На что обратить внимание при покупке квартиры

IMG_20210411_112532
07.03.2021
А. Гордон

      • Покупаем квартиру — на что обратить внимание:
      • — Объект покупки
      • — Документы продавца квартиры
      • — Налоговый резидент, Валютный резидент

Успешная покупка квартиры всегда является результатом правильного выбора квартиры и правильного проведения сделки.
Сделку при покупке квартиры можно разбить на следующие этапы:

      • 1) подготовка сделки по покупке квартиры,
      • 2) проведение сделки по покупке квартиры,
      • 3) исполнение сделки,
      • 4) завершение сделки.

Таким образом, юридическое значение вопроса: «На что обратить внимание при покупке квартиры?» — как юридически правильно провести каждый из этапов сделки.

 

      1. Подготовка сделки по покупке квартиры – на что обратить внимание

 

О необходимости юридической проверки квартиры сейчас известно всем, и после выбора квартиры риэлторы и покупатели начинают внимательно изучать документы на квартиру:
договоры, свидетельства на собственность, передаточные акты, заказывать выписки из реестра недвижимости (ЕГРН) и т.д.
И это НЕПРАВИЛЬНО!

Вы выбрали квартиру. Первую встречу с продавцом квартиры начните с изучения паспорта продавца.
Первое, что нужно установить покупателю — у кого он покупает квартиру. Есть ли у продавца полномочия на продажу квартиры? Если квартира куплена у лица не имеющего установленные в законе полномочия, такую сделку расторгнет суд.

Считается, что надежнее покупать квартиру у собственника-физического лица. Это всегда конкретный человек, его можно увидеть, вести с ним переговоры об условиях покупки квартиры. От имени собственника может действовать представитель, полномочия которого должны быть установлены надлежащим образом оформленной доверенностью.

Таким образом, прежде чем переходить к глубокому изучению документов на квартиру, прежде чем обсуждать конкретные условия покупки квартиры, необходимо познакомиться с продавцом, хотя бы заочно. В юридическом смысле это значит установить личность продавца квартиры.

В Российской Федерации личность человека устанавливается по паспорту гражданина Российской Федерации. Как в известной поговорке: «Без бумажки ты букашка».
Изучив паспорт продавца квартиры вы не только сверите фотографию с лицом продавца. Из паспорта вы можете получить много ценной информации, имеющей значение для правильного правильной подготовки к вашей сделке при покупке квартиры. Иногда, невинные вопросы вызовут такую реакцию продавца, что вы усомнитесь в целесообразности покупки, и дальнейших переговоров. Так, нежелание продавца предоставить справки, согласия, доверенности, или иные документы должна вас насторожить, особенно, если у вас альтернативная сделка, или ипотечная. Цепочка сделок может развалиться из-за одного продавца, оставившего вас без документов, которые самостоятельно вы не получите.

Из паспорта вы сможете узнать о семейном положении продавца квартиры, и, соответственно, предполагать состав собственников, и наличие обременений на квартиру. Например, если квартира приватизирована продавцом, а он в браке и есть дети, члены его семьи могут быть сособственниками. Если квартира куплена в браке – в силу закона супруг продавца является сособственником квартиры, даже если собственником числится только продавец. Собственность второго супруга не прекращается даже если брак расторгнут.

При изучении паспорта продавца квартиры часто вскрываются расхождения в основополагающих документах на квартиру, которые не возможно исправить, или исправление которых потребует значительного времени.
Внимательное изучение паспорта продавца квартиры позволяет избежать совершения сделки с неполномочным лицом, а иногда и с мошенником.
Часто в паспорте продавца отсутствуют сведения о предыдущих браках и о детях, что не является фактом действительного отсутствия семейных отношений, а требует дополнительной проверки.

 

      1. Документы на квартиру – на что обратить внимание

 

Основные сведения о квартире – 1) объект (квартира), 2) состав собственников, 3) личность и полномочия продавца, 4) цена и условия об оплате. Могут быть и иные существенные для покупки квартиры обстоятельства – обременения, споры и т.д.

Объект покупки (Квартира) – покупаемая квартира должна быть идентифицирована в документах продавца так, что бы не допускалось никаких неясностей или разночтений. Адресные ориентиры — населенный пункт, улица, номер дома, корпус, этаж, номер квартиры, площадь основных помещений, состав помещений, кадастровый номер, все реквизиты в документах продавца на квартиру должны соответствовать фактическому нахождению квартиры и ее составу, и соответствовать указанному в иных документах. При расхождении сведений документов с фактом – возможно по документам оформлен другой объект. Если в документах продавца опечатки – покупать такую квартиру возможно только после исправления опечаток.

Характеристики квартиры» — количество основных помещений (комнаты, кухня, санузлы, кладовая и т.д.), вспомогательных помещений (лоджии, балконы и т.д.), общая площадь, в документах продавца должны соответствовать фактическому положению.

Типичные ситуации – в общую площадь включают площадь балконов (лоджий) без коэффициентов. При этом мотивируют «присоединением» лоджии (балкона) к основному объему квартиры. Прежде всего, само по себе такое присоединение незаконно, т.к. в установленном порядке такие реконструкции не оформляют, и узаконить их не так просто.
Перепланировки наблюдаются повсеместно, особенно, в домах, построенных после 1990г.

При покупке квартиры обратить внимание на договор продавца – если квартира сдавалась «без отделки», ищите перепланировки.

Например, при покупке трех комнатной квартиры в 2020г. мы обнаружили, что это 2-х комнатная квартира, переделанная в трешку. Кухня перенесена в гостиную, и получилась третья изолированная комната. При этом договоре ДДУ указана только общая площадь квартиры. Количество комнат в ДДУ отсутствует, а лист с планом этажа – продавец предусмотрительно удалил. Перепланировка обнаружена только в ходе специальных мероприятий. В данном случае, сделанную перепланировку узаконить было не возможно. Учитывая скорость изменения законодательства, и его репрессивный характер, последствия покупки квартиры с такой перепланировкой полностью лягут на покупателя. Например, собственника обяжут привести квартиру в соответствии с проектом (в соответствие с первоначальным планом в БТИ). Кроме того, при последующей продаже будет потеряна часть потенциальных покупателей-ипотечников.

 

      1. Состав собственников квартиры, или нарушение прав третьих лиц – на что обратить внимание

 

Если для покупателя факт перепланировок известен и понятен, и покупатель согласен с их наличием, последствия незаконного изменения состава помещений в квартире если и «вылезут», то скорее всего когда-то после завершения сделки.

Неверный состав собственников — может стать препятствием уже на этапе исполнения сделки и регистрации прав покупателя на квартиру. И это удача покупателя, если такую сделку приостановит регистратор.
Дело в том, что собственник квартиры, чьи права нарушены, может оспорить продажу квартиры в суде. И покупатель получит проблемы и с собственностью на квартиру и с возвратом уплаченных за нее денег.
Типичные ситуации – нарушение прав бывших супругов, нарушение прав несовершеннолетних при приватизации, нарушение прав лиц, сохраняющих права на проживание в квартире, и т.д.

Полномочия продавца – Продавать квартиру может только собственник, или лицо, действующее на основании доверенности. Подделка доверенностей, манипуляции с доверенностями – широкое поле для мошенничества, особенно, если доверенность выдана в «другом» субъекте РФ. Проверить факт оформления доверенности можно, исключит возможность оспаривания доверенности – нет.
Таким образом, если продавец купил квартиру у лица, действующего на основании доверенности, такая квартира содержит риски споров.
Аналогично, если покупка квартиры по текущей сделке будет проходить без участия собственника, с лицом, действующим по доверенности.

Собственность «По решению суда» — Не редко права продавца на квартиру подтверждаются решением суда. Формально, в соответствии с законом о государственной регистрации недвижимости (218-ФЗ), судебное решение является основанием для регистрации прав на квартиры. Однако, мошенники «освоили» этот способ, и фальсифицируют судебные решения, или просуживают квартиры, и получают судебные решения, которые собственники в последствие оспаривают.

Таким образом, при покупке квартиры надо обращать особое внимание на права продавца на квартиру, подтвержденные судебным решением. Такие документы-основания нужно проверять с особенной тщательностью.

Исполнение условий об оплате — Наличие у продавца квартиры договора на ее приобретение важное условие, но не достаточное для покупки. Дело в том, что правовой механизм совершения сделок купли-продажи квартир, и регистрации права собственности покупателя на квартиру, не гарантируют наличия долга покупателя за купленную квартиру. То есть, возможны ситуации, когда покупатель уже стал собственником (права покупателя зарегистрированы в ЕГРН), и при этом по сделке с продавцом имеет долг. Например, если в договоре оплата производится частями (в рассрочку).
По этому, при покупке квартиры необходимо обратить внимание на условия договора, по которому продавец приобрел квартиру. И при необходимости, получить у продавца дополнительные подтверждающие документы.

Таким образом, правильная подготовка к покупке квартиры – это обеспечение 80% успешно проведенной сделки.

 

      1. Проведение сделки по покупке квартиры – на что обратить внимание

 

Проведение сделки по покупке квартиры – это не просто подписание договора, а правильно организованная последовательность действий по исполнению договора, а так же регистрация собственности покупателя на квартиру. То есть, создание условий для получения покупателем прав собственности на квартиру и самой квартиры, и расчеты за квартиру.
Безопасная покупка квартиры возможна только при правильном проведении каждого этапа исполнения договора.
Так, покупка квартиры в России оформляется письменным договором купли-продажи, а в случаях, прямо установленных в законе, купля продажа квартиры должна быть оформлена только в нотариальной форме. По желанию покупателя и продавца покупка квартиры может быть оформлена в нотариальной форме.
Правильная подготовка к сделке позволит собрать необходимые сведения и документы, и при наличии квалификации, правильно составить договор купли-продажи. Дело в том, что налоговое и валютное законодательство в России регулярно меняется, а за нарушения установлены значительные штрафы. По этому, при составлении договора купли-продажи должны быть учтены налоговый и валютный статусы участников сделки. Как показывает практика, даже нотариусы не владеют необходимыми знаниями в налоговом и валютном законодательстве, что приводит покупателей и продавцов к значительным штрафам.
Расчеты должны быть правильно организованы.

 

      1. Выводы

 

При покупке квартиры в России возникают риски отказа в государственной регистрации прав покупателя на купленную квартиру из-за нарушений законодательства в текущей сделке, или в предыдущих сделках с этой квартирой.
В равной степени возникают риски последующего оспаривания права собственности покупателя на квартиру.

Покупаем квартиру — на что обратить внимание:

      • 1) Квартира в документах продавца должна быть описана правильно (адрес, размер, кадастровый номер) и соответствовать фактическим показателям;
      • 2) Продавец должен быть лицом, указанным «Собственником» в документах на квартиру, или представителем собственника, действующим на основании доверенности;
      • 3) До покупки квартиры необходимо провести проверку прав собственника на квартиру, и отсутствие нарушений прав третьих лиц;
      • 4) До покупки квартиры необходимо удостовериться в отсутствие незаконных перепланировок квартиры;
      • 5) До покупки квартиры необходимо установить в отношении продавца (и покупателя) Налоговый резидент, Валютный резидент

По состоянию на 07 марта 2021

Адвокат по недвижимости А.Э. Гордон