Новые изменения закона о ДДУ

14.06.2017
А. Гордон

Основная цель и новшество — создание фонда для обеспечения исполнения обязательств застройщиков. По предложению Правительства РФ за счет взносов застройщиков формируется  «денежный мешок», создаваемый в форме некоммерческой организации — фонда. Часть средств из этого мешка составят компенсационный фон, предназначенный для выплат дольщикам, застройщики которых обанкротились.

Изменения призваны существенно улучшить положение дольщиков, но даже первое знакомство с текстом вызывает некоторые сомнения.

Во первых, Правительство предлагает застройщику еще до гос регистрации самого первого договора ДДУ (а как известно этот договор вступает в силу исключительно после его гос регистрации) оплатить в этот фонд денежки в сумме, установленной Правительством. Сейчас сумма не установлена, но в проекте постановления Правительства это 1% от стоимости строительства дома по проектной декларации. Эту сумму застройщик обязан внести в фонд до заключения договора ДДУ с первым дольщиком.

Где застройщику взять эти деньги?  Правильно, или свои платить, или в банке, под проценты.

Как застройщик компенсирует убыток? Правильно, за счет дольщиков. Этот 1% от суммы строительства пересчитываем на банковский процент (20 % годовых), да на время строительства (2 — 3 года). Получаем — около 2 %. Почему на весь период строительства, так квартиры продаются не одномоментно, а в течение всего периода строительства.

Кроме того, размер взноса 1 % — это первоначальная сумма, и ее систематическое изменение заложено в законе.

С точки зрения дольщика, очевидны улучшения. Если раньше, согласно закона 214-ФЗ,  исполнения обязательств застройщика обеспечивалось страховой компанией или банковской гарантией, то теперь — фондом, под контролем «государства». Отзыв лицензии фонду не грозит, но и гарантий от банкротства фонда так же не существует.

Дело в том, что реестра добросовестных / не добросовестных, надежных /не надежных застройщиков не существует. Критериев их отбора — то же. При таком подходе, как на долго хватит средств компенсационного фонда? Ведь он формируется из части взносов застройщиков. Кроме того, нужно учесть, этот закон действует на будущее,  «современные» дольщики под действие закона не попадают.

Сами процедуры выплаты дольщику не ускорились, по прежнему необходимо проходить процедуры банкротства застройщика, и только затем, будет приниматься решение о выплате из фонда. Причем, выплаты возможны в  двух формах: выплаты дольщику фактически уплаченной застройщику суммы или выплата в виде пожертвования или беспроцентного займа на достройку дома. А последние требуют появления нового застройщика, желающего достроить объект.

И все равно, все это после банкротства. Конечно, это лучше, чем ничего, но, как известно банкротные дела суды рассматривают годами. За это время от незавершенного строительством объекта останется только коробка.

Совсем не праздный вопрос:  куда расходуются взносы застройщика?

Согласно законопроекту Правительства — поступления в фонд расходуются: часть —  на содержание самого фонда, часть — на инвестиции в государственные ценные бумаги и т.д., и только часть — на выплаты дольщикам. Сколько и куда, в законопроекте не прописано а отдано на усмотрение Правительства. Одновременно, согласно законопроекту, фонд может использовать деньги для деятельности приносящей доход.

Размещать деньги фонда предложено в коммерческих банках, требования к кредитным организациям — самые общие и устанавливаются Правительством. Сам процесс выбора банка и размещения средств отдан на усмотрение органов управления фонда.

Вместе с тем, в законопроекте не видно противовесов или сдерживающих коррупционные проявления факторов, ограничивающих должностных лиц фонда. Например, аккумулирование средств фонда на спецсчетах федерального казначейства, а не в коммерческих банках.

Текст законопроекта можно найти перейдя по ссылке .

Проект постановления Правительства — здесь.

 

14 июня 2017 года

Москва

Адвокат Гордон А.Э,