Налог с продажи квартиры в 2016 году

25.01.2017
А. Гордон

Налог с продажи квартиры в 2016 году

Срок давности по налогам физических лиц при продаже квартиры

Налог с физических лиц с продажи квартиры

Налоговый адвокат 

Гордон Андрей Эдуардович

На консультациях по налогам постоянно слышу:  какой срок владения квартирой или срок давности по налогам физических лиц при продаже квартиры? Один из вопросов поставлен не корректно, и не позволяет на него ответить. Но в 2016 году эти вопросы имеют совершенно конкретную направленность.

С 2016 года действуют значительные изменения Налогового кодекса РФ, касающиеся взимания налога с доходов при продаже недвижимости. В частности. появилось понятие минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом, который в связи с налогообложением иногда сокращают до — Срок владения квартирой. Этот срок имеет существенное значение при налогообложении доходов от продажи недвижимого имущества. (статья 217, 217.1, 220 Налогового кодекса РФ).

Второй вопрос, о сроке давности по налогам физических лиц, так же непосредственно относится к налогам, но к совершенно другим вопросам и вот почему. Фразу «давность по налогам» можно рассматривать, как 1) давность — срок, когда возможно проведение налоговой проверки по налогам, которые уплатило физическое лицо, и 2) давность — как срок давности, когда налогоплательщика могут привлечь к налоговой ответственности за неуплату налога.

 

Таким образом, как «Срок давности по налогам физических лиц» не существует сам по себе, так и не существует он применительно к продаже квартиры.

Физические лица в России в связи с владением квартирой обязаны уплачивать по крайней мере 2 налога: 1) Налог на имущество физических лиц, и 2) Налог на доходы физических лиц.

Обязаность уплатить каждый налог возникает не произвольно, не когда этого пожелает налоговый инспектор, а в случаях, установленных с законе — в Налоговом кодексе РФ.

Касательно налога на имущество физических лиц — это налог на владение квартрой. Этот налог уплачивает собственник квартиры ежегодно, один раз в год. Купил квартиру, начнешь платить этот налог. Продал квартиру, прекращаешьь платить.

Налог ан доходы физических лиц — из самого названия видно причина уплаты налога — получение дохода. Продаешь квартиру — получаешь доход, если возникает обязанность уплатить — платишь. Дело в том, что в Налоговом кодексе РФ есть специальные правила по которым рассчитывается и платится этот налог. В отдельных случаях доход от проджи квартиры не будет облагаться налогом.

 

Налог с продажи квартиры в 2016 году

Если физическое лицо продает квартиру, и НЕ осуществляет предпринимательскую деятельность, то  в этом случае продавец квартиры должен уплатить налог с доходов физических лиц по правилам главы 23 части 2 Налогового кодекса РФ.

В соответствии с главой 23 НК РФ  в Российской Федерации доходы физических лиц облагаются налогом НДФЛ – налог на доходы физических лиц. Не имеет значения сколько денег продавец получил от покупателя. Любая полученная сумма считается доходом.

Но в кодексе не все так однозначно, и сумма налога НДФЛ будет зависеть от множества обстоятельств. Что бы не уплатить лишнего, налог НДФЛнужно правильно рассчитать. Налог с продажи квартиры в 2016 году в каждом конкретном случае будет разным, поскольку нужно учитывать конкретные обстоятельства, которые позволят продавцу уменьшить налог НДФЛ.

Но иногда эти обстоятельства могут и значительно налог увеличить.

Какие обстоятельства имеют значение для НДФЛ

Самый первый вопрос для налога НДФЛ:  кто платит налог – налоговый резидент Российской Федерации или не налоговый резидент.

Почему? – Потому, что Налоговый кодекс РФ для налоговых резидентов РФ устанавливает значительные преимущества: налоговая ставка по НДФЛ для налоговых резидентов – 13%, для не резидентов – 30% (статья 224 НК РФ). Кроме того Налоговые резиденты РФ – физические лица при исчислении налога НДФЛ вправе применять налоговые вычеты, не резиденты – не имеют такого права  (соответственно части 3 и 4 статьи 210 НК РФ).

Эти преимущества позволяют налоговым резидентам значительно уменьшить суммы налога НДФЛ при продаже квартиры, а при определенных обстоятельствах полностью быть освобожденным от уплаты налога. Именно налоговые вычеты приводят к существенному снижению налога НДФЛ.

Как сказано выше, с 2016 года порядок  исчисления налога НДФЛ при продаже недвижимости существенно изменился:  Налог НДФЛ с продажи квартиры, купленной до 2016 года будет рассчитываться совершенно по другим правилам, чем налог при продаже точно такой же квартиры, но купленной в 2016 году и позже.

Заметим: эти отличия имеют значение, если продавец — налоговый резидент Российской Федерации. Для не резидентов, все гораздо проще, они платят налог 30% от продажной цены квартиры, в любом случае.

Налог НДФЛ с продажи квартиры до 2016 года

Если продавец — налоговый резидент России, и если квартира куплена до 2016 года, например в 2015, 2014 и т.д. то налог на доход от ее продажи исчисляется по правилам статьи 220 НК РФ, в редакции, действовавшей  до 2016 года.  Например, это означает, что если квартира была в собственности более 3-х лет, продажа такой квартиры освобождается от налога НДФЛ.

Если такая квартира была в собственности менее 3-х лет, то продавец-налоговый резидент РФ может уменьшить суммы дохода от продажи квартиры на 1 000 000 руб.

При этом при продаже квартир, купленных до 2016 года правила статьи 217.1 НК РФ не применяются.

Так же важно, что при продаже таких квартир ее цена в договоре купли-продажи  может быть определена продавцом и покупателем достаточно свободно.

А вот для квартир, купленных начиная с 2016 года все не так просто. При продаже такой квартиры ее цена в договоре купли-продажи так же может быть любой. Но ! Налог НДФЛ при продаже такой квартиры берется с учетом кадастровой стоимости этой квартиры. Согласно статье 217.1 кодекса если цена квартиры в договоре купли продажи окажется ниже 70% ее кадастровой стоимости, то  налог НДФЛ с продажи квартиры рассчитывается из дохода в размере 70% ее кадастровой стоимости.

 

Налог НДФЛ с продажи квартиры с 2016 года.

Срок владения квартирой

Начиная с 2016 года при исчислении налога НДФЛ с продажи квартиры купленной в 2016 году и далее, нужно использовать правила статей 217 и 217.1 НК РФ.

Согласно этим статьям продавец-налоговый резидент РФ  может быть освобожден от уплаты налога НДФЛ, если проданная квартира находилась в собственности продавца более определенного в кодексе срока. Этот срок называют минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом, или Срок владения квартирой.

Срок владения квартирой в целях налогообложения НДФЛ не одинаков и зависит от оснований  приобретений недвижимости:

  • Срок составляет 3 года:

– если квартира (недвижимость) получена продавцом в порядке наследования или дарения между членами  семьи;

—  если квартира получена в порядке приватизации;

— если квартира получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

  • Срок составляет 5 лет – во всех остальных случаях.

Это означает, что при продаже в 2016 году и позже квартиры, купленной в 2016 году и  позже и находящейся в собственности продавца-налогового резидента РФ более 5 лет  доход продавца будет освобожден от налога НДФЛ. Очевидно, что купленная в 2016 году квартира при ее продаже в 2016 году не может находиться в собственности продавца 5 лет. То есть это правило, позволит приобретателям квартир 2016 года не платить налог НДФЛ начиная с 2021 года.

Вместе с тем, если квартира оказалась в собственности продавца-налогового резидента РФ в 2016 году по наследству, или в порядке дарения от члена его семьи, то для освобождения от налога НДФЛ квартира в его собственности может находиться 3 года и более. То есть не платить налог при продаже этой квартиры собственник сможет начиная с 2019 года.

Эти же правила применяются и для сделок с долями.

Как видно, налогообложение НДФЛ дохода от продажи квартир не совсем простое. В виду значительности цен квартир, и соответствующих им сумм налогов, например, для нерезидентов налога НДФЛ с продажи квартиры ценой 1 000 000 руб. составит 30% или 300 000 руб. При этом, на нерезидентов правила о налоговых вычетах не распространяются.

 

Получить услуги заполнения налоговых деклараций по налогу НДФЛ по сделкам с недвижимостью здесь

 

Читайте новые публикации:

Про налоговых резидентов РФ читайте здесь.

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли подажи недвижимости

 

 

23 января 2017 года

Налоговый адвокат Гордон Андрей Эдуардович