Оформление купли продажи квариры

27.12.2016
А. Гордон

Оформление купли продажи квартиры

Условия купли продажи квартиры

Документы для купли продажи квартиры

Законная ипотека

 

Адвокат по недвижимости Гордон Андрей Эдуардович

 

Часто на юридической консультации по квартирам задают вопрос: что такое оформление купли продажи квартиры, и как оформить куплю продажу квартиры?

Оформление купли продажи квартиры является обязательной  составной частью или этапом сделки купли продажи квартиры.

В сделке купли продажи квартиры присутствуют две стороны – продавец и покупатель, один продает квартиру, второй — покупает. По этому, оформление купли продажи квартиры необходимо как при продаже, так и при покупке квартиры.

В чем состоит оформление купли продажи квартиры?

Дело в том, что согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (статья 159) сделки  могут совершаться в устной или в письменной форме (простой письменной или  в нотариальной). Совершение сделки между двумя и более лицами называется заключением договора.

Договоры купли продажи недвижимости должны совершаться только в письменной форме (статья 550 Гражданского кодекса РФ), в противном случае договор о недвижимости будет  недействительным.  Кроме того, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, и переход права на недвижимость по сделке, например, при купле продаже недвижимости, так же подлежит государственной регистрации.

Для государственной регистрации права собственности на недвижимость необходимо в уполномоченный государственный орган (Росреестр) подать:

  • заявление о государственной регистрации права собственности на недвижимость,
  • Приложить к заявлению соответствующий документ, на основании которого право собственности возникло.

При купле продаже недвижимости это договор купли продажи. С учетом правила статьи 550 Гражданского кодекса РФ это может быть только письменный договор, оформленный в виде одного документа и подписанный всем сторонами договора – продавцом и покупателем.

Поскольку квартиры считаются недвижимостью, все описанное выше непосредственно относится и к квартирам.

Кроме того, в отдельных случаях, прямо указанных в законе,  договор купли продажи квартир должен быть оформлен в нотариальной форме. Таких случаев четыре:

  • Если квартира находится в общей собственности. То есть квартира принадлежит нескольким собственникам – долевая собственность, и продается одна доля, несколько долей или все доли.
  • Если вся квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетнему.
  • Если вся квартира или доля в ней принадлежит лицу, ограниченному в дееспособности и над ним установлена опека.
  • Если стороны сделки с квартирой решили провести сделку в нотариальной форме.

(статьи 24 и 30 закона РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Таким образом, оформление купли продажи квартиры это сумма двух этапов:

  1. Заключение письменного договора купли продажи квартиры
  2. Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Вместе с тем, в узом смысле оформление купли продажи квартиры — это оформление договора купли продажи квартиры.

Важно: С 2013 года договор купли продажи недвижимости не требует государственной регистрации, и приобретает юридическую силу сразу после его подписания сторонами договора.

Это значит, что сразу после подписания его необходимо исполнять, а значит в тексте договора должны быть согласованы все существенные условия купли продажи квартиры.

Условия купли продажи квартиры

Существенные условия договора – это условия, без которых договор считается не заключенным.

Существенными условиями договора купли продажи квартиры, помимо сторон договора,  являются:

1) Условие об объекте недвижимости

При купле продаже квартиры, в договоре должно быть точное описание квартиры. Описание должно однозначно устанавливать этот объект.

Для учета объектов недвижимости ведется кадастровый учет, а объектам присваивается кадастровый номер, по этому характеристики квартиры лучше начинать с указания кадастрового номера.

Технические характеристики квартиры должны точно соответствовать описанию квартиры в предыдущих правоустанавливающих документах (договор, свидетельство о наследстве и т.д.),  в ранее выданном свидетельстве о праве, и в технической документации на квартиру – в техническом паспорте на квартиру, в экспликации, поэтажном плате, в государственном реестре прав (ЕГРП).

Такими характеристиками являются:

— вид помещения — жилое (не жилое), дело в том, что в настоящее время на рынке появились квартирные апартаменты. Это внешне те же квартиры, но юридически апартаменты – не жилые помещения.

— количество  комнат

— общая площадь

— этаж, этажность

— адрес

2) Условие о цене квартиры

Лучше, если цена квартиры в договоре будет указана в виде денежной суммы. При согласовании цены учтите повышенное внимание налоговой инспекции. Дело в том, что с 2016 года цена недвижимости в сделках не может быть ниже 70% ее кадастровой стоимости. Если ниже, вам придется общаться с налоговым органом и доказывать почему в договоре такая низкая цена.

Если ваши доводы не убедят налоговую, налоговая может с разницы между 70% кадастровой стоимости квартиры и ценой в договоре, взыскать с  продавца налог НДФЛ.

Важное условие:

Порядок уплаты цены квартиры

Законная ипотека

Залог квартиры

Осторожно, при покупке может возникнуть залог квартиры.

При заключении договора покупателю нужно быть внимательным, иначе он набегается после госрегистрации права собственности.

Стандартно в  договоре купли продажи квартиры цену за квартиру покупатель оплачивает после государственной регистрации права собственности на его имя. А согласно статье 488 Гражданского кодекса товар, проданный в кредит находится в залоге  у продавца до его оплаты, если в договоре не предусмотрено иное.

При отсутствии оговорки в договоре купли продажи квартиры Росреестр устанавливает на квартиру залог в пользу продавца (ипотека в силу закона).

И покупателю придется снимать этот залог, для чего придется тащить продавца в Росреестр. А это не всегда просто.

Документы для купли продажи квартиры

Правильное оформление купли продажи квартиры возможно только при наличии следующих документов:

  • Паспорта сторон договора – Покупателя и Продавца, а сейчас и СНИЛС
  • Выписка из ЕГРП на покупаемую квартиру
  • Технический паспорт на квартиру
  • Кадастровый паспорт
  • Правоустанавливающий документ на квартиру – предыдущий договор на приобретение квартиры, свидетельство о праве на наследство, договор передачи квартиры (приватизация) и т.д.

Договор купли продажи оформляется в количестве экземпляров на один больше чем число сторон: 1 – для продавца, 1 – для покупателя, 1 – для хранения в Росреестр.

Подтверждением государственной регистрации права собственности является штамп Росреестра на договоре, и выписка из ЕГРП, которую теперь выдают Покупателю вместо свидетельства о собственности.

Юрист на сделке

Оформление купли продажи квартиры совсем не простая задача. Каждая сделка купли продажи квартиры — индивидуальна, имеет особенности документов. Для правильного проведения мероприятия необходимо его тщательно подготовить. Как вы видите, это много этапный процесс, по этому необходимо готовить каждый этап купли продажи квартиры.

Юрист на сделке — юридическое сопровождение сделки от переговоров до передачи квартиры. Профессиональная юридическая помощь на всех этапах сделки с квартирой. Адвокат на сделке купли продажи квартиры — осознанная необходимость

 

27 декабря 2016 года

Адвокат по недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

 

Получить услуги по возврату налога НДФЛ при покупке недвижимости, и услуги заполнения налоговых деклараций по налогу НДФЛ по сделкам с недвижимостью здесь

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Покупка доли, продажа доли квартиры

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

Цена Сопровождения купля продажа квартиры

  • Квартира (Москва)………………………………….  от 35 000 руб.
  • Загородный дом и участок ………………………..  от 50 000 руб.
  • Не жилые помещения (офис, машиноместо и т.д.) ………………….. от 50 000 руб.
  • Не жилые здания  ………………………………………………………….  от 80 000 руб.
  • Консультации устные ……………………………………………………..  от    2 500 руб./30 мин.

В цены не входит цена получения необходимых для проверки документов, государственных пошлин и сборов, расходы на оформление доверенностей и иные расходы.

Цена указана для одной сделки — покупка или продажа при наличии юридического сопровождения у контрагента и без ипотеки, без опеки и без осложнений состояния здоровья участников сделки. Стоимость услуг при альтернативных сделках (продажа + покупка) определяется индивидуально с учетом сложности объекта, наличия юридического сопровождения у контрагентов, наличия ипотеки и других обстоятельств.