Нотариальная сделка купли-продажи

art_4
21.12.2020
А. Гордон

  • Расчеты по нотариальной сделке купли-продажи — как оформить?
  • Возможно ли оспорить нотариальный договор купли-продажи квартиры?
  • Дает ли 100% гарантию нотариальная сделка?
  • Как проходит нотариальная купля-продажа квартиры
  • Ответы на вопросы по нотариальной купле продаже

По состоянию законодательства на 21.12.2020
г.Москва
Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.

  • Как в банке оформлять расчеты по нотариальной сделке купли-продажи?

  •  

    Считается, что нотариальная сделка купли-продажи проводится нотариусом. В действительности, это совсем не так. Сделка купли-продажи квартиры это более широкое понятие, чем просто подписание договора и регистрация прав. Сделка купли-продажи состоит из нескольких этапов: 1) подготовка (сбор документов и юридическая проверка), 2) заключение сделки купли-продажи (непосредственное подписание договора), 3) исполнение сделки купли-продажи (регистрация перехода права собственности, расчеты по сделке, передача квартиры).
    При наличие всех необходимых документов нотариальная сделка купли-продажи будет проведена не ранее даты, установленной нотариусом. Для подготовки и проведения сделки в согласованное время требуется «остановить продажу квартиры» на некоторое время, для чего составляется предварительный договор.
    Расчеты за купленную квартиру проводят несколькими способами: наличными (из рук в руки), с использованием банка (наличные и безналичные), через депозит нотариуса.
    Согласно законодательству о нотариате, в Российской Федерации нотариусы совершают нотариальные действия, одним из видов которых является удостоверение сделок. При удостоверении сделки купли-продажи квартиры нотариус выполняет ряд действий:

    • 1) устанавливает личности сторон сделки или их представителей
    • 2) проверяет дееспособность граждан (правоспособности юридических лиц) участников сделки
    • 3) разъясняет сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора
    • 4) проверяет, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон
    • 5) проверяет,  не противоречит ли требованиям закона проект сделки
    • 6) проверяет принадлежность недвижимого имущества продавцу или
    • 7) разъясняет участникам сделки права и обязанности, предупреждает о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред
    • 8) отказывает в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам
    • 9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса
    • 10) Нотариус совершает удостоверительную надпись на договоре
    • 11) Нотариус регистрирует совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

    Таким образом, функции нотариуса ограничены удостоверением факта заключения сделки (подписания договора) на конкретных условиях. Выбор оптимальных условий сделки, заключение предварительного договора, организация проведения расчетов — продавец и покупатель должны провести самостоятельно. При этом, нотариусы предоставляют ряд сопутствующих услуг технического характера — изготавливают проект договора, направляют уведомления и запросы (при необходимости), содействуют при подаче документов на государственную регистрацию прав.

    Законодательством РФ не предусмотрены нотариальные действия по сбору документов для сделки, по проверке соответствия объекта в натуре документам, по получению необходимых согласий и разрешений, а так же «расчеты по сделке купли-продажи», одобрение и предоставление ипотечного кредита и т.п. действия, связанные с подготовкой сделки и расчетами за недвижимость.

    Нотариус уполномочен удостоверить договор купли-продажи квартиры, возможно — с выездом по месту его фактического совершения. Но необходимо учесть, что выезд нотариуса осуществляется за отдельную плату и по согласованию с нотариусом, поскольку согласно закону нотариальные действия совершаются по месту нахождения нотариуса, а выезд совершается в исключительных случаях. Учитывая длительность сделки в банке и соответствующие затратам времени суммы вознаграждения за выезд для сделки, данный способ, как правило, используют состоятельные клиенты и в отношении дорогостоящей недвижимости.

    Теоретически по нотариальным сделкам для расчетов возможно использовать депозит нотариуса. Но нотариусы на это идут крайне не охотно, в виду возможных спорных ситуаций.

    Остается третий способ — расчеты через банк (ячейка или банковский счет). Этот способ обычно применяют при необходимости нотариальной сделки купли продажи.

    Таким образом, обращаясь к нотариусу за совершением нотариальной сделки купли-продажи квартиры продавцу и покупателю необходимо учесть, что нотариус участвует на ограниченном участке сделки.

     

  • Оспорить нотариальный договор купли продажи квартиры — возможно

  •  

    Оспорить договор купли-продажи квартиры заключенный у нотариуса возможно по нескольким основаниям. Например, доказывая недействительность нотариальной сделки купли продажи.

    По законодательству РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса РФ). Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 ГК РФ). Требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
    В переводе «с юридического на русский», это означает:
    Договор купли-продажи квартиры является сделкой, направленной на передачу недвижимости (квартиры) от продавца (собственника) покупателю (новому собственнику). Последствием заключения и исполнения договора купли-продажи квартиры является переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю, за которое покупатель обязан предоставить продавцу встречное удовлетворение (уплатить покупную цену, передать иное имущество и т.д.).
    Если сделка купли-продажи квартиры недействительна, то считается — собственность на квартиру от продавца к покупателю не переходит, даже если по недействительной сделке внесена запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о новом собственнике (Покупателе) квартиры.
    Права собственности покупателя на квартиру будут прекращены судом, с внесением соответствующей записи в ЕГРН.
    Такая запись в ЕГРН может вообще не появиться, если Росреестр обнаружит признаки недействительности сделки в момент регистрации прав по недействительной сделке.
    В РФ действует правило:
    В РФ признаются (и защищаются) права на недвижимость если эти права зарегистрированы в ЕГРН. Соответственно, права прекращаются с внесением в ЕГРН соответствующей записи. Записи в ЕГРН о прекращении прав на недвижимость могут быть внесены на основании сделок или решения суда.
    Таким образом, для оспаривания договора сторона договора или иные лица должны обратиться в суд с требованием о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

    Соответственно, оспорить заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры можно по требованию продавца или покупателя.

    Договор купли-продажи квартиры, как отдельный вид договоров, имеет особенности правового регулируется в Гражданском кодексе РФ, как «Договор продажи недвижимости», и является разновидностью «договора купли-продажи». Особенности правового регулирования означают, что договор купли-продажи квартиры должен соответствовать «специальным» требованиям Гражданского кодекса РФ: по форме и содержанию, в отдельных случаях — какие-то сделки вступают в силу только после гос регистрации. При нарушении отдельных требований закона, договор купли-продажи квартиры считается незаключенным.

    Третий вариант —  каждая из сторон договора вправе требовать в суде изменения или расторжения договора в случае существенного  нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Таким образом, удостоверенный нотариальная сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена в суде.

    Отдельным основанием для оспаривания сделок по их недействительности является «порок воли» стороны договора — недееспособность продавца квартиры. Это типично для оспаривания завещания наследниками (новыми или недовольными), что в свою очередь является основанием для недействительности купли продажи наследственной квартиры.

     

  • Дает ли 100% гарантию нотариальный договор купли-продажи квартиры?

  •  

    Совершая нотариальные действия по удостоверению купли продажи квартиры, в силу предписания закона, нотариус обязан:

    1) установить  личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица

    2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

    3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

    4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

    5) проверить  не противоречит ли требованиям закона проект сделки

    6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или  закладывающему

    7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

    8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

    9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

    10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

    11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

     

    По разным причинам, в том числе при умышленных недобросовестных действиях как участников сделки купли-продажи, так и нотариуса в сделке может возникнуть юридический порок. Например, при удостоверении личности продавца квартиры нотариус не удостоверился во внешнем сходстве, а продавцом оказался мошенник. В результате нотариальная сделка совершена не собственником. Есть основания для оспаривания договора купли-продажи.

    Не редко Продавец умалчивает о приобретении квартиры в браке. У второго супруга появляется основания для оспаривания нотариального договора. Такие ситуации происходит регулярно, часто умышленно. При наличие убедительных доказательств суды расторгают сделки. Суд прекращает собственность Покупателя на квартиру, и покупатель затем пытается вернуть деньги, а продавец их давно потратил.

    Весьма спорный вопрос — установление нотариусом дееспособности продавца. Бывают случаи, что нотариус удостоверяет куплю продажу, в то время, как продавец ограничен в дееспособности, еще хуже — когда в момент сделки продавец не мог осознавать свои действия и руководить ими.

    Каждый из перечисленных пороков является основанием для оспаривания нотариального договора купли-продажи квартиры судом по признакам недействительности.

     

    Для покупателя должно быть важно: В законе отсутствуют перечни необходимых мероприятий при совершении нотариальных действий, которые гарантируют неоспоримость нотариальной сделки. По этому покупатель должен и сам озаботиться надежностью своей сделки.

     

    При юридическом сопровождении купли-продажи квартир приходится сталкиваться с ситуациями, когда незаконные действия совершают сами нотариусы, или такие действия усматриваются в ранее совершенных сделках с квартирой.

    Существующая многочисленная положительная судебная практика оспаривания нотариальных сделок подтверждает вывод: Само по себе нотариальное заверение купли продажи квартиры не защищает сделку от возможности ее оспаривания в будущем.

     

  • Как проходит нотариальная купля продажа квартиры

  •  

    Помимо продавца и покупателя в нотариальной купли продаже участвует нотариус и его помощники, по этому нотариальная сделка проходит более сложно,  подготовка к сделке — более длительна, а потому к нотариальной сделке нужно готовиться более тщательно, нежели к купле-продаже в простой письменной форме. Присутствие нотариуса, его помощников на сделке невольно расслабляет продавца и покупателя, что приводит к ошибкам в текстах договоров.Это необходимо знать, и в ходе нотариальной сделки нужно быть более внимательным.

    Дело в том, что удостоверение договора купли-продажи квартиры нотариусом  не отменяет для продавца, и главное, для покупателя, необходимости  пройти остальные этапы сделки купли-продажи квартиры:

    • -внести аванс за квартиру,
    • -проверить историю квартиры,
    • -проверить продавца,
    • -подготовить саму сделку, а значит собрать необходимые документы, подготовить безопасные расчеты: договориться с банком об аренде ячейки (банковском счете), согласовать с банком договор купли-продажи, согласовать условия доступа к ячейке (к банковскому счету),
    • -совершить сделку (подписать договор купли-продажи),
    • -организовать регистрацию перехода права собственности на покупателя
    • -сдать документы на регистрацию и получить их обратно
    • -провести расчеты,
    • -завершить сделку.

    Из приведенного перечня, удостоверение сделки нотариусом – это всего один этап, суть которого — подписать договор купли-продажи. Возможно, еще один этап, если нотариус проведет регистрацию прав.

    Используете для покупки ипотечный кредит, это нотариуса не касается. Сделка усложняется, появляется два новых этапа:

    • одобрение объекта для ипотеки,
    • согласование условий купли-продажи с банком.

    Кроме того, вы ограничены в выборе банка — только тот, что выдает кредит.

    Причем, каждый из этапов требует получения дополнительных документов, в том числе это обстоятельство должно быть учтено, например, при внесении аванса.
    А если у вас «альтернативная сделка» — вы или продавец одновременно продаете (покупаете) другую квартиру и, соответственно, оплата происходит за счет покупателя другой квартиры? То есть нужно одновременно провести две или три сделки с одновременным расчетом за каждую квартиру.

    А если одна из них еще и с привлечением ипотечного кредита?

    Нотариусы в таких ситуациях не помощники.

    Вам помогут юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, адвокаты по сопровождению сделок, или риелторы.

    Как проходит нотариальная купля продажа квартиры ?

    Для проведения нотариальной сделки в предварительно установленный нотариусом  день продавец и покупатель являются к нотариусу.

    У продавца должны быть при себе документы на квартиру и паспорт, у покупателя – паспорт. При необходимости стороны должны располагать подлинниками и других документов (определяется индивидуально особенностями недвижимости и участников сделки).

    Заблаговременно должен быть подготовлен, вычитан и согласован сторонами и нотариусом договор купли-продажи квартиры. При необходимости — согласован с банком. С 2017 года ошибки, опечатки в нотариальных договорах встречаются очень часто, а исправлять их гораздо сложнее, чем в договорах купли-продажи в простой письменной форме.

    В договоре купли-продажи квартиры должны быть изложены все существенные для продавца и покупателя условия. Как правило, нотариусы лишними подробностями и условиями проведения «договор не загромождают». То же относится и к разделу договора о порядке оплаты. Если для вас какие-то требования или условия существенны — настаивайте на их внесение в договор. Самое сложное — убедить нотариуса.

    Обратите внимание:

    Спорные положения договора и порядка проведения сделки купли продажи, нужно устранять на этапе подготовки сделки и договора купли-продажи квартиры. Какие сложные моменты конкретно в вашей сделке — нужно анализировать при ее планировании. Поскольку нотариус не сопровождает сделку полностью, нотариальный договор купли-продажи «формальный» — соответствующий основным требованиям закона для договоров данного вида, и редко когда содержит особенности конкретной ситуации.

    После подписания договора купли-продажи продавцом и покупателем нотариус удостоверяет его и вносит соответствующие записи в реестры.

    Далее начинается исполнение договора, которое зависит от конкретных его условий договора. Параллельно договор передается на государственную регистрацию права собственности покупателя.

    Собственником покупатель становится после внесения регистрационной записи в государственный реестр недвижимости(ЕГРН).

     

    Поскольку сделки с квартирами всегда имеют особенности, перед походом к нотариусу рекомендуем получить консультацию юриста по сделкам, или адвоката по недвижимости, которые занимаются юридическим сопровождением сделок в регионе, где расположена недвижимость.

    Адвокат

    Гордон А.Э.