Квартира в ипотеке при разводе

09.01.2017
А. Гордон

Ипотека при разводе

Квартира в ипотеке при разводе

Личная ипотека

Военная ипотека при разводе

Ипотека раздел через суд

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Квартира в ипотеке при разводе

Все, что будет написано ниже, относится к зарегистрированному в ЗАГСе браку. Раздел квартир и ипотеки между «гражданскими супругами» (не зарегистрировавшими брак) более сложный и более простой вопрос: в большинстве случаев судебных споров и квартира и ипотека остаются на том, на кого они оформлены. Во многом результат суда зависит от опыта адвоката.

Согласно Семейному кодексу Российской Федерации в случае расторжения брака (развода) совместная собственность супругов может быть разделена между ними. По этому, так часто встает вопрос: квартира в ипотеке при разводе, как ее делить?

Что такое квартира в ипотеке? Это квартира, купленная с использованием банковского кредита или займа, возврат которого обеспечен залогом этой самой квартиры. Залог квартиры в обеспечение возврата денег по займу или кредиту называют ипотекой (закон РФ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Залог квартиры оформляется договором об  ипотеке, которая подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а с 2017 года – государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Если в собственности супругов находится ипотечная квартира, это означает, что  на момент развода:

1) Заключен и исполнен Договор купли-продажи квартиры, и на обоих супругов или на одного из них оформлена собственность на квартиру;

2) Заключен Кредитный договор, по которому предоставлен кредит на покупку квартиры;

3)  Заключен договор залога — Ипотека квартиры в обеспечение исполнения кредитного договора.

Соответственно при разводе супруги не просто делят квартиру, но должны разделить и эти договоры, прежде всего кредитный договор, поскольку  договор залога только обеспечивает его выполнение. Здесь возникает множество нюансов.

Личная ипотека

Есть ли шанс разделить ипотечную квартиру, подскажет только специалист — адвокат.

Например, согласно Семейному кодексу РФ разделу подлежит совместная собственность супругов. Что делать, если квартира в ипотеку куплена одним супругом до брака а выплаты производились уже в браке? Очевидно, при таких обстоятельствах ипотечный кредит на этого супруга так же оформлен до брака. Такой кредитный договор и долг по нему  является личным долгом этого супруга, или личной ипотекой. В этом случае такая квартира не является общим имуществом супругов и не подлежит разделу. Соответственно не делится не квартира не кредит.

Правда здесь грамотный адвокат поставит вопрос: а за счет каких средств выплачивался кредит за квартиру в период брака? Это важно, поскольку согласно Семейному кодексу РФ доходы, полученные каждым из супругов во время брака являются их совместной собственностью и при разводе могут быть разделены. При  достаточном опыте адвоката  права второго супруга на такую добрачную квартиру можно доказать и разделить квартиру или взыскать компенсацию.

Как видно, с личной ипотекой не все однозначно и в каждом конкретном случае необходимо тщательно разбираться. По этому, при разводе рекомендуем обязательно обратиться к адвокату, хотя бы на консультацию.

Военная ипотека при разводе

Раздел военной ипотеки при разводе имеет свои особенности а решения судов часто противоречивы.  Дело в том, что выплаты на военную ипотеку производит Министерство обороны РФ за счет специальных целевых бюджетных средств. Выплаты  установлены согласно закону «О статусе военнослужащих» для отдельной категории граждан РФ – для военнослужащих.

Эти целевые выплаты не являются общим доходом супругов, поскольку носят строго специальный целевой характер – для приобретения жилья, не являются выплатой за выполнение работы, или по трудовым договорам и т.д., и согласно правилам статьи 34 Семейного кодекса РФ не входят в общее имущество супругов и не подлежат разделу.

По этому, квартира, купленная на средства по системе военной ипотеки, не является совместным имуществом супругов и не подлежит разделу. Вместе с тем, если в счет уплаты цены квартиры супруги использовали кроме средств военной ипотеки и совместные средства, или средства  второго супруга (не военнослужащего), квартира становится совместной собственностью и подлежит разделу.

Во всяком случае у второго супруга появляется основания, что бы получить долю в квартире.

О разделе военной ипотеки необходимо задуматься при получении такого кредита. Дело в том, что банки, участвующие в программе военной ипотеки обязывают супругов военнослужащих заключить брачный договор, согласно которому приобретенная по военной ипотеке квартира становится личным имуществом одного супруга — военостужащего.

Кроме того, сами правила военной ипотеки ограничивают возможность второго супруга претендовать  на раздел квартиры – кредитный договор может заключить только сам военнослужащий; военнослужащий не может переоформить кредитный договор в случае раздела жилья.

Вместе с тем, сумма военной  ипотеки в 2016-2017 годах составляла 2 400 000 руб., и для покупки большинства квартир не достаточна. При грамотной подготовке к судебному спору по квартире у второго супруга появляется шанс претендовать на выплату компенсации.

 

Раздел квартиры в ипотеке

Раздел квартиры в ипотеке включает две составляющих: 1) Раздел квартиры 2) Раздел кредита.

На первый взгляд с разделом квартиры все ясно – если квартира совместная собственность супругов и есть брачный договор, супруги квартиру делят на условиях брачного договора. В отсутствие брачного договора квартиру делят по закону в равных долях (статьи 34, 38, 39 Семейного кодекса РФ).

При наличии ипотечного кредита именно кредитный договор будет определять порядок раздела квартиры супругами и саму возможность раздела.

При полной выплате кредита супруги могут разделить квартиру заключив договор о разделе супружеского имущества и сняв с квартиры обременение ипотекой (залогом) в пользу банка-кредитора. Или обратиться в суд.

В случае не погашенного кредита ситуация осложняется. До погашения кредита действуют два договора — кредитный и ипотеки (залога) и раздел квартиры возможен только с согласия банка-кредитора (статья 37 закона РФ «Об ипотеке «залоге недвижимости).  Банки всегда возражают против раздела квартиры и кредита.

Как правило, банки в кредитном договоре на случай расторжения брака предусматривают особые условия. Прежде всего, расторжение брака не является основанием для изменения условий кредитного договор. Иногда, расторжение брака предоставляет банку вправо потребовать досрочно выплатить кредит. При этом нужно учитывать, что  в отдельных кредитных договорах досрочная выплата кредита запрещена, в других возможна после определенного времени, в третьих за досрочную выплату установлен штраф. Но во всех случаях с не выплаченным кредитом решение о разделе квартиры зависит от согласия банка на сам раздел и на раздел кредита.

 

Кредит при разводе

Не выплаченный кредит при разводе является общим долгом супругов и подлежит разделу между супругами так же, как делится квартира — в равных долях (статья 39 Семейного кодекса РФ).  Но согласно кодексу в интересах детей доли могут быть и не равными.

Здесь так же все не просто. Долг по кредиту — то, что супруги должны выплатить в будущем по кредитному договору. Во время брака общие долги выплачиваются по решению супругов из общего имущества или из личного имущества каждого или одного из супругов. При прекращении брака долг по кредиту оба супруга должны выплачивать на условиях кредитного договора, как правило солидарно.

Если встает вопрос о разделе долга по ипотечному кредиту это означает вместо одного кредитного договора получить два. При этом, оба кредита  должны быть обеспечены ипотекой (залогом). Ипотечный кредит связан с квартирой и при разделе супружеского имущества -квартиры, супруги не могут разделить ее самостоятельно, поскольку она является предметом залога, а установление на квартиру долевой собственности приводит к нарушению закона об ипотеке. Так согласно статье 5 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заложенными в ипотеку могут быть только квартиры из одной или нескольких комнат, при этом, самостоятельным предметом ипотеки (залога) может быть только неделимая вещь – квартира, комната, но не доля в праве собственности.  Очевидно, разделить однокомнатную квартиру в натуре, как это требует закон об ипотеке, в подавляющем большинстве случаев не возможно (получить две изолированные комнаты).

Следовательно, два кредитных договора на однокомнатную квартиру не могут быть обеспечены ипотекой только этой однокомнатной квартиры. И даже двухкомнатная квартира не может быть обеспечением двух кредитов, поскольку для выполнения условий закона об ипотеке в квартире должны быть выделены изолированные комнаты и являться отдельными объектами недвижимости. Фактически закон об ипотеке запрещает раздел ипотечного кредита, чем и пользуются банки.

 

Ипотека при разводе с детьми

В отсутствие брачного договора суд при разделе имущества супругов вправе отойти от равенства долей супругов в интересах несовершеннолетних детей. Таким образом, доли супругов в ипотечной квартире могут быть разными. Пропорционально этим долям делится и невыплаченная часть по кредитному договору.

 

Как разделить кредит

При разделе ипотечного кредита имеет значение  кто является заемщиком по кредитному договору. В 2/3 кредитных договоров супруги являются созаемщиками (солидарными должниками).

Встречаются самые разные желания супругов при разделе квартиры и кредита: один желает выплачивать кредит и переоформить кредитный договор на себя, но при этом и собственность на квартиру оформить на себя, второй – не желает платить, но желает стать собственником доли квартиры.

Как обычно, экономически выгоднее договариваться между собой и не привлекать суд, но жизнь показывает, что бывшим супругам договориться не удается.

Вариант 1: Раздел квартиры по договоренности пропорционально долям в супружеском имуществе

Подходит для любых квартир, в том числе однокомнатных. Главное, что бы в кредитном договоре супруги были созаемщиками.  Супругам нужно договориться между собой, и затем — с банком. Квартиру делят по ½  доле каждому супругу или в иных долях по решению суда, при этом  кредитный договор  не делится. В кредитном договоре супруги остаются созаемщиками и после расторжения брака, и солидарно исполняют кредитный договор  до погашения всего долга по кредитному договору. После выплаты всей суммы долга по кредиту возможны варианты: супруги продают квартиру а деньги делят, или совместно сдают квартиру в аренду и делят доход, или распоряжаются иным способом.

Вариант 2: Квартира и кредит оформляются на одного из супругов

Применяется, если заемщик по кредитному договору один супруг, и кредит не выплачен. Долг по кредиту и квартира делятся пропорционально долям в супружеском имуществе (по ½  или в другом размере).

Далее – варианты.

Если оба супруга желают получить доли квартиры и выплачивать кредит, бывшим супругам остается договариваться с банком. При наличии нескольких изолированных комнат юридического запрета для реализации этого варианта нет.  Как мы говорили банки не охотно идут на раздел кредита, а раздел квартиры на двух собственников рассматривают, как основание для досрочной выплаты кредита.

В большинстве случаев  один из супругов не желает платить свою долю кредита и не желает получить собственность на долю квартиры. Банк может дать согласие переоформить кредит на второго супруга и на него-же оформить собственность на квартиру.

Супругам важно не забыть оформить раздел имущества, остается надеяться, что об этом не забудет банк.

Вариант 3: Продажа квартиры в погашение долга по кредиту

Банк не дает согласия на раздел кредита. При этом каждый из бывших супругов не желает выплачивать кредит за другого или не имеет возможности. Банк продает квартиру с целью погашения кредита.

Цель банка погасить кредит, по этому цена квартиры как правило бывает очень низкой. Для супругов это экономически не выгодный вариант.

 

09 января 2017 года

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович