Освидетельствование на сделке

14.03.2017
А. Гордон

Освидетельствование на сделке

Поводы для освидетельствования

Нотариальная сделка с недвижимостью

Не гарантирует надежность и безопасность для покупателя

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон А.Э.

 

Освидетельствование на сделке

Грамотный риелтор всегда до сделки собирает пакет документов, среди них в обязательном порядке присутствуют справки продавца недвижимости из психоневрологического и наркологического диспансеров. Но бывают ситуации, когда справок не достаточно, поскольку имеют место высокие риски признания сделок недействительными.

Дело в том, что совсем не редкость признание сделок недействительными судом на том основании, что в момент совершения сделки по отчуждению недвижимости продавец не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, или существенно заблуждался относительно предмета сделки или ее природы.

В таких ситуациях у покупателя два варианта действий: 1) Отказаться от сделки, 2) Организовать для продавца Освидетельствование на сделке.

 

Поводы для освидетельствования

В каких ситуациях возникают поводы для освидетельствования? Отметим сразу,  освидетельствованию могут быть подвергнуты обе стороны сделки, это может быть и продавец и покупатель, и даритель и одаряемый, то есть стороны, в зависимости от вида сделки.

Вместе с тем, учитывая особенность объекта сделок – недвижимость и особенности оформления сделок с недвижимостью, следует признать, что в сделках с недвижимостью значительно больший риск всегда несет приобретатель. Очевидно, в случае недействительности сделки суд вернет стороны в первоначальное положение, какое было до начала исполнения сделки сторонами (двусторонняя реституция  — статья 171 Гражданского кодекса РФ).  Это означает, что запись о переходе права собственности на недвижимость к приобретателю аннулируется, и ее собственником останется продавец. А продавец должен будет вернуть деньги. Если с записями в реестре недвижимости (ЕГРН) все понятно, Росреестр исполняет решения судов, то с возвратом денег как правило возникают проблемы даже при наличии судебного решения.

Учитывая возможность и реальность описанных ситуаций установление адекватности продавца в восприятии окружающей обстановки является одной из главных задач для покупателя.

Поводом для освидетельствования продавца на сделке являются ряд обстоятельств, например:

  1. Если продавец состоит на учете по поводу психического заболевания, наркологической или алкогольной зависимости,
  2. Если у продавца имели место сотрясения головного мозга, или иные травмы (поражения) головного мозга, например, инсульт,
  3. Если продавец страдает онкологическим заболеванием,
  4. Если возраст продавца более 65 лет.

Наша судебная практика в судах г.Москвы и Московской области показывает, что наличие хотя бы одного из перечисленных обстоятельств может обеспечить в суде признание недействительной сделки с таким продавцом.

Например, факт регистрации продавца в психоневрологическом или наркологическом диспансере уже сам по себе свидетельствует об обращении продавца с соответствующим заболеванием. А в медицинской карте продавца окажется целый букет: регулярные в течение жизни обращения по поводу психического заболевания, наличие систематических головных болей и т.п., наличие хронических расстройств или заболеваний, характеризующихся неадекватным восприятием действительности, провалы в памяти, не способность выражать мысль, замедленное мышление, в беседе неадекватен и т.д. Причем все эти симптомы  продавец показал на приеме у врача за день до сделки.

В судах приходилось сталкиваться с ситуациями, когда перечисленные симптомы мы видим и в судебном заседании.

Причины описанных ситуаций могут быть разными, но для покупателя главное – предпринять все необходимые действия, что бы предупредить (выявить) наличие описанных проблем со здоровьем у продавца и принять обоснованное решение касательно совершения сделки с недвижимостью, и порядка ее проведения.

Касательно онкологических заболеваний. Само наличие онкологического заболевания у продавца уже оказывает на него психологическое воздействие. В зависимости от стадии заболевания и обстоятельств его протекания, по разъяснению специалистов,  люди меняются, меняется восприятие окружающего мира, меняется отношение к окружающей действительности.

Существенное влияние на адекватность онкологических больных оказывают медицинские препараты, которые имеют серьезные побочные эффекты, в том числе на психику больных.

Конечно, суду не достаточно простых устных ссылок продавца на неспособность понимать совершаемые действия и руководить ими во время совершения сделки с недвижимостью. Суды принимают решения, основываясь на множестве доказательств: на показаниях свидетелей, например соседей продавца, родственников и знакомых, на медицинских картах, которые изучают эксперты в рамках судебных экспертиз, на исследовании самого продавца, которые проводятся во время судебных экспертиз, на показаниях лечащих врачей и т.д.

Одним из доказательств должен стать результат освидетельствования продавца непосредственно перед сделкой, который при надлежащем его проведении и оформлении может быть принят судом во внимание.

Освидетельствование на сделке проводит приглашенный покупателем специалист соответствующего образования, специализации и квалификации. Располагающий необходимыми лицензиями и опытом.

Новинка:

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте! Читайте подробнее о консультации!

 

Нотариальная сделка с недвижимостью

Не гарантирует надежность и безопасность для покупателя

Существует заблуждение, которое наше законодательство с января 2017 г. возвело в ранг догмы: нотариальная сделка с недвижимостью является гарантией законности, надежности и безопасности для участников сделок.

К сожалению, прочтение этих мантр не оказывает никакого влияния на гарантии законности, надежности и безопасности участников сделок с недвижимостью от последующего признания нотариальной сделки недействительной.

Нотариальные сделки наравне с прочими с успехом разваливаются в судах. Более того, часто нотариальная сделка расслабляет стороны, что приводит к ошибкам, которые не были бы совершены при простой письменной форме.

Обратите внимание на текст любого документа, удостоверенного нотариусом: договора, доверенности и т.д. В конце документа, в штампе нотариуса вы обязательно найдете фразу: « … дееспособность проверена». Действительно, согласно статье 43 закона РФ «Основы законодательства РФ о нотариате» при удостоверении сделок нотариус проверяет дееспособность граждан. Но как?

А ведь именно отсутствие дееспособности  — порок воли продавца в момент совершения сделки с недвижимостью, и является тем основанием, на котором суды признают сделки недействительными в описанных выше ситуациях.

Как же нотариус, не являясь специалистом в медицине и в том числе в психиатрии, устанавливает дееспособность участников сделки?   На такой вопрос в суде, если нотариуса удается увидеть в судебном заседании, приходится слышать:

В соответствии с действующим законодательством дееспособность лица определяется нотариусом документально проверкой документа, удостоверяющего личность где указан возраст участника сделки, а так же устанавливается адекватность участника сделки путем опроса (беседы).

На практике такого способа определения дееспособности участника сделки совершенно не достаточно, поскольку нотариус не обладает ни специальными знаниями ни методиками для определения психического состояния гражданина.

В суде приходится слышать аргументы о том, что нотариус – юрист с высшим юридическим образованием и он прослушал курс судебной психиатрии, для покупателя у которого расторгнут сделку – не аргумент. Поскольку дееспособность гражданина для суда сможет установить не просто психиатр, а судебный эксперт.

А на вопрос, как вы могли установить дееспособность гражданина, который ее лишен? Часто отвечают: решения суда о лишении (а также и об ограничении) дееспособности гражданина не доводятся до сведения нотариуса, а заинтересованные в совершении нотариальной сделки участники могут скрыть факт наличия решения суда о признании завещателя недееспособным.

Таким образом, сама по себе нотариальная сделка никоим образом не облегчает положение покупателя в случае выявления полной недееспособности, ограничения дееспособности, или временной недееспособности гражданина – продавца недвижимости.

По нашему мнению взыскать убытки с нотариуса, в такой ситуации, покупателю практически не реально. Рассчитывать на страховую выплату по страховке нотариуса – так же не реально.

По этому, установление дееспособности продавца недвижимости – гражданина, фактически возложено на покупателя, как и все связанные с этим риски и неблагоприятные последствия.

Вместе с тем, сопровождая нотариальные сделки с недвижимостью, мы столкнулись со значительными сложностями при установлении дееспособности участников. Многие нотариусы отказывают в проведении освидетельствования участников на сделках приглашенными специалистами, ссылаясь на тайну нотариальных действий.

Иного выхода, чем поиска нотариуса, который предоставит возможность работы приглашенного специалиста, по нашему мнению, не существует.

 

13 марта 2017 года

 

Адвокат  Гордон А.Э,