На что обратить внимание при покупке квартиры

15.06.2018
А. Гордон

На что обратить внимание при покупке квартиры

Советы адвоката по недвижимости

 

Адвокат Гордон А.Э.

Москва

15 июня 2018г.

 

Покупка недвижимости – сложный и ответственный процесс. Интернет создает иллюзию у покупателей о простоте покупки недвижимости, а доступность выписок из ЕГРН – о возможности самостоятельно проверить юридическую чистоту  недвижимости.

Более продвинутые покупатели часто задают вопрос – на что обратить внимание при покупке квартиры?

Отвечаю: при покупке недвижимости нужно обращать внимание на все, начиная с паспорта продавца!

В недвижимости нет мелочей, и в каждой сделки обращать внимание нужно на юридические особенности этой конкретной недвижимости. При юридической проверке направленность поиска адвоката по недвижимости будет одна во всех видах недвижимости  – нужно искать основания для оспаривания и текущей сделки и каждой из предыдущих. Основания для оспаривания сделки – это ошибки, нарушения закона при проведении сделки, или результаты умышленных действий, которые  могут привести к утрате собственности покупателя на квартиру.

 

Как практикующий более 15 лет в Москве адвокат по спорам о недвижимости уверенно могу сообщить покупателям: большинство сделок с недвижимостью в Москве оформляется с ошибками. В каждой сделке можно при желании найти юридические недостатки. Ошибки будут даже если вы пользуетесь услугами риэлторов.

Повсеместно используются «типовые» договоры, а сами сделки, в том числе и юридические проверки  – проводятся формально, не полностью. В чем смысл правильного завершения сделки купли-продажи большинство риэлторов не знают, и проводят оформление формально. В случае суда по квартире  у покупателя не останется дополнительных доказательств.

Внимание: применяемые большинством нотариусов «типовые» условия договора купли-продажи квартиры, дарения содержат один и тот же недостаток – «усеченное» оформление завершения сделки, что лишает покупателей возможности эффективно защищаться в суде в случае спора. Такие нотариальные сделки легче оспорить.

 

На что обратить внимание при покупке квартиры через нотариуса

Ответ : Ищите ошибки в нотариальном договоре купли-продажи квартиры

После введения обязательной нотариальной формы для части сделок с недвижимостью качество нотариальных сделок резко ухудшилось. В 2017г. появилась проблема систематических ошибок в нотариальных договорах, которые часто исправить возможно только через суд.

Результат формального подхода при подготовке и проведении сделок:   в лучшем случае – споры продавца и покупателя по возврату задатка (аванса, предоплаты), споры  по комплектности недвижимости, в худшем – отказы в регистрации прав собственности покупателя на купленную квартиру,  необходимость исправлять ошибки в  договоре купли-продажи  через суд, расторжение договора в суде, признание сделки недействительной и т.п.

 

На что обратить внимание при покупке квартиры

Не просто так согласно Гражданскому кодексу недвижимость признается индивидуально определенной вещью – то есть неповторимой, уникальной. У двух соседних квартир одинаковой планировки будет разная история владения, и правовое положение продавцов будет разной.

По этому конкретно «на что обращать внимание при покупке  квартиры» вы узнаете только выбрав конкретную квартиру.  Например, у одной квартиры в истории бала приватизация, у другой – ДДУ, у одной собственники семейная пара, у другой – один собственник. Соответственно, и обращать внимание в каждой ситуации нужно на разные обстоятельства. Правила заключения договоров разного вида отличаются, порядок  совершения сделок с общей собственностью отличается от порядка сделки с имуществом одного собственника, по этому и оспаривание этих предыдущих сделок будет производиться адвокатами в суде по разным основаниями. Например, ДДУ – двойная продажа, неполная оплата, несоответствие параметров квартиры в ДДУ и в ЕГРН, отсутствие согласия супруга на покупку и т.д. Приватизация, чаще всего оспаривается по нарушениям  прав одного из ранее проживавших лиц.

Недостатки юридической проверки квартир перед покупкой становятся причинами последующих споров.

 

Пример реального судебного спора 2016г. по квартире в Москве

По договору купли-продажи куплена ранее приватизированная квартира в 2012г. Из пояснений ответчика (собственника) при покупке квартиры он не задавался вопросом «На что обратить внимание при покупке квартиры», он использовал свой опыт предыдущих продаж загородного дома и участка, а так же статьи в интернете.

В 2016г. заявлены требования о восстановлении регистрации по месту жительства в этой квартире бывшим жильцом.

Как установлено судом, этот жилец был осужден в 1996г. к лишению свободы и был снят с регистрационного учета (выписан) из квартиры. ( Гражданское дело № 2-4397/16).

Скажу сразу, покупателям квартиры в этом деле повезло – адвокат по недвижимости в Москве смог в суде отбить притязания бывшего жильца, вернувшегося из заключения.

Покупатели недвижимости согласны — Адвокат по сделкам с недвижимостью в Москве это дешевле и спокойнее, чем адвокат по недвижимости в суде.

 

Чем чреваты подобные иски для покупателя (собственника) – суд может вселить этого жильца в квартиру и выселить его уже не удастся. Только договариваться.

Требования неожиданного жильца  для покупателей-собственников квартиры  оказались полной неожиданностью, потому, что нарушения прав этого жильца не проверялись при покупке квартиры. Кроме того, сами обстоятельства нарушения имели место в далеком 1996г. При этом требования в суд жилец заявил в 2016., когда квартира сменила несколько собственников.

 

На что нужно было обратить внимание при покупке спорной квартиры

Суть спора по квартире

Жилец был выселен из муниципальной квартиры в которой проживал по соц найму по приговору суда в 1996г. Требования по регистрации заявлены в 2016г.

За 20 лет квартира была передана Департаментом муниципального жилья г.Москвы по ордеру в наем иным лицам, затем был обмен, затем, приватизация, затем несколько раз продана.

Перед покупкой квартиры все перечисленные «движения» в квартире должны быть оценены на предмет нарушений, и их влияния на устойчивость собственности последнего покупателя. Это – одна из задач юридической проверки квартиры.

 

Юридическая проверка квартиры перед покупкой – нужен опытный адвокат

При юридической проверке квартиры необходимо было учитывать правила, действовавшие в спорный период (1996) и тот факт, что эти правила позже были признаны не соответствующими Конституции. Что привело к отмене этих правил.

Напомним  — осужденный жилец был выписан из квартиры в 1996г. по правилам прежнего Жилищного кодекса. С 2004г. действует новый Жилищный кодекс РФ. Кроме того отдельные положения ЖК РФ за это время  признаны не соответствующими Конституции и не применяются. В рассматриваемом споре по квартире решающее значение приобрело изменение положений Жилищного кодекса.

То есть, фактически в 1996г. нарушений в отношении осужденного жильца допущено не было, если судить по нормативам, действовавшим  в 1996г.

К осужденному  жильцу в 1996г. были применены действовавшие в то время правила Жилищного кодекса РФ о снятии с регистрационного учета и утрате прав на пользование жилым помещением временно отсутствующими лицами.  Именно эти нормы позволили  Департаменту Муниципального жилья Москвы выдать на квартиру новый ордер, затем обменный ордер, и затем передать квартиру в собственность по договору передачи (приватизация).

Позже, Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции и не подлежащим применению положения ч. 1 и ч. 2 п. 8 статьи 60 ЖК РФ, допускающие лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия. (Постановление КС РФ 8-П).

Так же эти правила Конституционного Суда распространены на положения ЖК РФ об утрате жилищных прав в связи с осуждением к лишению свободы.

По мнению КС РФ,  сам по себе выезд из места жительства по приговору суда в места лишения свободы, не может служить основанием к лишению права пользования жилым помещением.

В рассматриваемом споре по квартире осужденный был снят с рег учета в муниципальной квартире в 1996г. в связи с осуждением к лишению свободы в соответствии с п. «в» ст. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от дата № 713.

 

В связи с отменой действия правил ЖК об утрате прав на жилое помещение при временном отсутствии жильца положение бывшего жильца  изменилось. Теперь (в 2016г.), право на проживание (право пользования жилым помещением) сохраняется и у нанимателя, и у членов семьи нанимателя и у бывших членов семьи нанимателя, даже если они временно отсутствовали в занимаемом жилом помещении или по уважительным причинам были лишены возможности проживать в нем. (Часть 3 статьи 53 ЖК РФ)

В соответствии с п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РФ жилое помещение сохранялось за временно отсутствующими гражданами в случаях осуждения к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке — до приведения приговора в исполнение.

То есть, право на проживание в спорной квартире у осужденного к лишению свободы по приговору суда сохраняется несмотря на выезд в места лишения свободы и снятие с регистрационного учета в квартире.

При этом такой осужденный рассматривается Жилищным кодексом РФ, как временно отсутствующее лицо.

В описанном деле  у осужденного возникло много возможностей, прежде всего, право вселиться в квартиру. Чем он и решил воспользоваться.

Почему такая ситуация стала возможной – покупатель проверил квартиру по выписке из ЕГРН.

 

В описанном суде по квартире в 2016г. по вселению в квартиру в ЦАО Москвы адвокату удалось доказать, что у осужденного отсутствуют основания для регистрации в квартире, в иске было отказано.

Вместе с тем, это дело выявило ошибку покупателей спорной квартиры – отсутствие юридического сопровождения покупки квартиры в Москве привело покупателей в суд.

Такую ошибку покупателей недвижимости в Москве можно назвать типичной. Доступность интернет баз по продаже недвижимости, и многочисленные публикации на сайтах о проведении сделок с недвижимостью создают ложное впечатление о простоте покупки недвижимости.

Самостоятельная покупка недвижимости в Москве, покупка недвижимости без юриста по недвижимости – это дорога в суд, дорога к потере недвижимости и уплаченных денег.

 

По состоянию на 15 июня 2018г.

Москва

Адвокат Гордон А.Э.