Оспорить продажу квартиры

07.01.2017
А. Гордон

Оспорить продажу квартиры

Как оспорить продажу квартиры

Нужен адвокат оспорить договор? — Перейдите на страницу Адвокат по оспариванию сделок

 

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Купля-продажа квартиры, в юридическом смысле, является сделкой с имуществом, по этому оспорить продажу квартиры возможно по тем же основаниям и в том же порядке, что и другие сделки. Вместе с тем, правила купли продажи недвижимости регулируют отдельные статьи Гражданского  кодекса РФ и других законов, по этому оспаривание купли продажи квартиры имеет отличия, например от оспаривания приватизации квартиры (договор передачи) или договора дарения квартиры.

Оспорить сделку — это значит признать ее недействительной в судебном порядке. Требование о недействительности продажи квартиры в суд может заявить сторона сделки или иные лица, права и законные интересы которых нарушены такой сделкой (статья 166 Гражданского кодекса РФ).

Общие основополагающие основания недействительности сделок, в том числе  используемые при оспаривании продажи квартиры, изложены в статьях 166-179 Гражданского кодекса РФ.

Причины или поводы для оспаривания сделок  могут быть самыми разными, но юридические основания для оспаривания  сделки в суде только те, что указаны в законе:  суд может признать сделку недействительной только по основаниям, установленным законом (статья 166 Гражданского кодекса РФ).

Как оспорить продажу квартиры

Что бы оспорить продажу квартиры в суд подают иск о признании недействительным договора купли продажи квартиры.

Иск может подать сторона договора – продавец или покупатель, или третьи лица, права и законные интересы которых нарушает эта сделка. Например, это может быть наследник, права которого на проданную квартиру нарушены.

Исковое заявление о признании договора купли продажи квартиры недействительным подается в суд по месту нахождения спорной квартиры. Например, продавец квартиры проживает в Москве а квартира находится в г. Одинцово Московской области. По общему правилу гражданского судопроизводства гражданский иск подается по месту жительства ответчика. Но в данном случае иск касается квартиры- недвижимого имущества, и подается по месту нахождения спорного недвижимого имущества, то есть в районный суд г.Одинцово.

Иск о недействительности продажи квартиры должен быть мотивирован нарушением конкретных норм закона.

Для действительности любой сделки при ее совершении участниками сделки (продавцом и покупателем) должны быть соблюдены общие правила: сделку вправе совершать дееспособное лицо, стороны совершают сделки свободно, без принуждения, все согласованные сторонами условия  сделок должны быть закреплены в договоре и направлены на оговоренный сторонами результат, в результате совершения сделки у одной стороны возникают  права и обязанности, а у другой они прекращаются при этом, каждая из сторон сделки получает то, на что она рассчитывала при ее заключении, и т.д.

Нарушение этих основополагающих правил совершения сделок влечет недействительность сделок, по этому при оспаривании продажи квартиры начинают поиск именно этих основополагающих нарушений.

Отвечая на вопрос оспаривания покупки квартиры следует заметить: имея цель «отменить» продажу квартиры, это можно сделать не только признав недействительным договор купли продажи . При определенных обстоятельствах, прямо указанных в законе, договор купли продажи квартиры можно признать не заключенным. Раз договора нет, то и квартира подлежит возврату продавцу, а запись о переходе права собственности – не действительной.

То есть отмена продажи квартиры достигается но другим путем — подачей в суд иска но с другими требованиями.

Нарушение закона при продаже квартир

Как сказано выше нарушение закона при продаже квартиры является основанием недействительности сделки. Это правило означает, что купля продажа квартир должна производится с соблюдением конкретных норм (статей), установленных для сделок соответствующего вида в законе. Например, согласно Гражданскому кодексу РФ: 1) сделка с квартирой совершается только в письменной форме, 2) в договоре купли продажи недвижимости должны быть согласованы конкретные условия, например, цена квартиры, сама квартира должна быть в договоре так описана, что бы из договора было видно согласование условий относительно конкретной квартиры, 3) в договоре должны быть согласованы определенные законом условия, иначе договор будет считаться не заключенным.

Соответственно, совершение купли продажи квартиры в устной форме делает договор недействительным. Если в договоре не согласовали условия о цене или не правильно описали условия о самой квартире, договор купли продажи квартиры считается не заключенным (статья 550 Гражданского кодекса).

Продажа квартиры не полномочным лицом так же является нарушением закона. По правилам кодекса продать квартиру может только ее собственник. Допустим вы купили квартиру и от имени продавца действовал представитель по доверенности. Ничего незаконного в этом нет. Самого собственника вы видели, но лично в сделке он не участвовал.  Через некоторое время к вам подали иск. Выясняется, что доверенности собственник на продажу квартиры не давал, или доверенность отменена до совершения сделки.

То есть сделка с квартирой совершена с нарушением закона – квартиру продал не собственник, поскольку продажа совершена без доверенности. Это является нарушением основополагающих норм гражданского законодательства – только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения его имуществом (статья 209 Гражданского кодекса РФ). Такая сделка купли продажи квартиры будет признана судом недействительной.

Дееспособность стороны сделки.  Для совершения сделок дееспособность стороны сделки является наиважнейшей характеристикой. Физическое лицо может быть полностью или частично лишено дееспособности. Но юридические последствия сделок с лицом лишенным дееспособности или с ограниченным в дееспособности разные.

Гражданский кодекс сделку с недееспособным лицом однозначно  считает ничтожной – то есть не порождающей юридических последствий.  В случае последующего выяснения недееспособности лица — участника сделки, сделка однозначно признается недействительной.

Небольшая лазейка – возможно «вылечить» недействительную сделку, если попробовать признать, что сделка совершена к выгоде недееспособного. Сложность в том, что подать такой иск может только опекун недееспособного (статья 171 Гражданского кодекса РФ).

Сделки с ограниченно дееспособными – оспоримые.  То есть сделка с недвижимостью совершенная лицом, дееспособность которого ограничена судом, считается действительной! Требование о ее недействительности вправе заявить опекун. Будет он заявлять такой иск или нет, зависит от обстоятельств. Срок давности для оспаривания такой сделки – 1 год.

Сделки под влиянием обмана, угрозы или насилия – признаются действительными! И могут быть признаны судом недействительными только по иску потерпевшей стороны. Потерпевшей, то есть совершившей сделку вынужденно, против воли или введенной в заблуждение обманом.

При всей очевидности сложность оспаривания таких сделок в необходимости доказывания потерпевшим ограничения (отсутствия) его воли на совершение сделки. Формально и внешне такие сделки полностью делают соответствующими  обычным, в том числе и по обоснованности уровня цены недвижимости  и по прядку расчетов и т.д.

Чтобы отменить продажу квартиры необходимо собрать убедительные доказательства для суда.

Например, известны случаи обмана, когда вместо договора залога квартиры в обеспечение возврата займа клиенту подсовывают договор  купли продажи квартиры. И оставался клиент с долгом по займу и без квартиры.

Этот обман и предстоит доказать суду.  Только как объяснить суду, как вменяемый здоровый трезвый человек мог не понять, что он передает по договору квартиру в собственность другого лица, а не в залог?

В этом и состоит задача адвоката. Причем не просто объяснить, но и подтвердить свои доводы доказательствами.

 

Сделка с лицом не способным понимать значения своих действий и руководить ими

Признаки этих нарушений изложены в статье 176 Гражданского кодекса РФ. Как правило на правилах этой статьи строят свои доводы в подавляющем числе споров о наследстве. Но возможно ее применение и к оспариванию продажи квартир.

Суть проста – порок воли при продаже. При этом, абсолютно вменяемое лицо, не лишено и не ограничено в дееспособности. В суде приходится встречать великолепных актеров  – в суде и на сделке это совершенно разные люди! На сделке – пышущий здоровьем, интеллигентный жизнерадостный продавец, в суде превращается в потрепанного жизнью потерявшего здоровье еле двигающегося трясущегося инвалида. И  под напором совокупности доказательств суды не редко признают продажу квартиры недействительной.

А деньги?  А деньги покупатели затем долго пытаются вернуть.

Тему не способности понимать значение своих действий с успехом эксплуатируют пожилые люди обоего пола при продаже квартир. Так же соседней для них является тема совершения сделки под влиянием существенного заблуждения (статья 178 ГК РФ).

В суде «потерпевшая» сторона заявляет, что у нее слабое здоровье, она не смогла разобраться,  она не так поняла,  она пыталась и поняла неправильно и т.д. Да вы что, да на таких условиях она бы   никогда такую сделку с квартирой не совершила бы.

Да она сдавала комнату в квартире, и пришел жилец, и предложил заключить договор аренды на 5 лет, а она согласилась. А оказалось, это купля продажа квартиры.

Далее продавец представляет суду кучу справок о здоровье, толпу свидетелей, и суду остается признать продажу квартиры недействительной.

 

Суд – это всегда вопрос доказательств. Кто смог представить доказательства, тот и выиграет.

А  покупателю квартиры нужно надеяться только на себя и быть готовым к худшему развитию событий. Это означает  подстелить соломки – провести проверку юридической чистоты квартиры и ее истории, включая собственников и продавцов, собрать документы, которые пригодятся в случае оспаривание покупки квартиры.

06 января 2016 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Покупка доли, продажа доли квартиры

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть