Часто на юридической консультации по квартирам задают вопрос: что такое оформление купли продажи квартиры, и как оформить куплю продажу квартиры?
Оформление купли продажи квартиры является обязательной составной частью или этапом сделки купли продажи квартиры.
В сделке купли продажи квартиры присутствуют две стороны – продавец и покупатель, один продает квартиру, второй — покупает. По этому, оформление купли продажи квартиры необходимо как при продаже, так и при покупке квартиры.
Дело в том, что согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (статья 159) сделки могут совершаться в устной или в письменной форме (простой письменной или в нотариальной). Совершение сделки между двумя и более лицами называется заключением договора.
Договоры купли продажи недвижимости должны совершаться только в письменной форме (статья 550 Гражданского кодекса РФ), в противном случае договор о недвижимости будет недействительным. Кроме того, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, и переход права на недвижимость по сделке, например, при купле продаже недвижимости, так же подлежит государственной регистрации.
Для государственной регистрации права собственности на недвижимость необходимо в уполномоченный государственный орган (Росреестр) подать:
При купле продаже недвижимости это договор купли продажи. С учетом правила статьи 550 Гражданского кодекса РФ это может быть только письменный договор, оформленный в виде одного документа и подписанный всем сторонами договора – продавцом и покупателем.
Поскольку квартиры считаются недвижимостью, все описанное выше непосредственно относится и к квартирам.
Кроме того, в отдельных случаях, прямо указанных в законе, договор купли продажи квартир должен быть оформлен в нотариальной форме. Таких случаев четыре:
(статьи 24 и 30 закона РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Таким образом, оформление купли продажи квартиры это сумма двух этапов:
Вместе с тем, в узом смысле оформление купли продажи квартиры — это оформление договора купли продажи квартиры.
Важно: С 2013 года договор купли продажи недвижимости не требует государственной регистрации, и приобретает юридическую силу сразу после его подписания сторонами договора.
Это значит, что сразу после подписания его необходимо исполнять, а значит в тексте договора должны быть согласованы все существенные условия купли продажи квартиры.
Существенные условия договора – это условия, без которых договор считается не заключенным.
Существенными условиями договора купли продажи квартиры, помимо сторон договора, являются:
1) Условие об объекте недвижимости
При купле продаже квартиры, в договоре должно быть точное описание квартиры. Описание должно однозначно устанавливать этот объект.
Для учета объектов недвижимости ведется кадастровый учет, а объектам присваивается кадастровый номер, по этому характеристики квартиры лучше начинать с указания кадастрового номера.
Технические характеристики квартиры должны точно соответствовать описанию квартиры в предыдущих правоустанавливающих документах (договор, свидетельство о наследстве и т.д.), в ранее выданном свидетельстве о праве, и в технической документации на квартиру – в техническом паспорте на квартиру, в экспликации, поэтажном плате, в государственном реестре прав (ЕГРП).
Такими характеристиками являются:
— вид помещения — жилое (не жилое), дело в том, что в настоящее время на рынке появились квартирные апартаменты. Это внешне те же квартиры, но юридически апартаменты – не жилые помещения.
— количество комнат
— общая площадь
— этаж, этажность
— адрес
2) Условие о цене квартиры
Лучше, если цена квартиры в договоре будет указана в виде денежной суммы. При согласовании цены учтите повышенное внимание налоговой инспекции. Дело в том, что с 2016 года цена недвижимости в сделках не может быть ниже 70% ее кадастровой стоимости. Если ниже, вам придется общаться с налоговым органом и доказывать почему в договоре такая низкая цена.
Если ваши доводы не убедят налоговую, налоговая может с разницы между 70% кадастровой стоимости квартиры и ценой в договоре, взыскать с продавца налог НДФЛ.
Порядок уплаты цены квартиры
Осторожно, при покупке может возникнуть залог квартиры.
При заключении договора покупателю нужно быть внимательным, иначе он набегается после госрегистрации права собственности.
Стандартно в договоре купли продажи квартиры цену за квартиру покупатель оплачивает после государственной регистрации права собственности на его имя. А согласно статье 488 Гражданского кодекса товар, проданный в кредит находится в залоге у продавца до его оплаты, если в договоре не предусмотрено иное.
При отсутствии оговорки в договоре купли продажи квартиры Росреестр устанавливает на квартиру залог в пользу продавца (ипотека в силу закона).
И покупателю придется снимать этот залог, для чего придется тащить продавца в Росреестр. А это не всегда просто.
Правильное оформление купли продажи квартиры возможно только при наличии следующих документов:
Договор купли продажи оформляется в количестве экземпляров на один больше чем число сторон: 1 – для продавца, 1 – для покупателя, 1 – для хранения в Росреестр.
Подтверждением государственной регистрации права собственности является штамп Росреестра на договоре, и выписка из ЕГРП, которую теперь выдают Покупателю вместо свидетельства о собственности.
Оформление купли продажи квартиры совсем не простая задача. Каждая сделка купли продажи квартиры — индивидуальна, имеет особенности документов. Для правильного проведения мероприятия необходимо его тщательно подготовить. Как вы видите, это много этапный процесс, по этому необходимо готовить каждый этап купли продажи квартиры.
Юрист на сделке — юридическое сопровождение сделки от переговоров до передачи квартиры. Профессиональная юридическая помощь на всех этапах сделки с квартирой. Адвокат на сделке купли продажи квартиры — осознанная необходимость
В цены не входит цена получения необходимых для проверки документов, государственных пошлин и сборов, расходы на оформление доверенностей и иные расходы.
Цена указана для одной сделки — покупка или продажа при наличии юридического сопровождения у контрагента и без ипотеки, без опеки и без осложнений состояния здоровья участников сделки. Стоимость услуг при альтернативных сделках (продажа + покупка) определяется индивидуально с учетом сложности объекта, наличия юридического сопровождения у контрагентов, наличия ипотеки и других обстоятельств.
2016-2021© Адвокатский центр Гордон и Партнеры