Оспорить нотариальную сделку купли-продажи квартиры

10.08.2017
А. Гордон

Оспорить нотариальную сделку купли-продажи квартиры

Нужен адвокат оспорить нотариальную сделку? — Перейдите в «Услуги адвокатов по оспариванию сделок.

 

Оспаривание сделки с недвижимостью заверенной нотариусом

Нотариальную сделку можно оспорить в суде, как любую другую

 

Адвокат Гордон А.Э,

В России в течение ряда лет усиленно проталкивается нотариальная монополия на совершение сделок с недвижимостью. Пока удалось продавить первый: с 2016 года на территории России  в нотариальной форме должны оформляться  договоры при совершении сделок с долями в квартирах, с имуществом несовершеннолетних, со сделками, требующими согласия органов опеки. Эти правила плавно перекочевали в новый закон о регистрации прав на недвижимость (218-ФЗ) и продолжили свое действие с января 2017 года.

Одним из тезисов при введении обязательной нотариальной формы сделок был якобы повышенный уровень гарантий нотариальной сделки. Предполагалось, что нотариальную сделку будет запрещено оспаривать в суде. То есть, предлагалось внести в закон положения, запрещающие саму возможность оспорить удостоверенную нотариусом сделку с недвижимостью.

Между тем, тысячелетняя практика показывает, что любые сделки могут содержать пороки, в результате которых были нарушены права и собственников недвижимости и права иных лиц – не участников сделок. И универсальным способом устранить такие нарушения всегда был и остается суд.

Из личной адвокатской практики могу привести пример: при помощи махинаций нескольких нотариусов г.Москвы и Московской области незаконно из наследственного имущества пытались вывести квартиру, расположенную в центре Москвы в доме у Государственной думы РФ. Сюжет про эту квартиру периодически показывают по телевизору в качестве примера «черных риелторов». Но о непосредственном участии в деле нотариусов почему-то умалчивают. А уж оспаривание завещаний — это бестселлер в судах. Споры по завещание вы встретите ежедневно в любом суде России.

В деле о мошенничестве с квартирой у Госдумы, в суде было установлено, что в махинациях с этой квартирой участвовал не один, не два а несколько нотариусов в г.Москве и Московской области. А всего в преступную схему было вовлечено около десятка Московских и областных нотариусов.

В деле по спору о квартире, которое вел адвокат по недвижимости Гордон А.Э., недвижимость оформляли именно по нотариальным сделкам: были выявлены несколько сфальсифицированных нотариальных документов – завещание в нотариальной форме,  договор купли-продажи квартиры в нотариальной форме, доверенности на оформление недвижимости. Причем, договор был заключен и удостоверен нотариусом через два месяца после смерти наследодателя.

Единственный вариант защиты прав на недвижимость в таких ситуациях – уголовное дело и гражданский суд по недвижимости. Права на квартиру восстанавливаются только через суд. А суть судебного иска в каждом случае индивидуальна — оспаривание нотариальных сделок, признание права собственности и т.д.

Основания оспаривания нотариальной сделки могут быть различными, но в подавляющем числе случаев, порок воли стороны сделки, как правило, продавца недвижимости, дарителя или завещателя. Но могут быть и другие нарушения закона при совершении сделки, которые нотариусы допускают так же, как и обыкновенные юристы.

Сами принципы оспаривания сделок с недвижимостью одинаковы, отличия в деталях конкретной ситуации и виде сделки – завещание, купля продажа или дарение.

По этому надежность и гарантии нотариально удостоверенных сделок — это миф, но наверно он кому-то нужен.

Общеизвестна типичная нотариальная сделка — завещание. Почти каждый слышал о спорах по завещаниям, а спор по завещанию, как правило это его оспаривание. Эти споры рассматривают суды и по таким спорам имеется не просто многолетняя, а многовековая судебная практика. Принципы оспаривания завещаний так же применимы при оспаривании любых сделок с недвижимостью. Кроме того, у каждого вида сделок существуют свои особенности, нарушение которых могут являться основанием для их оспаривания в суде.

Ниже рассмотрено оспаривание дарения квартиры, как примера оспаривания нотариальной сделки.

 

Оспаривание нотариальной сделки дарения

Дарение – безвозмездная передача имущества одним лицом другому. Оформляется дарение договором дарения или дарственной. При совершении дарения недвижимости договор обязательно совершается в письменной форме, а при дарении доли  в праве собственности на недвижимость – обязательна нотариальная форма сделки.

Договор дарения предусмотрен Гражданским кодексом, по этому требования к договору непосредственно изложены в кодексе. Интересно, что согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 574 ГК РФ) договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации. Однако с июля 2013 года это правило не действует.

Не смотря на безвозмездный характер дарения для одаряемого, договор дарения двусторонний и всегда предполагает получение согласия второй стороны принять вещь в дар.

С дарением недвижимости ассоциируется дамоклов меч  расторжения договора, отмены дарения или признания дарения недействительным. В виду безвозмездности получения недвижимости всегда есть недовольные, обделенные  и тысячи лет существует вопрос: Как оспорить договор дарения (дарственную).

Безвозмездная передача недвижимости или доли недвижимости, в связи с простотой совершения и исполнения договора, а так же отсутствия встречного исполнения, ассоциируется с некими близкими, родственными отношениями  сторон договора. Вместе с тем, приходится сталкиваться с ситуациями, когда дарение совершают люди в возрасте и совершают дарение единственной недвижимости  совершенно посторонним лицам.

Часто именно дарение становится средством лишения людей единственного жилья. Но дарители об этом узнают спустя месяцы и годы. Тогда остается один выход — оспорить договор дарения (дарственную).

Оспорить договор дарения — значит обратиться в суд с соответствующим иском. Основной способ оспорить договор дарения  — признать этот договор недействительным.

Кроме того, в отличие от купли продажи, даритель может 1) отказаться от исполнения договора дарения и 2) отменить дарение.

Завещание так же имеет отличие от купли продажи – завещание отменяется самим завещателем составлением нового завещания. А вот после открытия наследства, для оспаривания пожалуйте в суд.

Признание дарения недействительным

Признание дарения недействительным в суде возможно по тем же основаниям, что и купля продажа – по общим основаниям недействительности сделок установленным в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ.

Признание сделки недействительной означает отсутствие у нее правовых последствий, то есть по недействительному дарению перехода права собственности не происходит и значит произведенная на основании такой сделки государственная регистрация собственности на нового собственника должна быть отменена.

Наиболее часто недействительность дарения доказывают ссылаясь на:

1)         Совершение договора дарения лицом не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса РФ);

2)         Мнимость или притворность дарения (статья 170 Гражданского кодекса РФ);

3)         Совершение дарения под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 Гражданского кодекса РФ);

4)         Нарушение при совершении дарения  требования закона или иного правового акта (статья 168 Гражданского кодекса РФ);

5)         Отсутствие согласия на совершение сделки третьего лица, когда получение такого согласия установлена законом (статья 173.1 Гражданского кодекса РФ).

По пункту 1:

Не способность гражданина понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ).

При определенных обстоятельствах и навыке такой порок вполне реально доказать в суде.  Ситуация опасна тем, что даритель является полностью дееспособным лицом, и только в силу каких-то обстоятельств, утрачивает волевой фактор в период совершения сделки.

Правовым последствием этой ситуации является возможность применения правил статьи 302 ГК РФ, согласно которой имущество, выбывшее из владения собственника в отсутствие его воли, может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя.

Выявить наличие такого состояния или предпосылок такого состояния – большей частью не возможно.  Проведение сделки в Нотариальной форме по существу не спасает и не устранит проблему  временного «помутнения рассудка», или в более общем виде, утраты воли дарителя, по статье 177 ГК РФ. Изменение  законодательства и обязание нотариусов проводить фотосъемку участников нотариальных сделок не позволяет выявить внутреннее состояние стороны сделки.  В связи с чем у добросовестного приобретателя в 2017 году, как и прежде, возникают огромные риски по любой сделке с недвижимостью. А учитывая по прежнему отсутствующую базу лиц страдающих психическими заболеваниями  или обращавшимися за психиатрической помощью, в сделках с недвижимостью по прежнему остаются крайне высокие риски.

Напротив, мошенники, готовясь к сделке готовятся и к предстоящему судебному спору. Готовят схему сделки или цепочки сделок, документы, участников и обеспечивают себе необходимую доказательную базу для суда по недвижимости.

Требования о возврате подаренной недвижимости лицом, не способным в момент совершения сделки понимать значение своих действий  или руководить ими,  признается судами совершенными помимо воли этого лица. И на основании закона подлежащим возврату этому лицу (статья 302 ГК РФ).

Нужно обратить внимание, что не понимание значения своих действий распространяется не только на саму сделку (дарение, купля продажа или завещание) но и на необходимые сопутствующие юридические действия при совершении и исполнении сделок с недвижимостью. Переход права собственности на недвижимость по сделке в России подлежит государственной регистрации. Стороны для регистрации перехода права должны лично подписать и подать заявление в регистрирующий орган (Росреестр), или выдать на это доверенность.

Таким образом, неспособный понимать значение своих действий не может понимать и значение подписания заявления о регистрации права, и выдачу доверенности на регистрацию.

При изложенных обстоятельствах, огромное значение для данной категории дел имеют доказательства. Хотя для суда одно доказательство не имеет преимущества перед другим, но по данным категориям дел в подавляющем большинстве случаев решающее значение имеет заключение экспертов в судебно-психиатрических экспертизах.

Как минимум при рассмотрении дел данной категории перед экспертами ставится вопрос: мог ли даритель (продавец, завещатель) по  договору дарения на момент его заключения, и подписания заявления в Управление Росреестра о переходе права собственности понимать значение своих действий и руководить ими?

Например, до Верховного Суда РФ дошло дело по оспариванию договора дарения и купли продажи, заключенных  дееспособным лицом, но не способным в момент совершения сделок понимать значение своих действий и руководить ими.

Истица в марте 2014 г. подарила свою квартиру сестре, которая в мае того же года квартиру продала. Наличие существенного психического заболевания не помешало истице в последствии оспорить сделки в суде, и в сентябре 2015 года суд 1 инстанции уже вынес  решение по делу. Правда в иске ей было отказано.

Суд не принял во внимание даже ту самую судебно-психиатрическую экспертизу, согласно которой даритель в силу психического заболевания в момент совершения сделки дарения не мог понимать значение своих действий и руководить ими. То же относится и к написанию заявления на государственную регистрацию перехода права собственности.

Верховный Суд РФ посчитал, что к ситуации надлежит применить статью 177 ГК РФ — недействительность сделки лицом не способным понимать значение своих действий, и статью 302 ГК РФ (истребование имущества у добросовестного приобретателя), и направил дело на новое рассмотрение. (Верховный Суд РФ определение от 29 ноября 2016 г. N 78-КГ16-61).

Существующая судебная практика показывает, что при наличии  существенного интереса, а недвижимость это всегда существенный интерес, суды по недвижимости ведутся по оспариванию сделок уже после смерти ее участника. В первую очередь это конечно оспаривание завещаний после смерти завещателя.

Но не отстает оспаривание после смерти и дарений и купли продажи.

По пункту 2:

Мнимые сделки (статья 170 ГК РФ).

Мнимые сделки – сделки, которые совершаются только для вида. Такие сделки ничтожны, то есть недействительны с момента их совершения.

Например, мнимые сделки совершают должники, с которых суд взыскал крупные суммы. Предполагая изъятие недвижимости в будущем, должник-собственник недвижимости «дарит» или «продает» свою недвижимость доверенному лицу (родственнику, подчиненному и т.д.). Юридически недвижимость переходит в собственность другого лица, но фактически владеет и распоряжается недвижимостью прежний собственник. Пользование прежний собственник сохраняет не всегда, что бы не афишировать кто есть реальный собственник.

В чем состоит принцип доказывания противоправности мнимой сделки с недвижимостью?  Цель сделки купли продажи или дарения недвижимости  — передача собственности на недвижимость. В мнимой сделке эта цель, фактически, не достигается. В мнимой сделке смена собственника происходит только на бумаге.

Более изощренны мнимые сделки супругов, когда цель мнимой сделки — скрыть имущество от возможного раздела супружеского имущества. Будучи в браке супруг скрывает свои доходы и на них приобретает недвижимость, или открыто оплачивает недвижимость и оформляет ее на родственников или доверенных лиц. При этом второй супруг, будучи неискушенным, не понимает действительные цели таких действий. В случае раздела супружеского имущества такая недвижимость разделу не подлежит.

Доказывается совместная собственность на такое имущество крайне трудно и только совокупностью доказательств.

По пункту 3:

Совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Даритель под влиянием обмана, насилия или угрозы безвозмездно передает свое имущество в собственность другому лицу. Часто такие сделки с дарением квартиры, домов и другой недвижимости имеют место между родственниками и пожилыми собственниками недвижимости. Сделки при таких обстоятельствах – оспоримые, то есть пока не установлено судом, это действительная сделка.

По делам данной категории для признания сделки недействительной единственный путь — доказать наличие обмана, насилия, угрозы. По совокупности доказательств суд может признать сделку недействительной со ссылкой на статью 179 ГК РФ. А далее на основании статьи 302 ГК РФ появляется возможность истребовать подаренную недвижимость у добросовестного приобретателя.

По пункту 4:

Нарушение требования закона или иного правового акта при совершении сделки с недвижимостью (статья 168 ГК РФ).

Сделки с обстоятельствами нарушения требований закона или иного правового акта при совершении сделок с недвижимостью  —  оспоримые. Они действительны, пока судом не установлено иное.

В сделках с недвижимостью типичным случаем нарушения закона является продажа недвижимости не собственником. Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своей собственностью. Ссылкой на эту норму обоснованы требования недействительности дарения недвижимости, совершенного неполномочным лицом. При рассмотрении данной категории дел по совокупности доказательств устанавливается, совершен ли договор именно собственником или полномочным лицом. Такие ситуации часто возникают при мошенничестве с выморочными квартирами, которые мошенники продают  оформив на себя собственность, или просто подделав паспорт умершего собственника.

Разрешая дело, суды должны исследовать совокупность доказательств и установить, является ли продавец (даритель, завещатель) собственником недвижимости. Участвовал ли собственник в совершении сделки, на какие правовые последствия была направлена воля собственника, выполнял ли собственник действия, подтверждающие фактическое исполнение собственником условий договора. Например, см. дело: Мосгорсуд кассационное определение от 8 декабря 2016 г. N 4г/2-12259/16.

По пункту 5:

Отсутствие согласия третьего лица на совершение сделки, если получение такого согласия установлено законом (часть 1 статьи 173.1 ГК РФ).

Типичный пример таких нарушений — отсутствие согласия второго супруга на продажу недвижимости. Такими доводами обоснована значительная часть споров по недвижимости при разделе супружеского имущества и после. Схему с успехом использую мошенники.

Но будьте внимательны, не редко возникает нарушение прав второго супруга и при добросовестном совершении сделок вследствие ошибок  и недостаточной квалификации участников сделок или при регистрации сделок.

Обязательность получить согласие второго супруга на отчуждение (продажу, дарение) недвижимости установлена статьей 35 Семейного кодекса РФ.  Правило относится только к общему имуществу супругов.

При установлении судом факта отчуждения недвижимости из состава супружеского имущества без согласия второго супруга риск признания дарения недействительной крайне высок.

Обстоятельством, подлежащим установлению по спорам о нарушениях при продаже совместной собственности, являются: 1) установление статуса совместной собственности на подаренную недвижимость, 2) дарение недвижимости без нотариального согласия второго супруга. Для недействительности сделки обязательным является наличие иска от второго супруга, права которого нарушены.

Срок подачи такого иска – 1 год с даты когда второй супруг узнал или должен был узнать о нарушении его права  (часть 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ).

 

Нотариальную сделку можно оспорить в суде, как любую другую

Из изложенного выше очевидно, что при должном знании и опыте удостоверенный нотариусом договор дарения может быть оспорен в суде. В таком же порядке через суд можно отменить и иные нотариальные сделки. Это происходит повсеместно и регулярно.

 

Срок давности недействительности дарения

Срок давности недействительности дарения зависит от оснований, по которым заявляются такие требования.

По ничтожным сделкам (мнимые, притворные и т.д.) срок давности составляет 3 года с даты начала совершения сделки.

По оспоримым сделкам — срок давности составляет 1 год.

 

Как оспорить нотариальную сделку с недвижимостью

Оспорить нотариальную сделку с недвижимостью  эффективно, возможно только путем подачи иска в суд. При наличии мошенничества и возбуждения уголовного дела, гражданский иск может быть заявлен в рамках уголовного дела. Но мошенники совершенствуются, и часто в рамках уголовного дела защитить вашу недвижимость не удается, приходится вести судебное разбирательство отдельным производством.

Как правило исковых требований должно быть не менее двух: 1) Признать договор дарения (купли продажи, завещание) недействительным. 2) Признать право собственности на недвижимость.

В зависимости от конкретных обстоятельств исковые требования могут быть другими, например, признать наследником, признать принявшим наследство и т.д.

Не редко приходится подавать несколько исков.

В какой суд подается иск?

Исковое заявление по спорам о недвижимости подается в суд по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность).

Подавая иск в суд вам придется рассчитывать только на себя. Вам придется вести процесс: согласно Гражданскому процессуальному кодексу (ст.56) обязанность  доказывать лежит на стороне. Суд только может помочь вам в сборе доказательств, оформив судебный запрос. Но где брать доказательства и какие – это ваша забота.

К каждому судебному заседанию вы должны готовиться. Судебное заседание, это не экспромт. Как говориться экспромт – это хорошо подготовленный экспромт.

В моем деле о квартире в центре Москвы мы в течение 1,5 лет доказывали свои права в Тверском районном суде г.Москвы, и доказали.

 

Помимо судебного способа оспаривания нотариальных договоров, в отдельных случаях закон позволяет расторгнуть договор во внесудебном порядке

Отмена дарения

В отличие от купли продажи, дарение может быть отменено. Отмена дарения может происходить несколькими способами, прямо установленными в Гражданском кодексе.

Отказ от исполнения договора дарения недвижимости

В отличие от других сделок кодекс прямо устанавливает особые правила для договора дарения:  даритель может отказаться исполнять уже заключенный договор дарения (ст. 577 ГК РФ).

Отказ от исполнения договора дарения недвижимости допускается, если дарение (исполнение договора) не происходит в момент заключения договора. То есть отказ от исполнения дарения возможен, если заключенный договор будет исполняться в будущем:  договор заключен, но не исполнен – недвижимость не передана в дар.

Дело в том, что принцип свободы договора позволяет с одном документе – в договоре дарения объединить и сам договор и  передаточный акт, или при заключении договора дарения одновременно подписать два документа —  договор дарения и передаточный акт. Тем самым одновременно с подписанием договора дарения можно говорить о его фактическом исполнении. Считается, что в таких случаях отказ от исполнения договора дарения уже не возможен.

По нашему мнению это не совсем так. Дарение недвижимости предполагает государственную регистрацию перехода права собственности на имя одаряемого, для чего даритель должен подать в Росреестр соответствующее заявление.

Полагаем, отказ от исполнения договора возможен как раз в этот момент. Даритель отказывается подать (подписать) заявление на гос регистрацию перехода права собственности, что и будет свидетельствовать об отказе от исполнении договора.

Даритель может мотивировать свой отказ от исполнения договора следующим:

— изменение имущественного или семейного положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя;

— одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

— одаряемый лишил дарителя жизни.

Отказ от исполнения договора дарения оформляется в той же форме, что и сам договор.

Отмена дарения недвижимости

Вторая особенность дарения – прямое установление порядка одностороннего расторжения договора дарения: исполненный договор дарения может быть расторгнут только в судебном порядке. Это правило распространяется только на дарение дорогостоящих вещей.

Отмена дарения недвижимости производится по решению суда на основании заявления дарителя при наличии обстоятельств, прямо указанных в законе ( статья 578 ГК РФ):

—  если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, или лишил дарителя жизни. В последнем случае заявление в суд подают наследники дарителя;

— если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Расторжение договора дарения недвижимости

Договор дарения недвижимости, как и любая другая двусторонняя сделка – это права и обязанности сторон. Расторжение договора предполагает прекращение обязательств сторон договора на будущее, начиная с момента расторжения. Таким образом, расторжение договора дарения недвижимости возможно до его исполнения, то есть до передачи недвижимости одаряемому или до государственной регистрации перехода права собственности на одаряемого.

В досудебном порядке расторжение договора дарения возможно по соглашению сторон, или в судебном порядке.

Вместе с тем, для дарения предусмотрен односторонний отказ дарителя от исполнения договора.

 

Вам будет интересно прочитать:

Три типичных ошибки в нотариальных сделках с недвижимостью

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

 

10 августа 2017 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Москва