КАКОЙ НАЛОГ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ 2016

10.09.2016
А. Гордон

Какой налог с продажи квартиры 2016

Налог с продажи доли 

Значение цены в договоре купли-продажи недвижимости

НДФЛ при продаже квартир

Налоговая декларация при продаже квартир

Уплата НДФЛ при продаже квартиры

 

Налоговый адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Член Палаты Налоговых Консультантов

 

Доходы физических лиц в 2016 году облагаются налогами по новым правилам. Принцип «Незнание закона не освобождает от ответственности» не отменен. Как продавать квартиры и другую недвижимость в новых условиях?

Как правило, большая часть продавцов забывают уплатить налог от продажи квартиры или неправильно его считают, или неправильно заполняют декларацию. Результат один – налог с продажи квартиры не уплачен или уплачен не полностью. Новое программное обеспечение налоговых органов гарантированно выявляет все сделки продажи недвижимости и сопоставляет их с уплаченными налогами. Недоимки, пени, штрафы начисляются забывчивым продавцам квартир быстро и неукоснительно.

В связи со значительными изменениями, с 2016 года о налоге на продажу квартиры нужно думать заранее, планировать сделку купли-продажи с учетом положений налогового законодательства, и оформлять необходимые документы, которые помогут сэкономить на налогах.

 

КАКОЙ НАЛОГ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ 2016

Что бы правильно посчитать какой налог с продажи квартиры 2016 году прочитайте здесь немного теории. Она поможет разобраться в основных моментах налогообложения физических лиц и вы самостоятельно сможете оценивать правильность советов из интернета.

Граждане (физические лица), в Российской Федерации обязаны уплачивать с полученных доходов налог, он называется Налог на доходы физических лиц, или сокращенно — НДФЛ.

Правила налогообложения Налогом на доходы физических лиц изложены в главе 23 Налогового кодекса Российской Федерации.

НДФЛ рассчитывается за налоговый период – календарный год, с января по декабрь.

Для расчета  НДФЛ очень важный момент понятие «налоговый резидент Российской Федерации».  Не стоит его путать с гражданином Российской Федерации. Порядок расчета НДФЛ различный для налоговых резидентов и не резидентов. Первое отличие – налоговая ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ – 13%, для не резидентов – 30%. При этом, гражданин России, может не быть налоговым резидентом России. Например, в прессе недавно опубликовали, что известный российский бизнесмен Алишер Усманов перестал быть налоговым резидентом России, хотя и является гражданином России.

Как определяется налоговое резидентство, об этом ниже.

Налоговый резидент Российской Федерации кто он?

Налоговый резидент Российской Федерации — физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Определение Налогового кодекса выделяет единственный критерий налогового резидентства РФ  –  длительность непрерывного нахождения физического лица на территории РФ в течении последовательных 12 месяцев. Здесь важно, обратить внимание, что длительность нахождения рассчитывается не за год, а именно за последовательные месяцы.

Вывод: Гражданство физического лица для налогового резидентства РФ не имеет значения.

Большинство граждан России постоянно проживают с России не выезжая из страны, и для расчета НДФЛ, такие граждане России являются налоговыми резидентами Российской Федерации.

Налоговым резидентом Российской Федерации может оказаться не гражданин России, если он законно находится на территории Российской Федерации сроком более 183 календарных дней.

Значение налогового резидентства РФ

Налогообложение НДФЛ доходов  налоговых резидентов РФ носит более льготный характер, чем не резидентов. Например, ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ по доходам от продажи недвижимости – 13%, для доходов не резидентов – 30%.

Налоговые резиденты при расчете НДФЛ от продажи квартиры вправе применить налоговые вычеты, уменьшающие сумму налога. Не резиденты лишены такого права.

ВАЖНО:

С 2016 года действуют новые правила Налогового кодекса Российской Федерации по исчислению НДФЛ.  Эти правила введены  Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ, в соответствии с которым  новые правила расчета НДФЛ применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Отсюда важный вывод для продавцов квартир: Если квартира приобретена продавцом до 2016 года, при ее продаже в 2016 году и позже, продавец рассчитывает НДФЛ  по правилам, действовавшим в 2015 году.

Как рассчитать налог с продажи квартиры в 2016 году

Основные правила исчисления и уплаты налогов при продаже квартир в 2016 году, по сравнению с 2015 не изменились. При продаже квартиры налог обязан уплачивать тот, кто получает доход – продавец.

Эта обязанность прямо указана в статье 208 Налогового кодекса РФ: Для исчисления НДФЛ доходом признается доход от продажи недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации.

НДФЛ при продаже квартиры в 2016 году

Порядок расчета налога, или, как говорят — исчисления.

Первое — устанавливаем давность владения проданной квартирой с даты ее приобретения.

Если квартира приобретена до 2015 года включительно, для расчета НДФЛ пользуемся правилами Налогового кодекса для НДФЛ, действовавшими в 2015 году.

Если квартира приобретена в 2016 году, для расчета НДФЛ используем правила Налогового кодекса для НДФЛ в редакции закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ.

Второе — определяем налоговый статус продавца квартиры – является продавец налоговым резидентом Российской Федерации или нет. Устанавливаем по продолжительности непрерывного нахождения продавца в Российской Федерации.

Примеры расчета НДФЛ приведены для продавца – налогового  резидента  РФ – считаем, что продавец постоянно в течение календарного года проживает на территории России.

Третье — продав квартиру продавец должен не просто уплатить НДФЛ, а предварительно его рассчитать, заполнить и подать налоговую декларацию по НДФЛ и только затем уплатить налог.

 

Расчет налога с продажи квартиры.

Рассчет произведен для случая продажи квартиры, купленной продавцом до 2016 года

Продажа купленной до 2016 года квартиры с января 2016 года облагается НДФЛ в следующем порядке.

Сумма налога НДФЛ с продажи квартиры рассчитывается исходя из цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи. Сумма налога составляет процент (налоговую ставку) от цены квартиры.

Ставка налога НДФЛ на доход от продажи квартир и иной недвижимости для налоговых резидентов РФ составляет 13%, для не резидентов – 30%.

Для расчета НДФЛ с продажи квартир имеет значение давность владения квартирой: это срок владения квартирой продавцом с момента покупки, по истечении которого НДФЛ с продажи квартиры не взимается.

Для квартир, купленных до 2016 года срок давности владения составляет 3 года.

Для квартир, купленных после 01 января 2016 года срок давности владения составляет 5 лет.

Если продавец продал квартиру до истечения указанного срока давности владения, доход от продажи квартиры, для расчета НДФЛ, может быть уменьшен на 1 000 000 руб. (имущественный налоговый вычет ст.220 НК РФ).

Вместо вычета, продавец вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму за которую квартира была приобретена продавцом (доход – расход).

Указанные выше сроки владения квартирой 3 и 5 лет исчисляют, начиная со следующего дня после даты оформления права собственности продавца на квартиру.

Дата оформления квартиры в собственность можно определить по свидетельству о праве собственности на квартиру, это дата выдачи свидетельства.

С 15 июля 2016г. свидетельства о праве собственности не выдают. Дату оформления собственности на квартиру определяем по штампу  регистрации права собственности на договоре купли-продажи квартиры или ином документе, на основании которого продавец приобрел квартиру.

Пример 1:

Квартира в Москве куплена в феврале 2014 году за 6 000 000 руб., в июне 2016 года квартиру продали за 6 350 000 руб.

Определить сумму НДФЛ для резидента РФ.

Решение:

Квартира куплена продавцом в 2014 году – до 2016 года, для расчета НДФЛ применяем правила НК РФ 2015 года.

Давность владения квартирой продавцом — с февраля 2014 по июнь 2016 – составляет 2 года 4 месяца, менее 3-х лет, значит, доход от продажи квартиры облагается НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ).

Доход может быть уменьшен на сумму налогового вычета 1 млн. руб., или на расход продавца по приобретению квартиры.

Налогооблагаемый доход составляет: 6 350 000 – 6 000 000 = 350 000 руб.

НДФЛ  = 13% х 350 000 =  45 500 руб.

Пример 2:

Те же условия, что в примере 1, но куплена квартира продавцом в январе 2013 года.

Исчислить НДФЛ от продажи.

Решение:

Квартира куплена продавцом в 2013 году – до 2016 года, для расчета НДФЛ применяем правила НК РФ 2015 года.

Давность владения квартирой продавцом — с января 2013 по июнь 2016 – 3 года 4 месяца, более 3-х лет, доход от продажи квартиры НДФЛ не облагается.

НДФЛ = 0 руб.

 

Важно:

Продавцам, при продаже квартир с 2016 года, даже купленных до 2016 года, необходимо правильно устанавливать цену квартир в договоре купли-продажи. С 2016 года налоговые органы исчисляют НДФЛ с учетом рыночной цены квартиры, которую они оценивают по кадастровой цене квартиры. Об этом, читайте ниже.

 

Расчет налога НДФЛ с продажи квартиры в 2016 году

Расчет для квартиры, купленной продавцом в 2016 году

Продажа купленной в 2016 году квартиры облагается НДФЛ в ином порядке, нежели при продаже квартиры, купленной в 2015 году и ранее.

Сумма налога НДФЛ с продажи квартиры рассчитывается исходя из цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи с учетом правил статьи 217.1 Налогового кодекса РФ. Сумма налога составляет процент (налоговую ставку) от цены квартиры или от суммы, исчисленной налоговым органом от кадастровой стоимости квартиры.

Ставка налога НДФЛ на доход от продажи квартир и иной недвижимости для налоговых резидентов РФ составляет 13%, для не резидентов – 30%.

Предельный срок давности владения квартирами, приобретенными с 2016 года составляет 5 лет, по истечении которого продажа такой квартиры освобождается от налога НДФЛ.

Нововведение с 2016 г.: для квартир, полученных продавцом в собственность по безвозмездным сделкам начиная с января 2016г.:

— по наследству

— в дар от близких родственников

— в порядке приватизации

— по договору ренты (пожизненное содержание с иждивением)

для таких квартир давность владения составляет 3 года.

Справка:

В 2016 году кадастровая стоимость установлена для большинства квартир в Российской Федерации. Узнать размер кадастровой стоимости квартиры можно в налоговом органе или получив кадастровый паспорт в Многофункциональном центре государственных услуг.

 

Пример 3:

Квартира-новостройка в Москве куплена по договору долевого участия в январе 2013 года за 6 000 000 руб., оформлена в собственность в январе 2016 года, продана в августе 2016 года за 6 350 000 руб.

Справка: кадастровая стоимость квартиры – 7 450 000 руб.

Определить сумму НДФЛ для резидента РФ.

Решение:

Квартира получена в собственность продавцом в 2016 году,, для расчета НДФЛ применяем правила НК РФ 2016 года.

Давность владения квартирой продавцом — с января 2016 по август 2016 – составляет  8 месяцев, менее 5-тти лет, значит доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ).

Кадастровая стоимость квартиры – 7 450 000 руб.

Цена квартиры для налогообложения, по правилам статьи 217.1 Налогового кодекса РФ: 0,7 х (кадастровую стоимость) = 0,7 х 7 450 000 = 5 215 000 руб.

Цена квартиры по договору купли-продажи: 6 350 000 руб., что превышает цену, рассчитанную для налогообложения по кадастровой стоимости. Для расчета НДФЛ берем цену квартиры по договору купли-продажи.

Доход от продажи квартиры облагается НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ).

Доход может быть уменьшен на сумму налогового вычета 1 млн. руб., или на расход продавца по приобретению квартиры.

Налогооблагаемый доход составляет: 6 350 000 – 6 000 000 = 350 000 руб.

НДФЛ  = 13% х 350 000 =  45 500 руб.

 

НАЛОГ С ПРОДАЖИ ДОЛИ 

При продаже доли квартиры, то есть доли в праве собственности на квартиру, исчисление налога на доходы физических лиц (НДФЛ) аналогично изложенному выше для продажи целой квартиры. Только доход возникает у того из собственников долей квартиры, кто свою долю продает. Соответственно, обязанность уплатить налог НДФЛ возникает только у таких собственников.

Существенные отличия возникают при применении налоговых вычетов по НДФЛ. (Налоговые вычеты, это установленные Налоговым кодексом РФ суммы, на которые налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемый доход. Налоговые вычеты для НДФЛ установлены статьями 218, 219, 220 кодекса).

Если каждый из сособственников к дате продажи владел долей квартиры более 3-х лет, налоговый вычет по НДФЛ составляет всю цену квартиры и налог с дохода собственники платить не должны.

Если к моменту продажи срок владения долей в праве собственности на квартиру составляет менее 3-х лет, то при исчислении НДФЛ вычет может составлять сумму дохода от  продажи но не более 1 000 000 руб.

При владении долей менее 3-х лет в случаях одновременной продажи всей квартиры всем сособственниками по одному договору купли-продажи,  вычет в общей сумме 1 000 000 руб. с дохода от продажи квартиры вправе применить все сособственники. Обычно они делят этот вычет между собой пропорционально долям в праве собственности на квартиру, так же, как они делят доход (цену продажи квартиры).

 

Каждый из сособственников подает налоговую декларацию, рассчитывает и уплачивает налог НДФЛ.

Если долю в праве собственности продает один или несколько сособственников квартиры, но по отдельным договорам купли-продажи, вычет 1 000 000 руб. с дохода применяет каждый  к своему доходу от продажи своей доли.

Пример:

У квартиры 3 собственника: двое владеют двумя долями в праве собственности по 30% каждый, у третьего — 1 доля размером 40%. Давность владени долями каждым менее 3-х лет, дата вступления в собственность — 2015 год.

Какой вычет по НДФЛ вправе каждый из них применить в случае:

а) одновременной продажи квартиры по одному договору в 2016г.?

б) продажи доли одним из собственников отдельно?

Решение:

а) Поскольку собственность на доли в квартире возникла до 2016 года, и давность владения долями в праве собственности на квартиру менее 3-х лет, а продажа долей происходит одновременно по одному (единому) договору купли-продажи квартиры, собственники при исчислении НДФЛ вправе применить налоговый вычет в размере цены всей квартиры по договору но не более 1 000 000 руб. При этом, каждый из сособственников получает доход из цены продажи квартиры пропорционально принадлежащей ему доли. Сумма вычета по НДФЛ у каждого составит соответствующую долю от 1 000 000 руб.

б) В случае продажи доли в праве собственности на квартиру по отдельному договору, собственник доли вправе применить вычет в сумме фактического дохода но не более 1 000 000 руб. Такой вычет вправе применить каждый из сособственников, если он будет продавать свою долю по отдельному договору.

 

 

ЦЕНА КВАРТИРЫ В ДОГОВОРЕ 

Цена в договоре купли-продажи квартиры имеет значение для при расчетах и при налогообложении дохода продавца, и дохода покупателя при последующей продаже квартиры.

По правилам Налогового кодекса для исчисления налогов применяется цена, указанная сторонами в договоре. Эта цена считается рыночной ценой. Как известно, налоги платить ни кто ни где не желает. Не является тайной: при продаже квартир регулярно стороны указывают не рыночную цену, особенно, если давность владения менее 3-х лет.

В связи с описанными выше изменениями Налогового кодекса Российской Федерации с 2016 года приобретает еще большее значение цена квартир в договорах купли –продажи.

Известна практика риэлторов, указывать в договоре купли-продажи квартир цену 1 000 000 руб. и менее, если давность владения квартирой составляет менее 3-х лет.

По нашему мнению, это и до 2016 года было не разумно, и периодически налоговые инспекции вылавливали недобросовестных уклонистов от уплаты налогов. Методики вылова отработаны, а с модернизацией программного обеспечения налоговых инспекций контроль только возрос.

Участникам сделок с недвижимостью будет интересно узнать: вступившие в силу изменения кодекса с  2016 года были разработаны еще до 2014г., и уже с 2015 года фактически велись отслеживание, учет и анализ всех сделок с недвижимостью, с учетом новых правил.

Полнота налогообложения НДФЛ с продаж квартир с 2015 года оценивается налоговой инспекцией исходя из рыночной (кадастровой) цены квартир.

Пороговым значением цены квартиры является 70% от кадастровой стоимости. Наш опыт сопровождения сделок с квартирами в Москве и в Московской области выявил  совпадение цен реальных сделок купли-продажи с кадастровой ценой квартир в подавляющем большинстве случаев.

Внимание налоговых органов привлекают сделки, в которых цена квартир оказывалась ниже 70% кадастровой стоимости.

Если продавец квартиры не готов спорить с налоговыми органами по поводу полноты уплаты налогов за проданную квартиру, цену квартиры в договоре купли-продажи нужно устанавливать по правилам статьи 217.1 Налогового кодекса РФ — не ниже 70% кадастровой стоимости.

Таким правилом целесообразно руководствоваться не только продавцам квартир приобретенных в 2016 году, но и до 2016 года.

 

НДФЛ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ

По правилам Налогового кодекса РФ уплата НДФЛ производится по окончании налогового периода – календарного года. Соответственно, с доходов, полученных продавцом за проданную в 2016 году квартиру, НДФЛ должен быть уплачен в 2017 году.

С учетом правил статьи 228 Налогового кодекса РФ НДФЛ за проданную в 2016 году квартиру должен быть уплачен продавцом по месту его жительства не позже 15 июля 2017 года.

В связи с получением дохода от продажи квартиры в 2016г. продавец обязан до 31 апреля 2017г. подать в налоговую инспекцию по месту своего жительства налоговую декларацию по НДФЛ  за 2016 год.

ДЕКЛАРАЦИЯ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ

Продавец квартиры обязан подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Форма декларации меняется практически ежегодно, и, как правило, утверждается приказом Министерством финансов РФ в конце календарного года.

В настоящее время действует форма налоговой декларации по Налогу на доходы физических лиц, утвержденная приказом Федеральной налоговой службой Минфина РФ к приказу ФНС России от 24.12.2014 N ММВ-7-11/671@.

Продавец, в связи с продажей квартиры, должен заполнить лист 1 декларации (общие сведения о налогоплательщике), а так же разделы 1, 2, лист А – Доходы от источников в РФ, лист Д2 – расчет имущественных налоговых вычетов, по доходам от продажи имущества.

 

По состоянию на сентябрь 2016 года.

 г. Москва

 Налоговый адвокат  Гордон Андрей Эдуардович

Получить услуги заполнения налоговых деклараций по налогу НДФЛ по сделкам с недвижимостью здесь

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

 

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!