Нотариальная купля-продажа квартир. Зачем нужен адвокат ?

25.06.2018
А. Гордон

Если нотариальная купля-продажа квартир, зачем нужен адвокат?

В чем юридическое сопровождение нотариальной сделки с недвижимостью

 

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.

Москва

25 июня 2018г.

 

Сделка с недвижимостью, это – правовая сфера. Каждая сделка требует участия опытного юриста по недвижимости.  Если у вас нотариальная купля-продажа квартиры, зачем нужен адвокат, если все нотариусы юристы?

Ответ:  Купля-продажа квартиры — не ограничивается только заключением договора, и включает много других этапов. Если вы не занимаетесь сделками с недвижимостью постоянно, и вы не знаете из каких этапов состоит сделка, какие этапы должны быть именно в вашей сделке, и как правильно провести сделку купли-продажи недвижимости. Для защиты именно ваших интересов при нотариальной купле-продаже квартиры нужен адвокат. При полном сопровождении купли-продажи квартиры Адвокат проведет покупателя (продавца) по всем этапам сделки, до получения квартиры и собственности.

Например, регулярно задают вопрос: Если договор купли-продажи утвержден нотариусом, сделка закончена ?

Вопрос показывает полное непонимание процесса покупки недвижимости. Именно таким покупателям нужен не просто адвокат по сделкам с недвижимостью, а нужно получить полное юридическое сопровождение сделки купли-продажи.

Часто возражают: нотариуса достаточно, что бы провести куплю-продажу квартиры.
Отвечаем: нет, одного нотариуса не достаточно, и вот, почему.

Юридическое сопровождение нотариальной купли-продажи квартиры

Купля-продажа квартиры в юридическом смысле и фактическая купля-продажа квартиры — разные вещи. Для юристов сделка купли продажи недвижимости — это значитподписать договор купли-продажи недвижимости. И только !

В действительности, фактически, купля-продажи квартиры это вытянутый во времени многоэтапный процесс. Самое минимальное, что требуется помимо подписания договора купли-продажи, это подготовить правильный текст договора купли-продажи и провести расчеты (оплатить недвижимость). Оплату нужно сделать безопасно для обеих сторон, что бы максимально гарантировать, что ни продавец ни покупатель не будут обмануты.
Но кроме описанных, нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру.
Кроме перечисленного, нужно правильно передать квартиру.
Иногда нужно выселить проживающих в недвижимости в другое место, если недвижимость жилая, или освободить нежилую недвижимость. И так далее. 

Очень важное значение для купли-продажи квартиры имеет юридическая проверка квартиры.

С учетом описанного, нотариальная купля-продажа квартиры — это только подписание договора купли-продажи недвижимости в присутствии нотариуса. Все ! То есть — нотариальная сделка это только один из этапов купли-продажи недвижимости.

Вопрос: Нужно ли юридическое сопровождение покупателю для одного этапа — заключения купли-продажи у нотариуса?
Ответ: нужно !
Почему покупателю нужно юридическое сопровождение у нотариуса?

Потому, что даже в этом одном этапе у участников нотариальной купли-продажи квартиры различные цели и задачи.

В нотариальной купле-продаже квартиры участвуют две стороны – продавец и покупатель. Каждая сторона преследует свои цели участия в сделке:
продавец – продать недвижимость и получить деньги (и там хоть трава не расти);
покупатель – провести надежную сделку, надежно заплатить деньги, получить беспроблемную квартиру, не потерять квартиру в будущем.

На этапе подписания нотариальной купли-продажи (этап заключения договора) защиту интересов каждой стороны обеспечивают отдельные условия в договоре купли-продажи и правильное проведение купли-продажи. В чем правильность проведения сделки? В том, что договор должен быть составлен не только юридически грамотно, но договор должен содержать условия, защищающие стороны нотариальной купли-продажи квартиры в данных конкретных условиях.
На этапе заключения договора на первом месте — юридическая проверка и подготовка договора купли-продажи.
Предусмотрели максимально возможные способы защиты в договоре — вам повезло. Не предусмотрели — как повезет.

То есть участник купли-продажи полностью зависит от правильности договора. А правильность договора зависит от юридических знаний и опыта нотариуса. Как правило, большинство покупателей и продавцов такими знаниями и опытом не обладают, и надеются на нотариуса.
Почему этого не стоит делать — читайте ниже.

Формально, нотариальная сделка купли-продажи квартиры проводится нотариусом — юристом, который должен действовать в интересах обеих сторон. Для нотариальной купли-продажи более точно будет сказать, что в ее проведении участвуют не две, а три стороны:  стороны купли продажи (продавец и покупатель) и нотариус.

У нотариуса в сделке купли-продажи квартиры свои цели – удостоверить сделку, и заработать. Обратите внимание: как правило, услуги нотариуса оплачивает одна сторона, а нотариус должен соблюсти в договоре купли-продажи интересы обеих сторон. То есть, покупатель и продавец, должны полностью довериться нотариусу, его порядочности и профессионализму. А если у нотариуса недостаточно квалификации конкретно в купле-продаже квартир? Или нотариус недостаточно внимательно подошел конкретно к вашей купле-продаже?

Кто юридически правильно защитит интересы стороны в купле-продаже квартиры ? Очевидно, не просто юрист, тот, кто специализируется на сделках купли-продажи квартир, и работает на заинтересованную сторону – на продавца или на покупателя. Лучший выбор покупателя недвижимости — адвокат по сделкам с недвижимостью, или адвокат по недвижимости.
В этом случае адвокат по недвижимости будет требовать от нотариуса внести в договор те конкретные условия, которые выгодны в данной конкретной сделке купли-продажи квартиры, и исключит из договора невыгодные условия.

 

Если нотариальная купля-продажа, почему нужен адвокат ?

Если стороны сделки купли-продажи недвижимости между собой, условно, в равном положении, то по отношению к нотариусу стороны заведомо в зависимом положении. Прежде всего, все понимают, у нотариуса отсутствует безусловная обязанность удостоверить сделку. Например, при определенных обстоятельствах нотариус может оказаться проводить куплю-продажу квартиры.
Но существуют и другие вопросы, которые сторонам нотариальной купли-продажи нужно учесть.

Индивидуальный договор купли-продажи квартиры. Не существует никаких «типовых», «универсальных» и иных договоров нотариальной купли-продажи квартиры, договор продажи доли, договор продажи недвижимости и т.п.

Это значит,  каждый раз, для каждой сделки с недвижимостью нотариус должен писать новый индивидуальны нотариальный договор купли-продажи. Лучше договор подготовит нотариус или хуже — покупатель и продавец это не оценят. Вопрос: какой будет нотариальный договор купли-продажи? Правильно, тот, который удобен нотариусу. Для договора купли-продажи недвижимости принцип «Краткость, сестра таланта»  — не лучший вариант. Практика показывает, что от большинства нотариальных договоров большего ожидать не стоит.

 

Описанное выше означает: в реальной нотариальной купле-продаже квартиры составление договора полностью зависит от усмотрения нотариуса. Если учесть, что у продавца и покупателя разные задачи, по каждой сделке возникает вопрос: кто должен внести  в конкретный нотариальный договор купли-продажи недвижимости  соответствующие условия и гарантии и для продавца и для покупателя, если нотариус должен составить договор и в интересах продавца и в интересах покупателя ?

Предусмотреть такие условия в договоре и для продавца и для покупателя – обязанность нотариуса.

Поскольку каждая сделка купли-продажи недвижимости имеет свои особенности, следовательно, «изобретать» выгодные для сторон купли-продажи условия нужно индивидуально для каждой сделки. Будет ли нотариус досконально разбираться в обстоятельствах конкретной сделки и дополнять «свой типовой» договор, думайте сами.

Если покупатель правильно подходит к процессу покупки недвижимости, как минимум покупатель захочет получить консультацию адвоката по недвижимости, что бы получить конкретные рекомендации какие предусмотреть выгодные условия договора для себя, и на что обратить внимание при покупке выбранной недвижимости. Максимальный эффект о участия адвоката покупатель получит по услуг Полное юридическое сопровождение нотариальной купли-продажи квартиры. В этом случае покупатель получает юридическую проверку сделки и недвижимости. а так же помощь юриста на всех этапах купли-продажи квартиры.

Адвокат по недвижимости, располагая юридическими знаниями и опытом судебных разбирательств по судебным спорам о недвижимости. При проведении нотариальной купли-продажи квартиры адвокат будет защищать интересы той стороны, которая его наняла. Прежде всего, адвокат по недвижимости знает, к каким последствиям  может привести та или иная формулировка договора купли-продажи, а так же темные пятна в истории квартиры.

Помощь адвоката по недвижимости в нотариальной купле-продаже заключается как раз в подготовке купли-продажи квартиры — в юридической проверке квартиры, а так же в подготовке нотариального договора купли-продажи, и проведении остальных этапов купли-продажи (расчеты, передача квартиры и т.д.).
На этапе заключения договора адвокат вносит в договор условия, защищающие его клиента. То есть адвокат из «типового» нотариального договора делает индивидуальный договор купли-продажи для данной конкретной сделки. Адвокат защищает интересы нанявшей его стороны (продавца или покупателя)  исходя из особенностей конкретной недвижимости, особенностей порядка расчетов, особенностей продавца и покупателя, имеющихся рисков и т.д.

Первостепенная задача адвоката при юридическом сопровождении покупки квартиры – искать юридические недостатки, которые могут привести к потере купленной недвижимости. В пакет полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью всегда входит юридическая проверка недвижимости и продавца. Проверка проводится от даты создания недвижимости.

Например, у каждой недвижимости есть история, даже у новостроек. Считается, что в России оспаривается через суд около 7% сделок.  Какой покупатель хочет попасть в эти 7 % ?

 

Какой покупатель хочет заплатить миллионы за недвижимость и затем потерять и деньги и недвижимость ?

Причем, недвижимость у покупателя заберут достаточно быстро – по решению суда. А с возвратом денег всегда возникают большие сложности.

Надеяться на нотариуса при купле-продаже недвижимости ? А если он допустит ошибку?

 

Гарантии нотариальной сделки купли-продажи недвижимости

С 2017г. в России введена нотариальная монополия  —   часть сделок с недвижимостью проводится в обязательной нотариальной форме.

Сразу обнаружились проблемы: 1) многочисленные ошибки в нотариальных договорах; 2) сложность для сторон купли-продажи (для продавца и покупателя) внести в договор нужные им условия. Часто нотариусы отказываются изменять используемые ими договоры. Нотариусов то же можно понять, а если договор будут оспаривать?

Но у продавца и покупателя недвижимости свои интересы – максимально возможно защититься что бы избежать споров, и на случай споров.

К середине 2018г. стало ясно: от ошибок в договорах нотариальный договор купли-продажи не гарантирует. Причем, часто допускаются такие серьезные ошибки, что под вопрос ставится собственность покупателя на купленную недвижимость. Исправлять  такие ошибки покупателю приходится в суде.

Юридическое сопровождение адвокатом нотариальной купли-продажи недвижимости позволяет заключить нотариальный договор купли-продажи на более выгодных условиях. Соответственно, договор будет более защищать продавца или покупателя.

Адвокат, как и нотариус, то же высококвалифицированный юрист, и может аргументированно требовать изменения нотариального договора.

Причем, адвокат по недвижимости, располагая знаниями законов и судебной практикой по спорам о недвижимости, может аргументированно убедить нотариуса в необходимости дополнить договор конкретными условиями для конкретной сделки в виду наличия конкретных обстоятельств. То есть адвокат защищает интересы  конкретной стороны договора.

Наличие возможностей получить более выгодные и правильно оформленные условия в договоре у сторон договора это важно — в случае спора, крайне сложно доказать в суде, что нотариус не разъяснил или не полностью разъяснил, или неправильно разъяснил стороне ее возможности заключить договор на иных, более выгодных условиях. Так же важно знать, что  договор купли-продажи содержит все соглашения сторон по исполнению договора. В случае спора в суде могут потребоваться дополнительные доказательства. Если условия договора составлены неверно, этих доказательств просто не будет.

Например, типичная ошибка многих нотариальных договоров – договор купли-продажи содержит признаки передаточного акта, и передаточный акт впоследствии не составляется.

Самое безобидное для покупателя последствие – обнаруживаются долги по квартплате и т.п. и возникают споры. Более серьезно, когда  недвижимость оказывается разукомплектованной – сняты кондиционеры, электрика, оборудование и т.п. Покупатель оказывается в сложной ситуации, и доказывать в суде – крайне сложно.

Каждый договор купли-продажи недвижимости должен быть  уникален, поскольку написан под конкретную недвижимость и под конкретные стороны.

Подготовить такой договор в интересах покупателя – задача профессионального юриста, специалиста в области сделок с недвижимостью с опытом судов по недвижимости.

Даже в Москве нотариусы, будучи юристами крайне редко являются узкими специалистами по недвижимости которые исключительно ведут сделки с недвижимостью. Тем более нотариусы избегают участия в судебных процессах и не имеют соответствующего опыта и знаний адвокатов по недвижимости о спорных моментах сделок.

Кроме того, нотариус обязан учитывать интересы обеих сторон сделки, а это значит – формальное соблюдение закона.

Вот и ответ на вопрос: Почему нужен адвокат, если у вас нотариальная сделка купли-продажи.

 

По состоянию на 15 июня 2018г.

Москва

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.