Налог для жителя Германии за продажу недвижимости в России

28.05.2018
А. Гордон

Налог для жителя Германии за продажу недвижимости в России

Налог с гражданина Германии при получении недвижимости в России по наследству

Жители Германии рискующие при продаже недвижимости в России в 2018г.

Правила расчета налога в 2018 году

Налоговый резидент России — как определить

Пример расчета НДФЛ с гражданина Германии

 

Адвокат по налогам Гордон А.Э.

Москва

 

Какой налог платит житель германии за продажу недвижимости в России ?

Правильно ответить на этот вопрос вам сможет опытный адвоката по налогам в России. Если гражданин Германии планирует совершить сделку с недвижимостью расположенной в России, ему нужно понимать какие налоги, где и в каком порядке он будет платить,  как выполнить требования валютного законодательства России, как правильно провести сделку с недвижимостью.

При участии в сделках с российской недвижимостью граждан Германии, или граждан других государств, вопрос налогообложения – один из первых и наиболее существенных, хотя иностранное гражданство накладывает особенности и на саму сделку.

Рекомендуем: Лучше получить консультацию опытного налогового адвоката до совершения сделки с расположенной в России недвижимостью. Вы сможете сэкономить крупную сумму.

 

Обратите внимание на существенную деталь в названии этой публикации: В заголовке статьи вопрос о налоге с «жителя Германии», а не с гражданина Германии.

Для налогообложения в  России этот термин — «житель», имеет не просто очень важное значение, а самое первое значение, решающее.

Порядок расчета налога с продажи недвижимости в России для граждан России и для граждан Германии похож, и одновременно имеет отличия.  Причем, в отдельных случаях гражданин Германии будет пользоваться льготами, а гражданин России – нет !

Начнем с того, что все правила по расчету налогов, подаче налоговых деклараций, по уплате налогов с продажи недвижимости в России установлены в Налоговом кодексе Российской Федерации.

Для физических лиц эти правила находятся  в главе 23 кодекса, которая называется налог — «Налог на доходы физических лиц». Кратко налог называется – НДФЛ.

Жителям Германии и другим иностранцам при планировании продажи недвижимости в России необходимо знать:

Налог НДФЛ при продаже квартиры или иной недвижимости в России зависит от налогового статуса налогоплательщика, а не от гражданства получателя дохода. В Налоговом кодексе РФ существует понятие налоговый резидент (ст.207 НК РФ), которое не зависит от гражданства, а определяется местом жительства: живет продавец в России или он живет в другом государстве.

То есть, налог НДФЛ в России, порядок его расчета и размер зависит от того, где живет человек, продавший свою недвижимость в России.

Для физических лиц налоговых резидентов России ставка налога НДФЛ с дохода от продажи недвижимости в России составляет 13%.

Кроме того, налоговые резиденты России вправе при расчете НДФЛ уменьшать полученный доход от продажи квартир и иной недвижимости на налоговые вычеты (статья 220 Налогового кодекса).

Налоговые НЕ резиденты России облагают доходы по ставке 30%, в том числе доходы от продажи недвижимости. И при этом не резиденты при расчете НДФЛ не имеют права применять налоговые вычеты.

 

Гражданин Германии — налоговый резидент России

Налоговые резиденты России: это физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (статья 207 Налогового кодекса РФ).

Обратите внимание: При исчислении срока пребывания физического лица на территории России допускается временный выезд за пределы территории РФ на срок до 6 месяцев для: 1) лечения или обучения, 2) для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.

То есть, если гражданин Германии в течение последовательных 12 месяцев живет в России более 183 дней (всего), такой гражданин Германии становится налоговым резидентом РФ.

Эти правила о 183 днях, зеркально действуют и для граждан России:  граждане России постоянно поживающие в Германии, например по виду на жительство, по второму гражданству, утрачивают признаки налогового резидента России. В случае продажи расположенной в России недвижимости, такие граждане России ПЛАТЯТ НДФЛ в размере 30 %, и не имеют право на применение налоговых вычетов (часть 4 ст. 210, ст. 224 НК РФ).

В контексте сделки по продаже недвижимости, отсутствие статуса «налоговый резидент РФ» означает:

  • Налоговая база, с которой взимается налог НДФЛ – цена недвижимости по договору;
  • Налоговые вычеты – возможность уменьшить налоговую базу на сумму произведенных расходов, например, на сумму покупки недвижимости продавцом.

То есть, Гражданин Германии, или гражданин России, постоянно проживающие в Германии, и соответственно, проживающие в России менее 183 дня в течение 12 последовательный месяцев, не являются налоговыми резидентами РФ, и по этому заплатят налог НДФЛ с продажи недвижимости в России 30% от цены этой недвижимости, указанной в договоре.

 

Пример расчета налога НДФЛ для гражданина Германии:

Гражданин Германии (или гражданин России) постоянно проживающий в Германии продал квартиру в Москве в мае 2018г. по цене 21 000 000 руб. (300 000 Евро). Квартира была куплена в 2010г. за 19 000 000 руб.

Поскольку не выполняется условия о налоговом резидентстве РФ, налоговый вычет не применяется, и налог НДФЛ за 2018г. составит 30% от цены недвижимости – 7 000 000 руб. (100 000 Евро.) = (21 000 000 х 30%).

Налоговые резиденты заплатят другой налог:

Учитывая, что продажа квартира произошла в 2018г., но куплена квартира – в 2010 (то есть до 2016г.), по правилам статьи 220 Налогового кодекса РФ, налоговые резиденты РФ освобождаются от уплаты НДФЛ в случае продажи недвижимости после владения ею 3 года.

То есть, налоговый резидент по этой сделке не платит никакие налоги.

 

Как налоговая узнает продавец — налоговый резидент России или нет ?

Выше показано, что налоговое законодательство России позволяет быть налоговым резидентом и гражданину России и гражданину Германии. Вместе с тем, некоторые граждане России, или граждане, имеющие двойное гражданство, постоянно или преимущественно проживающие в Германии, умалчивают об этом, и не платят налог НДФЛ не в России, не в Германии. Многие рассчитывают, что налоговики в России не узнают. Другие — ссылаются на Соглашение об избежании двойного налогообложения между Правительством России и Правительством Германии  от 29 мая 1996 года.

Информируем: в соответствии с межправительственным соглашением России и Германии, налог НДФЛ с продажи недвижимости должен уплачиваться по месту нахождения недвижимости. Соответственно, при продаже недвижимости расположенной в России — налог уплачивается в России.

Как налоговая узнает, гражданин – налоговый резидент России, или нет ?

Ответ:  по паспорту !

С гражданами России это может сыграть злую шутку.

В 2018г. имеются не однократные случаи, когда налоговая в России получает информацию, что гражданин России фактически проживает в Германии.

Результат – доначисление НДФЛ.

При кажущейся простоте правила 183 дней, его применение для налогообложения  приводит к ошибкам и рискам доначислений.

Как правильно определить налоговый статус для налогообложения — читайте здесь.

Для установления статуса налоговый резидент определяющим является законность нахождения  гражданина Германии в России. Налоговый кодекс РФ не раскрывает что означает это понятие. Повседневная практика сдачи налоговой отчетности показывает, что налоговики в России связывают законность нахождения иностранцев в России с соблюдением ряда законов.

В частности, въезд граждан Германии в Россию и выезд осуществляется по визе при  наличии действующих документов, удостоверяющих личность.

Если гражданин Германии располагает видом на жительство в РФ, въезд и выезд осуществляется на основании документа, удостоверяющего личность и вида на жительство (статья 23 закона от 15 августа 1996 года N 114-ФЗ»О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию»).

Законность пребывания иностранных граждан в России или временного проживания определяется сроком действия выданной им российской визы  или вида на жительство. Эти вопросы регулируются статьями 5 и 6 закона РФ от 25 июля 2002 года N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Гражданин России, постоянно проживающий в Германии, в налоговых отношениях с Российской Федерацией не является ее налоговым резидентом, со всеми вытекающими последствиями: доходы от продажи российской недвижимости такого россиянина облагаются по ставке 30 %, отсутствует право на применение налоговых вычетов по НДФЛ.

В частности, до 2016 года налоговые вычеты полностью освобождали от налога НДФЛ доход физического лица-налогового резидента России от продажи квартиры, жилого дома, если налогоплательщик владел этой недвижимостью на праве собственности 3 года и более.

Налоговые органы срок владения устанавливают по дате выдачи свидетельства о праве собственности на недвижимость или по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). К сведениям ЕГРП налоговые органы имеют удаленный доступ онлайн.

С 2016 года срок давности владения увеличился до 5 лет.

 

Когда уплачивается налог НДФЛ на продажу расположенной в России недвижимости в 2018г.

Как рассчитывается налог НДФЛ с продажи недвижимости в России. Кто рассчитывает налог.

Сумма налога НДФЛ с продажи недвижимости в России определяется ценой недвижимости в договоре купли-продажи. Однако для уменьшения налога стороны  в договорах указывали существенно меньшую сумму.

В 2018г. налоговые инспекции контролируют цену недвижимости в договоре с кадастровой стоимостью недвижимости по данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости конкретной недвижимости указанной в ЕГРН, налог НДФЛ от продажи недвижимости рассчитывают из предполагаемого дохода, равного 70% кадастровой стоимости.

Если цена в договоре больше 70% кадастровой стоимости этой недвижимости, то налог НДФЛ рассчитывают исходя из цены недвижимости в договоре.

Кадастровая стоимость расположенной в России недвижимости с 2017 года указана в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и периодически пересчитывается (происходит переоценка).

Что бы в договоре указать правильную цену и заранее рассчитать налог НДФЛ перед сделкой мы рекомендуем получить выписку по объекту недвижимости из ЕГРН в которой будет указана и кадастровая стоимость этой недвижимости.

 

Жители Германии – наиболее рискующие в 2018г. при продаже недвижимости в России

В группе наибольшего риска жители Германии граждане России, продающие приватизированные квартиры, дома, участки.

Если после получения собственности по приватизации до даты сделки в 2018г. прошло менее 3-х лет, в лучшем случае такой гражданин заплатит 13% сцены сделки за вычетом 1 млн. руб.

Вторыми идут жители Германии-граждане России, продающие в 2018г. недвижимость в России, купленную в 2016г.-2017г., или получившие в эти годы собственность по ДДУ.  Срок давности владения с 2016г. увеличен до 5 лет (для купли-продажи).

Третья очередь – собственники недвижимости – граждане Германии.

Учитывая перечисленные возможности «попасть на налоги» с продажи недвижимости в России,  рекомендуем планировать сделки заранее, для чего обращайтесь на консультацию к адвокату по налогам, или к квалифицированным юристам по недвижимости.

 

Как продавцу — жителю Германии рассчитать налог с продажи недвижимости в России

Налоговый период для НДФЛ – календарный год. Начинается 1 января и заканчивается 31 декабря.

Налог НДФЛ должен быть уплачен по окончании налогового периода, в котором доход был получен. При продаже недвижимости, расположенной в России,  физические лица — получатели дохода уплачивают налог НДФЛ в следующем году, после окончании календарного года, в течение которого была продана недвижимость. (например, налог НДФЛ за проданную в 2018г. недвижимость уплачивается в 2019).

Важно: в России налогоплательщик НДФЛ при получении дохода от продажи недвижимости обязан подать налоговую декларацию с указанием суммы полученного дохода и рассчитанной суммой налога НДФЛ.

Декларация должна быть подана не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (года продажи квартиры, гаража, машиноместа и т.д.).

Налог НДФЛ с продажи недвижимости (квартиры, дома, земли и т.д.), расположенной в России, должен быть уплачен не позже 15 июля года, следующего за годом получения дохода.

Порядок исчисления налога НДФЛ продавцом:

Резиденты РФ исчисляют НДФЛ по налоговой ставке 13% от размера налоговой базы.

Налоговая база по сделке от продажи недвижимости в России определяется как цена недвижимости в договоре купли-продажи, уменьшенная на сумму налоговых вычетов, например, на расходы по приобретению этой недвижимости.

Если недвижимость куплена в 2016, 2017г. правила исчисления налога будут иными, учитывающими кадастровую стоимость недвижимости.

Не резиденты РФ: исчисляют НДФЛ по налоговой ставке 30% от размера налоговой базы.

Налоговая база для нерезидента-продавца: по сделке от продажи недвижимости в России определяется как цена недвижимости в договоре купли-продажи.

Если недвижимость куплена в 2016, 2017г. правила исчисления налога будут иными, учитывающими кадастровую стоимость недвижимости.

 

По состоянию на 28 мая 2018 года

Москва

 

Адвокат Гордон А.Э,