Налог на продажу апартаментов иностранцем

17.03.2017
А. Гордон

Налог на продажу апартаментов иностранцем

Налоговый резидент России

Давность владения недвижимостью в России

Срок давности по налогам 

Если иностранец не заплатит налог с продажи квартиры в России

Каким налогом облагаются иностранные граждане при покупке недвижимости в России

 

Налоговый адвокат 

Гордон Андрей Эдуардович

 

Налог с продажи апартаментов иностранцем

На консультациях по налогам часто задают вопрос: какой налог с продажи апартаментов иностранцем придется заплатить в России?  И ответ на него ставит людей в тупик — размер налога и порядок его расчета зависит от иностранца.

Дело в том, что иностранец может быть физическое лицо (гражданин иностранного государства), и может быть иностранная компания (юридическое лицо, зарегистрированное за пределами России). В России принципиально отличаются порядок расчета налогов физическими лицами и фирмами. И существенно отличается порядок расчета, если продавец недвижимости — иностранец.

Кроме того, с 2016 года исчисление налогов физическими лицами (гражданами) существенно изменилось. В статье мы рассмотрим порядок расчета и уплаты налога физическими лицами иностранцами при продаже апартаментов или иной недвижимости в России.

Физические лица при продаже апартаментов в России получают доход, и согласно Налоговому кодексу Российской Федерации обязаны уплатить налог.

С 2016 года Налоговый кодекс РФ, в отношении взимания налога с доходов при продаже недвижимости, существенно изменился. Появилось понятие минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом, или иногда его называют «Срок владения квартирой». Этот срок имеет существенное значение при налогообложении доходов, полученных физическими лицами от продажи недвижимого имущества. (статья 217, 217.1, 220 Налогового кодекса РФ).

 

Налог с продажи апартаментов в 2016 году

Если физическое лицо продает апартаменты, и НЕ является предпринимателем (не ведет предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя), то  в этом случае продавец апартаментов должен уплатить налог с доходов физических лиц по правилам главы 23 части 2 Налогового кодекса РФ.

Согласно кодексу в Российской Федерации доходы физических лиц облагаются налогом НДФЛ – налог на доходы физических лиц. При продаже недвижимости вся полученная сумма считается доходом.

Но в кодексе не все так однозначно, и сумма налога НДФЛ для уплаты в бюджет будет зависеть от множества обстоятельств. Что бы не уплатить лишнего, налог НДФЛ нужно правильно рассчитать — учесть все те обстоятельства, которые позволят продавцу апартаментов заплатить меньше налогов.

Но иногда эти обстоятельства могут и значительно налог увеличить.

Какие обстоятельства имеют значение для налога НДФЛ

Самый первый вопрос для правильного расчета налога НДФЛ:  кто получил доход при продаже апартаментов, то есть кто собственник (продавец).  Согласно Налоговому кодексу  РФ физические лица для уплаты налога НДФЛ разделяются на налоговых резидентов Российской Федерации или не налоговых резидентов. По этому важно правильно установить, продавец апартаментов это налоговый резидент России или нет?

Почему это важно? – Потому, что Налоговый кодекс РФ для налоговых резидентов РФ устанавливает значительные преимущества: 1) налоговая ставка по налогу НДФЛ для налоговых резидентов – 13%, для не резидентов – 30% (статья 224 НК РФ). 2) Кроме того, Налоговые резиденты РФ – физические лица, при исчислении налога НДФЛ имеют право применять имущественные налоговые вычеты, не резиденты – не имеют такого права  (соответственно части 3 и 4 статьи 210 НК РФ).

Эти преимущества позволяют налоговым резидентам Российской Федерации значительно уменьшить суммы налога НДФЛ при продаже апартаментов, а при определенных обстоятельствах налоговые резиденты полностью освобождаются от уплаты налога НДФЛ. Именно налоговые вычеты приводят к существенному снижению налога НДФЛ.

Как сказано выше, с 2016 года порядок  исчисления налога НДФЛ при продаже недвижимости в России существенно изменился:  Налог НДФЛ с продажи апартаментов, купленных до 2016 года будет рассчитываться совершенно по другим правилам, чем налог при продаже точно таких же апартаментов, но купленных в 2016 году и позже.

Заметим: эти отличия имеют значение, если продавец — налоговый резидент Российской Федерации. Для не резидентов, все гораздо проще, они платят налог 30% от цены продажи апартмаентов, в любом случае.

Налоговый резидент России

Согласно статье 207 Налогового кодекса  — Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
По этому, для расчета налога НДФЛ при продаже апартаментов не имеет значения иностранец продавец или гражданин России. Главное — является ли продавец налоговым резидентом России или нет.
Налоговый кодекс РФ допускает, что налоговым резидентом России может стать иностранец, и наоборот — гражданин России может прекратить быть налоговым резидентом России и при продаже своих апартаментов в России заплатит большой налог НДФЛ.

Внимание! С определением налогового резидентства все не так просто! Наличие признаков налогового резидента России в момент совершения сделки не означает, что иностранец сможет пользоваться налоговыми льготами при уплате налога с продажи недвижимости!

Иностранец, который имел признаки налогового резидента России в момент продажи недвижимости может утратить этот статус когда нужно платить налог НДФЛ.

Федеральная налоговая служба и Минфин России читают правила Налогового кодекса РФ о резидентстве иначе. По их мнению нахождение физического лица в России 183 дня в течение 12 месяцев делает его налоговым резидентом России, но только в этот момент — по истечении двенадцатого месяца и соответственно применительно к этим 12 месяцам.

А налогообложение доходов НДФЛ с продажи недвижимости производится за календарный год, в котором совершена сделка. Значит для обложения НДФЛ имеет значение является ли иностранец налоговым резидентом в течении календарного года. Поскольку календарный год — последовательность 12 месяцев, значит лицо является налоговым резидентом России в налоговом периоде, если оно находилось в России 183 дня в течении календарного года — налогового периода по НДФЛ, когда был получен доход от продажи недвижимости.

Пример: Иностранец продал квартиру в России с апреле 2016 года и в конце апреля выехал из России. За 12 месяцев до даты продажи квартиры иностранец 183 дня находился в России. Вопрос: какой налог должен заплатить иностранец с продажи квартиры?

Ответ: Если в 2016 календарном году иностранец не приобретет статус налогового резидента России, налог должен быть уплачен по ставке 30%.

Почему: Учитывая буквальное прочтение правила о налоговом резидентстве на дату совершения сделки иностранец был налоговым резидентом России. Однако этот статус рассчитан за период 12 месяцев 2015-2016 года. Продажа квартиры состоялась в 2016г., значит налог НДФЛ должен быть заплачен по доходам 2016 года, и для исчисления налога имеет значение статус резидента в этом налоговом периоде — календарном 2016 году, как следующих подряд 12 месяцев. В этих месяцах иностранец находился в России с января по конец апреля — 4 месяца или 120 дней, что меньше 183, необходимых для резидентства. По этому. если иностранец после продажи выехал из России и до конца года не вернулся, иностранец по году не является налоговым резидентом России.

Налог НДФЛ с продажи апартаментов до 2016 года

Если продавец — налоговый резидент России, и если апартаменты продавцом куплены до 2016 года, например в 2015, 2014 и т.д., то налог НДФЛ с продажи апартаментов до 2016 года рассчитывается с применением налоговых вычетов, по правилам статьи 220 НК РФ, в редакции, действовавшей  до 2016 года.  Например, это означает, что если апартаменты были в собственности более 3-х лет, продажа таких апартаментов освобождаются от налога НДФЛ.

Если такие апартаменты были в собственности менее 3-х лет, то продавец — налоговый резидент РФ может уменьшить сумму дохода от продажи апартаментов  на 1 000 000 руб.

При этом при продаже апартаментов, купленных до 2016 года правила статьи 217.1 НК РФ не применяются.

Так же важно, что при продаже таких апартаментов (купленных до 2016 года) их цена в договоре купли-продажи  может быть определена продавцом и покупателем достаточно свободно.

А вот для апартаментов, купленных продавцом — налоговым резидентом России начиная с 2016 года и позже, все не так просто. С 2016 года налог  НДФЛ рассчитывается по новым правилам. При продаже таких апартаментов их цена в договоре купли-продажи так же может быть любой. Но ! Налог НДФЛ при продаже таких апартаментов берется с учетом кадастровой стоимости этих апартаментов. При этом при расчете налога НДФЛ применяются правила статьи 217.1 кодекса, согласно которой, если цена апартаментов в договоре купли продажи окажется ниже 70% их кадастровой стоимости, то  налог НДФЛ с продажи апартаментов рассчитывается из предполагаемого дохода в размере 70% их кадастровой стоимости.

Это правило определения цены апартаментов, при расчете налога НДФЛ от их продажи, обязаны применять и не налоговые резиденты России, но применять налоговые вычеты, установленные статьей 220 кодекса, не резидентам запрещено.

Срок владения квартирой

Второе существенное изменения порядка расчета налога НДФЛ при продаже недвижимости с 2016 года — понятие давность владения недвижимостью. Начиная с 2016 года при исчислении налога НДФЛ с продажи квартиры купленной в 2016 году и далее, нужно использовать правила статей 217 и 217.1 НК РФ.

Согласно этим статьям продавец-налоговый резидент РФ  может быть полностью освобожден от уплаты налога НДФЛ, если проданные апартаменты находились в собственности продавца более срока, установленного в кодексе. Этот срок называют минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом, или Срок владения апартаментами.

Срок владения апартаментами в целях налогообложения НДФЛ не одинаков и зависит от оснований  приобретений недвижимости:

  • Срок владения составляет 3 года:

– если апартаменты (недвижимость) получена продавцом в порядке наследования или дарения между членами  семьи;

—  если апартаменты (недвижимость) получена в порядке приватизации;

— если апартаменты (недвижимость) получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

  • Срок владения составляет 5 лет – во всех остальных случаях.

Это означает, что при продаже в 2016 году и позже апартаментов, купленных в 2016 году и  позже и находящихся в собственности продавца — налогового резидента РФ более 5 лет  доход продавца будет освобожден от налога НДФЛ. Очевидно, что купленные в 2016 году апартаменты при их продаже в 2016 году не могут находиться в собственности продавца 5 лет. То есть это правило, позволит приобретателям апартаментов 2016 года не платить налог НДФЛ начиная с 2021 года.

Вместе с тем, если апартаменты оказались в собственности продавца-налогового резидента РФ в 2016 году по наследству, или в порядке дарения от члена его семьи, то для освобождения от налога НДФЛ апартаменты в собственности продавца должны находиться 3 года и более. То есть не платить налог при продаже этих апартаментов собственник сможет начиная с 2019 года.

Эти же правила применяются и для сделок с долями в праве собственности на апартаменты.

Как видно, налогообложение НДФЛ дохода от продажи апартаментов не совсем простое. В виду значительности цен недвижимости, и в том числе апартаментов, значительны и соответствующие суммы налогов. Например, для не налоговых резидентов России налог НДФЛ с продажи квартиры ценой 1 000 000 руб. составит 30% или 300 000 руб. При этом, на не налоговых резидентов правила о налоговых вычетах не распространяются.

 

Если иностранец не заплатит налог за продажу квартиры в России

О последствиях забывчивости или уклонении от уплаты налога на продажу недвижимости читайте здесь.

 

Услуги расчета налога НДФД и заполнения налоговых деклараций по сделкам с недвижимостью в РФ для иностранцев здесь

 

Читайте новые публикации:

Про налоговых резидентов РФ читайте здесь

Какой налог уплатит иностранец покупая недвижимость в России

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли подажи недвижимости

 

17 марта 2017 года

Налоговый адвокат

Гордон Андрей Эдуардович