надежности сделки.

4. Заключение сделки — подписание договора. Совершается в предварительно назначенный день, как правило, в помещении банка. При соблюдении правил, заключение договора купли продажи квартиры трудностей и последствий не вызывает даже если вы хотите купить квартиру без риэлтора.

5. Государственная регистрация права собственности на имя покупателя. Подаются все экземпляры договора, квитанция на госпошлину, и при необходимости, дополнительные документы. В каждом случае состав определяется индивидуально. При отсутствии необходимых — регистрация будет приостановлена или в регистрации права откажут.

6. Расчеты по договору стороны проводят согласно условиям договора — то есть в сумме, указанной в договоре купли-продажи, и в том же порядке. Применяют: 1)расчет до подписания договора, 2) расчеты после подписания договора но до сдачи на гос регистрацию, 3) расчеты после гос регистрации, 4) после передачи квартиры покупателю.

7. Передача квартиры — последний, завершающий сделку этап, но может быть проведен в самом начале сделки — например, до подписания договора купли-продажи. Нотариусы очень любят условие о передаче квартиры вписать в договор купли-продажи, и считать договор передаточным актом.

Когда спрашиваешь, о подписании передаточного акта при передаче квартир знают все! А как правильно составить акт — никто, потому, что в законе о том ни слова.
Рекомендуем: Придерживайтесь простого правила — Передаточный акт при передаче квартиры по договору купли-продажи оформляется в соответствии с условиями этого договора. Внимательно читаем условия договора и соответственно заполняем акт.

Тщательная подготовка каждого этапа сделки и внимательное проведение позволит Вам самостоятельно совершить сделку купли-продажи квартиры. Тем не менее, каждая сделка содержит множество подводных камней. Например недавний случай — читайте здесь.

 

Купить квартиру без риэлтора — проведение нотариальной сделки купли-продажи квартиры

Если вы желаете купить квартиру без риэлтора не рассчитывайте, что нотариус облегчит эту задачу. Все наоборот.

В отличие от «Заграниц», в России функции нотариуса при покупке квартиры ограничивается удостоверением договора. То есть, поставив подпись на вашем договоре купли-продажи нотариус подтверждает, что договор совершен на этих условиях, между этими сторонами. Все!

Как правило, нотариусы составляют сам договор купли-продажи квартиры.

В вышеизложенной схеме проведения сделки нотариальное действие — это только один этап (№4). Все остальное так же нужно делать, и делать будете вы сами. Только появляется еще дополнительный адрес, с кем нужно договариваться о дате и времени сделки, и согласовывать договор.
Наш опыт проведения сделок свидетельствует — не с каждым нотариусом можно согласовать необходимые и выгодные Вам условия договора, проще найти другого нотариуса.
Таким образом, ошибаются те, кто считает, что нотариальная сделка это просто, и они обратившись к нотариусу можно купить квартиру без риэлтора и освободиться от хлопот по проведению сделки.
Нотариус сделает только свою часть — составит договор на покупку квартиры и удостоверит его. Остальное — ваши проблемы.

И еще: нотариус делает сделку, как Ему удобно. Рекомендуем делать сделки, как удобно и выгодно Вам!

Москва

22 апреля 2018 года

Адвокат Гордон А.Э.