Налог на продажу недвижимости с 2017 для иностранцев

14.03.2017
А. Гордон

Налог на продажу недвижимости с 2017 для иностранцев

Налоговый резидент Российской Федерации

Расчет НДФЛ при продаже иностранцем квартиры, дома и другой недвижимости в 2016

Приобретательная давность

Налоговый адвокат

Гордон Андрей Эдуардович

Налог на продажу недвижимости с 2017 для иностранцев

Налог на продажу недвижимости с 2017 для иностранцев — физических лиц  уплачивается как и в 2016 году по правилам российского налогового законодательства. Порядок обложения налогом продажи недвижимости в России для граждан России и граждан иностранных государств абсолютно одинаково. И граждане России и иностранцы после продажи недвижимости обязаны уплатить налог с полученного дохода. И со сложными моментами при рассчете налогов могут столкнуться и граждане России и иностранцы.

Согласно российском налоговому законодательству в случае продажи физическими лицами (и гражданами России и иностранцами) недвижимого имущества расположенного на территории Российской Федерации полученная по договору цена недвижимости облагается Налогом на доходы физических лиц (кратко — НДФЛ). Порядок расчета суммы налога, порядок подачи налоговой декларации и сроки уплаты налога установлены в Главе 23 Налогового кодекса Российской Федерации.

Для правильного расчета НДФЛ  за проданную недвижимость, расположенную на территории России, необходимо разобраться кто такие: Налоговый резидент Российской Федерации,  и Налоговый Не резидент. Дело в том, что и гражданин России и иностранец каждый может быть налоговым резидентом России, а может и не быть налоговым резидентом. Например, при подготовке налоговых деклараций по НДФЛ мы регулярно встречаем ситуации, когда граждане России, особенно бизнесмены, менеджеры крупных компаний, оказываются налоговыми не резидентами России. И наоборот, когда иностранцы оказываются налоговыми резидентами России.

Внимание:

Если иностранец становится налоговым резидентом Российской Федерации, то такой иностранец обязан уплачивать налог НДФЛ и с доходов от продажи таким иностранцем его российской недвижимости, и с доходов от продажи иностранцами недвижимости за пределами России (статья 209 Налогового кодекса РФ). Кроме того, налог НДФЛ взимается и с других доходов иностранцев, даже если они получены за пределами России.

Налоговый период для налога НДФЛ – календарный год. Начинается налоговый период с 1 января и заканчивается 31 декабря календарного года.

Налог должен быть уплачен по окончании налогового периода, в котором доход был получен, в срок, установленный Налоговым кодексом РФ. При продаже недвижимости, расположенной на территории России, физические лица — получатели дохода уплачивают налог НДФЛ в течение следующего года, после окончании календарного года, в течение которого была продана недвижимость. Например, при продаже квартиры в 2016 году налога НДФЛ рассчитывается за этот 2016 год. А отчетность (налоговая декларация) и уплата налога НДФЛ должны быть предоставлены в российский налоговый орган в 2017 году.

Важно: в России до уплаты налога НДФЛ за полученный доход от продажи недвижимости обязан предварительно подать налоговую декларацию с указанием суммы полученного дохода и рассчитанной суммой налога.

Налоговая декларация должна быть подана не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (года продажи квартиры, офиса, гаража, машиноместа и т.д.). Например, при продаже квартиры в 2016 году налоговая декларация по НДФЛ за 2016 год должна быть подана до 30 апреля 2017 года.

Налог НДФЛ на продажу квартиры в 2016 году в России должен быть уплачен не позже 15 июля 2017 года.

Налоговый резидент Российской Федерации

Гражданам иностранных государств при расчете налога НДФЛ необходимо учесть:

Сумма налога НДФЛ при продаже квартиры или другой недвижимости, расположенной на территории России, зависит от налогового статуса налогоплательщика а не от гражданства получателя дохода (продавца).

В налоговом законодательстве России существует понятие Налоговый резидент Российской Федерации.  Для физических лиц налоговых резидентов России ставка налога НДФЛ на продажу недвижимости составляет 13%. Кроме того, налоговые резиденты при расчете налога НДФЛ могут уменьшать полученный доход от продажи квартир (или любой другой недвижимости) на налоговые вычеты (статья 220 Налогового кодекса).

Налоговые НЕ резиденты России облагают доходы по ставке 30% !

Кроме того, налоговые не резиденты при расчете НДФЛ не имеют права применять налоговые вычеты.

Налоговый резидент Российской Федерации — это физическое лицо, фактически находящееся на территории Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (статья 207 Налогового кодекса РФ).

Существенными в данной формулировке являются два момента:

1) в статье говорится не о гражданах России а о физических лицах вообще, по этому, налоговым резидентом России может быть и гражданин России и иностранец,  

2) Статья говорит  не о календарном годе, а именно о последовательных календарных месяцах, по этому, статус налогового резидента может возникнуть в середине календарного года, то есть в середине налогового периода.

Существенной особенностью порядка расчета этого общего 183 дневного срока пребывания в России является возможность временного выезда в период их течения за пределы территории РФ на срок до 6 месяцев для: 1) лечения или обучения, 2) для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья. То есть основания выезда должны быть документально подтверждены.

Перечисленные условия налогового резидентства России может выполнить и гражданин России и гражданин иностранного государства.

Налоговое законодательство России позволяет быть налоговым резидентом и гражданину России и иностранцу.

Конечно, наличие иностранного паспорта у продавца расположенной на территории России недвижимости предполагает, что такой продавец не является налоговым резидентом России. В этом случае у иностранца есть возможность доказать, что он налоговый резидент России. Как показано выше, иностранцу нужно доказать, что он законно находится на территории России 183 дня в течении последовательных 12 месяцев. В таком случае иностранец может быть признан налоговым резидентом России, и проводить налогообложение дохода от продажи принадлежавшей ему недвижимости в России по налоговой ставке 13%, а так же иностранец сможет применять налоговые вычеты в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ.

Это же правило действует и для граждан России!

Для установления статуса налоговый резидент определяющим является законность нахождения  иностранца в России. Налоговый кодекс РФ не раскрывает что означает это понятие. Повседневная практика связывает законность нахождения иностранцев в России с соблюдением ряда законов.

В частности, въезд иностранцев в Россию и выезд осуществляется по визе при  наличии действующих документов, удостоверяющих личность иностранца. Въезд и выезд иностранцев, располагающих видом на жительство в России, осуществляется на основании документа, удостоверяющего личность и вида на жительство (статья 23 закона от 15 августа 1996 года N 114-ФЗ»О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию»).

Законность пребывания иностранных граждан в России или временного проживания определяется сроком действия выданной им российской визы  или вида на жительство. Эти вопросы регулируются статьями 5 и 6 закона РФ от 25 июля 2002 года N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Постоянно проживающий за пределами России ее гражданин в налоговых отношениях с Российской Федерацией не является ее налоговым резидентом, со всеми вытекающими последствиями: доходы от продажи российской недвижимости такого россиянина облагаются по ставке 30 %, отсутствует право на применение налоговых вычетов по НДФЛ.

В частности, до 2016 года налоговые вычеты полностью освобождали от налога НДФЛ доход физического лица-налогового резидента России от продажи квартиры, жилого дома, если налогоплательщик владел этой недвижимостью на праве собственности 3 года и более.

Налоговые органы срок владения устанавливают по дате выдачи свидетельства о праве собственности на недвижимость или по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). К сведениям ЕГРП налоговые органы имеют удаленный доступ онлайн.

С 2016 года срок давности владения увеличился до 5 лет.

Расчет НДФЛ при продаже квартир, домов и другой недвижимости с 2016

Сумма налога определяется ценой недвижимости, которая указана в договоре.

С 2016 года расчет НДФЛ при продаже квартир, домов и другой недвижимости в  Российской Федерации происходит по новым правилам. Это касается и иностранцев и российских граждан.

Налоговые органы в России с 2016 года обязан проверять указанную в договоре купли продажи цену недвижимости. Ориентиром на налоговиков является кадастровая стоимость продаваемой недвижимости, которую в 2016 году определяли по данным кадастра недвижимости. С января 2017 года кадастра недвижимости не существует, по этому кадастровую стоимость берут по данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

С 2016 года для расчета налога НДФЛ действует правило: Если цена недвижимости в договоре купли продажи ниже 70% кадастровой стоимости этого объекта, для расчета налога НДФЛ сумму дохода принимают равным 70% кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Если цена в договоре больше 70% кадастровой стоимости, то налог рассчитывают по цене недвижимости в договоре купли продажи.

Наиболее существенным отличием налогообложения НДФЛ доходов граждан и иностранцев является повышенная ставка налога — 30%  и не возможность для иностранцев применить налоговые вычеты, установленные статьями 218 – 221 Налогового кодекса Российской Федерации. Как показано выше, иностранцу придется доказать статус налогового резидента Российской Федерации, поскольку иностранца видно по паспорту, и налоговый орган сразу начнет задавть этот вопрос.

По этому, иностранцам можно рекомендовать заранее планировать продажу своей недвижимости через получение статуса налогового резидента России.

Став налоговым резидентом России иностранец будет иметь право применить налоговые вычеты при уплате налога НДФЛ. Прежде всего это право применить «приобретательную давность».

Приобретательная давность (срок владения недвижимостью)

Приобретательная давность — срок владения недвижимостью в России, после которого налог НДФЛ при продаже этой недвижимость не уплачивают. Напомним сразу — приобретательная давность для налогов имеет значение только для налоговых резидентов России — физических лиц.

Так же приобретательная давность действует по разному и зависит от года приобретения недвижимости. Если недвижимость в России приобретена до 2016 года, приобретательная давность составляет 3 года. Начиная с 2016 года этот срок увеличен до 5 лет. НО исключения оставлены для наследования — 3 года, и для приватизации.

15 февраля 2017 года

Налоговый адвокат Гордон Андрей Эдуардович

член Палаты Налоговых консультантов

Услуги составления налоговых деклараций для иностранцев при совершении сделок с недвижимостью в РФ 

 

Материалы по теме:

Налог при продаже квартиры физическим лицом  

Имущественные вычеты при продаже квартир  физическими лицами   

Как проверять юридическую чистоту квартиры с июля 2016 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Нотариальная сделка не гарантирует от ее расторжения судом 

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!